规划用地兼容性精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇规划用地兼容性，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：森林公园规划；土地利用；兼容性控制

中图分类号：F326.25 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20150501068

森林公园体系规划体现了人与自然的和谐发展，这实际上也是保护自然文化遗产的一种手段。森林公园规划水平越高，土地利用效率也就越高，这对发展我国的森林旅游业也有积极的作用。但是我国森林公园规划中，存在着土地兼容性控制不足的问题，这与用电分类系统不规范、用地评价体系不合理等有直接的关系，因此针对上述问题，应该有针对性的采取措施。

1 森林用于旅游用地兼容性的概念

资源的兼容性指的是一种资源多种的用途在一定条件下，可以同步得到利用的性质，或者分步到利用的性质。曾经有某位学者把土地兼容性的使用看成土地使用性质的宽容范畴，同时将允许设置和有条件的允许设置与不允许设置来表征。还有学者指出： 土地兼容性指的是两种以上土地用途，在一起而相互发生负面影响的程度。通过对森林旅游用地分类及特点的分析，森林旅游用地兼容性可以定义为：在森林公园中，同一块土地上不同土地使用性质共生的可能性及一块土地对与它相邻的不同使用性质旅游用地的可接受性。

2 森林公园规划中土地利用兼容性控制措施

2.1 健全旅游用地分类系统

我国的城市以及农村用地采取的都是二元制的方式，其使用的土地分类系统比较传统，旅游用地边缘化问题并没有在传统系统中体现，这种缺失使得森林公园规划无法与土地利用规划相兼容，进而引发了一系列的问题。目前我国正加大力度实现城乡一体化，在这现实背景下，国家土地管理部门颁布了新的土地分类标准，不仅对森林公园规划进行了详细分的划分，相关规划人员可以依据此标准来规划森林公园，以此大大提高城市土地利用效率。新的土地分类标准的颁布与实施，不仅使旅游用地规划更加科学合理化，同时对兼容性土地的控制也有非常重要的作用。

2.2 规范森林旅游用地评价

现阶段我国使用的森林公园规划制度主要来源于总体设计规范，在该规范中，着重强调了森林旅游资源的评价，目前森林公园规划，主要是以风景资源评价为重点内容，并没有涉及到土地评价的内容，这是森林旅游资源无法得到充分利用的重要原因，在对森林公园进行规划时，往往会出现土地利用方式与其所具有的功能并不统一的问题。现今土地资源越来越小，而森林公园的规划也是不可缺少的一项内容，为了保证我国的土地资源能够科学合理的被利用，在建设森林公园时，必须规范其用地评价制度，以使土地资源得到最大程度的利用。笔者认为可以从以下方面来规范用地评价制度：

规范内容与方法，用地评价内容与方法直接反映着用地评价水平，传统的规范中几乎不涉及用地评价，即使涉及内容也比较陈旧，无法适应现阶段森林公园土地规划利用的新情况，因此必须对评价内容以及方法加以规范；评价成果应该正确的运用到实践中，这样才能发挥用地评价的作用，注重总结评价成果，将其编制成文案等形式，以便管理保存；增加评价内容，目前森林公园规划评价内容的重点是风景资源评价，除此之外，还应该添加土地利用现状以及兼容性的评价，评价内容越全面，评价结果也就越真实，越有利于指导实践；正确的运用评价成果，比如在森林公园规划期间，可以充分的利用土地兼容性指标，对规划项目进行有效分析，然而在规划管理这时间里，也能利用土地兼容性指标并且把它看作是监督项目，以此为编修提供借鉴。只有规范森林旅游用地评价体系，才能使森林公园规划更加科学合理，保证城市建设用地得到充分的利用。

2.3 有效控制森林公园区划

所谓森林公园区划简单的说就是根据功能需求来对某一区域内的土地进行细致的划分，以此来保证每一个功能区中的建设项目都与其功能相符合，进而实现土地利用之间的兼容。一般情况下，森林公园布局通常都是以游览区为中心，将各个功能系统有效的连接起来，在突出各个功能区各自的优势之外，还能够做到协调发展，进而使得整个功能系统更加协调，其兼容性更强。

森林公园总体布局与功能区划中应关注各功能区环境氛围、空间尺度、竖向空间和建设时序等方面的土地兼容性控制问题。在环境氛围建设方面，应遵循地域分异规律，确保各个功能区土地使用性质与其所处的环境密切相关，要求功能分区有利用环境污染防治与环境保护。在空间尺度上的兼容性控制方面，各功能区要服从全局需要和功能的耦合分工合作体系，既要满足大尺度空间范畴功能区之间和土地利用大类的差异性与协调性，又要满足功能区内用地的相似性，使同一功能区内部不同地块之间用地性质在大类上一致性情况下，在中小类用地之间的兼容。在森林公园竖向规划方面，要有利于维护原地貌特征和地景环境、合理利用地形象素和地景素材、有效保护与展示大地标志物。在森林公园时序规划中，需要兼顾不同功能区块、不同地块的开发利用条件，难易程度和资金保障情况，合理确定森林公园开发建设时序，以促进森林公园土地利用的兼容性控制。

3 结 语

综上所述，对森林公园规划中土地利用兼容性控制进行探讨十分必要，因为现阶段，我国的土地资源越来越少，只有合理的利用，才能使我国的土地资源实现可持续发展，尤其是在城乡一体化进程加快的今天，对其土地利用兼容性进行探讨更为重要。

参考文献

[1] 黄秀娟，刘伟平，兰思仁.森林公园旅游产品开发的评价模型与应用――基于旅游产品开发的适宜性角度评价[J].林业科学，2009（07）.

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关键词：规划；使用兼容性

[中图分类号]TU984.11[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）11-0087-02

基于土地使用兼容性的重要性，我们从以下几个方面剖析城市规划中土地使用兼容性。

一、土地使用兼容性控制在城市规划中的重要作用

土地使用的兼容性是指土地使用性质的宽容范围，一般以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允许设置”来表示，因此有时也称为“土地使用相容性”或者“建设用地适建性”。土地兼容性控制可以提高城市规划的弹性、活力和可操作性这一点充分体现在控制性详细规划中。控制性详细规划是中国城市建设控制与引导层面上的规划管理与设计工作，它以总体规划或者分区规划为依据，对规划范围内地块上的土地开发利用做出具体规定，表现为详细规定建设用地的使用性质、使用强度、各项控制指标和其他规划管理要求，并用以指导修建性详细规划的编制。因此，控制性详细规划是处在总体规划(或分区规划)与修建性详细规划之间“联络环节”性质的规划编制层面，同时也是规划与管理、规划与实施相衔接的重要环节。

土地使用兼容规划本身的不完善，难免给土地使用规划管理带来了困难，使土地开发脱离了规划的有效控制。因此，研究与完善城市土地使用兼容性规划管理，对于我国城市规划理论与实践的必要性和现实意义是不言而喻的。

二、我国当前土地使用兼容性控制存在的问题

1.土地使用兼容性控制地位不清、体系不全

在中国城市规划相关的法律、法规和技术标准、规范中，土地使用的兼容性控制，在规划编制、实施与管理阶段都没有得到应有的重视。土地使用的兼容性控制在中国的规划编制、实施与管理上没有赋予应有的法律地位，更没有形成一个完整体系。因此，城市土地使用兼容性规划的不完善是中国城市控制性详细规划管理失控的重要技术原因之一。

2.土地使用兼容性控制趋于程式化，科学性和适应性大打折扣

土地使用兼容性控制的复杂性和不确定性，在控制性详细规划编制上，很多规划设计作品和方案均采用建设用地的适建表来规定土地使用的兼容性控制，很少考虑规划基地的差异和规划项目的性质而随意套用。不同城市有不同的特色，同一城市在不同的区块地段上差异也极大，因此在进行土地使用兼容性控制时应因地制宜、区别对待。

3.土地使用兼容性控制公众参与不够，无法实现动态控制

目前控规的编制很大程度上是政府行为，基本上是“自上而下”的规划过程，很多经济、社会、环境等需要定量定性综合分析的问题并没有得到真正落实和解决，结果造成在确定土地利用的细分和兼容性控制时，完全由规划师或者领导主观决定，无法实现动态监控。

三、强化土地使用兼容性控制的方法与途径

1.规范土地使用兼容性控制的相关法规制度

土地使用兼容性控制在城市规划编制、管理与实施阶段应当形成一个完整的体系，并从法律地位、技术措施和操作层面上提供有效保障。在规划编制方面，建议将土地使用兼容性控制以强制性内容纳入总体规划、分区规划和详细规划中，要处理好前后的衔接和深化工作，真正将土地使用兼容性控制落到实处。在技术手段方面，必须制定定量定性的土地兼容决策依据，从兼容原则、兼容标准、兼容方式等方面提出土地使用兼容性控制的思路与方法。

2.强化控制性详细规划研究工作，合理确定土地兼容性控制范围和控制方法

(1)土地使用性质的确定和兼容性控制最主要取决于城市功能结构的布局与安排。(2)公共服务设施和市政基础设施在一定程度上决定着土地使用的兼容性控制。(3)土地使用性质的确定和兼容性控制与城市空间环境密切相关，包括城市景观环境、城市形体空间环境、城市历史文化环境等。

3.土地使用兼容性控制的重点是城市新区开发和旧区改建

城市新区开发和旧区改建是城市规划建设中最常见的两种方式，其目的都是为了优化城市整体布局、调整用地结构、完善设施配套，由此推动城市健康快速发展。区别在于前者是在城市建成区进行，后者则在建成区内进行。

4.从规划项目和规划基地的实际需要出发，因地制宜地新增用地类别

任何规划项目都有自身的实际状况和条件限制，因而其规划目标也很有针对性和侧重点，有的可能涉及整个规划基地，有的可能只是其中的一部分。对于这些用地可以根据项目功能需要进行用地细分，甚至可以考虑新增用地类别，更有利于项目的规划与实施。

四、总结

在社会主义市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位条件、功能布局、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求所制约，也受到市场供求调节机制的影响。因此，在编制城市规划时，如何确定具体地块的土地使用性质不是一件容易的事情。既要尊重城市规划区内的实际状况和区内外的综合影响因素，又要全面考虑城市近远期规划发展的客观要求，以实现城市经济效益、社会效益、生态效益的一体化和最大化。从而优化城市用地结构，提高城市土地的使用效益，从空间布局上落实城市的发展理念和发展战略。

参考文献：

[1]吴青苗.控制性详细规划编制若干问题的理性思考[J].中外建筑，2010年5月.

[2]曾新春.土地利用弹性规划在控制性详细规划中的实践――以南京市浦口中心地区为例.2007中国城市规划年会论文集，2007年9月.

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关键词：旧城更新；问题分析；解决措施

旧城更新一直是城市发展不可回避的一部分，随着经济的快速发展，旧城的更新更是加快了速度。但是，在旧城更新中，却存在着很多问题，使得城市规划工作者对现存的更新方法进行了反思。基于此，本文就旧城更新存在的问题及规划进行了分析，相信对旧城的更新能有一定的帮助。

1 小城市旧城更新中的问题

1.1 小城市旧城生活的魅力所在

老城体现了城市原有生命系统的活力，将多样性的天性发挥的淋漓尽致。下面结合小城市生产生活特征对其活力的要素进行分析。

1.1.1 步行交通与多样性的功能

小按照小城市旧城区的日常需求，居住、购物、工作、上学和娱乐是必不可少的，因此，往往在步行尺度范围的区域内便包含了住宅、商店、手工作坊和学校等多种性质的建筑，复合的城市功能满足了多种人的需要，吸引了人流，增加了城市的活力。

1.1.2 小尺度街区与趣味性的街道

小尺度的街区也拉近了人与人之间的距离，增加了街区内居民交流的机会，建立了良好的人际关系，使得街道富有安全感和归属感。街段距离短和更多的街角也为沿街的小商小铺带来了更多的人气，开放空间多，使得街区更富有生气和活力。

1.2 小城市旧城更新中的误区

复合的功能结构给城市带来活力，但过度的用地混合也带来了一系列的城市问题，不受控制的功能混合导致布局混乱、环境污染；其次，随着城镇化的发展，城市人口的剧增与小城市老城区土地利用效率低下、基础设施滞后不足形成矛盾，阻碍了小城市的发展，继而更新活动逐渐展开。但受大城市建设模式的影响，小城市的更新建设忽视自身特征，步入了一些误区，不仅原有的活力不在，还引发了一系列问题。

1.2.1 大尺度街区划分与道路交通拥堵

在现代主义规划思想的影响下，街区尺度不断增大。小城市旧城中大规模推倒重建，进入二十世纪汽车时代以来，城市道路规划转变为以建立系统的机动交通为基准，新的城市规划中的干道间距尺度远大于传统街区。规划后的大尺度街区可达性的降低，增加了小汽车的使用，使得交通越发拥堵。

1.2.2 功能单一的用地与多样性的丧失

现行的城乡建设制度受影响于美国的功能区划模式，用地布局依据用地分类标准，采用一种使用性质对应一块用地进行控制，对不同性质用地进行明确划分，旧城中复合功能结构遭到瓦解，多样性不复存在。功能分区使得人们职住分离，居住类型严格划分，不同类型住宅严格区分导致居住空间的异质化，传统的社交网路遭到破坏；其次，记忆中的沿街小商小铺被取代导致行人寥寥，城市活力急剧下降。

2 小城市旧城更新中产生问题的原因剖析

结合上述问题，本文从旧城开发中涉及的各方主体，主要包括规划编制者、地方政府、开发者及公众几个不同的角度进行分析，总结得出问题的原因主要有以下几个方面。

2.1 地方政府的盲目诉求

从地方政府来看，有盲目学城市的心理，一味求大、求新，忽视小城市旧城区传统的小尺度肌理，向往“气势恢宏”的大规模建设；改造手法采用大刀阔斧地拆旧建新。政府作为规划编制的发起者，更新建设的主导者，其建设思想和认识与旧城更新中产生的一系列问题是分不开的。

2.2 城市规划的误区

传统的规划方法往往把规划当成一项静态的、纯技术性的工作来进行，忽视大城市与小城市、新城与旧城的区别，统一按照法规条约指导建设，缺少针对性。下面主要从用地分类标准和控制性详细规划两者对规划建设的影响进行分析。

2.2.1 《城市用地分类标准》的不适应性

从总体规划到分区规划再到控制性详细规划，用地分类标准是主要也是重要的规划依据，目前使用标准为《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》（以下称《标准》）于2012年1月1日施行。总体来看，用地分类方式对规划建设实践的影响深重，由于行政管束的惯性，仅在少数地方性规划技术规程中出现兼容性的变革，而面对众多小城市，尤其针对其具有混合功能属性的用地的控制和引导方面，还存在较多冲突和滞后问题。

2.2.2 控制性详细规划中的局限性

总体规划由于其自身深度的限制，不可能对每一个潜在的开发项目进行具体的控制，城市的开发项目建设和管理都是以控制性详细规划（以下简称控规）为依据。然而，从理论层面来看，控制性详细规划体系依照西方城市规划管理的区划制度沿袭而来，传统区划模式基于现代主义思想，趋向单一功能分区、产住分离的布局形态。面对小城市旧城中复杂的功能结构和特有的生产生活特征，控规还缺少自下而上的系统有效的分析，忽视用地自组织的生长规律，凭借主观判断确定单个地块的用地性质、开发强度和高度等控制条件，忽视各功能之间的联系和融合。

3 建议解决措施

3.1 适当调整用地分类标准，提高土地兼容性

总的来说，基于全国统一的用地分类标准，对地方适度的放权，因地制宜的进行补充和调整，更能有效实现用地的弹性控制。针对用地分类标准对小城市旧城区的用地兼容性控制的约束，提出以下几点建议。

3.1.1 制定兼容性控制细则

小城市旧城区中，主要用地功能为居住、商业和行政办公，从现状建设情况来看，这几类用地的兼容性较强，能够互相兼容。

首先，建议用地分类将功能性与政策性相结合，根据不同的用地性质因地制宜地自主附加地类兼容性的相关控制细则，针对每类用地可兼容的项目进行详述，以此加强了对用地开发建设的管理。根据不同项目类型对用地影响程度不同，可确定为允许兼容、一定条件下允许兼容及不可兼容三种类型，可兼容的项目类型结合用地的控制指标及开发要求确定兼容的比例，一定条件下允许兼容的建设项目须向当地建设管理部门申报无异议通过之后方可执行。

3.1.2 增加“混合用地”类型

（1）地方政府在国家统一用地分类标准的基础上，可根据实际需要对小类用地进行细化或者补充。

（2）小城市旧城区作为城市的中心，具有土地价值高昂、经济效益高的特点，某些地块会随着周边环境的建设，开发潜力增加，为充分实现用地价值，满足市场的动态需求，建议在城市用地分类中单独增加一类“综合发展区”作为对此类用地的定位。在此可以借鉴新加坡市区的“白地”的控制方法。

3.2 建立小尺度混质单元，制定兼容控制条件

对于可兼容的混合功能聚居建设实践来说，《用地分类》的改良是自上而下和被动性的途径，涉及规划立法和执行体系的变革，短期内实现难度较大。然而，自下而上通过具体区划模式的调整和设定，可以取得区域范畴内混合功能兼容性的可操作条件。通过对小城市生产生活特征的分析可知，基于步行尺度的小街区集合了日常生活所需的功能，体现了混合功能自组织生长的特征。因此，在进行兼容性控制时，可以结合小城市街区特点建立小尺度的混质单元，引导城市用地的兼容开发。

4 结语

随着如今经济的快速发展，旧城更新的工作已是不可避免的了，但为了保障更新工程的质量，如何在旧城更新的过程中对所存问题进行有效的解决成为了工作者必须思考的问题。综上所述，本文就旧城更新存在的问题及规划进行了分析，提出了一系列有效的解决措施，以供参考。

参考文献

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【关键词】工业区，控制性，详细规划，控制探讨

中图分类号：[F287.2] 文献标识码：A 文章编号：

前言

近年来，各类工业园区伴随着城市建设和经济发展的步伐不断发展壮大，分布也越来越广，从沿海到内地，从东部到西部，繁星点点。随着工业园区在数量上由少增多，区内企业的规模也越来越大，而相应的用地空间则越来越少，它们因此所面临的情况也发生了很大的变化。虽然各类工业园区在增加就业、引进先进技术、培养人才、推动技术进步等方面起到了很大的作用，但同时也面临着工业园区规模急速扩张、城市化进程日益加速、产业结构调整、生态环境保护等诸多问题，这些因素的出现使得工业园区在规划编制过程中会遇到种种矛盾。在经济快速发展的过程中，加强工业园区的控制性详细规划控制探讨具有十分重要的意义。

一、工业园区控制性详细规划的控制探讨

1.工业园区的功能分区

一般而言，在工业园区控制性详细规划编制过程中，会根据功能差异将工业园区划分成若干功能类型。兴英工业园区共分为工业园区、综合服务区、生活居住区和景观休闲区等四种功能区，使之发挥各自效益。

(一)工业园区

根据规划区内用地的形态特征，工业园区沿东西方向成带状分布。工业园区的发展类型主要为轻型工业、高科技工业以及其他污染较小的工业，禁止设立重度污染性工业。工业用地可用于发展多层和低层厂房。多层厂房面向兴英东路建设，以形成兴英东路的良好景观，低层厂房集中设在靠近河岸地方。

(二)综合服务区

公共设施用地集中布置于工业园区中心区域，即中间城市主干道与兴英东路交叉口西侧，主要用于布置一些办公楼，展览培训中心以及邮电所等配套公共建筑，结合广场形成整个工业园区的形象界面，展现工业园区的特色和气势。

(三)生活居住区

生活居住区位于综合服务区北侧，主要用于发展高密度的住宅，为园区就业人员提供居住及相应的生活配套服务，这样既完善工业园区的整体功能，也有助于提高开发的经济效益。

(四)景观休闲区

在规划区西侧环市东桥边规划公共绿地，该用地西临道路交叉口，北傍两英大溪，考虑该地块的地域特征，适宜规划为一个以水为主题，融合绿化开放空间的休闲活动景观区。

2.各种用地规划

(一)工业用地规划

工业用地是园区用地的主要组成部分，规划采用相对集中的布局原则，按纵向三条城市道路和兴英东路以及两英大溪划分为四个工业组团，各个组团可按照生产特点和工艺要求或生产门类加以分类，把性质相近或生产有协作关系的企业安排在一起。区内现有已建和在建的工业用地均为二类工业用地，集中在工业园区东侧组团内，；其它组团根据产业特点规划为一类工业用地。工业用地内不得设置生活居住区，生活居住等配套用地集中规划于居住用地内。规划工业用地面积29．82公顷，占总规划用地面积的64．26％ 。

(二)公共设施用地规划

在组团中靠近兴英东路以及工业园区中间城市主干道集中规划行政办公、商业服务、金融信息、文化娱乐等工业园区级公共设施用地，形成本工业园区的管理中心，这样，不但强调中心区的位置，还便于近期实施，并带动整个工业园区开发建设。规划公共设施用地面积1．96公顷，占总规划用地面积4．21％ 。

(三)居住用地规划

规划根据生产、生活相对独立的原则，将居住用地集中布置于组团中靠近两英大溪的地段，居住用地应根据国家、省以及潮阳的有关规定进行配套公用设施建设。规划居住用地面积2．53公顷，占总规划用地面积5．44％ 。

(四)绿化用地规划

高新技术产业园区作为一种综合区域，比一般工业园区具有更高的环境要求。本规划区应以形象优美、环境宜人的环境来增强吸引力和凝聚力。规划结合用地条件，因地制宜，按点、线、面结合的原则，以较高的标准进行绿化系统规划。

首先，集中绿地。在规划区西侧环市东桥边规划公共绿地、结合城市道路交叉口形成工业园区的绿色景观节点。

其次，点状绿地。充分利用各种边角地布置绿地，并且通过各地块绿地率的规划指标控制，保证工业用地、居住用地以及其它用地内设置适当规模的小片块状以及带状绿地，以此形成工业园区的点状绿地景观。

最后，带状绿地。通过控制建筑后退道路红线进行绿化，以及沿两英大溪布置带状绿地，以此形成园区内的带状绿地景观。规划绿地面积5．48公倾，占总规划用地面积的l1．81％ 。

3.建筑设计引导

（一）建筑布局。本工业园区各地块建筑布局在满足基本功能要求的同时，应对工业园区公共开放空间和景观效果作贡献。要求各用地单位不得兴建实体围墙，只允许以绿篱或低矮的通透式围墙作适当的场所界定，改变传统工业园区“以路为界、以墙为限”的空间形态，提出“空间共享”的原则，以形成积极的外部空间。

（二）建筑体量，建筑体量应服从高新技术产业的要求，其主体部分一般相对完整，设计中可将辅助功能部分相对脱离，形成高低错落的体量组合，避免一般标准厂房因体量平铺直叙而形成的单调形态。

（三）建筑形式。宜采用简洁明快的建筑形式以适应高新技术产业的特点，避免使用繁琐的装饰构体和套用一般商业化的建筑风格。利用先进工艺和新型结构体系，如薄壳、悬索、网架等结构，反映高新技术产业园区的建筑特色，立面宜采用重复强调韵律的手法，同时利用凸出楼梯、电梯井等形体形成重点和变化，加强节奏感，避免过长立面和过大体量造成的单调感觉。

（四）建筑色彩。工业园区的主体色调应是明快而雅致的，以便形成优美而宁静的环境氛围。

4.市政工程规划

(一)给水工程规划。镇区现有水厂一座，现供水能力4万吨／日，在西侧现有DN1200mm 输水管沿两英大溪从南向北穿过规划范围。规划区由镇区现有水厂供水。规划区内尚未形成给水管网网络。根据规划区各种用地面积进行计算，预计工业园区规划总用水量为0．6万吨／日。

(二)排水工程规划。规划范围有两条水渠由南向北贯穿而过，兴英东路两侧已建成两条排水涵。按照镇区总体规划，本规划区采用分流制。本规划区基本为工业用地，污水主要是工业废水。严格按照分流制进行污水收集，工业废水通过污水管道集中收集到镇区污水处理厂进行处理，以保护环境。

二、工业园区控制性详细规划的兼容性

1.工业地块性质的兼容性

工业园区的规划建设与一般地块的规划建设不一样，它由工业园区的统一管理指导和建设，其运营的方式是先通过前期基础设施的建设，吸引项目，但在吸引什么类型的项目上却带有很大的机动性，因此建议规划编制者应该站在工业园区管理者的角度上，考虑用地性质的兼容性控制，以适应工业园区项目的灵活变化，即工业用地上一些一类工业用地。在不影响环境的前提下，也可以兼容二类工业用地。除此以外，还可以考虑居住用地与商业用地的兼容、道路用地与绿带的兼容、市政公共设施用地与公共绿地的兼容等。

2.弹性道路路段和弹性市政管段

工业园区项目除了在类型上不能准确预测外，投资规模和项目的用地空间大小也很难判断，因此，笔者建议在工业园区内，除了对主干道进行刚性控制外，对支路应留出弹性控制路段。这些弹性路段是属于按照一定报批程序可以取消的路段。这是便于大项目落户时，可以适当地调整道路，扩大地块，而不会造成整个工业园区的大范围改动。对弹性道路下的市政管线也可进行弹性控制。需要指出的是，市政的主干管线也需随主要道路铺设，并且在与弹性道路的交叉口间要预留接口，这样才不会因为弹性道路的取消而造成管道系统的瘫痪。

四、结束语

伴随着我国经济的快速发展，将会有越来越多的工业园区进行开发建设，而符合各自园区发展需求的控制性详细规划，既可以创造一个优美和谐的城市环境，也能够为营造一个良好的投资的氛围创造条件，为促进工业园区的经济快速健康发展奠定坚实的基础。

参考文献：

[1]-吴贤文 工业区控制性详细规划的控制和兼容[期刊论文] 《规划师》 ISTIC PKU -2005年6期

[2]-曹轶，魏建平，许世光 产业选择与工业区控制性详细规划的耦合——以广州南沙区电子信息产业园为例[期刊论文] 《规划师》 ISTIC PKU -2012年2期

[3]-胡玮，陈准 控制性详细规划中的控制与兼容——以中科院大连旅顺科技创新园控制性详细规划为例[期刊论文] 《工程建设与设计》 -2008年7期

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关键词：总体规划 城市用地 存在问题 解决办法

一、土地利用规划与城市规划的关系

（一）土地利用规划与城市规划

城市用地包括两个方面，一是城市区域内已经被建设、被利用的土地资源，二是已经被有关部门批准，列入了城市规划的区域范围之内，有待于开发、建设的土地资源。另外，需要指出的一点就是，按照我国城市规划法中所规定的城市区域内的所有非建设的用地，象山石、树林、池水等占用的那部分土地资源，也属于广泛意义上的城市用地。

改革开放以来，我国社会主义建设高速发展，土地利用的总体规划与城市规划的关键性和重要性日益凸显。土地利用规划和城市规划既有兼容性，互有侧重又互为弥补，同时还具有矛盾性。它们在规划法律依据、指导思想、理论依据上有矛盾之处，给社会主义建设的发展带来了一些困难。

（二）兼容性：互有侧重、互为弥补

从社会主义建设的全局来看，土地利用的总体规划与城市规划都是区域规划的组成部分之一，二者虽然侧重点不同，但是它们是互相补充、缺一不可的两部分。

土地利用总体规划的立足点是一个地区乃至一个国家的远景发展和统筹发展，侧重点不仅是科学分析城市用地的范围和规模，还有保证城市用地和其他用地的平衡、保护地球自然资源，注重整体性原则和坚持可持续发展。

（三）矛盾性：供需矛盾、过分扩张

现在我国建设用地规划把人均建设用地指数作为标准，好像很合理，实际上忽略了很多因素，比如区域与城市之间的关系、城市中建设用地急剧扩张的原因等等，从而直接或者间接地影响了建设用地规划管理的效果。

几十年的社会主义建设中，土地利用总体规划中的城市用地显得很重要，现代化城市的建设和发展需要很多的土地，国家相关部门虽然严格控制城市的建设用地，但是城市土地规划往往只是从城市的建设和发展出发，不把全局的土地资源供需考虑在内，土地利用总体规划对城市用地规划没有起到限制作用，城市建设的用地不合理地扩张，侵占了耕地，给生态环境造成了破坏。

二、总体规划中的城市用地存在问题

（一）发展定位不当

因为土地利用总体规划的立足点是最大限度地对资源进行保护，然而城市建设用地的规划的立足点是追求城市的现代化发展，一般情况下会为了城市的发展，想尽办法调动区域范围内一切可调动的资源，有时候还会利用本城以外的各种资源来为城市建设服务，二者在在这一层面上是矛盾的。

现阶段我国城市的现代化建设的实施很少受到土地利用总体规划的制约，城市建设用地有过度扩张的情况，这对城乡一体化建设用地的规划管理有不良的影响，它使城乡一体化偏离了正确的方向，保护资源成了迫切的任务。应该从理性的角度，准确定位，综合考虑经济发展、人口资源增长、城乡流动等因素，根据城乡一体化的发展目标，能提出建设性的策略。

（二）布局不合理

城市并不等于工业基地，那是工业革命时代的标志，近代以来，城市的发展就往往和工业联系在一起了，一提到城市的时候，就会使人们联想到工业基地。

然而，城市不能局限于发展工业，还有更多的功能，现代化的城市是金融、商贸、科技、信息交流都很发达的地方，土地利用总体规划中的城市用地规划也应该充分考虑到这一点，认识不到这一点，不能兼顾城市各种功能的开发，城市朝着片面的方向发展，将导致资源浪费和行业发展缺陷，不利于社会的发展和文明的进步。

三、具体解决办法

（一）坚持可持续发展

《中华人民共和国土地管理法》中第二十二条明确规定：“城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。”

把可持续发展的理念运用到土地利用总体规划中的城市用地规划，就是注重提高土地规划的科学性和合理性，立足于城市的全局发展和社会的整体发展，注重土地资源的可持续利用。在发展经济、满足人民日益增长的物质需要和精神需要的同时，要以土地资源的可持续利用和良性循环为目的，增长经济、开发资源要和协调发展、环境保护齐步进行。

（二）资源保护与发展优先并重

现阶段我国城市的现代化建设的实施很少受到土地利用总体规划的制约，城市建设用地有过度扩张的情况，不顾耕地资源的流失，优先发展经济是不可取的做法。

要兼顾优先发展和保护资源，正确处理城市发展建设用地和耕地资源保护之间的矛盾，城市建设用地规划要和土地利用的总体规划大方向上一致。在土地利用总体规划发挥了应有功能基础上，灵活地科学地规划城市建设用地，环境开发、资源利用、把市场需求、保护治理要统一发展。

（三）各类规划管理部门协作

城市规划部门和土地管理部门应该加强业务上的互通有无和日常工作上的协调合作，既保证发展又保护资源。加强部门之间的沟通和合作应该从以下几方面入手：土地利用总体规划的制定人员应当充分考虑，使规划能够充分反映现代化城市的发展要求，自觉实行局部服从全局的原则，工作中的协调和调整应该以土地利用总体规划为标准；城市用地建设项目预审的时候，凡是超过了土地利用的总体规划制定的用地规模的项目，要以总体规划为标准。各部门协调工作，共同努力，才能建设节约型社会，促进社会快速发展。

参考文献

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关键词：城市；规划；弹性

弹性是物理学中出现的词汇，表示物体在外力作用下有恢复形变的能力，如今，城市规划范畴内也引用了这个词，来形容人类在对未来的需求应该有一定的前瞻性和预见性，使当前的设计方案能够在今后具有很好的兼容性和适应程度，拥有更广阔的发展余地和空间。从我国实施社会主义市场经济体制以来，经济和生产水平都得到了提升，城市建设也在不断的进步，但是传统的城市规划设计或许由于缺乏弹性而出现很多问题，很多规定的设计无法在不断变化的外界环境中满足城市发展的需要，这就需要做出充分的弹性规划，本文将对城市规划中的弹性问题进行分析，建立弹性理论，争取对城市规划的工作方法改进和完善方面提供有力的思路。

1.传统城市规划工作中常见的问题

传统的城市规划工作中存在了很多问题，大多数传统理念都将信息是否足够、模型的建立是否完备来作为准确预测未知的一种标准，从而提出对策。但是这种传统的城市规划其因素都相对具有较高的计划性和刚性，在市场的因素和外部环境发生变化时，这样硬性的、静态的因素单值无法做出及时、完善的反应。这里举例说明几点传统城市规划工作中的问题，比如在规划期间城市的发展出现了较大的突破指标，城市功能也与实际出现了变化，这就导致了先前的规划失去了指导的意义，若要解决这个问题就需要多次的修改城市的规划内容，不仅劳民伤财而且也无法满足越来越快的城市发展节奏。

2.弹性的定义及弹性设计在城市规划中的应用

弹性是一种物理学的概念，是指物体受到外力作用变形后具有恢复其原理形状和尺寸的能力。我们也可以引申理解为一种可以应对外界变化的适应力。与弹性相对的概念叫做刚性，刚性是固定的在框架之内不可变的性质。在城市规划设计领域中，弹性设计就是在设计时把今后的一些不可确定的因素也要提前考虑加入到设计钟来，尽量满足不断变化的城市发展空间和需求。同时，在设计中也要为城市发展留有余地，不是一次性的、刚性的将城市定位。对于设计者也应具备较强的弹性思维，使规划设计具有控制力来适应社会以及城市的发展和需求。

3.弹性设计在城市规划中的意义

3.1城市规划中的弹性设计可以满足城市的可持续发展

可持续发展是既满足当代人需要又不损害后代人满足其需要的发展，其包含了能源的有效利用、资源合理回收等，在这一点上，弹性设计的思想正是与其保持高度的一致，以满足未来发展需要作为出发点和基本点，其动态的调整和变化也可以作为可持续发展的物质基础保障，可持续发展的许多设计原则也可以作为弹性设计的理论依据来保持人与自然、社会的平衡。

3.2城市规划中的弹性设计对旧城的更新改造有促进作用

旧城是历史变迁遗留下来的，但由于功能的缺失使得其对其改造和更新成为人们越来越关注的热点。所有的生命体都有着自我保护和更新的能力，对旧城的改造也不应是传统对静止和机械建筑物的改造，而是应该引用弹性设计的理念将城市作为一个可以新陈代谢的有机生命体，完成城市的自我调整和发展。在设计之初，设计者可以考虑种种方案，对未来不断的变化形式作出一种较为完善的模式，灵活的具有弹性理念的设计可以对城市的发展提供较大的发展空间和余地，并对设计的再利用提供便利。

3.3城市规划中的弹性设计可以平衡城市的需求与变化

自然和物质环境都在不断的变化，但是城市建筑却具有着确定性和固定性，这就与人类多变多样的活动产生了矛盾，并且这些冲突是不可预知的，只有在设计之初加入弹性设计理念才是有效的平衡城市需求与变化的手段。社会和科技都在不断发展，即使是人的思维也不可能考虑到一切变化因素，所以弹性设计也只是在一定的空间和时间范围内起作用。长期以来，衡量城市建筑物优劣的标准往往是从建筑的造型、实用性和艺术性等方面作为出发点的，但其实城市的功能适应能力也应作为非常重要的重要衡量标准。过去的价值评估只是静态的从眼前利益出发，忽略了城市功能适应力的构建，这大大浪费了资源，也对环境造成了污染，导致了城市建筑向粗放型发展。

4.如何进行城市规划的弹性设计工作

城市规划的弹性设计工作就是指在城市规划环节中，将不确定性和灵活性较强的部分将弹性设计融入其中使其具有保持整体稳定和较强适应性的工作。这些不确定的环节包括城市人口规模的变化、城市用地和城市发展政策的变化等。当然，在规划当中刚性是第一位的，因为其对城市的职能定位和发展方向可以做出硬性的规定，此时弹性规划的作用就体现在可以增强编制和实施的灵活性，充分的发挥其平衡不断变化的市场条件和城市发展需求的功能。

4.1用地规划中的弹性设计

建筑的用地规划是城市规划中的核心内容，在空间上更好体现城市的发展目标，在设计中要体现弹性设计，需要对生态保护用地、公共设施用地等保留其刚性，对市场发展主体用地体现出相应的灵活性和弹性。一是可以增加随机规划用地类别，在特定地区极大限度的节约土地。二是要深化土地的兼容性和替代性。用地的兼容性是一种静态的标准，若想控制好城市用地性质，重点在于将土地兼容性留给市场，将不同用地做最佳组合，科学的调节可替代用地性质

4.2道路规划中的弹性设计

城市道路系统是城市空间结构的框架，在设计中引用弹性理念可以预留一部分的城市发展空间。首先要对道路的网络结构进行研究，均衡分配交通流，避免大拆、大建，以此来保证城市的主骨架不变形。其次要界定刚性道路和弹性道路的范畴。对于不同的用地性质要合理的安排支路和划分用地单元，有些用地需要用刚性指标来限定，而有些用地需要预留一定的弹性空间，城市部门可以根据实际需求来取舍和挑战，保证系统不变形、又能满足经济建设的需求。

5.结语

在我国实行社会主义市场经济依赖，生产水平和规模都得到了提升，城市建设也有了巨大的改变。弹性规划指的是城市的公共服务设施在规划中需要留有余地，在城市化初级阶段是十分值得注意的问题，可以适应城市的迅速扩大，具有较强的张力。在传统的城市规划工作中由于没有健全完善的弹性规划工作系统，出现了一系列的问题。在城市的不断发展当中，势必会出现一些变化，这些合理性的变化在设计中要保留一些弹性，才能适应市场经济的变化，灵活的发挥先导性和可控性，最终达到城市规划的目的。城市规划的弹性方法是在长期实施过程中抵御设计变形的有效技术措施，在多变多样的城市发展动态中可以较好的实现和谐统一。

参考文献:

[1] 运迎霞, 许熙巍. 市场经济体制下土地利用规划的弹性控制[J]. 辽宁师范大学学报 (自然科学版), 2004, 27 (2) :214 -217.

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关键词：控制性规划，问题，措施

Abstract: in this paper, the city planning in China at present with controlling summarized some problems, and put forward some constructive improvement measures.

Keywords: controlling planning, questions, measures

中图分类号： TU984文献标识码：A 文章编号：

随着我国城市建设的飞速发展，城市区开发和改造受到了前所未有关注，但由于历史因素，城市改造情况复杂性等原因，我国城市区在旧貌换新颜的同时城市区的历史记忆及独特性也正在丧失，要想保持城市区的特色，引导城市区进行合理的开发和建设就必须从直接指导城市建设的控制性规划开始入手。

1.1控制性规划编制中的不确定性而引起的编制问题

不确定性理论认为世界是不确定性，不确定性是与人类自由并不矛盾的基础上形成的一种强调差异、矛盾、无序等的思想，其含义主要包括无序性、差异性、随机性、模糊性、不稳定性和不可预见性等。在市场经济的条件下，规划是一种多阶段的动态决策，它随着时间和空间而产生变化，规划中的各要素也必然随之改变，从而使规划产生不确定性。

1.2控制性规划的覆盖范围

长期以来，对控制性规划要全部覆盖城市建设用地范围还是有针对性的覆盖，规划界一直有着争议。在市场经济条件下，投资主体实现了多元化，如果建设项目的选址超出了城市用地，但控制性规划却没有覆盖而需要临时编制，容易使规划陷入被动，且应急性的控制性规划成果作为规划决策的依据，难免会给城市建设带来一些不足。在控制性规划对城市全面覆盖后，在城市区还存在的一个问题就是城市区内由于地块零散，产权复杂，使得单个控制性规划规划区划定存在问题。有些规划区范围的划定即不是根据行政区划、地理分界来分的，也不是根据功能社团来划分的，而是根据开发商所需要使用的地块来划分，这使得编制控制性规划的各项成果与周边地缺乏统一。

1.3 控制性规划中重物质轻经济

经济分析是控制性规划的重要组成部分，其是在控制性规划方案的基础上，针对城市开发所进行相关的经济分析。由于城市开发的要素空间分布不均衡，城市土地存在着级差地租，城市各地段的征地成本、动迁成本、基础设施的成本差异越大，加上规划对土地用途和强度的控制，导致城市各地段的收益相关较大，如果政府不对这种利益进行调控，开发商必将寻求利润最大化的开发，给城市的下一步开发留下难题。通过经济分析，控制性规划方案具有经济背景支持，在满足城市规划基本原则的基础上，使其更可行，能保证规划的顺利实施。控制性规划中经济分析环节的缺失，导致控制性规划常被突破，而且目前的监督机制也

不完善，这使得控制性规划在城市管理的依据作用得不到发挥。控制性规划是为了给城市规划管理提供依据，如果控制性规划的指标缺少经济分析环节，不能将地块开发建设的经济因素与指标结合起来，就不能形成有机的科学评价体系。

2.控制性规划的改进措施

2.1控制性规划实施的保护措施

现阶段的规划编制办法，还没有对控制性规划具体操作有相关的立法，控制性规划在实施的过程中，变数较多，因此目前对控制性规划立法的呼声很高，深圳率先制定了法定图则，将控制性规划的成果以法规的形式来表达，成为法定的依据。法定应该是规划发展的正确方向，通过法律来保障公众利益和建设单位、开发商的相互利益不受损失，但要将控制性规划法规化，应慎重考虑控制性规划法规化的内容，确定控制性规划的哪些是需要通过法律来强制实施。由于控制性规划的不确定性造成了控制性规划调整的必然性，而且设计人员的水平良莠不齐，在这种情况下如果简单的将控制性规划内容法规化不但不会给我园的城市建设带来好处，反而会让我国的规划建设陷入被动。

2.2合理确定建设用地使用性质及兼容

控制性规划是指导修建性详细规划的依据，涉及的地域较广泛，在上层面落实到控制性规划当中时，由于分规中的用地性质划分相对较粗，且用地性质单一，对各类用地采用的是整体平衡。控制性规划本身在城市发展中存在着诸多不可预见的问题和因素，特别是在用地性质上常常会受到市场的影响，地块使用性质的兼容包括用地性质的兼容和建筑的兼容，其主要是通过适建表来反映的，这提供给了规划管理一定程度上的灵活性。通过适建表可以明确建设的权限，因此在保证符合上层规划的原则下，确定好建设用地兼容性是保证控制性规划可操作的前提。由于控制性规划的用地性质划分较细，混合用地明显增多，对于混合性用地，在规划落实中应该引起重视和正确的安排，如商业与居住的混合用地，两者的各占的比例为多少，决定了其基础配套设施的设置及该用地经济成本，而工业和居住的用地混合比例，则决定居住用地的性质。

2.3提供简捷易懂的控制性规划实施图则

控制性详细规划实施文本与控制性规划图则是控制性详细规划的主要成果与精髓，是规划管理的技术依据，也是编制修建性详细规划的编制技术准则。需强调的是控制性规划实施文本不等于控制性规划文本，控制性规划文本只是规划设计的技术文件，而实施文本是从控制性规划文本中提练出来的，能直接作为规划管理文件。为此，其内容与表达方式极为重要。控制性规划的实施文本集控制性规划的思想，城市设计构想，控制原则及指标要求为一体，其以条文的形式，将控制性规划的控制内容突出，为便于规划管理工作的开展，方便将其转化成为规划的管理条例，保证可操作性。而控制性规划图则是以地块为基本单位。将每块建设用地上的主要指标、相关要求和规划意图以图文并重的形式落实到具体的每片用地上，指标与图结合表达。因此，控制性规划的文本和控制性规划图则都应编制得简明易懂。

总结

控制性规划是我国城市建设管理重要手段和依据，在规划体系中起着承上启下的作用。如何减少控制性规划的过程中的诸多不确定性问题，保障我国城市建设稳定有序的发展，我们规划理论研究和工作程序仍要不断的完善。

参考文献

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关键词：土地利用；城市规划；控制；导引

Abstract: Land is our fundamental human survival, is the basis of the construction of urban development, but also a source of wealth. Fewer people and more, the lack of land per capita possession of resources is China's basic national conditions. I believe that the need to strengthen the control and guidance of land, land resources for the efficient use of urban development goals, urban planning.Keywords: land use; urban planning; controls; guide.

中图分类号： TU984 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

前言

改革开放三十多年来，我国城市化进程不断加快，对土地的需求越来越大；然而土地资源的有限性和不可再生性，导致人地矛盾不断升级。如何有效地解决人地矛盾，以较小的用地代价实现城市发展建设的宏伟目标，是我们必须要面对的主要问题。因此，在土地利用问题上，城市规划必须发挥好控制和引导作用。

土地利用的含义

笔者认为，在城市建设中，土地利用就是在加快城市化进程的这一阶段内，人们通过城市的规划，按照土地的性质和统筹城乡发展的需要，[1]协调好农业生产耕地和城市建设用地的关系，将有限的土地进行合理化的配置和高效的利用，使其能够满足城市经济、环境、社会和生态等各方面发展的需要。

城市化进程中土地利用出现的问题

3.1破坏耕地，强制性征地，损害农民的利益

我国已经进入了城市化高速发展的新时期，城市的工业发展和经济建设需要大量的土地做支撑。然而城市的土地供应不足、资源紧张。不可避免地，会出现一些占用农耕地的现象。有些地方受利益的驱使，大量强占农民的土地、强制征用，然而对农民的补偿不足，严重损害的农民的利益。据统计，2008年至2011年，我国建设占用耕地1540万亩，因灾损毁耕地155.9万亩、退耕还林49.6万亩、农业结构调整减少耕地3.2万亩，耕地总体净减少128.8万亩。

3.2工业用地比例高，土地利用率低

据调查发现，我国城市内工业用地面积占比较大，超过了一般水平（25%左右），有些甚至超过35%，远高于国外15%的水平。虽然占地面积大，容积率却不高：全国工业项目用地容积率仅为0.3至0.6，而发达国家和地区一般在1.0以上。韩国国土面积9.9万平方公里，与江苏、浙江的面积相当，然而其国土经济密度和土地容积率却是江苏的2.8倍、浙江的4倍。

3.3土地浪费现象比较严重

除正常城镇用地外，也出现过于追求城市形象建设，大广场、大学城、宽马路、大办公楼，超占、浪费大量土地。例如：2007年，《京华时报》报道，省级贫困县河南省濮阳县，在区委书记冯刘成的决策指导下，花费7000万建起外观像是白宫的政府大楼，结果因贪污受贿等罪，被判处无期徒刑。这种现实例子在全国并不少见，建豪华办公楼悄然风靡。这些现象背后，除了一些政府官员的错误政绩观作崇外，更重要的还是制度和管理上的问题。

3.4土地污染比较严重

城市工业化生产过程中，必然会产生许多垃圾和废水、废气等。这些垃圾和废物如果得不到很好的处理，就会回到自然中；然而自然环境的承载力是有限的，超出其承载力的部分，就会对生态环境造成破坏。[2] 垃圾的焚烧和掩埋、农药化肥的大量使用，改变了土地的结构和化学性质，造成的土地污染、水污染和大气污染十分严重。

城市规划的控制和引导作用

我国已经走向了市场经济的发展道路，以市场为导向，进行现代化建设。市场经济能够合理优化资源配置、控制生产要素的流动；在城市土地利用中，能够加快城市土地市场的形成，带动城市的经济建设。但是市场经济也有缺点，过分的追求经济效益会导致土地价格无限上涨，并引发各种投机活动；然而市场自身又无力解决这些问题。所以，城市规划就要发挥其强有力的控制和引导作用。

4.1城市规划的控制作用

4.1.1城市规划控制作用的含义

城市规划控制指的是，按照国家和各级政府颁布的城市规划控制管理的相关规定，把城市规划作为一种公共干预的手段，采用科学的、经济的、法制的、行政的先进管理手段，[3]统一安排和控制城市的各种工程建设及用地活动并把这些活动限定在已经设定好的范围之内，从而确保城市长期稳定的发展和宏伟目标的实现。

4.1.2城市规划控制作用的必要性

目前，我国以市场经济为主导，在这一背景下，城市规划控制能够有效地提高土地资源的利用率、协调各种城市建设对土地的需求。比如：实事求是的编制城市土地的利用规划；严格审批各种土地开发项目；加强对已通过审批项目的管理力度；加强对用地面积和开发强度的控制等。

4.2城市规划的引导作用

随着国家各项政策的调整、完善以及经济形势的不断变化，城市规划也要充分发挥其适应性和灵活性，随着形势的变化而变化，跟着形势的发展而发展，这就是城市规划的引导作用。显然，城市规划的引导作用是间接的、规范的而不是决定性的。

城市规划对土地利用的引导作用主要体现在以下几个方面：

（1）对土地利用的兼容性引导

这种兼容性引导是指，根据一定的条件和要求，把土地的用途和地块的划分进行相应的改变。因此，土地的利用和开发就有更大的空间和更多的选择；开发商也将面临更多的机遇和挑战。同时，城市土地规划必须明确制定土地用途更改的多种方案，界定好用途更改的必要条件，以方便管理。[4]例如:把一块商业建设用地改成农田或者居住用地，就必须相应的降低地价，而且要做好对周围生态环境的保护。

（2）适当变更定量指标

为保证城市土地的合理高效利用，促进经济利益的最大化，也为房地产开发商提供多种选择，在情况允许的前提下，可以适当改变土地开发的容量。例如邹城市对开发商提出的增加容积率的要求，采用收益累计分成法。通过审批的，按照表1的标准分成；未通过审批的，由政府获得所有收益。[5]

表1

结语

综上所述，城市规划在土地利用中起着举足轻重的作用，能够以最小的用地代价换取最大的经济收益。城市规划的控制和引导作用并不是孤立存在的，控制是引导的有效保证、引导是控制的必要前提，二者相辅相成、相互配合、共同发挥作用。因此，在城市土地利用中最好综合运用两种手段，以加快推进我国的城市化进程。

参考文献

[1]运迎瑕.城市规划中的土地利用问题研究[J].城市规划,2009,(8):122-125.

[2]郑平.论土地利用中城市规划控制和引导作用[J].规划研究,2010,(1):15-17.

[3]王国恩.市场经济下城市规划控制与引导作用[J].城市规划汇刊,2012,(3):98-101.

篇9

沪规土资详〔2017〕430号文收悉。经研究，原则同意《张江科学城建设规划》，具体批复如下：

一、张江科学城规划范围北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速，兼顾国家量子中心等重大科技基础设施要求，总面积约94平方公里。

二、张江科学城以张江高科技园区为基础，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地；成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心；成为科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚的世界一流科学城。

三、张江科学城建设规划形成“一心一核、多圈多点、森林绕城”的布局结构。“一心”即依托川杨河两岸地区和国家实验室，形成以科创为特色的市级城市副中心；“一核”即结合南部国际医学园区，形成南部城市公共活动核心区；“多圈”即依托以轨道交通为主的公共交通站点，强调多中心组团式集约紧凑发展；“多点”即结合办公、厂房改造设置分散、嵌入式众创空间；“森林绕城”即连接北侧张家浜和西侧北蔡楔形绿地、东部外环绿带和生态间隔带、南侧生态保育区形成科学城绕城林带。

四、加快张江科学城用地结构调整，规划教育科研用地比例不小于21%；居住用地比例约20%；文化、体育等公共设施和绿地比例不少于16%。进一步提高产业、研发、公共设施用地的兼容性和弹性，综合用途比例可研究提高到20%至30%。规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，满足科学家和科创人才需求；就地动迁安置房不超过30万平方米。

五、张江科学城路网平均密度为8公里/平方公里，公共活动中心路网密度为8-12公里/平方公里。近期实施轨道交通21号线和机场联络线，规划新增27号线和S32铁路东西联络线，控制预留高科中路、军民路、陈行公路、科苑路、申江路5条轨道交通通道。

请你们对照国际先进水平，结合地区发展，进一步推进建设张江科学城专业系统规划，落实公共交通设施，确保各类市政设施的用地和管廊控制。同时，抓紧开展重点地区城市设计和控制性详细规划研究和编制，集中力量推进国家科学中心的科技创新项目、公共设施配套、公共空间、基础设施等重点建设，促进地区有序、协调发展。

篇10

关键字：历史街区公共利益公众需求

近十几年来所完成并实施的历史街区更新，普遍存在着街区内原有社会网络的割裂，原住民的消失等非物质性问题。如吴明伟在评论南京门东地区改造的时候说“花了很大力量，方案也通过了评审。但最后的结果是：门东地区的历史建筑大部分没有保留下来，基本上拆掉了”。目前，我国历史街区的保护至今为止更多的还只是在技术层面受到关注，很少把当地居民意愿纳入保护体系当中，对公众需求研究不多，偏重技术性的改造模式带来了对公共利益的漠视，由此带来了改造中公共利益缺失的问题。

历史街区改造中保护公共利益的重要性

通常城市规划中的“利益主体”指的是与城市规划发生关系，在城市的规划、建设、管理和评价过程中享有利益的主体（吴可人，2005）。具体说来，利益主体涉及城市规划的创造者、建设者、决策者和享用者等，且不同时期的利益主体的构成并非一成不变的。市场经济体制下，各利益主体的理愈加突出，表现为典型的“理性经济人”，即人们以经济利益为目的，总是在城市规划相关工作中选择能够为自己带来最大利益的行为。

公共利益作为一个不确定的概念，表现为利益主体的不确定性和内容的广泛性。公共利益与个体利益、组织利益既有一致性，也存在着一定的冲突。“公共利益”作为“少数者利益”的对立面，它包括两个“公共”和“利益”两个要素。“公共利益”作如下的界定：公共利益是一定的社会群体存在和发展所必需的、并能为他们中不确定多数人所认可和享有的内容广泛的价值体。保护“公共利益”，就是要求保护大多数人的利益。在本文所指的历史街区中“公共利益”主体就是生活在街区中的居民，居民需求是“公共利益”主要的组成部分。

市场竞争本身是一个自发追逐效率的过程，在这一过程中不可避免的会出现一些不公平现象，而这种不公平既会限制市场对效率的追求，又会引起整个社会的不稳定，影响劳动者的积极性。作为公众政策的一种表现形式，城市规划工作是由政府组织、非政府的组织和公众多种利益主体共同参与的过程，追求公共利益的要求是其自身特征决定的。作为城市规划基本价值观的核心内容，无论是城市规划立法还是规划编制、规划审批、行政处罚等，它们的唯一依据就是公共利益。具体到历史街区中来说，就是要做到保护居民的“公共利益”，建立基于公众需求导向下的规划编制、管理体系。

历史街区改造中面临的矛盾

2.1文化保护和经济投入的矛盾

对传统街区保护的投资必须有一定的回报，这是市场经济条件下任何人都无法抗拒的法则。与部分城中村改造类似，历史街区的保护的动拆迁补偿价格居高不下，不同的是城中村的改造后可以以较高的容积率来来获取一定的经济收益，而历史街区的改造所能带来的经济收益甚少。从国内已改造成功的历史街区来看，大部分政府都是将历史街区作为一种文化工程与公益工程，并且这些地区都是经济较发达的地区。

2.2“高地价”与“低容积率”之间的矛盾

历史街区一般位于城市中心地段，具有很高的商业价值，众多的开发商对历史街区的虎视眈眈，为提高容积率、保证房地产开发，而违规拆迁历史建筑或街区的现象屡见不鲜。因此，既要保留传统街区的历史文化价值，又要满足经济发展规律，迫使我们不得不深入探讨对传统街区更为适宜的改造更新模式。如何在保留历史街区的价值，并且又能够满足经济发展规律的要求，寻求何种保护性开发模式是当前规划界关注的一个重要的问题。

2.3历史街区居民的贫困化

历史街区一般都处于区位比较好的城市旧城，人口、功能在此过度聚集客观上给保护造成困难，而郊区化与城市化的发展使得中高收入者纷纷选择搬迁到生活环境较好的城市新区，这样历史街区出现“保护性衰败”的趋势。由于目前市场机制、房屋产权制度不完善等诸多因素，处于衰败过程中的历史街区内私塔乱建等情况严重，房屋自然老化破败，基础设施落后，居民生活条件差，进一步导致历史街区人口逐渐贫困化、老龄化。这样的后果是街区生活成本低于与城市其它地区，收入较低的外来人口、流动人家在此集聚，反过来导致街区进一步的贫困化。

2.4安置过程中的社会矛盾

在对历史街区改造过程中，居民安置房源的区位普遍较差是一种普遍的问题。据相关资料表明，历史街区内居民对住房的主要需求依次是住房位置、面积、厨房卫生等设施，由此可见住房地点是居民们最重要的一项要求。另外，随着地价上涨，富人住进旧城，穷人迁往郊区，那么低收入者还要承担更多的交通费用，带来上下班、上下学的不便，生活水平差距将继续拉大。因此，对动迁居民追加的补偿是必要的，并且应该向处于弱势群体的居民有所倾斜，这才符合社会公平的原则。

公众需求导向下历史街区更新方式探讨

3.1倡导小规模渐进式改造方式

大规模的改造带来的负面效应非常明显，小规模渐进式的更新改造方式逐渐成为保护公众利益的重要手段。小规模的更新改造是一种“适应性改变”，具有极大的灵活性，它既能充分适应复杂的现状约束，又能较好地适应人类生活的纷繁复杂的变化，因而能够激发街区居民（或单位）参与更新改造的积极性。而且，从技术角度上看，小规模更新改造也利于公众参与的开展。所以，这种改造方式的变革为公众参与机制的引入，更加能够体现街区改造中的社会公平，更能发现并解决公众需求的问题。

小规模渐进式的改造将解决居民现实需求为首要目的，避免了大规模拆迁的出现，首先将是否拆迁的选择权交给了居民自己来决定，这不仅尊重了居民的真实愿望，也符合了市场经济条件下拆迁这类民事活动应当遵循的“公平自愿”的原则；其次不需要大量的周转安置用房，改造当事人只要去亲友家里暂时借住一下就可以解决问题；第三可以延续街区原有的社会结构和邻里关系。

3.2尝试多样化的改造设计

历史街区的改造应坚持保护历史真实性、保持风貌完整性、维护生活延续性的原则，改造要使得街区内居民继续按自己的意愿生活，要维持原有社会功能，促进地区经济发展，使得规划不仅改善街区的物质环境，而且保护街区公众的利益。

就保护方法而言，对于同一个历史街区的保护规划，不可能出现截然不同的多种方案，只可能在局部地段或细部上有所区别。历史街区的保护和更新模式是本着保护传统空间格局，在充分现状调查和对建筑年代、建筑风貌和建筑质量等因素的综合判定的基础上，对历史街区的每一幢建筑进行定性和定位，提出保护与更新措施。目前历史街区内的建筑一般有保存、保护、整饬、更新四种方式，笔者认为应当增加第五种方式――暂留。即暂时维持现状，特以后条件成熟时拆除、改建。这是指对一些应该拆除的不协调的建筑，由于种种原因一时无法进行拆除或改建，可以理解为“判处死刑，缓期执行”，但不能改判，最终要形成完整的历史风貌。

3.3倡导用地兼容与功能引导

历史街区的土地使用性质，原则上应该按照总体规划或分区规划确定的用地分类标准予以分类，但现实中这种严格的分类方式却不被市场所接受。学术界对重新定义用地种类的争议此起彼伏（如江苏省2006年出台的控规编制导则，将用地细分至“小小类”），但计划永远改不上变化，各种新的用地类型不断出现。笔者认为，与其花大力气不断修改的用地种类，不如以不变应万变，在现有用地框架内增加对用地兼容性的研究。历史街区中的用地情况较一般城市旧城地区更为复杂，而且历史街区面临着复杂的发展机遇，严格的用地规划控制不具备引导街区发展的重任。所以，笔者认为在不影响历史文化风貌和符合历史建筑保护要求的前提下，允许特定区域内土地使用的兼容和复合，将街区的发展与居民个人的发展联系到一起，实现双方共建和谐社区理念。

3.4重视民间自发的保护行为

居民作为街区的主体，在街区的改造中占据重要的地位。在制定严格的建筑高度和风貌等要素的规划引导下，政府负责相应基础设施的改造，而居民则根据自身的实际情况和意愿进行改造和重建，但其前提是街区必须有明确的产权脉络。这是一种渐进的、自发式的可持续性街区保护策略，在国内众多地区已经有过成功的应验。此外，应该简化历史街区的产权构成，采取多主体介入的保护方式。如针对私有产权房，可以签订相关责任主体保护协议，由产权人自行保护，并配合保护机构实施统一修缮改造工作，双方按照协商比例出资共建。

结论

目前许多街区改造产生众多无视公众需求、损害公共利益的原因，笔者认为是没有认识到历史街区保护与更新的特殊性，错误的将其与旧城改造混为一谈，用旧城改造的方法来改造历史街区。所以，必须从根本上来重新认识历史街区保护与更新规划的特殊性。历史街区的保护与更新要实现“综合效益”，要对历史街区的物质要素和非物质要素进行整体性更新，要充分考虑用地兼容性与弹性需要，通过引入新功能增加居民就业机会。街区改造应能给居民带来实实在在的利益，解决具体的生活需求。

回归到规划理论的本质，从霍华德构建田园城市的那一刻开始，规划就被赋予了构建美好生活的内涵。如果规划理论背离了代表公共利益的根本出发点，漠视公众的需求，那么再宏伟、再优美的规划也终究不会被公众所接受。因此城市规划更应当回归本质，保护公共利益，解决公众需求。

参考文献

阮仪三，王景慧，王林.历史文化名城保护理论与规划[M].上海：同济大学出版社，1999.

郭湘闽.走向多元平衡――制度视角下我国旧城更新传统规划机制的变革[M].北京：中国建筑工业出版社，2006.

刘笑团，周维禄.城市拆迁中的利益冲突及解决途径[J].西南农业大学学报(社会科学版)，2006（6）：84-87.

篇11

【关键词】弹性理念；围垦地区；半岛工程

《浙江海洋经济发展示范区规划》批复实施以来，向海要地已是浙江省发展重要方向，温州市根据自身发展条件出台了《浙江海洋经济发展示范区规划温州市实施方案》，将半岛地区列为温州海洋经济发展核心地区，并结合温州跨江面海空间拓展策略提出了瓯洞一体化发展战略，具体包括温州半岛工程和洞头。

半岛工程位于瓯江入海口，具体包括灵昆岛、浅滩一期围垦和浅滩二期围垦（浅滩一期完工、浅滩二期促淤阶段），为温州市城市总体规划5个组团之一，是温州大都市区城市未来向东拓展的重要海洋经济开发区。半岛工程的开发利用是大力发展海洋经济、缓解温州市土地需求、推动温州中心城市一体化发展、奠定温州港国家级枢纽港地位的重要举措。

一、弹性理念的引入

半岛工程作为围垦地区，在建设过程中有很多不确定性因素

1、城市发展不可预见性、指导依据不充分

围垦地区的发展是个综合、矛盾的过程，尽管也有其一定的发展规律，但亦很难准确框定它的发展轨迹，现有总规侧重于时限内（远期2020年）城市平原用地的利用，对本区的定位不是很明确，因此本区建设的指导依据不充分。

2、社会经济发展的不确定性

在市场经济时代，任何区域的经济和社会发展都处在市场大环境下，存在市场波动和风险，经济增长速度远远大于经济预测速度，实际用地需求也大于用地预测需求。由于本区建设时限长，未来经济发展目标无法准确预测，围垦地区最终发展规模等存在不确定性。

3、政策及决策的不确定性

围垦地区建设伊始，政府往往对其采取一些优惠的特殊政策措施，这些措施对围垦地区建设起着重要作用。但在规划编制过程中，由于规划师与决策者的角色差别，造成规划师对政策理解的偏差，而且政策往往也会随着城市建设的需要而发生变化。

正因为围垦地区规划中存在着种种不可预见性因素，因此将弹性理念引入本次规划中。

弹性理念的引入意味着一张可变的蓝图适应万变的未来，这种“以变应变”的思维方式才是科学决策的正确方法。

二、弹性规划的概念和作用

1、弹性规划的概念

弹性规划是一种动态的思想，面对规划中内外部环境的不确定性和各种非理，这种动态思想使规划更好地适应世界的变化；弹性规划是一种协调思想，对规划的重要特征之间的关系，进行利弊分析，有利于规划各方面的协调发展；弹性规划强调各方选择的多样性，包括规划工作者与参与者，规划技术手法等。

2、弹性规划的作用

1）弹性规划能改变传统城市规划只注重对未来的预测转向将预测与把握未来的变化两者相结合。

2）弹性规划能对实时信息以及社会的经济发展情况不间断地进行阶段性的修改和补充。

3）弹性规划注重对近期的预测，形成动态规划思想。

三、弹性理念的具体运用

1、交通廊道的弹性控制

1）多方案廊道弹性预留

本项目区中部地区的涉及一条南北走向的高速公路，其工程线型在本项目编制时尚未确定，而本次规划编制不可能等高速线型定了以后再进行，而且一个城市的发展不可能因为某一项目的不确定而停顿很长时间，因此本规划编制是在高速线未定的情况下完成的。根据温州甬台温复线高速公路预可行研究报告和城市发展等因素，目前有A、B两种可考虑方案，由于两种方案最后实施的可能性均非常大，因此本规划从以下两个角度对两个方案进行综合考虑①工程角度：从桥梁长度、工程难度、施工安全和营运安全、局部投资、机场净空要求、通航要求、自然灾害影响程度等方面来看，方案B明显优于A方案。②从城市长远发展的角度上看：方案B对城市用地布局的限制相对较少，对滨海地区建设的引导作用相对较大，高速路和快速路功能明确，交通组织清晰。A方案在一定程度上占用了滨海大道（城市快速路）的过江通道资源，干扰了其最终建设，容易导致其无法最大发挥预期的功能和作用。而如果其最终在高速路边上设桥进行分离，其最终的投入和结果与其他选线方案相差无几，只是建设的先后而已。根据以上分析本规划认为B方案较为可行，从在规划比选推荐最优方案的基础上，同时对A预选方案的线型位置上进行150米的绿化带控制，如果不选此条线型我们就将此用地作为工业用地使用。

2）最大宽度廊道弹性预留

本项目涉及的主要交通廊道为南北堤综合廊道，北堤综合廊道考虑近远期防洪堤建设要求，内塘河、滨水绿化带（防护林带）、洞头引水工程及电力高压线等市政工程管线通道、铁路支线控制带、高速公路、主干道等定线要求，同时考虑相互之间的竖向交叉布置的可能性等，由于不能确定其最终排列位置和宽度要求，因此本次规划充分考虑到各种通道的平面排列宽度要求，分别从弹性角度和节约土地角度上，提供300米和225米廊道控制方案，基于控制宽度时要留有充分的余地，以适应发展的需要，因此本规划推荐300米宽度的方案。

2、土地利用的弹性规划

1）用地弹性分类

本次规划将土地划分为刚性用地、刚弹性用地和弹性用地。刚性用地是指依据规划需求必须强制性控制，不能用作它用的用地。本规划主要将生态廊道、防护绿地、市政交通廊道、主次干道、水体划入刚性用地。刚弹性用地是指在某个刚性前提下，使用性质具有一定兼容性的用地。本规划将公共配套设施用地列入刚弹性用地，即在刚性原则下的弹性选择。弹性用地是指管理部门可运用地价调控的手段，根据城市发展状况，遵循经济规律，根据市场运作的情况来决定土地的使用性质。本次规划将居住用地、工业用地及物流仓储等列入弹性用地，弹性用地具有较好的兼容性，能起到确保地区平衡发展并调控市场需求的作用。

2）活性用地的运用

活性用地是指在城市规划不具体确定该用地的建设用地性质，其具体性质的确定是在土地实际开发利用时进行，具体定性是不影响城市结构和功能布局为原则。活性用地的范围为：居住用地、一类工业用地、公共设施用地、公共绿地、非污染无危险的仓储用地。如我们在甬台温复线的预选方案的线型位置上布置公共绿地，如果不选此条线型我们就将此用地作为工业用地使用。

3、道路网线型组织的弹性设计

本规划将城市建设用地进行规整划分，通过道路网把地块划分为基本模块，再根据市场需求进行拆分或整合。规划基本地块为240M×350M，若未来投资项目较小，则可把地块细分为240M×175M的两个模块，或120 M×170M的4个模块甚至更小的8个模块；反之若投资项目较大，则可合并若干相邻的基本地块，如扩展为480M×350M；此外，如果有特殊需要，可组成“L”形或“T”形地块。多样尺寸和形状的基地可以满足各类项目对用地的需求。这种弹性的方法，使各个地块不会因为太小而无法开发，也不会因为太大而长期无法建设。（如图）

四、结语

城市是历史的，而历史条件是会发展的，因此所编制的城市规划也不能一成不变、静止的建设蓝图，它受社会、经济发展的影响，需要不断充实、动态地进行科学研究。弹性理念是顺应时代潮流的一种认识论、方法论；弹性规划可以补充与完善理性、确定性、刚性理论。

参考文献：

[1]《温州市半岛工程西片区规划》.温州市城市规划设计研究院2006. 5

[2]程崇帧，蔡一鸣.关于弹性理论的几点拓展[J]. 学术研究.2003.1

[3]张友安，郑伟元.土地利用总体规划的刚性与弹性.中国土地科学.2004.1

[4]张丽琴 .土地利用弹性规划研究.国土资源.2004.4

篇12

第1.0.1条为了进一步加强城市规划管理，使城市规划管理法制化、科学化、规范化，依据《中华人民共和国城市规划法》、《**省＜城市规划法＞实施办法＝等有关法律、法规、规章、城市规划技术规范、标准及《**市城市规划管理暂行办法》,结合我市实际情况，制定本规定。

第1.0.2条本规定适用于**市规划城市建设用地范围内各项城市规划、设计和管理活动。本市其它各区县可参照本规定执行。

城市规划区范围内的临时设施、农民建房按有关规定执行。

第1.0.3条本规定未包括的内容，按有关法律、法规、规章及有关技术规范执行。

第二章建设用地分类、适建范围及容量指标控制

第2.0.1条在城市用地规划管理中，对用地性质的确定应依据详细规划。尚未编制详细规划的区域，按已批准的上一级规划和本规定执行。各类用地控制指标按本规定执行。

第2.0.2条建设用地按主要用途和功能，依据《城市用地分类规划建设用地标准》(GBJl37—90)进行管理。

对于混合类型的建设用地，按照详细规划将土地使用性质分类划定后，在《建设用地规划许可证》中明确各类用地的面积。

第2.0.3条各类建设用地的划分和使用应遵循土地兼容性原则。详细规划已明确兼容性内容的，按详细规划执行；详细规划未明确各地块兼容性内容的，根据附表一确定其兼容范围；附表一中未列入的建没项目，根据对周围环境的影响和基础设施条件核定适建范围。

第2.0.4条建设用地的建筑容量控制指标按附表二《建筑容积率、建筑密度控制指标表》规定执行。

附表二规定的指标中建筑容积率和建筑密度为上限，使用附表二的指标应根据建设工程性质、功能、区位及用地情况取值。

第2.0.5条原有建设用地的建筑容量已超过附表二规定的，或加建后严重破坏空间环境的，不得在原有建设用地内进行扩建。

第三章建设用地规划控制

第3.0.1条项目建设用地面积未达到下列最小面积要求的，不得单独开发建设：

一、旧区用地面积0.3公顷。

二、新区用地面积0.7公顷。

建设用地未达到前款规定的最小面积，但邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，无法调整合并，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予核准建设。

第3.0.2条配套设施应按建设规模、性质和人口规模确定，与建设项目统一规划，同步实施。配套设施包括：绿化；机动车、非机动车停车场(库)；门卫(收发)室；市政设施；社区用房；全民健身活动场地；垃圾站等。

规划确定单独设立社区居委会的新建住宅小区，必须按不低于规划总建筑面积1%的标准建设社区用房，建筑面积不少于200平方米，其中，社区管理服务用房含不少于15平方米的警务室。

物管和社区用房必须在第一批工程竣工前建成，经验收合格后，无偿交付社区使用。社区居委会位置必须对外开放，便于对外联系，原则应临街或设置独立通道。

不单独设立社区居委会的新建住宅小区，应按规划总建筑面积的0.3%建设社区活动用房，最小建筑面积不少于100平方米。

第3.0.3条建设用地规划绿地率指标

用地分类

绿地率

工业用地

≥20%，其中产生污染及有害气体的≥30%

大专学校、医院、疗养院

≥35％

工业品销售维修用地

≥35％

体育场馆、机关团体、大型公共文化设施、宾馆、饭店、金融等

≥30％

交通枢纽、商业、仓储

≥20％

居住(含商住混合)用地

旧城≥25％，新区≥30％

商业

≤25％

第3.0.4条建设用地内集中绿地

建设项目(除医疗卫生、教育科研项目外)临规划道路及主要河道，应将不小于规定绿地率的30％绿地设置为集中绿地。其中应将不少于规定集中绿地的50％临规划道路、河道设置，并同时满足以下要求：

一、集中绿地进深不小于8米，面宽不小于20米。临规划道路、河道的集中绿地计算进深不大于计算宽度的两倍。小于160平方米可不临路布置。

二、利用临规划道路、河道集中绿地的地下空间进行建设，其地下建筑物板顶标高应低于相邻规划道路路面标高0.6米以上。

三、交通枢纽、商业和体育等公共建筑的集中绿地，可结合交通集散功能及景观设置。

第3.0.5条室外停车场应采用树荫式停车场(位)设计。在满足以下规定的前提下，可将室外停车场用地面积的20%计入绿地率：

一、停车场(位)用地全部为植草砖铺地；

二、停车场(位)用地内平均每个车位一棵树(乔木)；

三、停车场(位)的车位尺寸符合国家有关规范的规定。

第3.0.6条每个社区内拟建居住建筑面积之和大于1万平方米，应配建全民健身活动场所一处，活动场所的用地面积不得小于50平方米(可设置于建筑物架空底层内)，并配置健身活动设施。健身活动场所用地面积按1万平方米建筑面积为单位递增，并且宜结合小区绿地、社区文化活动站等配套设施统一规划、建设。

第3.0.7条除安全、保密等有特殊要求的项目外，项目建设用地与规划道路、河道的分隔应采用透空栏杆(围墙)、绿篱、绿化、水景等形式，严禁采用实体围墙分隔。

第3.0.8条建设项目基地内应按以下规定配建机动车、非机动车停车场。

一、居住建筑配套设置机动车、非机动车指标

每户建筑面积A（平方米）

机动车（辆/户）

非机动车（辆/户）

A≥180

1.0

1

90<A<180

0.7

1

60<A<90

0.5

1.5

A<60

0.3

1.5

经济实用房、农迁房、拆迁安置房

0.3

1.5

二、非居住建筑配套设置机动车、非机动车指标

类别

机动车（车位/100m2建筑面积）

自行车（车位/100m2建筑面积）

宾馆、酒店

0.5

－

餐饮、娱乐

1.5

－

办公楼

0.5

0.4

商业场所

0.3

7.5

体育馆

2.5

20.0

影剧院

3

15.0

展览馆

0.5

1.0

医院

0.5

1.5

工业品销售维修用地

0.5

－

注：①本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示。

②本规定指标为规划控制下限值。

第四章建筑间距

第4.0.1条建筑间距除满足日照、消防、卫生、环保、防灾、交通需求、通风和工程管线埋设、建筑物保护、空间环境等方面规范和城市设计的要求外，应同时符合本章规定。

第4.0.2条建筑间距日照要求

（一）、每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）冬至日日照不低于1小时；

（二）、老年人、残疾人专用住宅应有一个卧室或起居室（厅）冬至日日照不低于2小时；

（三）、托儿所、幼儿园的生活用房和医院、疗养院半数以上病房、疗养室冬至日底层日照不低于3小时；

（四）、大、中、小学教学楼南向教室冬至日底层日照不低于2小时。

第4.0.3条居住建筑的间距控制

一、建筑各类朝向平行相对布置时的最小间距按表4－l控制。

二、居住建筑高层主要朝向、多低层长边成角度布置时的最小间距按表4－2控制。

三、居住建筑错位布置时的最小间距按表4－3控制。

表4－1

朝

向

最

小

间

距

朝

向

多、低层建筑

高层建筑

长边

山墙

主要朝向

次要朝向

多

、

低层建筑

长边

旧城区0.7H

新区1.0H

且

低层相对≥7．0米

多层对多、低层≥12.0米

低层相对≥6．0米

多层对低层≥8．0米

多层相对≥10．米

高层位于南侧：

0.5Hg且≥24.0米

高层位于东、西、北侧：

1.1Hd且≥15.0米

次要朝向面宽

且≥13．O米

山墙

－

≥6．O米

山墙面宽且≥10.0米

≥9．0米

高层建

筑

主要朝向

－

－

0．5H且≥24.0米

次要朝向面宽

且≥13.0米

次要朝向

－

－

－

其中1栋为≤9层的高层居住建筑：10．O米

其他≥13.0米

注：①H：南侧建筑或东西向建筑平均高度。

②Hd:多、低层建筑高度。

③Hg：高层建筑高度。

④旧城区指上坝、河北、西城。新区指姚桥、大兴、多营。

表4—2

建筑间夹角

高层与高层

高层与多、低层

多、低层与多、低层

a≤30°

桉表4—1中主要朝向相对规定控制

按表4—1中主要朝向对长边规定控制

按表4-1中长边相对规定控制

30°<a<60°

按表4—1中主要朝向相对规定的O．8倍控制

按表4—1中主要朝向对长边规定的O．8倍控制

按表4—1中长边相对规定的O．8倍控制

a≥60°

按表4—1中主要朝向对次要朝向规定控制

分别按表4—1中次要朝向对长边、主要朝向对山墙规定控制

按表4—1中长边对山墙规定控制

注：①表中a指两栋居住建筑的锐角夹角。

②如东西向与南北向同时存在，计算南北向。

表4－3

Lx

（

Ly

）

最

小

距

离

高层与高层

高层与多、低层

多、低层与多、低层

a≤60°

13.0米

9.0米

6.0米

60°＜a≤90°

13.0米

13.0米

8.0米

邻近四边为长边

分别按本表60°＜a<90°规定间距Lx、Ly双向控制

注：Lx、Ly为最小控制间距的两个方向上的垂直距离，参见附录三建筑间距图示。

第4.0.4条非居住建筑与居住建筑的间距控制

一、非居住建筑位于居住建筑南侧、东西侧的，按居住建筑间距要求控制。

二、非居住建筑位于居住建筑北侧的间距控制

1．高层建筑之间，其主要朝向相对的最小间距按表4－l中主要朝向相对规定的O．8倍执行。

2．多层建筑山墙对长边的最小间距按表4－l中山墙对长边规定执行。

3．其他情况按第4.O.5条非居住建筑之间间距控制。

第4.0.5条非居住建筑之间的间距控制

1、非居住建筑朝向平行相对布置时的最小间距按表4-4控制。

表4-4

朝

向

最

小

间

距

朝

向

多、低层建筑

高层建筑

长边

山墙

主要朝向

次要朝向

多低层建筑

长边

旧城区0.7HD

新区1.0HD

且

≥6.0米

低层相对:≥6.0米

多层对低层:≥6.0米

多层相对:≥8.0米

1．OHd且≥13.0米

≥13.0米

山墙

－

6.0米

≥9.0米

≥9.0米

高层建筑

主要朝向

－

－

0.3H

且≥21.0米

次要朝向面宽

且≥13.0米

次要朝向

－

－

－

13.0米

注：①H：南侧建筑或东西向建筑平均高度。

②HD:较低建筑高度。

③Hd：多、低层建筑高度。

④旧城区指上坝、河北、西城。新区指姚桥、大兴、多营。

2、非居住建筑高层主要朝向、多低层长边成角度布置时的最小间距按表4—5控制。

表4—5

建筑间夹角

高层与高层

高层与多、低层

多、低层与多、低层

a≤30°

按表4—4中主要朝向相对规定控制

按表4—4中主要朝向对长边规定控制

按表4-4中长边相对规定控制

30°<a<60°

按表4—4中主要朝向相对规定的O．8倍控制

按表4-4叫中主要朝向对长边规定的O．8倍控制

按表4-4中长边相对规定的O．8倍控制

a≥60°

按表4—4中主要朝向对次要朝向规定控制

分别按表4—4中次要朝向对长边、主要朝向对山墙规定控制

按表4-4中长边对山墙规定控制

注；①表中a指两栋居住建筑之锐角夹角。②如东西向与南北向同时存在．计算南北向。

3、非居住建筑错位布置时的最小控制间距按表4-6控制。

表4-6

Lx

（

Ly

）

最

小

间

距

高层与高层

高层与多、低层

多、低层与多．低层

a≤60°

13.O米

9.0米

6.0米

60°<a≤90°

13.0米

13.0米

8.0米

邻近四边为长边

分别按本表60°<a≤90°规定间距Lx．Ly双向控制

注：Lx．Ly为最小控制间距的两个方向上的垂直距离，参见附录三建筑间距图示。

第4.0.6条高层建筑裙房间距按多层建筑间距规定执行。

第4.0.7条低层辅助用房不宜单独建设，应纳入主体建筑。若必须单独设置时，与相邻多层建筑的最小间距为6.0米，与高层建筑的最小间距为9.0米。

第4.0.8条在旧城改造、以及地块周围邻接土地已完成建设或临既成道路、河道等情况下，不能满足上述要求的建筑间距在符合交通、消防、采光、通风、城市设计的要求下，由城市规划行政主管部门结合实际可酌情降低标准确定。

第五章建筑退界

第5.0.1条沿建筑用地红线和沿城市规划道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路、自来水管等保护带的建筑物，在退让界外按现状建筑物距离符合本规定第四章有关间距的规定外，退界距离应同时符合本章规定。

第5.0.2条各类建筑后退用地红线的最小距离按表5-1及下列规定控制。

一、建筑高度大于24.0米的单层公共建筑后退用地红线的距离根据其性质核定，最小后退距离为15.0米。

二、地下建(构)筑物(包括汽车坡道)外墙后退用地红线的距离不小于3.0米。

表5-1

建筑类型

建筑朝向

建筑高度的倍数

最小距离(米)

居住建筑、

4.0.2条中的文教卫生建筑

多、低层长边

0.5

4.0(低层)

6.0(多层)

多、低层山墙

－

4.0

高层主要朝向

0.3

15.0

高层次要朝向

0.2

6.0(≤9层的居住建筑)

9.0

非居住建筑

多、低层长边

0.5

4.0(低层)

6.0(多层)

多、低层山墙

－

4.0

高层主要朝向

0.2

13.0

高层次要朝向

0.125

9.0

低层辅助用房

长边、山墙

0.5

3.0

第5.0.3条建筑后退除《城市绿地分类标准》(CJJ／T85—2002)中防护绿地和附属绿地外的其他绿地时的距离按表5—1的规定控制。

第5.0.4条沿城市道路新建建筑物时，建筑退让道路红线（最小距离）按如下要求执行：

表5—2

道路宽度

后退最小距离

建筑类型

旧城区（注①）

新区

＜30米

≥30米

＜40.0米

≥40.0米、临河、靠山

多、低层

（注④）

居住建筑

长边

2.0米

3.0米

5.0米

10.0米

山墙

2.0米

3.0米

5.0米

10.0米

商住楼及非居住建筑

长边

2.0米

3.0米

5.0米

10.0米

山墙

2.0米

3.0米

5.0米

10.0米

低层辅助用房

2.0米

3.0米

5.0米

10.0米

（注③）

建筑面积≥2万平方米的公共建筑、专业市场

10.0米

10.0米

15.0米

建筑面积＜2万平方米的公共建筑、专业市场

8.0米

8.0米

10.0米

高层

（注④）

裙房

0.3Hq

且≥3.0米

O．5Hq

且≥10.0米

主

楼

主要朝向

H≤40.0米

6.0米

10.0米

40.0米<H≤80.0米

8.0米

12.0米

H＞80.0米

10.0米

18.0米

次要朝向

6.0米

8.0米

注：①旧城区指上坝、河北、西城。新区指姚桥、大兴、多营。

②Hq:高层建筑裙房高度。

③公共建筑、专业市场如为高层建筑应同时满足高层建筑的后退要求。

④建筑后退道路中心线的距离必须符合后退用地红线的相应规定。

一、地下建(构)筑物(包括汽车坡道)外墙后退用地红线的距离不小于3.0米。

二、建筑高度大于24．O米的单层公共建筑后退距离根据其性质核定，其最小后退距离旧城区为15.0米，新区为25.0米，并满足人流集聚和疏散的相关要求。

三、雨蓬(含有柱雨蓬)、檐口，踏步、阳台等可在后退距离内出挑，出挑外缘至规划控制线的距离不得小于规定建筑后退距离的0.5倍。

第5.0.5条各类建筑后退不临规划道路的市政管线等保护带边缘的距离，多、低层建筑不小于2.0米，高层建筑不小于3.0米。

第5.0.6条高度大于2.0米的挡土墙和护坡的上缘与建筑物水平距离应不小于3米；其下缘与建筑物的水平距离不小于2.0米。挡土墙的高度宜为1.5米至3.0米；超过6.0米时，宜退台处理，退台宽度不应小于1.5米。

第六章建筑高度及其他要求

第6.0.1条建筑高度除必须满足日照、间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章规定。

第6.0.2条在文物保护单位和保护建筑的建设控制区域内新建、改建、扩建的建(构)筑物，其控制高度应符合文物和建筑保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。

第6.0.3条小区内排水系统需采用分流制。

第6.0.4条底层或裙房作经营用途时空调室外机不得临道路设置；底层为住宅时，空调室外机临路设置时其搁板的位置应高于人行道路面2.5米以上。

第6.0.5条下列场地和设施，禁止设置户外广告：

1、交通标志，交通转盘花坛和交通安全设施。

2、国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带。

3、城区标志性建筑，重要高层建筑外墙面及屋顶。

4、市和区人民政府禁止设置户外广告的设施和区域。

5、沿青衣江两岸屋顶不得设置户外广告。

第6.0.6条严格控制临街建筑开设“小开间”铺面，道路两旁的商业用房宜采用大厅式，临街铺面不得设置卷帘门，宜采用广告式橱窗及玻璃门。

第6.0.7条建筑设计要求

1、在建筑外墙设置给水、排水、电力、燃气等各类管道及空调室外机搁板时，各类管道及搁板的位置应结合建筑立面统一设计，空调冷凝水应有组织排放，并设置装饰构件以达到统一美观的效果。给水管及单元水表、分户表以及燃气管道等应隐蔽处理，不得设置，不得影响建筑外立面及环境景观。

2、建筑所有外墙面必须按照《**市城市风貌规划》确定的原则进行装饰，外墙面应采用外墙漆或其它新型装饰材料（不宜使用黄色）。

3、新建多、低层住宅采用坡顶屋面，坡屋顶面积不得小于屋顶总面积的2/3。

4、所有公共建筑和沿青衣江、周公河、愤江河两岸所有新建建筑需做景观亮化设计。

第七章市政公用设施

第7.0.1条城市主要干道、景观地段、新建住宅小区内的各类管线应埋地敷设；其它区域新建管线宜埋地敷设，已建架空管线应逐步改为埋地敷设。

第7.0.2条城市道路沿线用地单位道路开口

1、城市主干道两侧不宜开设机动车出入口，确需开设的，则应在区域路网和动态交通分析论证的基础上确定；单位车行出入口不允许在道路转角处设置，并必须满足相关规范规定。

2、开设机动车出入口，单车道开口宽度不小于4米，双车道开口宽度不小于7米，最大开口宽度不宜大于12米。

3、地下车库出入口临规划道路设置时，坡道起点后退道路红线距离不小于5米，且不得利用规划道路组织用地内部交通。

4、居住小区机动车出入口间距不宜小于150米。

第7.0.3条城市公共汽车停靠站宜采用港湾式布置。

第7.0.4条河道桥梁除满通功能外，还应满足环境景观要求；桥面横断面型式应与其衔接的城市道路横断面型式相一致。河道桥梁必须考虑市政工程管线负载通过。

第7.0.5条管线工程

1、各类市政管线工程应与道路工程同步建设。

2、城市排水体制宜采用分流制。

3、规划沟渠两侧应设宽度不小于3.0米的防护绿带。

4、医院、厂矿等单位排出的废水，必须先经内部有效处理，达到国家排放标准后方可排入城市污水管网系统。

5、城市排水系统未覆盖的地区，排水户应先在其内部实行雨污分流，难以排入城市污水系统的污水，应采用生化等处理设施就地处理，达到排放标准后就地排放。

6、在建项目用地红线内设置的室外检查井，若临路设置的、会影响城市景观的，其检查井必须设置在地面以下。

7、建设项目临街面有集中绿地时，预留用地面积不小于20平方米市政公用设施点位。建设项目临街面无绿地时，应在建筑底层或负一层设置市政公用设施点位，并预留管线进出口通道。

8、电信电缆应采用管道合建方式敷设。管道路由所需的全部管孔宜一次建成，一般不考虑在同一管道断面上分期敷设管孔。

第八章附则

第8.0.1条当规范和各种规定对技术指标分别有不同要求时，按条款严格者执行。

第8.0.2条本规定颁布前已办理《建设工程规划许可证》的项目，按原审定方案执行。

第8.0.3条本技术规定为**市城市规划管理一般性规定，由**市规划和建设局负责解释。特殊地块、特殊建设项目由**市规划和建设局另行研究确定。

第8.0.4条本规定从2007年4月1日起生效。

附录一主要名词解释

1、建筑用地面积：规划征地范围内，除城市道路、河道、电力走廊、绿化隔离带等城市规划控制用地外的净用地面积。

2、规划道路红线：一般称道路红线，指规划的城市道路路幅的边界线。

3、建筑控制线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。

4、容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

5、建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

6、绿地率：一定地块内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。

7、低层公共建筑：建筑高度小于、等于10M的公共建筑及综合性建筑。

8、多层公共建筑：建筑高度大于10M。小于、等于24M的公共建筑及综合性建筑。

9、高层公共建筑：建筑高度大于24M的公共建筑及综合性建筑。

10、低层住宅建筑：指层数为1层至3层的住宅建筑。

11、多层住宅建筑：指层数为4层至6层的住宅建筑。

12、中高层住宅建筑：指层数为7层至9层的住宅建筑。

13、高层住宅建筑：指层数等于或大于10层的住宅建筑。

14、公寓式办公建筑：指单元式小空间划分，并在单元式办公室的基础上设置卧室、会客室、厨房及厕所等房间的办公建筑。

15、一般办公建筑：指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。

篇13

关键词：控制性详细规划； 弹性控制； 城市新区； 控制体系；

中图分类号：TU98 文献标识码： A

城市新区是我国城市郊区化的产物，早期主要由于城市蔓延及老城区衰败而产生了功能相对单一的城市片区，如工业区、物流园区、居住区等。近年来城市高速发展，功能结构更加完备，老城更新与旧城改造的深入进行使得城市承载能力趋于峰值，而城市化带来大量人口的涌入与饱和的城市空间产生了矛盾。为避免城市圈层式外扩所产生的负面影响，从而开始了卫星城的建设，被称之为城市新区或新城。此类新区为综合性城市，其功能混合，结构复杂，集居住、工作、休憩、交通四大基本功能与一体，具有完整性、系统性、独立性特征，在地域空间上具有相对明确的发展界限的集中城市化区域。

城市新区的特征决定了其开发控制的弹性要求，由于其受到市场经济波动的影响及前期招商引资中开发商的土地调整要求等因素，在具体的开发过程中，地块的指标、性质都存在着较大的变数。管理部门往往为吸引更多的企业入驻而默许上述调整要求，使得传统控规的控制方法丧失控制能力，控制性详细规划（下文简称“控规”）也因丧失其法定性从而失去控制效能。文章通过对当前控规存在的问题及法定控制体系中的不足分析，寻求控规控制体系对地块调整的包容，形成自身内部的动态调整机制，配合合理的规划管理方式，构建出针对城市新区的弹性控制体系。

1，控规的缘起与作用

控制性详细规划始于上世纪80年代，最早的中国城市规划体系中并不存在控规，但在规划实施过程中，总体规划太泛，不能指导具体地块建设；修建性详细规划又过于细致，不利于整体的把控。当时的中国处在改革开放初期，计划经济向社会主义市场经济体制转型这一大的时代背景下，土地也从计划经济时的无偿划拨转向市场经济的有偿出让，土地的使用强度与利益的挂钩使得了开发商以高强度开发来追求高额利润，从而导致了城市建设朝无序状态发展。在此之下，控制性详细规划应运而生。1982年上海虹桥土地出让规划的编制完成可以说是形成了我国第一个控规，其后桂林中心区详细规划、广州70平方公里的街区规划都在不断完善控规体系，终于在1991年，建设部将控规的内容列入到《城市规划编制办法》当中，这标志着我国控制性详细规划体系的形成，同时也是规划应对中国市场经济初期的城市中存在的各种问题的反应。

控规作为法定规划被确立使得我国城市规划体系更加完善，其产生对城市开发控制具有以下几点作用：首先，承接了上层次的总体规划或分区规划，将上位规划的构想与空间布局通过指标的形式深入落实下来，并指导下一层级的修建性详细规划的编制；其次，控规明确提出了地块的具体控制要求，对规划管理中土地出让、项目审批提供了依据，加强了城市开发中规划、管理、建设三个方面的联系；第三，以数据的形式对城市三维空间进行引导，同时从城市美学、建筑空间等艺术方面对未来开发的建筑体量、色彩、形式、组群等方面进行要求，指导城市设计的进行。

2，当前法定控制体系

控规的控制体系为规划研究的结果，包括规定性（指令性）指标和指导性（引导性）指标。其构成内容主要包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动[1][[1] 城市规划资料集4—控制性详细规划 [M]: 中国建筑工业出版社，2007. P17—P18]四个方面：

土地使用包括土地使用性质及环境容量控制。土地使用性质主要对用地进行定性、定量、定位，也就是确定土地的使用性质、用地面积及用地边界；环境容量主要强调城市的环境品质及土地的承载力，包括容积率、建筑密度、绿地率等控制要素。土地使用主要以规定性指标为主，突出其控制的核心性。

建筑建造主要包括建筑建造控制及城市设计导引。建筑建造从建筑高度、建筑后退及建筑间距方面进行控制，强调建筑群之间的关系，及城市的消防、抗震、卫生、安全等多方面技术原因；城市设计导引以城市美学为基础，空间艺术设计为手段，对建筑体量、建筑色彩、建筑形式等建筑单体空间环境及建筑空间组合、建筑小品、其他环境要求等建筑组群空间环境方面进行了引导性控制。

设施配套包括市政设施配套和公共设施配套。设施配套保障了城市的生产生活。市政设施包括城市给水、排水、供电、交通等设施；公共设施包括城市的医疗、教育、文化、休闲、办公等设施。

行为活动包括交通活动控制及环境保护规定。行为活动从以人为本的角度出发，考虑到了人的活动的舒适性与安全性。交通活动控制包括交通组织、出入口方位及数量、装卸场地等；环境保护规定包括噪声、废气、废水、垃圾等方面进行控制。

3，当前控规实施过程中呈现的问题

3.1编制技术方面的不足

3.1.1传统控制方法弹性不足

传统的控制方法指对总体城市与具体地块两个层级进行控制的方法。总体城市延续分区规划确定的城市发展目标，预测城市发展规模、建设总量、建设量分布状况等；具体地块承接总体城市层面确定的建设总量，综合建设量分布状况将具体的建设指标平衡到具体地块之中。此种方法在逻辑上并不存在问题，但城市建设是一个自下而上的过程，若干具体地块的建设共同完成城市发展的目标。而现实的建设过程中，地块调整层出不穷，面对如此情形，一旦地块的调整突破了规划的控制性要求，这种控制方法便失去其控制效能，大量的地块调整将导致控规失效。

在城市建设总量一定的情况下，地块指标调整必然导致其他地块指标随之变化。若在不强制保障城市建设总量，过多地块调整可能导致控规失效的结果；而为了保证城市建设总量要求，可能引发城市建设的混乱。在市场面前，控规便显得极为脆弱，其结果是既未保障公共利益，又制约了市场经济的规律，完全偏离了开发控制的初衷。[2]

3.1.2控制指标科学性、灵活性不足

控制指标是控规的核心内容，当前控规指标确定多以类比法、布局模拟法、规范规定法等方法进行确定，这种直接“拍脑袋”或套用国家及地方规范确定的指标难以与具体地区的现实情况相符合，而不同地区的经济情况、日照间距要求、地块位置条件等各有不同，因而形成控规指标与实际要求不符，难以指导控规实施。

控规指标对容积率、建筑密度、建筑高度的限定主要通过限定其最高值的方法进行，而限高值的确定在城市新区这种空间限制条件较少的区域难以确定，而具体地块开发在此区间的取值将受到上限值的限制，指标的可选择幅度难以满足市场要求。

3.1.3土地兼容控制不完善

当前土地分类是按照2011年最新出台的标准制定的，较之1990年标准的分类有所进步，但变化不大。城市用地分类的类型并不能满足规划的实际需求，特别是城市用地开发中的用地混合问题，住宅与商业开发混合一起，新兴物流呈现商业、办公、仓库于一体等多种用地混合形式，这些要求都难以在控规的用地分类中得到满足，简单的强制性要求会造成项目难以实施或过长的申请时间，从而导致了时间与金钱的浪费。

而当前的土地兼容性也难以弥补不同类型用地之间调整的不足，土地兼容性的应用多用于分类中的小类用地之间的兼容，对用地的多样性有一定的促进作用，但总体来说，其应用范围依旧过窄，主要是涉及到中类兼容的多是用于商业性用地对公益性用地，实际操作能力有限，对于用地性质变更问题并无指导能力。

3.2规划管理方面的原因

3.2.1对利益均衡的考量不足

城市新区多是在没有任何产业支撑的基础上兴建的一座新的城市，对于管理者来说，最重要的任务首先就是吸引更多的企业入驻，以促进开发和吸引人口。在这种思想的指导下，管理者往往以较低的姿态在招商中与企业商谈，并开出优惠政策促进企业的进驻速度。企业在开发中多会提出变更用地性质、提高用地指标等要求来增加开发收益，但这种要求带来的用地调整往往对周边用地的交通、环境等条件带来负面影响，而管理者为吸引更多企业往往满足开发单位这种地块变更要求。利益均衡是以不牺牲社会和环境的效益为原则,同时又要做到能最大限度地发挥土地经济效益，这是衡量土地开发利用合理与否的重要标准之一，更是土地开发利用规划所不断追求的目标。[3]而上述做法则可能给城市居民带来交通拥堵、居住环境质量下降、游憩空间减少、公共服务设施使用不便等不良结果，从而使得城市居民的利益不能得到保障。

3.2.2规划管理灵活性不足

当前的规划管理往往出现两个极端，即规划审批完全遵照控规要求或规划审批偏向于开发要求。前者要求过严将导致部分合理性要求被拒绝，土地开发要求提高，城市开发速率降低；而后者由于要求过松将使得规划的法定性丧失，规划变为一纸空谈。而合理的管理与审批应当因时而动，在不同时期做出合理的抉择，灵活决策是周旋于两种极端的核心。

4，弹性控制体系建构

4.1总体分层、侧重控制框架

规划将城市分为三层作为主线进行控制，即总体城市—控制单元—具体地块，针对其不同的功能要求，提出具体的控制方法。

总体城市层面主要是与上位规划的合理对接，对城市的功能定位、人口规模、建设用地总量、各类用地比例等要素进行确定，此层面对具体的建设控制作用较弱，但其中涉及到的人口、用地等定量指标确是指导城市建设的总指标，是强制性的内容，一旦确定，则不得更改。

控制单元层面是分层控制中的核心控制层面。控制单元是根据不同的主导功能，结合道路、绿地、河流等人工与自然边界所划定的月100公顷用地的小块区域，在工业区、物流区范围可适当扩大。控制单元主要强调单元的主导功能、所容纳的人口、净用地面积、开发建设总量、“五线”控制区、公共设施（主要指教育、医疗、养老等公益设施）与基础设施，绿地（包括广场）等强制性控制要素。控制中在控制单元层面强制性的控制上述要素的基础上，才能为下一层面的地块控制提供更大的弹性空间。

在地块层面，控制要求将会放宽，使得具体地块的建设更具有弹性。此层面放弃了传统的地块性质、用地指标、地块位置的单一化，在同一控制单元内部，可进行局部的用地性质、位置、指标的调整，但总的调整则应满足控制单元人口、用地、开发建设的总量要求。

4.2指标分区、逐级控制

规划中同种用地性质聚集形成一定规模的区域多被称为区，如居住用地集中区域称为居住区，商业用地集中的区域称为商业区等。这些用地在空间上的集中既方便使用，同时也促进规模效应的形成，有助于经济发展。这些区域因其业态构成及所关注的核心内容不同促使了规划对其控制的差异。这种差异在规划上有助于规划师对城市总体进行开发强度分区，传统的强度分区观念正由此而来，并具有很强的指导意义。

城市分区包括两个层面的内容，城市总体层面的分区层级和区域内部的分区层级，此两种分区要求的依据不同，侧重的方面也不同，但其共同之处在于将城市开发强度逐层剥离，形成开发量在空间上的分布情况。

城市总体层面的分区层级主要源于城市的功能分区，其关注的内容为土地的开发量在城市中的空间分布状态，而依据则在于功能对建筑业态及开发量的要求。城市的分区在功能的指导下形成了与功能相关用地的聚合，而不同的功能对土地的开发要求也有所不同，无数城市建设的经验告诉我们，城市开发量最高，建筑最为集中的地区为城市商务办公区，商业区次之，其后分别为居住区、小镇、工业物流区、农庄，从而城市开发量在空间上形成层级分明，逐级递减的分布状态。

区域内部的分区层级是对城市分区进行的深入研究，用以承接上层分区，更为细致的将开发量进行划分的控制方法。此类分区层级控制的依据在于区位条件、周边环境、公共设施等因素对开发量分布的影响，侧重于对上层分区进行逐个在分区，形成具体的、更小范围的开发量分布。具体的开发量因受到各种因素的综合作用，需通过技术手段对各类影响因子进行分析，将分析结果叠加，形成开发量的空间分布状态。

4.3用地分类、弹性控制

用地的分类控制难以离开类型学的基础，类型学是一种分组归类方法的体系，其各成分是用假设的各个特别属性来识别的，这些属性彼此之间相互排斥而集合起来却又包罗无遗，这种分组归类方法因在各种现象之间建立有限的关系而有助于论证和探索。而对于城市建设用地的分类，这种特别属性分为公益性与商业性。

公益和商业属性的确定源于开发建设的投资主体及功能构成，投资主体以政府出资与用地开发企业出资与其对应，政府出资建设的用地主要为城市基础设施、公共设施、绿地等类型用地，这些用地的功能在于保障城市正常运转需求、居民生活、人居环境等基本需求，此类用地的开发非以营利为目的。而开发商投资建设的用地主要为商业、居住、工业、物流等能够产生经济效益的用地，这些用地承载着城市的经济活动，是城市活力的核心体现部分。

不同属性的用地类型在规划中的控制方式也有所不同，此种不同涉及到规划指标与用地性质两个方面。对于规划指标，公益性用地需严格执行规划确定的指标要求，而规划应严格控制此类用地的总量及空间分布，仔细核算其服务半径及服务人群数量，合理确定控制指标；商业性用地的指标较之公益性用地指标具有很大的弹性空间，规划中地块确定的指标主要用以指导，并非严格要求，其具体的取值需规划提供更加宽泛的空间，形成不同类型用地各类指标的综合取值范围，开发商可根据具体项目要求取值。对于用地方面，原则上公益性用地的调整在规划中应当被拒绝，而商业性用地可进行用地性质变更、用地置换等用地调整。但在实际操作中也不排除商业性用地与公益性用地进行置换的可能，其前提应保证公益性用地的总量，且调整范围应坚持就近原则，不能跨控制单元进行。

4.4动态调整、单元平衡

城市是一个复杂的巨系统，各因素相互影响、相互制约，规划的实施也应根据实际情况不断调整变化。控规也是一个动态的规划，对于编制完成的控规也应随着时间的推移和社会、经济形势的变化而变化，动态调整便由此形成。其主要应用于规划编制完成后，城市进行开发的过程中，不断监测开发量，并对剩余开发量进行再分配。

城市动态平台的构成需要涉及资料收集整理、数理统计、计算机应用、规划控制理论等多门学科，总的来说是一个保证总量平衡，内部指标变化后开发量再分配的一个综合性过程。其对象主要针对控制单元的开发量、指标及地块层面确定的具体指导性指标。以控制单元的具体量化的内容为基准数据，以地块指导性指标为参照，以具体建设指标为动态因子，通过对不断增多的动态因子与参照指标进行比较，最后与基准数据进行计算，形成最新的合理的各类指标。

4.5分期管理、利益均衡

分期管理是从城市发展的动态过程出发，运用博弈理论，分析不同阶段政府与开发商博弈中自身所掌握的优劣势条件，从规划管理者的角度确定不同阶段的规划管理针对开发者的要求应以何种策略进行应对将更为合理。

新城的建设成形是一个复杂的过程，需要大量的资金、技术的投入，但所有的一切都是以人为主体进行操控，因而城市规划的制定不能抛却“人”这一重要因素而单说技术，这是不完善的。在参与建设的工程中，涉及到多种多样的人的参与，从其对问题的核心关注面来说大致可以分为三类，即开发者（企业）、管理者（政府）、使用者（市民）。简单来说开发者关注的是投资后的资产回报（利润），管理者关注的是社会回报(基础设施建设的资金来源以及社会对城市建设的认可度)，使用者关注的是在其中居住、休闲、工作等一系列社会活动的舒适度。三方存在着相辅相成的关系。

其中管理者为组织核心，其所关注的资金来源与建设成果认可度分别来源于开发者和使用者，同时使用者所关注的社会活动的舒适度则需要政府通过开发者所提供的资金进行支撑，开发者追求的利润的多寡则大多来自于政府提供的政策优势及土地供应情况，这其中的矛盾冲突则主要来源于开发者追求高额利润时对土地的过度开发与居住者对环境的要求。在此之中管理者就将作为一个协调者从中周旋，权衡利弊，做出决断，归结起来就是如何操作的问题，而解决的方法则需要管理者针对城市建设的不同时期以不同的决策来平衡各方利益。

4.6综合弹性控制体系

综合上文所述，城市新区弹性控制框架内容主要针对泾河新城总体设计框架中开发控制部分进行研究确定的，自成体系。这一体系从技术层面和管理层面进行构建，技术层面以分层控制为主要轴线，划分出总体城市、控制单元、具体地块三个层级，对各个层级提出不同的控制要求，而各个层级内部指标及用地的控制需要分期控制和分类控制中的控制方法提供支持，分区控制中的总体分区有助于确定控制单元的开发量，而内部分区则深入控制单元，强调内部地块开发量的分布情况。分类控制中对于用地与指标的控制方法是完善具体地块控制的重要支撑。管理层面以规划的动态调整与分期管理为主，以不同时期的管理策略对具体项目进行动态要求，落实弹性控制的技术性内容，形成从规划到管理完整的综合弹性控制体系。

图1：城市新区控规弹性控制体系

结语

控规充实与完善了我国城市规划体系，但面对当前城市建设中的现实问题，控规所表现出的控制效能逐渐降低，其核心原因在于控规的控制面面具到，控制性过强，引导性欠缺。传统自上而下制定的控规控制要求表面看起来有理有据，一点实施过程中对局部进行调整，则大多毫无办法进行总体上的平衡，从而使得城市建设问题逐渐放大。控规弹性控制体系的建构从上述问题出发，既要保证从上之下环环相扣的控制要求，同时在具体对实施中可能出现的调整问题以规划的弹性来缓和建设中的矛盾，提高控规的适应性与可操作性。把握住控规弹性与刚性的控制度，结合合理的管理方式，提高控规对城市建设的指导性。

参考资料：

[1] 城市规划资料集4—控制性详细规划[M]: 中国建筑工业出版社，2007. P17—P18

篇14

《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。”《省城乡规划条例》第四十五条规定：“建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。”

二、规划变更条件

对不符合控制性详细规划的，以及《条例》第四十五条规定不得批准变更的情形，规划主管部门不得批准。

对国有土地使用权出让后，规划条件确定的用地性质或容积率指标一般不得调整。因特殊情况确需调整的，必须至少符合下列一项条件：

1．城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

2．相关技术规定调整变化的；

3．因城市基础设施、公益性公用设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

4．国家和省有关政策发生变化的；

5．其他不可抗拒因素影响建设项目实施的。

符合以上条件，调整后满足建设用地性质兼容性，且不影响国家利益和公众合法利益的，方可启动变更程序。

三、规划条件变更程序及通报制度

变更规划条件的程序是：建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请，就变更的目的、理由及依据进行说明；城乡规划主管部门就申请变更内容进行审核，并采取公示、听证、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。

对涉及到用地性质或容积率调整的，还应遵循下列程序：在听取利害关系人意见前，组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；经专家论证、听取利害关系人意见后，由城乡规划主管部门提出变更建议并附论证、公示（听证、座谈会）等相关材料报市、县人民政府审批；经市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源、监察、建设、城管和财政等部门备案，同时告知建设单位完善相关手续；国土资源部门应当依据变更后的规划条件与建设单位或者个人依法完善土地使用权出让手续，需补交土地地价差价的，应按规定补交地价差价。