关于房产的法律知识精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇关于房产的法律知识，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：园林绿化施工管理方法探讨

中图分类号：S73 文献标识码：A

1做好工程施工前的一些必备工作

对设计意图要有足够的了解，在此基础上依据设计图纸，核对现场相关情况，对施工进度计划书进行认真编制，将场地平整、测量放线以及准备主要的苗木材料等工作落实到位，将一系列的准备工作做好，有利于施工进度的加快。

2根据设计图纸的要求进行施工

绿化工程的施工指的是，在充分理解设计意图的情况下，对苗木进行艺术性的种植，使其可以健康成长，从而达到净化空气和美化环境的目的。因此，设计对绿化工程来说非常重要，如果离开设计来谈绿化工程施工是没有实质意义的，如果没有严格依据图纸来施工的话，很可能造成对整个设计理念的弯曲理解，对最后的美化效果有很大影响。

3加强园林绿化工程的施工组织和现场管理的工作

园林工程里面有多个单项工程，为了确保园林工程质量，必然要对各项园林工程项目予以妥善的协调和配合。因此，为了顺利开展工程建设工作，在施工过程中应当有统一的领导，各部门和各项目之间要做到协调一致，做好施工组织工作。首先，在获得工程施工项目之后，必须依据设计要求对工程概预算进行认真编制，将施工场地、施工材料以及施工队伍等方面的准备工作落到实处，为工程开工创造良好条件。其次，依据施工工期要求，对材料、施工设备以及施工人员进行合理组织，对工程进度予以科学计划，确保工程施工过程不会中断。再次，施工组织应当对分组完成工程的几个工程组予以明确，各工程组间的关系以及相关负责人等也都必须予以确定，同时对养护组不能忽略。

按照施工进度和时间顺序来合理安排人员。施工现场管理水平对园林工程质量和企业经济效益有直接影响。一些园林企业管理比较落后的一部分原因在于，不注重经营管理，对施工现场管理也忽略了。从施工现场管理的角度来看，存在这样一些问题 ：对园林工程的施工组织缺乏较强的计划性，没有依据相关标准规范严格执行操作，有些规章制度的实施流于表面形式等，使得劳动生产率降低，生产力无法得到较大增长，经济效益也低，工程质量无法保证，对企业发展有严重的制约作用。施工准备、正式施工以及养护管理等各阶段都在现场施工的工作范围内。对施工准备阶段进行管理方面 ：对分包协作单位和施工条件予以落实 ；认真完成主要物资苗木的订购工作 ；对施工任务予以具体落实。对正式施工阶段进行管理方面 ：将综合施工组织安排好 ；将各项技术组织措施落实到位 ；对计划实施进行跟踪检查，并及时对相关情况进行反馈 ；使组织平衡得以加强，确保供应 ；严格控制施工进度、施工成本以及施工质量 ；依据正确程序来进行作业，确保施工安全等。

4做好园林绿化施工质量管理的工作

施工企业必须仔细整理绿化场地，对土壤进行翻整并耕平耙细，对石块、砖头等垃圾予以彻底清除，依据设计要求对地形进行整理 ；树穴必须垂直下挖，在开挖过程中确保上下口径是协调一致的。行道树回填土的营养土的添加必须依据相关规定来实行。与侧石相比，行道树树池和绿化带内土壤应当低 5 厘米左右；种植的苗木选择符合设计要求的圃地苗。行道树的主干必须是通直的 ；球类和花灌木的冠幅以及高度等，必须满足设计要求，并且确保它是丰满的，没有偏冠的现象 ；在栽植乔灌木的过程中，必须分层对回填土进行夯实 ；确保栽植后的树木是直立的，当树木出现歪斜情况时，要将其扶正或者重新栽种 ；针对所有乔木，必须打支撑，确保支撑的牢固和整齐，其埋深应当超过 1m ；依据设计要求来安排色块植物的栽种密度，既要保证其数量又要保证其质量 ；及时清理干净在项目施工中产生的垃圾 ；监理单位对施工过程要全程以旁站式的形式进行监管。在上述的土壤、苗木以及栽植等满足设计要求的情况下，监理单位需要逐项对其予以验收签字，发现有不合格的地方要立即予以整改 ；建设单位、市园林主管部门对其的检查、随机抽查以及质量监督等工作要落实到位。

5对施工进度管理加以合理的控制

在园林绿化施工过程中，工期延误或者赶工抢工的现象要尽量避免，使工期对园林施工质量的影响得以有效减少。因此，施工管理人员应当认真思考和探究设计和项目进度表，在工程设计问题上，经理可以将其他相关负责人组织起来，开展一个专门的设计讨论会，详细研究和论证设计方案是否可行，其艺术性是否达到相关要求，是否具备科学性等，对一些可能影响工期的因素进行准确预测，将相应的准备工作做好。

6 调配组织好施工管理的过程

施工管理人员确定的专业施工队伍必须有丰富的施工经验，并且具备较高的素质。与此同时，对横跨许多部门的众多人员要予以有效调配，这样才能保证施工过程的有序进行。要认真对待人才选拔和管理工作，这是工作得以顺利开展的前提，可以有效实现工程计划的顺利进行。在物资的供应方面，购置施工材料时要严格依据施工计划进度来进行，有必要的话还应当与施工队伍就物资供应进行协商，达成一致意见。在施工中必定会有些材料的耗费较大，这时就应当对其进行足够量的贮存，留做备用。

7加以对园林绿化工程验收阶段资料的完善

在进入验收阶段之后，要按照设计图纸对项目进行认真检查，看是否有项目需要进行完善等，最后上交给相关部门，全面对其进行鉴定，予以等级评定，竣工交付就以它为依据。

篇2

四川省泸州市江阳区方山学校八（1）班刘晓懿指导教师孙德玲

你记得人小鬼大的刘锣锅吗？你还记得电视片《刑事侦察》中的郭队长吗？我羡慕岁数小而学识渊博的刘锣锅，但我更崇拜通晓法律，活用法律的郭队长。我是一个12岁的小女孩，可我却有八年的学法经历，也算是一个“老法民”啦！

不信，请看——

在我四岁的一天，我正在津津有味地看着动画片《猫与老鼠》，邻居张梦舟大姐姐到我家来玩。就在我去给她开门的几秒钟，爸爸和妈妈就把电视换到了他们痴迷的节目《今日说法》，当然我不会答应了，耍起了小孩“娃娃脸说变就变的看家本领”，哭着吵着要看动画片，爸爸和妈妈差点也招架不住了我，此时梦舟姐劝我说：“《今日说法》就是一个个有趣的故事，很好看的，而且还能学不少的法律知识，尤其是我们可以用它来保护我们自己呢！”我也就勉强听进了，停止了哭闹，同爸妈和梦舟姐静静地听着《今日说法》中关于一家夫妻闹离婚产生的房产纠纷故事。

当我们正被故事吸引时，“张梦舟，快去练琴啦！”楼下的一声大喊惊动了我俩，梦舟把头从窗口探出去答应了一声就走了。过了几分钟《今日说法》播完了，我马上换回了儿童频道，可是动画片没了。突然在我的脑海里闪过一个念头：曾经妈妈给我看过我们家的房产证，房产证上不只有我爸爸的名字吗？那不是说没我和妈妈的份啦？这不公平！如果爸爸不要我和妈妈，那我和妈妈不就没家了吗？那要是把他换成我的名字，我们一家三口不就永远不会分离了么？我从爸爸处要了钥匙，悄悄地打开抽屉一看，房产证上果真只有爸爸的名字，我试着用橡皮察抹着爸爸的名字，可是名字改不了，难道就没办法了吗？耶！房产证旁边不是还放着户口簿吗？我要是把户主爸爸改成我的名字，那房产证上就理所当然地是我的了吧？我仔细一瞧，户口簿还是活页呢，这不太简单了，真是天助我了，把第一页的爸爸与第五页的我对换位置，不就行了吗？不错，我三下五除二地就换好了，并悄悄把它们放回了抽屉里。

晚上，我把这事郑重其事地给妈妈说了一遍，妈妈拍着我的小脑瓜笑得流出了眼泪，爸爸在一旁听了也觉得很好笑，我可急得要哭了。一会平静后的妈妈将我搂进她的怀里，给我耐心地解释起来，我睁着大眼睛似懂非懂地听着，一会爸爸也凑了过来帮着妈妈解释，许久爸爸和妈妈让我终于明白了其中的道理：房产证上虽然只有我爸爸的名字，但房产是爸爸和妈妈结婚成家后买的，那属于夫妻共同的财产。这下我可高兴了，既然房产是爸爸妈妈共同的，当然就有我的一份啦！

经过这件事情，我也慢慢地喜欢上了每天中午的《今日说法》。逐渐地我又在喜爱法律知识的爸妈影响下从书本、电视上学到了更多的法律知识，尤其是我已经懂得怎样用法律来维护我的合法权益，让法律时刻保护着我。

如今12岁的我当妈妈希望看看我的作文或者日记时，我会很干脆地答应她侵犯了我的隐私权；我因顽皮摔得头破血流去医院，医生见哭闹的我不便与处理伤口，让爸妈紧紧地压着我的头和身体时，我会大声地质问着医生的名字，并声称要到卫生局去告他；我与其他小朋友精心呵护的小狗被街村人活活打死了，我与十多个小朋友冲到了当地派出所，与警官“讨着说法”……

篇3

结合本人审判经验,离婚案件在审理中主要存在以下问题:

一是诉讼当事人诉讼能力较低,举证困难。大部分当事人特别是农村的当事人,由于文化水平低、法律意识淡薄等多方面的原因,对举证责任的分配不清楚、不了解,导致诉讼能力降低,对于可以保存下来的证据不能及时的予以保存,以至于证据灭失,不能充分的保护自己的合法权益。在离婚诉讼中,以夫妻感情是否确已破裂作为衡量是否准予离婚的标准,但当事人对该方面的证据难以收集。法院在审理中,当事人提供的证据基本上都是身份证、结婚证(或结婚登记处理表)、户口簿等最基本的证据,而对于证明夫妻感情破裂的证据少之又少,基本上都是双方当事人自己的陈述。

二是缺席审理案件相对较多,送达困难。就武宁来说,经济较之沿海城市并不发达,本地工资收入偏低,大部分人均到发达的浙江、广东等地务工,离婚纠纷案件直接涉及人身关系及家庭的离散,送达难度比其他民事纠纷的难度更大。有的当事人离家出走多年,与家人亦没有联系,有的即使与家人联系,但家人了解到是离婚的事情后也会故意隐瞒联系方式;一方的当事人为了达到离婚的目的,也存在故意隐瞒另一方联系方式的情况;更有的夫妻一方在外成立了“新家”等等。基于以上多方面原因,导致案件送达存在困难,故而离婚案件中有部分案件系缺席审理。

三是离婚案件的处理比较麻烦。因离婚案件涉及夫妻感情是否确已破裂、子女抚养、财产分割、债权债务承担等问题,导致案件处理起来比较棘手。1、关于夫妻感情是否确已破裂的标准难以把握。前面也提到,案件当事人法律知识贬乏,难以收集证据,庭审中除了当事人自己的陈述外,没有其他证据予以佐证,法官在认定上存在较大的困难;2、子女抚养权难以定夺,在现实生活中,有的男女双方均希望子女跟随自己生活,有的男女双方考虑到子女跟随了自己会对影响自己另行结婚,也有的男女双方希望再婚后另外生育子女,导致夫妻双方均不愿意抚养子女。法院判定子女由谁抚养,要从利于子女健康成长的角度考虑,这又要从生活环境、教育背景、生活习惯、经济基础等多方面综合考虑,所以实际处理起来存在一定难度;3、关于财产及债权债务问题,在实际生活中,双方当事人的财产有的属于婚前财产,有的属于婚后财产,有的系婚前购买、婚后取得所有权的财产,有的是婚前用双方共同赚取的钱购买、婚后取得所有权的财产,要想证明财产的归属,当事人在举证上存在一定困难,特别是双方当事人婚前在一起务工又购买了房产、房产登记一方的名字,而另一方要想证明系双方共同出资购买,举证更加的困难;同时,在离婚诉讼中,一方或双方当事人隐匿财产、转移财产、编造债务的现象时有发生。当事人提供的财产与债务的证据虚实结合,真假难辨,很难对当事人双方的真实财产情况作出决断。

四是离婚案件的调解难度大,索要钱款情况较多。由于部分当事人法律知识缺乏,对一些法律常识和法律制度缺乏认知,加上离婚案件当事人重风俗而轻法规,就会认为离婚案件的处理结果不仅是对夫妻婚姻关系的一种裁判,也对个人甚至一个家族的名声有很大影响,家族成员、父母、及亲朋好友对案件参与意识过于强烈,导致了法官与当事人的沟通方面有一定的困难,给离婚案件的调解工作造成阻碍,难度加大。另外,对于武宁本地来说,一方当事人提出离婚,另一方当事人均会提出索要钱款的情况,且少数当事人还存在有过激行为的举动;即使没有任何共同财产、提讼一方没有任何过错,另一方也依然会做出这样的选择,离婚似乎成了索要钱款的筹码。这些均给法官办案带来了较大的困难。

婚姻构建成家庭,家庭是社会的细胞,家庭的和谐会带来社会的和谐稳定,家庭的破碎会对社会的稳定产生一定的影响,所以针对现在离婚率越来越高的情况,应当引起全社会的重视和关注,法院在处理离婚案件中也要做到既能维护当事人的合法权益,也要做到维护社会的稳定。针对上述存在的问题,笔者提出如下的解决方案、对策:

一是加大普法宣传力度。引导当事人树立正确的婚姻观。一方面,充分利用媒体、报纸等媒介,大力宣传《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释、《中华人民共和国未成年人保护法》、《中华人民共和国妇女权益保护法》等与当事人切身利益相关的法律法规;另一方面,当地司法局(司法所)、法院(法庭)采取法律知识讲座、发放法律宣传册等形式,宣传法律,使当事人对法律知识有一个初步的认识,能够了解相关的具体法律规定,以便更好的维护自己的合法权益。

篇4

12月4日是宪法日，普及宪法知识，努力提高宪法观念和宪法意识，树立宪法，是我们每个人都应该尽到的责任，下面小编给大家分享一些国家宪法日活动心得体会，希望能够帮助大家，欢迎阅读!

国家宪法日活动心得体会1围绕国家宪法日主题，充分利用班级板报、电子屏、学校广播站等渠道做好学习宣传活动，使师生做到知法、守法、护法，营造了宪法教育的良好氛围。并精心做好活动的组织实施工作。号召各班围绕宪法学习日主题，开展一次“知法、守法、做合格学生”、“法律与我同行”主题班会活动，组织师生集体学习宪法知识。

为了更有效地培养学生们的法律意识，提高他们的法律素养，宪法日这天我们特邀请边门镇中心小学法制副校长、边门镇派出所副所长郭峰来到边门镇中心小学，为全校的师生进行法律知识讲座。通过带领学生观看视频，短剧表演，法律常识讲座等方式，对学生进行法律知识宣传教育。郭所长针对小学生的年龄特点，结合自己办案当中遇到的真实案例，为同学们讲解法律常识，给同学们敲醒了警钟。同时围绕现在很多校园中存在的校园欺凌事件进行分析讲解，让同学们对校园欺凌有了新的认识，虽然这一现象在他们身边偶有发生，但他们并不是真正意识到它的危害性。他们通过这次讲座，知道了校园欺凌的危害性及应对办法，同学们受益匪浅。在进行互动的时候，大家踊跃参加，用惟妙惟肖的表演生动地再现了校园欺凌时的场面，同学们在观看的同时，也受到了一次教育。

通过这次活动，同学们懂得了法律的重要性，有了法律，社会才会有和平和秩序，大家要知法懂法，更要遵法，还要合理的运用法律武器来保护自己，维护自身的利益。

我校在国家宪法日学习宣传教育活动有效开展，营造了守法光荣、违法耻辱的良好风气，使学生的法制观念和法律意识大大增强，也使学校依法治教、依法治校的水平明显提高，各项工作逐步走上规范化的法制轨道，为学校教育事业的蓬勃发展发挥了积极作用。

国家宪法日活动心得体会2为了深入贯彻落实党的十四中全会精神，进一步加强社区居民法制安全宣传教育工作，在“12.4”全国法制宣传日即将到来之际，锦花社区紧紧围绕“弘扬宪法精神，服务科学发展”宣传主题，精心组织开展了丰富多彩的系列法制宣传教育活动。x年11月24日上午，锦花社区联合浙江一华律师事务所组织开展了法律咨询进社区活动。此次活动邀请了浙江一华律师事务所的陈红芳律师来到社区为居民进行法律知识解答。在活动中，向前来的群众发放了法律常识宣传材料。

居民群众参加活动的热情很高，前来咨询的居民高达30多人，现场提出了许多问题进行法律咨询，其中包括：房屋拆迁问题;房产继承问题;什么样的财产属于婚前财产;工伤的界定范围;无籍房确权等问题，就群众提出的问题，陈红芳律师进行了细致、耐心的解答，使居民增长了法律知识和法律意识。

通过此次活动，提升了法律宣传效果，极大增强了广大居民的法律意识和法制观念，同时也在居民中掀起了一轮学法、守法的浪潮，形成了人人知法、懂法、守法的良好局面。

国家宪法日活动心得体会3根据x教执〔20x〕71号《关于开展20x年“12.4”全国法制宣传日系列宣传活动的通知》精神，我校领导高度重视，组织全体师生开展了法制宣传活动，现将具体情况总结汇报如下：

一、学习文件，引起重视

根据上级文件通知，校长利用周一例会时间，组织全体老师进行了学习，使广大教师明白了这次法制宣传的目的、活动的主题、宣传的重点、时间安排、整个活动的安排以及活动要求，为这次活动的开展打下了良好的基础。

二、制定方案，全面部署

为了使整个活动有序进行，我校根据文件精神，结合我校的工作实际，制定了《x小学法制宣传活动方案》，并组织全体教师学习了方案，对我校的法制宣传活动进行全面部署，对工作任务进行了分工，并结合贯彻落实“x五普法”规划，将《宪法》、《义务教育法》、《教师法》、《未成年人保护法》、《中小学管理规程》等作为学习宣传的重点。

三、按照方案，开展活动

1.利用显示屏显示标语“学法知法守法，共筑伟大中国梦，从我做起”。

2.为了把这次法制教育活动推向，12月4日早会，我校召开了“学法知法守法，共筑伟大中国梦，从我做起”法制宣传会，教导主任进行国旗下讲话，通过真实案例的讲解剖析，使全体学生受到了一次深刻的法制教育。

3.举办一次法制教育主题班队会。

12月4日，我校各班开展了法制教育主题班会，由于学校在例会上提前进行了安排，各班以“学法知法守法，共筑伟大中国梦，从我做起”为主题，进一步开展法制教育活动。

国家宪法日活动心得体会4今年为了更好、更深入地开展“x”普法工作，我社区大力宣传法治精神，全面落实科学发展观，深入贯彻落实党的十精神，以开展“12.4”法制宣传日活动为载体，社区多形式的开展法制宣传教育，动员全社区居民参与普法知识学习，进一步增强居民的法制观念，为构建和谐社区营造良好的法治氛围。现将普法活动小结如下：

一、拓展普法宣传园地，充分利用好法制宣传教育阵地。社区在宣传橱窗栏里张贴了多张与居民日常生活息息相关的法律知识宣传海报，通过图片、文字展览方式，让居民更直观掌握生活中的法律小常识;同时，组织了社区志愿者发放法律宣传小册子200余本，多途径增强居民的法律意识。

二、深入开展法律法规的学习宣传。12月4日，社区组织全体社区干部、居民小组长及部分居民代表开展了“法律进社区”的主题学习活动。从党法制教育角度出发，我们学习了党的十关于“依法治国”和“法制宣传教育”重大部署，要推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，坚持法律面前人人平等，保证有法必依、执法必严、违法必究，完善中国特色社会主义法律体系;我们还学习了“民主法治社区”有哪些要求、社区居务公开的主要内容有哪些、我国法律对公民的选举权和被选举权是如何规定的等社区法制相关知识，让居民可以真正了解民主法治社区，如何更好行使自己的选举权和被选举权，参与到社区自治工作中来，更好的监督我们社区的日常工作，真正实现居民自治;当然，也特别安排了社区居民息息相关的法律小常识的学习，主要有夫妻个人财产有哪些、遗弃父母的子女有继承权吗?继承人在哪些情况下丧失继承权、买房时要看哪“五证”等。整堂课学习下来，大家都受益匪浅，都感叹自己平日法律知识学习的太少了，以后一定要加强自己的法律知识宣传，提高自己的法律意识和能力。

三、关怀社区帮教人员。12月6日，由社区干部结对，对社区3位帮教人员家庭进行了探访。主要关心他们工作、生活近况。是否有什么困难，思想情绪上有什么变化，做好开导辅助工作，帮助他们回归社会，开展正常的生活。

通过普法宣传活动的开展，广大居民群众的法律素质得到了进一步提高，取得了一定成效，但仍然有不足之处，社区居民多，流动人口也众多，普法宣传广度还不够。今后，社区会继续开展好“x”普法教育工作，创新活动载体，大力宣传国家法律法规和政策，维护社会和谐稳定，增强公民守法观念，为减少社会矛盾、消除社会不稳定因素提供法律保障，构建和谐安定社区。

国家宪法日活动心得体会5x中心小学积极组织，认真谋划“国家宪法日”的学习宣传教育活动，以弘扬宪法精神为宗旨，以宣讲宪法基本原则和基本知识为重点，制定工作方案，全面开展《宪法》学习教育活动。

12月4日，x中心小学举行了《宪法》晨读活动：利用晨读时间，学校选择宪法序言及正文中的个别章节、条款，打印发给各班班主任，组织学生集体朗读。

12月4日，利用课间操时间，举行特别升国旗仪式—12.4“国家宪法日”活动动员大会，由少先大队辅导员潘长虹进行动员和部署，并进行了有关宪法知识的宣讲。了解《宪法》的有关知识和《宪法》中关于国旗的规定。

12月4日上午第四节课，全校各班组织开展以“宪法在心中”为主题的法制班队课。通过活动的开展和学习，使学生懂得遵纪守法、崇尚科学，学会自立自强，提高学生的安全意识和自我保护意识。

12月4日中午和下午时间，x中心小学“红领巾校园广播站”制作“宪法在心中”特别广播节目，宣传《宪法》知识，营造《宪法》教育氛围，深入开展《宪法》教育活动。

篇5

近两年，《老人被骗房郁闷死 老伴讨还房屋》《抵押贷款公证藏委托售房条款 房子被卖房主竟不知情》《老两口抵押房产投资80万被骗》等新闻屡屡曝出，养老房已成诈骗高危领域。

老人想要以房养老，怎样才能保障安全？

产权人要直接与金融机构发生借贷关系

刘晓颖（北京市致诚律师事务所律师）

所谓“以房养老”，是一种产权换现金的模式，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。

在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是，无论正反向抵押贷款，均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。

而北京这位老人以房产作抵押是把房子的管理、过户等权利都全权委托给了合同的甲方，签订的是委托合同而非抵押合同，因此最终才会失去房子。

作为律师，我想提醒老年人及家属，要言不轻信：生活中，有些人和老人非常聊得来，但是老人却不知道他们的姓名、住址、背景，这些就是陌生人。老人要有防范意识，诺不轻许，守护好自己的房产。

老年人最基本的是要老有所养，老有所居。房屋价值居高不下，老年人切记要远离与房子有关的一切抵押、担保、投资、理财;掌握基本法律常识：包括房产抵押登记和公证常识，一切公证行为都将产生证据上的效力;增强风险意识，谨慎选择投资渠道。投资过程中，既要考察有关企业是否合法注册，也要分析其承诺的高额回报是否合理，更要考察其吸收资金的行为是否符合金融管理法律规定。

“押房理财”不等于“以房养老”

陈晴（重庆大学法学院经济法研究中心副主任）

2014年保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。一些非保险机构迅速嗅到商机，在保险公司的“以房养老”产品尚未成型之前，抢先推出了打着“以房养老”旗号的各种产品。

“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书;而这些自称房地产公司、第三方基金公司的非保险机构推出的则是“押房理财”，本质上是完全不同的项目。将“押房理财”冠以“以房养老”之名，是对概念的故意混淆，将导致三重风险。

一是老人将面临居无定所、背上债务甚至要承担法务风险。一旦公司经营不善倒闭，老人的房屋产权将被冻结;而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责。

二是银行面临抵押不足的风险。根据最高人民法院关于民事执行的相关规定，被执行人生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖变现或抵债，这可能导致银行债权无法实现。

三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为。这与熟人社会的民事借贷关系不同，如果经营方以某种方式向社会公众进行了产品宣传，就存在涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

养老金管理，要先谋稳健而非收益。为了避免“老无所居”的凄惨景象一再重演，对于那些不具备金融从业资质，打着“以房养老”名号，从事“押房理财”的机构，地方金融监管部门应该加强监管，避免造成不良影响。

“以房养老”推广难

与诈骗案频发有关

王琮玮（京师律师事务所合伙人律师）

先来看一下养老房诈骗的基本模式：抵押房产――用抵押款理财――理财收益分文未获――房产被低价过户。

房子，是普通家庭最重要的资产，也是老年人的保障性财产。有些老年人担心子女不履行赡养义务，老无所依，还有人担心社会保障制度不完善，老无所养。这种种无奈给了诈骗者可乘之机。

老人一旦被骗，就很难收回房子。为了钻法律空子，骗子们会对现有法律深入研究，签订完整的委托协议，甚至对委托合同进行公证，而一旦公证，如何证明老人被骗就变得更为棘手。

另外，老人维权意识和基本法律知识欠缺，被骗之后宁愿自己解决也不愿意涉诉，这些导致“以房养老”诈骗案频发却难以追究犯罪分子的法律责任的无奈现实。

“以房养老”诈骗案件的增多，进一步导致以房养老模式在全国各地的推广遇冷，更是让社会不信任这种养老方式。主要产生的社会影响有：

一是“以房养老”导致房屋产权的不确定性因素增多，极易引发法律上的纠纷，除了民事责任外，有的案例中甚至还会涉及刑事责任。

二是“以房养老”的政策保障并未完善。因为这种模式并未普及，养老市场依旧依靠传统模式，导致以房养老政策被钻漏洞，各类型的诈骗事件频发，且相关法律法规缺位，老人无法及时有效地得到法律保护。

三是严重影响相关政治、经济和社会制度的设计，在一定程度上令相关制度变得模糊和不确定，阻碍我国改革开放的整体进程及不断深化。换句话说，就是凡是以房屋产权为基础和依据的制度都难以设计和确立。

大棒加胡萝卜，一手防范一手激励

柴效武（浙江大学经济学院教授）

不法机构借着“以房养老”的名义，诈骗老人房产，有多种状况：

一是收罗老人的房产证，到银行办理抵押取得贷款资金后，用来炒股，同时将部分收益作为分红分给老人。只要拿出房产证就可以坐在家中数钱花，部分老年人觉得“看上去很美”，但如果该机构炒股票亏本，抵押的房产就很可能被银行没收。老人丧失了赖以生活的居所。

二是不法机构利用有些老人爱占小便宜，文化程度不高，合同意识不强的特点，借故与老人签订房产抵押合同，实质上却可能是移花接木，伪造住宅出售合同并公证，骗取老人的房产证后将该住宅私下出售。

三是未得到国家相关部门同意，私下办理反向抵押贷款或其他“以房养老”业务，并在业务开办过程中随意增加收费项目，提高收费标准，加大贴现率，将一切好处留给自己，一切风险和坏处都推给老年人，最终用极低的价格将老人的房产哄骗到手。

他山之石，可以攻玉。

篇6

一、“法律进社区”工作概况。

随着当今形势的发展，“单位人”逐渐转变为“社会人”，大量的纠纷矛盾都集中到了社区。如何化解社区矛盾纠纷，维护社区稳定，自然离不开对法律的需求，离不开依法管理。我局由此认识到，法律服务进社区是社区建设的内在需要，是提高居民法律素质的需要，是提升社区依法管理水平的需要，是满足社区居民日益增长的法律服务需求。如何积极利用社区资源，将法律服务送进社区，是新形势下深化和发挥司法行政工作职能作用的关键所在。2000年初，提出了“法律服务进社区”的工作思

路，以维护社区稳定作为司法行政工作的着眼点，以满足社区居民对法律服务的需求为切入点，借助社区工作为平台，积极在社区开展法制宣传，人民调解，法律服务，安置帮教等工作，将司法行政工作真正扎根到社区。2000年，通过制定下发《xx区依法治理实施方案》，明确“法律服务进社区”工作的指导思想、主要内容、实施步骤和运行机制，确保了“法律服务进社区”活动的顺利开展。2002年8月再次结合市司法局“法律进社区”工作部署，为深入开展“法律进社区”活动，我局又制定下发了《xx区关于法律进社区工作实施方案》，对法律进社区工作进行统筹规划，突出重点，分类指导，真正将法律进社区工作落到实处。

二、法律进社区工作具体做法。

1、围绕“四个主题”普法，做“细”法律进社区工作。

社区是由千家万户组成的“大家庭”，各成员之间由于性别、年龄、文化、职业等不同，个人的兴趣爱好也有所不同，因此社区普法存在较大的难度，为了使社区内的所有居民都能接受普法，提高法律素质。针对社区不同的普法对象，我局因人施教，积极围绕“四个主题”普法。即：针对社区群众，开展“法进万家”主题普法。设立社区法制宣传栏，每月滚动刊登一期“法律知识趣谈”、“依法办事你问我答”等法律知识；在社区举办假日学校，讲授与家庭生活密切相关的《民法通则》、《婚姻法》等法律法规；在社区举办以宪法、民法通则、婚姻法等群众关心的法律知识为内容的“社区家庭学法竞赛”活动；积极利用社区资源组建“法律服务志愿者”队伍，积极参与社区法制宣传普法教育活动，通过举办“18”法律服务广场法律咨询活动，认真解答群众关注的“如何打官司”、“劳动仲裁维权”、“办理公证须知”等热点问题；通过制作有关“拆迁、房产、税收、环境卫生”等内容法律问题解答卡，发放到社区居民手中，让社区群众不出社区就能了解法律、法规和相关政策。在近两年的时间里，全区共设置社区普法板报橱窗300余块，举办各类法律知识讲座70余，举办社区法律咨询80多场次，解答群众法律咨询近万人次。针对社区青少年，开展“法伴成长”主题普法。社区内中小学生年幼、思想不成熟的特点，举办社区小学生法制夏令营；开设“学生法律常识讲座”、和“法制故事会”；邀请法官、检察官走进社区，以青少年身边发生的案例和他们经常会遇到的问题为主要内容，为他们讲授相关法律知识，教会他们如何学法、守法、用法；组织社区青少年走进监狱，听失足青少年现身说法，提高青少年的法律素质。针对社区特困家庭，开展“法与维权”主题普法。通过社区设立的法律援助工作站，随时随地为社区弱势家庭提供义务法律咨询，对一些身体残疾和年老提弱的人员，将他们关心的下岗再就业、最低生活保障费的发放、垃圾费的收缴、房屋拆迁、禁毒禁赌等热点、难点问题相关法律法规，制作成法律知识问题卡，发放到他们手中，使他们不出家门，就能学习掌握有关法律法规，提高他们法律维权意识，积极运用法律武器维护自身权益。针对社区流动人口，开展“法伴我行”主题普法。通过深入社区举办外来流动人员法制夜校，对外来人员开展通俗易懂的系列普法教育。邀请公安、检察院、法院、劳动、计生等部门人员为社区外来人口讲授如何依法解决劳动仲裁、工资拖欠、人身伤害等方面的突出问题；围绕惩治打架斗殴、、无照经营、偷税漏税、制作贩卖假冒伪劣产品、私搭滥建违章等法律条款内容制作法律图片展板，在外来人员聚居地巡回展出；针对“黄、赌、毒”等丑恶现象的存在，在社区内积极开展“警钟长鸣”系列法制宣传展板在流动人口巡回展出；邀请外来打工人员以亲身经历谈学法、用法体会，引导外来人员正确运用法律手段维护自身的合法权益。

2、采取“四种形式”送法，做“活”法律进社区工作。

设立“一月一法”宣传栏。利用宣传板报和橱窗开辟普法专栏，每月滚动刊登居民们关心的下岗再就业、最低生活保障费的发放、垃圾费的收缴、房屋拆迁、禁毒禁赌等热点、难点问题的相关法律法规，开设"法律知识趣谈"、"依法办事你问我答"等专栏，使大家在日常生活中接受普法教育；发放“一事一法”法律知识解答卡。着重就拆迁、土地承包、农转非、税费改革、土地证领发等行政管理活动过程中涉及的法律问题，制作法律问题解答卡，随机向当事人发放，使当事人及时了解掌握新的法律、法规和政策，提高依法办事能力；举办“一法一讲”专题法律知识讲座。针对居民喜群聚、爱热闹的特点，组织法制宣讲团和社区法律志愿者定期深入到各社区开展巡回法律宣讲和专题法律知识讲座，用居民熟悉的语言、形象生动的故事情节，说身边事，讲身边人，使居民在潜移默化中接受法制熏陶；组织“一季一法”大型法律服务活动。每季度组织律师、公证、法律服务工作者和法律服务志愿者在各社区开展大型法律服务，解答群众法律咨询，指导群众依法维权，发放“法律服务联系卡”，使法律真正深入社区居民家中、深入到群众的心里。

3、发挥社区司法行政“四员作用”，做“实”法律服务进社区工作。

当好社区“普法宣传员”。在每个社区辟一个法制宣传专栏、配一套法律书籍、建一支法制宣传教育志愿者队伍、每季度举办一堂法律知识讲座。做好社区普法的宣传员，把法律送进居民家庭，送到居民手中，使社区群众实实在在感受到法在身边，逐步形成“有了问题找法，解决问题靠法”的法律意识。

当好社区“群众维权服务员”。为了使法律进社区工作更加扎实有效地开展下去，司法局积极发挥职能作用，利用社区资源，组建由律师、公证、基层法律服务工作者参加的社区法律服务队伍和法律援助志愿者队伍，通过社区便民窗口、使他们定期深入社区开展法律义务服务，解答群众各种法律咨询，法律文书，各类法律事务，现场办理公证业务，切实满足社区群众的法律需求，当好他们的“法律服务员”，使他们实现“不出社区解决法律问题”的愿望。同时为了减少社区弱势群体“请不起律师，打不起官司”的现象发生，社区法律服务与下岗职工、特困家庭等弱势家庭建立法律帮扶对子，帮助他们解决涉法问题，对符合援助条件的个人和家庭，提供无偿的法律援助，使他们摆脱“请不起律师，打不起官司”的困境。

当好社区“纠纷调解员”。两年前，我局结合社区换届，建立健全了社区调委会的组织网络建设，在换届中与相关部门沟通协调，做到了原有的民调组织“人员不少，组织不散，台帐不丢”，在建社委会的同时，健全基层民调组织，选配了一批年富力强的主任分管66个社区的民调工作，使社区的民调组织得到了加强。为提高社区民调人员的业务水平，每年举办2期社区民调主任培训班，指导民调主任系统学习民调制度、安置帮教以及相关法律知识。近年来，社区的民调组织在处理“城东干道景观路折迁、平江府路加油站建设、节制闸垃圾站迁址、三小车整治”等一系列可能激化的矛盾中，做到积极深入重点人户家中，耐心细致的做说服教育工作，有效地化解了各类矛盾，真正实现了大量的社区矛盾纠纷“化解在基层、解决在院户、调和到实处”，有效地维护了社区稳定。

当好社区“两劳人员回归社会指导员”。积极引导广大人民群众和社会各界正确对待刑释解教人员，消除偏见和歧视，共同参与帮教工作，走社会化帮教道路。为充实社区帮教力量，我局通过自愿报名、社区推荐等方式，先后在工、青、妇和其它社会团体中组成了社会帮教志愿者团和由社区老党员、离退休老干部和老教师组成的“三老”帮教志愿者队伍，与回归人员结成帮教对子，在生活上、学习上和工作上给予他们关心与爱护，开展回归人员“择业指导”，“推荐岗位”，“争取就业机会”等活动，积极引导教育他们早日摆脱昨日阴影，迎接明日太阳，重新回归社会，做社会有用之人。

三、法律进社区工作取得成效。

1、社区普法教育有了新突破。围绕“提高居民素质，推进社区依法治理”的工作重心，把“法律进社区”作为社区普法的切入点，通过用越来越贴近居民生活的普法教育内容、灵活多变的普法形式，方便快捷的法律咨询电话，使社区居民不出社区就能学习掌握生活所需的法律知识，极大地调动了居民学法的热情。居民学法从过去被动学法逐渐演变为主动学法；从盲目学法转变为有针对性的学法；社区模拟法庭，“148”法律咨询热线，普法讲师团的演讲，以及各种法律咨询、法律知识讲座越来越受到社区群众欢迎，逐渐成为居民生活不可缺少的部分。版权所有

2、法律服务领域得到新拓展。法律服务面向社区、服务群众是法律进社区的主要内容，坚持法律服务的公益性和便民性是法律进社区的根本宗旨。我们的律师、公证、法律服务工作者们作为法律进社区的主力军，定期在社区开展与居民面对面的法律咨询，法律讲座、开设社区便民法律服务窗口，发放法律咨询联系卡片，从不同层面满足着社区居民对法律服务的需求，同时也拓展了法律服务在社区的新领域。

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论文关键词 公证公信力 预付纠纷 立法体系

一、我国公证公信力存在的问题

诚实信用，是以商业习惯的形式存在于市场经济活动中商人之间的道德准则。公证作为国家司法制度不可或缺的组成部分，行使着国家公共的证明权力，同时也承载着国家至高的公共权威和信誉。一直以来公证公信力是国内专家学者热衷研究的问题之一，近年来，我国虚假公证、错误公证现象日益突出，以致公证公信力大幅度下降，多位专家学者研究指出，造成上述现象的根本原因应归结于公证机构与公证人员各项业务活动落实不到位。实际上，公证公信力主要取决于体制与规则两大影响要素，具体内容如下：

（一）行政体制与个人体制

《中华人民共和国公证暂行条例》指出：“公证机构归属于国家公证机关范畴，公证员归属于国家公务员范围，而公证书作为一种证明文件，具备法律效应。”而《关于设立省、自治区公证处有关事宜的通知》指出：“依据改革精神应将新成立的省、自治区公证处定义为事业单位，其具有独立的法人。”二十世纪九十年代后期，全国范围内对公证机构推行体制改革，即多数公证机构由行政体制逐渐向事业体制转变，此次体制改革并不彻底，以致国内部分公证机构既具事业性质，又具行政性质，此形势下如何能够保证我国公证公信力。为解决这一问题，2006年，政府部门颁布《公证法》，该法将公证机构定义为依法成立设立的证明机构，与此同时我国各地公证机构得到立法保护。

统筹世界范围内各国公证制度相关问题，发现公证机构实质上具有三种体制：（1）以阿根廷为代表的国家行政体制模式，即公信力实为国家信用，表示国家的形象与信誉；（2）以英法美等国为代表的个人体制模式，即家族或个人的名望信誉共同形成公信力；（3）以中国为代表的事业体制模式，这种模式介于个人体制模式与国家行政体制模式之间，因此难以保证公证公信力，由此也进一步表明了我国在公证公信力方面存在的问题。

（二）实质审查与形式审查

1.公证员操作层面

公证员操作因素较大程度上影响着我国公证公信力，截止当前，国内尚未形成完善的关于审查公证申请人相关申请的流程规定，以致审查工作无据可依，无章可循。实际上，审查业务既重要又复杂。从公证申请人相关申请审查方面看，世界范围主要具有实质审查与形式审查两种形式，其中前者主要以公证申请报告事项内容为审查对象，以判断公证事项内容的合法性、准确性为审查目的；后者主要以公证申请报告的签名、印章为审查对象，以判断公证申请报告的签名、印章的真实性为审查目的。与后者相比，前者审查更加全面性，但其需要借助健全的公证法律制度，然而，现阶段我国尚未构建起健全的公证法律制度，导致实质审查无法顺利有序开展。

2.我国实情层面

新经济时代背景下，要求增强公证的效率性、经济性。在我国，因受公证机构并非国家机关因素的影响，以致实质审查工作难以全面准确进行，从而无法保证我国公证公信力，严重遏制到我国公证事业快速发展。

二、提升我国公证公信力的对策

（一）加大公证法律知识宣传教育

我国广大社会公众长期受封建主义思想的影响，以致现代法律意识薄弱，未能够充分认识到公证的重要性，以致参与公证相关业务的积极性不高。为此，需要政府部门组织开展公证法律知识宣传教育活动，促使广大社会公众熟知《公证法》相关规定，让社会公众认识到：经过公证的证据更具证明力，甚至依据其便可直接认定某一事实。特别注意的是某些债权文书只有经过公证后才能够具备法律效应，从而受到法律的保护。

（二）加快公证赔偿制度的改革

公证赔偿制度是提升我国公证公信力不可或缺的重要组成部分，其中我国《公证程序规则》与《公证暂行条例》并未对公证赔偿相关事项作出明确规定。自国家出台《公证法》后，公证赔偿制度才正式进入公证行业，我国公证员协会于2000年12月正式与中国人民保险公司签订《公证责任保险合同》，以此让中国人民保险公司帮助分摊部分赔偿风险。次年1月，我国政府部门组织设立公证赔偿基金，主要用于公证赔偿。随着我国社会的发展与进步，相关部门需不断推进公证赔偿制度改革，以确保该项制度能够满足解决新问题的需求，从而为我国公证公信力持续提升提供保障。

（三）调整优化公证机构设置体制与分布密度

根据我国《公证暂行条例》之规定，公证机构应广泛存在于直辖市、市、县等各区域。首先，政府部门应合理设置公证机构，切勿出现若干个公证机构交叉重合的不良现象，以保证公证机构的有效性；其次，打破传统依照层级设置公证机构的模式，结合区域发展状况及人口密度状况科学合理设置公证机构；最后，做好对经济特区、矿区、市辖区等区域的调查工作，从多个方面考察这些地区是否具备设立公证机构的资格。

（四）充分发挥公证员协会的行业监督与指导作用

多个实践案例表明，理论与实务往往存在一定的差距。对于公证而言，其全面贯穿于广大社会公众的日常生活、工作，所以这就要求公证员依据相关公证法律法规履行好各自的职责。同时公证员协会也应充分发挥行业监督与指导作用，进一步规范公证员各项行为，为公证业务的高效准确进行提供保障。以房产转让公证为例，其中部分地方公证机构明确规定，公证申请者必须提供房产证原件，否则不予公证。而部分地区公证机构仅需公证申请者提供房产证复印件便可开展公证业务。所以公证申请者进行房产公证时只要置于公证员协会咨询便能够确定承接房产公证办理的公证机构到底需不需要公证申请者提供房产证原件。

（五）维护和增强公证公信力，质量建设是保证

一是加强公证人员的质量意识。质量问题首先是一个思想认识问题，要想严把公证质量关，思想是第一道防线，只有解决了思想认识问题，使公证人员在主观认识上真正引起充分重视，质量才能有可靠的保证。因此要通过不断的思想意识教育，增强公证人员的责任感和使命感，让公证人员认识到强化公证质量的重要性，克服只重数量不重质量，片面追求经济效益的错误思想。公证质量意识不仅在思想认识上要形成牢固的观念，而且要在具体的工作上充分体现出来，这样才能自觉地把好公证质量关，严格地依法办证。

二是严格要求办证程序。公证事项的办理都是由不同的步骤一环一环相扣办结的，确保公证质量必须严格把关，管理好每一个环节。依程序办证是保证公证质量的前提和重要措施。如：在受理公证申请阶段，公证员必须认真履行法律告知义务。履行告知义务，对于防范公证风险责任，增强公证员的质量意识、提高办证质量都具有积极的作用。

三是对重大疑难公证案件要集体研究。随着市场经济的发展，公证的业务领域不断扩大。公证机构对出现的重大疑难案件，以及可能影响社会稳定的案件，要进行集体研究讨论，对重大公证案件要及时上报，既能严把质量关，又提升处理重大疑难公证事项和重大情况应急处置的能力，确保公证质量。

四是对公证质量要定期检查。通过定期的自检自查和交叉检查，及时发现公证质量问题，然后针对存在的问题进行整改。通过自查、互查，进一步增强公证人员的质量意识，不断提高办证能力。

（六）做好制度建设工作

一是构建健全的公证诚信制。归纳整合公证员与公证机构相关信息，形成完善的诚信档案，同时建立健全的诚信评价机制，以诚信档案为依据，借助诚信评价机制进行诚信等级评定，从而塑造“诚信服务”良好外部环境，为增强社会公信力提供保障。

二是构建健全的过错责任追究制。明确公证员职责权限，实行问责制，切实做到“谁办证，谁负责”。同时，加强公证员培训与再教育，增强其公证质量意识，激发公证员积极性、责任感，以增强公证的高效性。

三是构建健全的公证员执业保障制。完善与执行公证责任赔偿制度、公证员执业保证金制度，依据该制度维护当事人的合法权益不受侵害，尽可能提高公证质量，保障公证行业的社会信用，不断增强公证的权威性、公信力。

四是构建健全的监督机制。公证质量好坏一定程度上取决于行政管理、行业管理及社会监督状况，所以相关部门应实时监督公证员服务态度、执法状况等，及时发现公证员执法环节存在的不足之处，并采取有效措施予以纠正，促使形成上下协调、职能互补良好体制，为增强社会公证公信力提供大力支持。

五是建立和完善服务承诺制。公证人员的服务态度和服务形象是公证机构诚信形象的直接体现，对公证公信力产生直接的影响。公证机构要积极实践和落实服务承诺，制定和完善《公证服务承诺》、《公证人员诚信执业规范》、《公证服务文明用语》等规章制度，不断修订、完善和落实好各项为民、便民、利民、亲民措施，提升社会对公证的信任度。

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提起龚如心，人们想到的不仅仅是“亚洲第一女首富”的头衔和酷似漫画人物“小甜甜”的独特装扮，而更多的是这个传奇女性的爱情故事、豪门恩怨，以及一场裸的遗产大战。或许正是从这个世纪遗产之争开始，人们对订立遗嘱有了更为深入的认识。

根据《继承法》规定，没有订立遗嘱或遗赠、遗赠抚养协议的，需要在继承开始后按照法定继承办理，这往往是家庭矛盾的导火索，也未必符合去世者生前的意愿，而订立遗嘱至少能够在一定程度上保证订立人的意愿得以实现。可见，作为遗产规划的一部分，订立遗嘱是家庭理财不可分割的内容。

关于遗产分配、遗嘱订立其实牵涉到我国多部法律法规，涵盖内容之多使得非法律界人士难以一夕之间通析，这里我们不妨先从最基本的两个方面做些了解。不同形式的遗嘱效力不同

我们都知道，订立遗嘱的目的是将自己的财产在生后按真实意愿进行分配，因此根据我国《继承法》规定，无行为能力人或限制行为能力人所立地遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受到胁迫、欺骗所订立的遗嘱无效。当然，伪造和被篡改的遗嘱也是全部或部分无效的。这些规定都是为了保护遗嘱关系人的权益而设定的。

遗嘱的形式可以是多样的，比如自书、代书、录音、口头及公证遗嘱，遗嘱人可以根据自身情况自由选择，但各种形式的遗嘱所具有的法律效力却是不同的。遗产的最终分配不仅需要考虑订立遗嘱的时间先后，还要依据不同形式的遗嘱的效力高低。我们不妨通过一个案例看个究竟。

刘富贵老伴去世早，膝下有一儿一女，儿子叫刘飞，女儿叫刘阳。早年，刘富贵亲笔立下遗嘱，将自己的财产在死后由儿女平分。就在立下遗嘱3年后，他被查出患了肝病。患病期间，刘飞很少来照顾父亲，倒是女儿刘阳为老人洗衣做饭悉心照顾。刘富贵觉得应该多给女儿一点财产，于是亲自到公证机关立下公证遗嘱，将其财产中的绝大部分约80％交由女儿继承。在刘富贵弥留之际，他又当着3个医生护士的面，表示他的全部遗产由女儿刘阳继承，刘飞不再拥有任何继承权。刘富贵去世后，他的儿女之间因为继承发生了纠纷。

刘富贵生前的三份遗嘱中，究竟应该依照哪份执行遗产的分配?法律依据又是什么呢?

我国《继承法》第17条的规定，遗嘱有五种法定形式：

1　公证遗嘱公证遗嘱是指由遗嘱人亲自申请，经国家公证机关办理的遗嘱。拥有最强的证明力和最高的证据效力。

2　自书遗嘱自书遗嘱是指遗嘱人亲笔书写的遗嘱。自书遗嘱必须由遗嘱人亲笔书写、签名、注明年、月、日。《继承法意见》规定，自然人在遗书中涉及死后个人财产处分的内容，确为死者真实意思的表示，有本人签名并注明了年、月、日，又无相反证据的，可按自书遗嘱对待。

3　代书遗嘱代书遗嘱是指遗嘱人口述遗嘱内容，他人代为书写制作成的遗嘱。为保证代书遗嘱的真实性，代书遗嘱应当有两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。如遗嘱人不能签名，不能由他人代为签名，而应当以捺指印代替签名。

4　录音遗嘱录音遗嘱是指以录音方式录制下来的遗嘱人的口述遗嘱。这种形式的遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，目的当然是保证录制的遗嘱确为遗嘱人的真实意愿。

5　口头遗嘱口头遗嘱是指遗嘱人用口头表达方式设立的遗嘱，是所有形式中最容易被篡改和伪造的一种，而且在遗嘱人死后无法查证，容易产生纠纷。因此一般只在危急情况下使用，且应有两个以上见证人在场见证。待危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。这里的“危急情况”一般是指遗嘱人生命垂危或者其他紧急情况，如突发疾病、人身意外事故等。

上述所有见证人均要符合《继承法》规定，无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人、遗赠人有利害关系的人都不能作为见证人。

反观本案中的三次遗嘱订立，我们发现第一次是自书遗嘱、第二次是公证遗嘱、第三次是口头遗嘱。虽然三次均为有效的遗嘱，但内容上的差别却很大。

这种多份遗嘱内容抵触的情况在实际生活中并不少见，《继承法》对此的规定是，以最后订立的遗嘱为准。但同时又规定，自书、代书、录音、口头遗嘱不得变更、撤销公证遗嘱。也就是说，在有公证遗嘱时，以公证遗嘱为准，而在没有公证遗嘱的情况下，以最后所立遗嘱为准。

因此，本案中应以第二份公证遗嘱为最终财产分配的依据。女儿刘阳可以得到父亲80％的财产，而刘飞得到剩余的20％。

此外，法律还规定，如果实际对遗产的处理行为与遗嘱不符的，以实际行为为准，其效力甚至高于公证遗嘱。

比如上例中刘先生在立下公证遗嘱后，将名下所有的财产包括房产都转入女儿名下，那么这种行动就是他对遗产的重新分配，原本所订立的公证遗嘱也就无效了。当然，行为处理必须基于行为人真实的意思表示。

遗产范围有讲究

关于个人遗产的范围界定，《继承法》第三条这样写着：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。

仅仅百字的法律条文看似简单，其实要搞清个人拥有的财产并不是件简单的事情，单是家庭中夫妻共同财产与个人财产的鉴别就非常复杂了。而如果对自己的合法财产难以明确，很可能造成遗嘱部分无效的结果。

李荣琪与太太王美娟结婚后育有两个女儿，李蓉琪一直比较喜爱大女儿，于是早早立下遗嘱，表示愿意生后将自住的100多平方米的房产、28万元存款等几乎所有的财产全部交给大女儿，而并没有提到太太王美娟及小女儿的份额。

2007年，李荣琪因为突发性心肌梗塞死亡，大女儿拿着父亲亲笔写下的遗嘱要求执行，却遭到了母亲和小女儿的强烈反对，一家人最终闹上了法庭。

王美娟表示，房产和存款应属于夫妻共有财产，理应有她的一份，不能全部给大女儿所有；而大女儿则认为，根据父亲的遗嘱她有权利得到包括房产在内的所有财产，母亲可以继续留住，但房屋的产权应归由她的名下。

实际生活中这类案件比比皆是，根源在于个人对自己遗产范围没有一个明确的认识。上例中，李荣琪所犯的错误就是把夫妻共有财产全部作为自己个人财产进行分配，最终导致母女间矛盾升级。

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关键词：建筑工程；管理；法律风险；防范；对策

Abstract: the engineering project management from the project proposal stage began, after the feasibility study, design bidding, construction bidding, project construction, the completion acceptance, project assessment after each course, content more, involving a wider range of knowledge, including various types of knowledge of engineering, technical and economic knowledge, enterprise management knowledge, knowledge about the law, etc. This paper introduces the construction project management of the possible legal risk, and sums up the corresponding countermeasures.

Keywords: building engineering; Management; Legal risk; Prevention; countermeasures中图分类号：K826.16文献标识码：A 文章编号：

所谓工程项目管理，简言之就是对建设工程采用项目管理的理论和方法进行管理，具体讲就是指利用现代化的管理技术和手段，组织高效益的施工，使生产要素优化组合、合理配置，保证施工质量、降低工程造价、搞好施工安全、控制施工工期，实现工程建设项目最佳效益目标。如果以施工监理为一个基准面，那么工程项目管理就是它的前伸和后延，是一种全过程、全方位的管理。

工程项目管理从项目建议阶段开始，历经可行性研究、设计招标、施工招标、项目建设、竣工验收、项目后评估等各个过程，内容多、涉及的知识面广，包括各类工程专业知识、技术经济知识、企业管理知识、法律知识等。与其他种类的项目比较，除了具有一般项目管理共同的特点和内容外，又有其特殊性。它管理的对象是建筑工程，一般具有投资大、工期长、技术含量高、责任重大，事关人们的财产及生命安全的特点。因此，工程项目管理中必然要面对一定的法律风险。

一、法律风险

1、工程洽谈时的风险防范

工程洽谈时主要存在着合同诈骗、合同欺诈、工程项目是否存在，发包人主体是否适合，工程资金是否到位，发包人的信用如何等风险。

2、签约时合同条款审查不严的风险及防范

发包人往往利用其有利的竞争地位在合同起草、拟订时设计好一些合同陷阱或隐略一些重要条款，从而将风险转嫁给承包人。这类风险主要有：合同存在单方面的约束性，不平衡的责权利条款，不合理的工期条款，工程预付款的比例太低，工程决算条款不完善，工程款的支付期限及条件不明确，合同内缺少发包人付款迟延及发包人引起的工程延误等违约责任的条款，缺少转移风险的担保、索赔、保险等条款，或存在不完善的转移风险的担保、索赔、保险等条款，缺少因第三方造成工期延误或经济损失的赔偿条款，缺少对发包人驻工地代表或监理工程师工作效率低或发出错误指令的制约条款等。这样的合同一旦签订，就会存在巨大的隐含风险，最终将导致公司的巨大损失。

3、转包、非法分包、出借资质证书的风险与防范

我国《建设工程质量管理条例》规定：转包是指承包单位承包建设工程不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将工程肢解后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。非法分包是指下列行为：1.总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；2.建设工程总承包合同中未有约定，以未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；3.施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；4.分包单位将其承包的建设工程再分包的。

依据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定：承包人非法转包、违法分包、出借资质证书给他人承揽工程将会导致签订的建设工程施工合同无效，法院可以收缴承包人的非法所得（即工程利润得不到法律保护），还可能导致主管部门对建筑施工企业处以工程合同价款0.5%—1%的罚款、降低资质等级、吊销资质证书等行政处罚，并与被转包人、分包人、实际施工人承担连带赔偿责任。

4、诉讼时效的风险及防范

诉讼时效是指对法定期间内不行使权利的权利人使其丧失再诉讼权的法律制度。通常情况下，建筑施工企业可能遭遇诉讼时效的情况发生在材料供应、工程款结算、工程索赔、工程质量保修、优先权的适用、房产租赁等阶段。如果建筑施工企业怠于主张自己的合法权利，不重视诉讼时效问题，就会出现权利得不到法院或仲裁部门的法律保护的风险。

5、工程索赔、工程款结算、清收证据缺失的风险及防范

工程索赔、工程款结算及工程纠纷诉讼必须有相应的依据。这些证据的缺失将会直接导致自身的合法权利得不到及时、合理的保护，建筑施工企业将会遭遇即败诉的法律风险。

二、防范对策

1、通过法律调查的手段，深入了解发包人的资信、经营状况和订立合同应具备的相应的条件。了解的主要内容包括是否有权威、专业部门设计的施工图纸，是否有计划部门立项文件、土地、规划、建设许可手续，应拆迁的是否到位，“三通一平”等工程前期工作是否到位，发包人的资信情况，特别是该工程专项资金到位率（尤其要注意项目公司的资信），如果是开发单位应了解其主要业绩。对于须招标的工程，应在投标之前对招标文件进行深入研究和全面分析，正确理解招标文件，吃透招标人的意图和要求，全面分析投标人须知，详细勘察现场，审查图纸，复核工程量，分析拟订的施工合同重要条款，制定投标策略，以减少合同签订后的风险。

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2002年以来，北京的房地产项目一直纠纷不断。1月份，“鹏润家园”业主在家中被小区保安和一群来历不明的人殴打；紧接着，“银枫家园”业主对物业停车收费不满，近百名业主用汽车堵住社区大门长达20多个小时。

以银枫家园小区的业主与物业因停车费而起的冲突为例，业主们说，原来入住时车位租金是350元/月，而现在物业却单方面将月租改为450元，这是让人无法接受的。但物业方面则表示，这个收费标准是开发商经过科学的成本核算得出的，业主应当予以接受。另外，收费标准是开发商制定的，物业公司无权变动。

这还只是近几年来众多房地产纠纷中微不足道的一幕。随着人民生活水平逐渐提高，居民手里都开始有了点积蓄，怎样买一套合适的住房就成了摆在老百姓面前一个很现实的问题。特别是近几年，买房的人越来越多，房地产商为了更多、更快地抢占市场，不惜以夸大宣传、虚假承诺等手段欺骗消费者，这些行为直接导致了无数不断升级的房地产纠纷的出现。

据全国消费者协会统计显示，该协会受理房屋建材方面的投诉连年上升，2001年为25116件，比上年增长11.32%，其中质量问题16221件、计量问题1432件、虚假广告320件；今年上半年关于房屋建材的投诉达到16848件，其中房屋投诉为6727件，比去年同期上升了38.3%。

投诉反映的主要问题，一是房屋质量问题；二是广告夸大、虚假，误导消费者；三是合同违约，承诺不兑现；四是面积任意“缩水”、“涨水”；五是产权证难办理；六是物业管理问题严重。

有哪些解决方式

由于房地产纠纷一般在双方交易后，甚至在入住一段时间以后发生，不少买房者在碰到这种情况时都不知道如何处理。其实，对于这样的纠纷可以采取以下几种方式解决：

1、协商。当事人之间的房地产纠纷，可以由当事人双方协商解决，双方应本着互谅互让的精神解决纠纷，这样既便于当事人进行更好的沟通，又减少了诉讼的劳累，既省钱又省力，可以说是一个好的解决纠纷的方式。双方对此签订的协议等书面文件合法有效，理应按此履行。这是大多数人的首选方式。

2、仲裁。如果当事人进行了协商之后仍不能解决，那么可以采取仲裁的方式，这不是说协商解决是仲裁的前提。采取仲裁方式的一个前提，就是双方必须在签订合同或发生纠纷时订立仲裁条款或协议，自愿把他们之间的纠纷提交给仲裁机构裁决。当事人对生效的仲裁裁决必须履行，否则另一方当事人可以向人民法院申请强制执行。

当然，向人民法院提起民事诉讼也是解决纠纷的一种方式。不过笔者认为，若买房者不是迫于无奈是不会通过诉讼的手段来解决问题的，并且进行诉讼的程序和过程都较为复杂，如果确实通过提讼来解决纠纷，建议向专业律师具体咨询。

如何用仲裁方式解决

买卖双方如果决定用仲裁方式解决彼此间的纠纷，应当在签订购房合同时订立有关仲裁的条款，明确仲裁机构和仲裁地点；或是在发生纠纷时，订立仲裁协议，表明上述内容。如果双方没有订立仲裁条款或协议，而一方直接向仲裁机构提起仲裁后，另一方并未提出异议，并且应诉时，也视为双方同意进行仲裁，仲裁机构有权受理此纠纷。

申请仲裁有哪些条件

1、房地产纠纷案件属于房地产仲裁管辖的范围。

2、申请人是与本案有直接利害关系的当事人。

3、有明确的被诉人、具体的申请请求和事实根据。

4、房地产纠纷既未向法院，也未经仲裁机关做出仲裁裁决。

5、未超过仲裁时效。房地产纠纷案件的仲裁时效为1年。

6、申请人向仲裁机关申请仲裁，应当递交申请书，并按照申请人数提交副本。

其中仲裁申请书应当注明以下事项：

1、申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。

2、被申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。

3、申请的事实和理由。

可以申请仲裁的房地产纠纷

房地产仲裁是指房地产仲裁机关根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，做出具有约束力的调解或仲裁。

仲裁机构受理以下几类房地产争议案件：

1、房屋买卖的争议。其中包括房产买卖合同、价格、优先购买权等。

2、房屋所有权的争议。含所有权归属、份额、变更、析产、交换等。

3、房屋使用权的争议。包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议。

4、他项权利与相临关系。包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务。如：影响房屋的安全、完好通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。

5、房屋修缮的争议。包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定，各项工程费用的承担等。

不能申请仲裁的房地产纠纷

1、人民法院已经受理或审理办结的房地产纠纷；

2、涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷；

3、涉及落实政策问题的房地产行政诉讼；

4、经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷；

5、依法应当由行政机关处理的房地产纠纷；

6、机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷；

7、驻军内部的房屋纠纷。

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在房地产交易管理中，风险管理一直占据着十分重要的地方，是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。

房地产交易风险管理防范

中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。

一、房地产交易的特点

房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。

二、房地产交易中存在的风险

（一）因自然环境变化带来的交易风险

自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。

（二）因社会环境变化带来的交易风险

人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。

（三）房地产交易中的法律风险

法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。

（四）房地产交易参与者的道德风险

房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。

三、房地产交易中的风险防范措施

（一）注重保险的购买和使用

在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。

（二）健全房地产相关法规

近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。

（三）加大诚信宣传力度

为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。

（四）增强工作人员的培训工作

房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。

四、结语

总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。

参考文献：

[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015（9）：81-86.

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微软总裁比尔盖茨说，“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。”那么，互联网又能为房地产业的市场营销模式做些什么呢？

模式一：市场与渠道创新。开拓新市场与新渠道是房地产营销的重要一环，美国的《全球及全球商业电子签名法》早已生效，网上购房等大宗交易再不用多加一道“纸笔签名”手续，直接通过电子签名的方式就可以快速完成。我国大多数商务网站已具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低，人们对安全和信用存在疑虑；房地产属于不动产，人们的重视程度和购买心理都阻碍着网上购房的进行。这也说明新的市场潜力巨大，一个统一的网上房地产交易中心将推动房地产业的进一步良性发展。

模式二：产品与品牌创新。地域选择是传统房地产经营要考虑的首要问题。中国房地产产品品牌的营销的效用已经表现得十分明显。在北京，提起房地产，人们就会想起华远；在深圳，万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客眼球的法宝。

模式三：价格与竞价创新。经典经济学认为，信息不对称是价格波动的重要原因，但在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。

模式四：低成本直销创新。网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点；另一种做法是委托信息服务商网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的佣金，而且还可同时利用网络工具收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。

模式五：高效益房产中介创新。随着商品房交易的日趋活跃，网络中介的机会也越来越多，如根据网民的需要，提供房产方面相关的法律知识、专业知识，聘请专家为网民的置业量身定做等。所以房产中介应定位于信息提供个性化服务。

模式六：房地产开发创新。用电子商务的优势来改造传统房地产运作的各个环节，实施企业内部管理的信息化。在开发阶段最重要的是土地的选择与购买，最繁杂的是道道审批手续，如果这些都能在网上完成，将大大提高效率、节约成本。

模式七：开发商促销创新。目前，企业通常采用以下途径推销商务站点，即借助一些著名网站推销自己，在设计要求上，广告一般应图案简洁，文字精练，引人注目。此外，还要从广告的方式、时间、的频率等方面综合考虑，全盘制定网址策略。

模式八：宣传广告创新。网络广告虽然不会取代传统房展会上的广告牌、展板、海报、楼书等，但其集图、文、声、像的形式，传送更多感官的信息，在成本、时效性上则大大优于传统广告媒体。纵观众多传统广告，多是图、文、信息，建议多采用现代的计算机技术，如三维虚拟技术，可以让顾客身临其境般感受商品或服务。网络广告还可以说是一对一的交流，点击者是对房屋感兴趣的群体，他们可以有选择地点击，开发商可以设计获得点击者的信息反馈。这充分体现了互联网络媒体的最大优势———互动服务。

模式九：建材采购创新。关于房地产建材，可以建立公共交易平台，实现B2B电子商务方案。今年2月末，深圳万科董事长王石表示意欲拓展B2B电子商务，主要是“网上建材采购计划”。而且万科准备联合南北同行，展开集体行动。该公司的研究报告显示，通过网上集体采购，最高可节省成本25%。

模式十：房产拍卖创新。网上房产拍卖并非一帆风顺，由于身份认证、时效性、合法性等问题，网上房产拍卖还未能得到大家的认可，但这也必将成为房地产电子商务一个不可缺少的方面。

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【关键词】建筑工程造价管理；法律；招标投标；税收及保险；土地管理；项目资本金

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A

引言

自改革开放以来，我国的经济和社会不断稳固发展，建筑行业也得到了飞速提升，随之而来的是日益增多的与工程造价相关的法律纠纷，影响到了我国建筑业及社会经济长远稳固的发展。本文以现行的法律法规为基础，浅谈一下工程造价管理中造价工程师执业资格制度、招标投标法、与工程财务有关的税收及保险规定、土地采购法、政府管理法等问题。

1. 建筑工程造价管理简述

建筑工程造价管理是一项涉及技术、经济、组织、合同管理的能够多方面的综合性工作，同时建筑工程造价管理也是项目管理的重要组成部分。在项目施工的过程会出现诸多的问题，针对这些出现的问题进行风险防范时，光依靠投资商进行成本的控制是很难实现的，我们西药对工程造价管理的全过程进行、全要素进行系统全面的分析，然后再结合实际工程中出现的问题，运用相应的方法去解决。

随着我国建筑行业的不断发展，建筑工程造价管理的工作的复杂性也在不断的增大，所涉及的工作范围也在不断的扩大，每一个项目工程涉及的金额都非常的巨大，由于工程项目的不同，其建筑用途、建筑结构、室内装璜等方面的需求也各不相同，因此，在进行造价管理所需要的法律文献也是个不相同的。建筑施工管理是一个动态的过程，例如施工前期的准备工作涉及施工方案的制度、施工材料、施工机械等方面，在制度这些因素的相关制度与法律时要根据当时的市场价格来不断的变换合同的规定，这些因素的改变都会对工程造价管理产生一定的影响。

2.与招标投标相关的法律问题

招标投标的前身是政府采购，随着商品经济的飞速发展，招标投标慢慢变得法制化，这样不仅促进了交易的公平性，也使得交易具有一定的透明性，维护了公众的利益。招标投标的实质是买方穷其办法选择卖方的过程。改革开放以后，我国的招标投标开始发展与慢慢运用。从1984年建立的第一步招标投标制度到如今，我国的招标投标法律已经初具规模。最低投标价是目前大家共同关注的一个问题，值得我们的探究，以下浅谈一下最低中标法。

《招标投标法》第四十一条规定，中标人的投标应当符合下列条件之一：（一）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标法价格最低；但是投标价格低于成本的除外。最低价中标法与我国现有的各种招标方法相比较具有一定的有点，例如最低价中标极大的节省了业主的投资，在经济社会快速发展的今天，对一个项目的投资往往面临许多的竞争对手，只有以最低的投资建成项目才能在竞争中处于优势，当然还有加强对企业管理、操作简单、利于我国在国际竞争中立足于世界舞台等优势，但最低投标法自身也有其局限性，譬如工作要求高、限制投标企业建立自身企业定额等。

最低中标法在我国顺利实施还应采取一定的措施，借鉴国际惯例结合我国实际国情制定全国统一基础的定额参考、规范运作过程中的行为及管理等方法，可扬长避短，充分发挥最低价中标法的优势，弥补其局限性，使最低中标法在我国也可成功应用。

3.与工程财务有关的税收及保险规定

与工程有关的税收包括营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等，根据不同的纳税对象、占有的财产和行为等分为不同的税收，各方面的税收保证了纳税人在享有权利的情况下也履行自己应尽的义务。

与工程相关的保险有承保建筑、安装工程在建筑安装过程中因受自然灾害或意外事故的损失给予补偿的保险。一项工程的成功实施是需要一定的时间耗费一定的人力物力资源的，在此期间难免会发生一些意料之外的事情，工程保险的目的就是将意外造成的损失降到最低限度。工程保险也是财产保险和人身保险的一种分类，是业主和承包商转移风险的一种常用手段，它的意义一方面有助于保护所有人的利益，另一方面也是完善工程承包责任制并且有效协调各方利益关系的必要手段。

4.土地管理法

国家为加强对徒弟开发利用和整治保护过程中的管理工作而制定并修订了《中华人民共和国土地管理法》，其中包括土地所有权和使用权、土地利用总体规划、建设用地等，以下主要围绕建设用地使用权的相关法律问题进行探讨。

建设用地使用权的设立方式有无偿划拨和有偿出让两种，无偿划拨是经政府批准、主要针对国家机关用地军事用地等情形，具有无偿性和无期限性。无偿划拨具有交易成本低、阻力小的优点，也具有企业违背意愿的情况容易出现的缺点，是我国特殊国情的体现。有偿出让是指通过公开竞价的方式通过支付土地出让金的方式为土地利用人创设建设用地使用权的制度，具有有偿性、有期限性。土地的有偿出让保证了交易双方的利益以及竞价的公平性。

我国在土地管理法方面的不断成熟使我们更好的对土地进行管理、规划，也使得土地交易具有公平性。

项目资本金

《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，各种经营性固定资产投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产项目和集体投资项目，都必须实行资本金制度。

项目资本金分为国家出资、法人出资和个人出资。建设项目可以通过获取国家财政预算内投资、发行股票、自筹投资和利用外资等渠道筹集资本。

项目融资是我国工程建设的重要资金获得渠道，国际项目融资中的BOT方式在我国应用较为广泛。在立法基础上指导BOT项目融资的法律依据是外经贸部《关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知》、国家计委、电力部、交通部《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》、国家计委、国家外汇管理局《境外进行项目融资管理暂行办法》等法律文件。外经贸部《通知》第三条规定政府机构一般不应对项目做任何形式的担保或承诺，如项目确需担保，必须事先征得国家有关部门的同意，方可对外作出承诺。国家计委《通知》第三条则规定，对于项目公司偿还贷款本金、利息和红利汇出所需要外汇，国家保证兑换和汇出境外，政府不提供固定投资回报率保证，国内金融机构和非金融机构也不为融资提供担保。

6.结语

改革开放以来，我国的经济以及社会得到了飞速的发展，建筑行业也得到了不错的提升，随之发展的也有我国不断完善的法律制度。一些建筑企业由于缺乏相关法律知识不能对存在的风险进行控制，造成了巨大的损失，为此在掌握技术的情况下法律知识也逐渐走进了人们的视线中。本文针对工程造价管理过程中应注意的法律问题进行了分析，以点带面。从事造价工作的相关人员应在实际中与法务人员相互配合，利用法律手段有效的对工程造价工作进行管理，促进建筑业的长久稳定发展。

参考文献：

[1] 尹贻林．2010年工程造价管理基础理论与相关法规[M]．北京：中国计划出版社，2010（05）:17-20.

[2] 王万茂．土地资源管理学[M]．北京：高等教育出版社，2010（11）：99-100.

[3] 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会．建设工程造价管理[M]．北京：中国计划出版社，2013（5）：277.

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一、工作开展基本情况

（一）夯实基础，提高“六五”普法执行力

1、强化组织领导。县委、县政府及时组织召开全县“五五”普法总结暨“六五”普法动员大会，研究制定下发了全县“六五”普法规划。县人大常委会通过了《关于在全县公民中开展第六个五年法制宣传教育的决议》，各乡镇、各部门和各单位都能按照县里的统一部署和要求，把“六五”普法工作摆上重要位置。全县上下建立了齐抓共管、层层落实的良好机制。

2、细化普法网络。及时调整了县法制宣传教育领导小组成员。各乡镇、各部门普遍建立和完善了各项工作制度。全县上下建有普法联络员、普法讲师团、大学生村官普法员、普法志愿者队伍，形成了有专人负责、整体联动的网络机构，有力地加强了对法制宣传教育工作的组织、协调和指导力度，确保了“有人管事，有人做事”。

3、深化制度建设。先后研究制定了领导干部学法讲座、学法培训、公务员学法、行政执法人员岗前培训、青少年学法、企业经营管理人员学法、个体工商户学法、流动人员学法、村民学法、外出务工人员学法、领导干部任前法律考试等一系列普法规章制度，从而保证了普法工作得以规范有序的推进。

4、量化考核内容。将普法工作搭载进法治建设工作纳入到全县经济社会发展和精神文明建设年度目标考核内容中，对机关单位和乡镇实施双月考和季度考，及时下达整改通知书，使问题整改得到有效落实。同时，我们注重积累和收集资料，建立普法档案，抓好基础建设。2014年3月份，县委、县政府对全县“六五”普法工作中期先进集体和先进个人予以了表彰。

（二）突出重点，提高“六五”普法影响力

1、围绕法治思维，突出党员干部学法用法。继续坚持和完善党委(组)理论学习中心组集体学法、政府常务会会前学法以及法制讲座、法制培训和“五述”考核等制度，在全县范围内开展“法•德讲堂”活动；注重加强对公务员的法律知识学习教育，举办全县公务员“5＋X”法治理念培训班；积极参与组织全县领导干部任前法律知识考试。对司法人员和行政执法人员全面实行法律知识和业务知识考试持证上岗制度，组织每年不少于60课时的法律知识更新培训。组织开展领导干部法治思维和法治方式系列学习宣讲活动，提高其运用法治思维和法治方式思考问题、推动工作、化解矛盾和解决问题的能力。

2、围绕法治校园，培养青少年学法用法。建立了全县青少年法制教育基地，组织全县中小学生定期轮流到此接受法制教育；全县各中小学校都配备了专职法制副校长和校外法制辅导员；各中小学法制教育做到了计划、课时、教材、师资“四落实”；组织县普法讲师团到各中小学开展“法制讲座”、“普法书场”、举办法制演讲、征文、专题讲座、模拟法庭、法律知识竞赛、歌咏比赛等活动，从不同侧面，通过多种形式对青少年学生进行法制教育。

3、围绕法治经济，强化企业管理人员学法用法。积极推进企业法律顾问制度，邀请律师为企业经营管理者上法制课。对企业职工反映强烈的问题和亟需解决的法律问题，邀请律师讲授与解答，依法维护职工和企业的合法权益。2012年6月份，开发区管委会邀请省人社厅法律专家来盱举办了园区企业负责人、引资单位项目帮办人员的法制讲座，进一步增强了企业管理者和政府帮办人员的法律意识和法律素质，有力地促进了企业依法经营、依法管理和依法维权。

4、围绕新农村建设，深化农民学法用法。县司法局始终把农村和农民的法制宣传教育工作作为新农村建设的一项基础性工作。“六五”普法以来，我局完善“农家书屋”和农村法律图书角(柜)工程，利用远程教育网络平台及县委党校培训基地，提高农村两委干部和农村党员的法律素质；健全和完善农村法制宣传工作队伍，推行大学生村官担任法制宣传员的做法，推进农村“法律明白人”培养工程，加强基层法制宣传教育。县法院积极开展“巡回法庭”活动，把开庭地点移到村头、田头，让老百姓参与，从中接受法制教育，把法制宣传工作渗透到基层。

5、围绕社会治理，落实流动人口学法用法。我县每年都有十几万的外出务工人员，为确保劳务输出人员的合法权利不受侵害、劳务输出人员在外不走上违法犯罪道路，县普法办联合县劳务办要求县各培训学校及各乡镇对劳务输出人员和进城务工人员加强法律法规的培训，并为他们编印了《进城务工人员维权手册》、《法律援助手册》。每年县司法局都组织开展“农民工法制宣传周”、送法走进房产商品交易会、春节劳务用工招聘会等活动。

（三）多措并举，提高“六五”普法覆盖率

1、拓宽普法宣传阵地。一是利用电视媒体普及法律，县政法委创办了《举案说法》、《政法在线》专栏节目，县公安局开设了《山城警方》栏目；二是在《XX日报》设立《政法综治》专刊，每半月一版，精心策划。设置了《法在身边》、《与法同行》、《政法视线》、《法援热线》、《政法动态》、《创建大舞台》等几大专栏；三是建立了《XX法制网》、《XX政法网》、《XX司法行政网》，充分运用互联网进行法制宣传。2014年以来，又先后开设了XX普法微博、XX普法微信等普法新产品。几年来，多篇新闻稿件在市级以上新闻媒体及网站上刊登播放。

2、推广“六大工程”。一是实施“农家书屋”工程。将其打造成广大人民群众喜爱的“淘宝屋”。省农家书屋法治文化建设活动现场会、市“法治文化乡村行”活动启动仪式先后在我县举行，2011年11月，我县被表彰为全省农家书屋法治文化建设示范区，位列第一，成为全省的标杆；二是实施“大篷车”送法下乡工程。聘请县黄梅剧团为县普法艺术团开展法制文艺演出大篷车送法下乡活动，浙江、安徽、苏南等多个市、县先后来我县学习考察。三是实施“课间十分钟”普法工程。利用全县统一开展“课间十分钟，工作间歇大课堂活动”这个平台，融入法律知识，开展送法进机关、进单位、进乡镇、进学校、进企业活动；四是实施“说法评事”工程。在乡镇创设“说法评事”平台，综合法治宣传、矛盾调处、人民等几大职能，针对当地群众提出的各类矛盾诉求，以法律、法规和有关政策为依据逐一予以引导、调处和化解，将矛盾化解在基层一线的同时，还达到了很好的法制宣传教育效果；五是实施“短信通”工程。利用领导干部手机播报平台，设立普法园地栏目，每天发送一条以新法概述、法律常识、法律名人名言，法律谚语、法律迷语为内容的普法短信，受到了广泛好评；六是实施“普法夜市”工程。针对城区流动人口的盲区、盲点，通过在中心广场安装电子显示屏，滚动播放平安法治、法律法规知识，让市民在休闲娱乐中接受法制宣传教育。

3、推行节点普法宣传。2011年以来，县司法局每年都把“12.4”全国宪法日暨法制宣传日，作为普法宣传的重点工作，除积极组织参加全县大型广场宣传活动外，还结合我县实际，组织普法成员单位及司法所在各乡镇的中心广场开展综合普法宣传活动。另外，还充分利用“3.8”妇女节、综治宣传月、“3.15”消费者权益保护日、“安全生产月”、“6.24”国际禁毒日、“6.25”土地日等有利时机，组织县相关部门开展各类相应的专题法制宣传工作，确保全年法制宣传不断档，保证普法宣传的连续性。

4、推开多种普法形式。一是积极开展送法下乡活动。组织县“六五”普法讲师团成员每季度深入乡镇一次开展法制讲座。各乡镇在司法所普遍设立“法制宣传辅导站”，经常开展法律咨询活动，发放法律书籍和资料；二是联合县委政法委、县住建局、县电信公司以“政府搭台、企业资助”的方式在居民小区内设置法制宣传栏为内容的平安法治宣传阵地。三是全面推进法治文化建设。完成县级法治文化公园建设，近期也将完成县级法制宣传教育中心建设；大力推进乡镇、村居法治文化示范点建设，通过举办读书节、书画作品巡回展、送法律书、送电影下乡等一系列活动与文化建设融合,提升法治文化建设的渗透度。

5、推进民主法治建设。县司法局和县法治办、县民政局根据国家司法部和民政部关于在全国农村开展民主法治示范村（居）建设活动的要求，联合下发了“关于在全县农村开展民主法治示范村（居）建设活动的通知”。通过全面宣传发动，积极组织申报创建。到目前为止，全县255个村、社区已全部获得县级“民主法治村、社区”，已获得省级“民主法治示范村、社区”68个；市级“民主法治村、社区”247个。

二、存在问题及不足

随着我县经济社会的发展，县域治理水平与法治环境不断提升，群众法治意识在不断提高，但是学法用法能力与自身对法治社会的要求有差距，普法工作与现实需求还存在一定差距，其中外来流动人口、特殊人群、青少年等群体学法用法能力还需进一步提升。

（一）发展还不够平衡。一是从普法重点对象来看。领导干部和公务员重工作，轻学法；青少年重书本知识掌握，轻法治精神培养，全县青少年犯罪率在全市还较高；农民重生存发展，轻法律保护。二是从普法单位来看，企事业单位重技术技能培训，轻法律知识学习；“谁主管，谁普法，谁执法、谁普法”的原则有时还没有得到很好落实，执法单位重事后处罚，轻事前教育。建议县委、县政府建立相关刚性制度，以促进各单位各部门进一步加大学法力度，增强法律意识，提高法律素养，真正做到尊法、学法、守法、用法。

（二）普法经费还需提高。根据省市要求，“六五”普法期间，要按照年人均0.5元的标准，将法制宣传教育经费列入同级财政预算，并根据地方财力和法制宣传教育工作任务，适当提高保障水平。若按我县现有人口78万计算，每年县财政拨付法制宣传教育经费应在39万元，而现县财政每年按74万人口计算，年人均仅0.2元列入预算。今年“六五”普法工作验收在即，城乡法治文化阵地建设、宣传费、资料费等开支相对较大，恳请县委、县政府将我县将“六五”普法经费追加到专项经费中去，专款专用。

（三）阵地建设还需加强。一是从县级层面来讲。“剑胆称心”法治文化广场（县级法治文化阵地）已建成，县级法制宣传教育中心正在加紧建设中，青少年法制教育中心也已进入设计招标阶段，预计上半年能够完成。二是从乡镇、村居层面来讲。根据省、市要求，所有乡镇和社区（村）都要建有法治文化阵地，且对于法治文化阵地的建设标准呈逐年增高趋势，而目前可能是由于乡镇领导干部对于此项工作的认识不足、重视不够，导致此项建设工作推进缓慢。三是普法队伍建设还需提高。目前我县各级普法队伍存在投入不够、人员不足、经验不深等问题。建议今后县政府将民主法治（示范）村（居）、法治文化阵地和普法队伍建设纳入县对乡镇的大目标考核，以督促各乡镇加大此项工作的推进力度。

三、下一步工作打算

下一步，我们将不断总结经验，继续探索新形势下的工作方法，开拓进取、扎实苦干、奋勇争先，努力使我县的法治化建设更加完善，大力营造“六五”普法迎检考核的浓厚氛围，务求顺利通过省市验收。

（一）围绕“六五”普法考核提升普法质效。今年是六五普法总结验收之年，我们在上半年将举办一次面向全县法制宣传教育成员单位的骨干培训班，重点讲授“六五”普法考核验收有关内容。省市验收检查前，在XX全县范围内开展完成“六五”普法总结检查工作，完善并创新考核评价机制，切实将考评转化为推动法制宣传教育的有力杠杆，建立健全法制宣传教育工作体制和机制，充分发挥职能作用，推动各成员单位形成齐抓共管的工作格局；在系统内部，要积极整合资源，主动将普法教育融入各项业务中，在各项业务中体现普法理念，提升法制宣传的整体合力。加强人、财、物的基本投入，切实保障“六五”普法工作顺利通过总结验收。

（二）进一步扩大法制宣传教育的影响力。要继续大力拓展网络宣传阵地，运用微博、微信、网站等网络媒体和传播手段，大力弘扬社会主义法治理念和法治精神，提高法制宣传的覆盖面和传播力。要发挥我县普法达人和公众人物的积极作用，努力提高法制宣传的影响力。继续开展法治文化“六个一”活动，打造县电视台“政法在线”、“举案说法”、“山城警方”、“短信通”等栏目品牌，充分运用法制网、XX司法行政微博、XX普法微博、XX普法微信等普法新手段，要积极联合县有关执法部门孵化服务群众的法制宣传教育新产品、打造XX法制宣传教育新品牌。