商业用地规划条件精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇商业用地规划条件，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】商业用地；布局优化；土地集约利用

商业用地是城市用地的重要组成部分，优化商业用地布局是提高城市土地集约利用水平的重要措施。石家庄商业用地集约利用水平很低，其商业用地布局优化是政府部门必须面对的一项重要课题。本文仅对石家庄的零售业用地做出研究分析。

1 石家庄市商业用地布局存在的主要问题

1.1 大型零售商业设施用地布局存在的问题

1.1.1 大型综合类零售商业设施的布局明显不均衡

大型综合类零售商业设施包括购物中心和百货商场两种类型。截止到2012年末，石家庄百货商场有19个，购物中心6个，均主要分布在中山路两侧靠近原火车站的地带、怀底片区和裕华路部分路段①。部分地区缺乏综合类零售商业设施，居民购物不方便，如图1所示。

图1 大型综合类零售商业设施分布图

1.1.2 商业用地的规划建设和选址指标不完善，造成部分大型交易市场经营困难甚至停业

截止到目前，商业用地还没有官方的选址体系，其规划指标与住宅基本一致，难以满足商业贸易的需求。城市商业用地建设的最终目的是为商业贸易提供交易市场，这个交易市场必须符合商业经营规律和需求，因此它应该具有聚集足够的人气、带来庞大的人流量、可见性和可及性好等特点。但是石家庄很多商业设施并不满足这些需求。例如南花园商业步行街、韩城百货、大洋百货、王府井等，都是因为选址不当或规划不当导致经营困难甚至退出石家庄市场，如表1所示。商场经营失败，不仅给企业带来经济损失，也对整个城市的经济发展也造成了一定的损失。

1.1.3 大型零售市场建设过剩

石家庄18个亿元以上零售市场，2010年营业面积1169003m2，成交额77.08亿元③，人口总数243.87万人[1]，人均营业面积4164m2，全国36个省会城市和单列市中居第3位，如图2所示；但是平均每个营业面积成交额仅有2468元④，居全国第22位，如图3所示。二者极其不匹配，说明石家庄的大型零售市场建设过剩。

图2 36个大中城市亿元以上商品交易市场人均营业面积图

图3 36个大中城市亿元以上商品交易市场经济效益图

1.2 社区商业设施布局存在的问题

2012年本课题组对石家庄79个住宅小区进行了抽样调查，目的是调查居住小区的商业配套设施完善状况，结果显示仅有34.94%的人认为自己所住小区购物方便，45.78%的人认为较方便，认为不方便或很不方便的人达19.27%。认为不方便或很不方便购物的小区多位于二环以外。社区商业设施缺乏，说明石家庄的住宅小区缺乏相应的商业设施配套规划。

2 对石家庄市商业用地布局优化的建议

商业用地布局优化应从经济利益、方便人民生活（社会利益）和可持续发展3各方面去考虑。

2.1 在区位选择上加强规划引导

从经济利益角度来说，对商业用地影响最大的因素是区位，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面[2]。若要提高商业用地的经济利益，必须在区位选择上加强规划引导。

商业房地产根据其对区位的要求不同，可以划分为3大类型：第1类是大型综合类零售市场，包括购物中心和百货商场两种类型。这类房地产对区位的要求非常高，区位选择不当会导致企业经营困难甚至倒闭；第2类是大型专业交易市场，如汽车、建材、家具、农产品等交易市场，这类市场对区位条件有一定的要求，但相对于第1类来说，条件要宽松很多；第3类是社区商业设施，对区位条件的要求最低，主要是为方便群众生活而设立。下面根据这3大类型分别提出区位选择条件。

2.1.1 大型综合类零售市场的区位选择

从微观角度来说，大型综合类零售市场的区位选择条件包括人口总量与密度、市场竞争状况、交通状况、可见性、商业集聚度、治安状况、城市商业网点规划、城市布局和城市规划9个方面。具体如表2所示。

2.1.2 大型专业零售市场的区位选择

专业零售市场的区位选择要求比较低，满足临路（街）、可见性好、交通方便、有足够停车位和购买力这几个条件即可。

2.1.3 社区商业设施的区位选择

社区商业设施以方便人民生活为主要目的，区位选择条件最低，满足购买力要求即可。每个住宅小区都应有一定数量便利店，在住宅小区比较集中的地方，还应在小区外面增加商业设施，使多个小区能够共享，不仅方便人民生活，还可以提高土地集约利用度。

2.2 调整用地结构、控制商业用地开发规模，提高土地集约利用度

石家庄亿元以上交易市场建设过剩，部分地区又缺乏大型综合类交易市场，因此应减少或暂停市级交易市场开发，适当增加区级购物中心的开发建设，这样既可以提高商业用地集约利用度，又可以方便人民生活。

2.3 政府部门应积极开展商业用地统计工作

完善的商业用地统计信息是政府部门进行有效管理的一个重要工具，统计信息主要包括各级各类商业用地总量、建筑容积率、建筑密度、城市各地段的交通拥堵状况等。政府部门应积极开展商业用地的统计工作，细化统计数据，以提高商业用地的集约利用水平。

【参考文献】

[1]国家统计局城市社会经济调查司.2011中国城市统计年鉴[M].中国统计出版社.

[2]柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2008：56.

[3]房荣敏.购物中心区位选择研究：以石家庄为例[D].北京：中国人民大学公共管理学院，2012.

注释：

①数据来源于课题组收集整理的资料.

篇2

关键词：旅游地产、规划设计、生态、园林景观

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.

Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中图分类号： S757 文献标识码： A 文章编号：

项目背景

三亚城市总体规划对开发该片区的整体诉求

万科•三亚“湖心岛”项目所属的片区为南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发，经政府批复该片区进行了控制性详细规划的编制。2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。

规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。控规中该片区功能定位为：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。

项目用地区位示意项目所在片区控规示意

项目概况

场地概况

万科•三亚“湖心岛”项目用地位于迎宾中路段控规用地东南角，离三亚交通枢纽田独转盘约3公里。项目地块南侧、西侧临山，北侧靠湖（小型水库），东侧为住宅用地；区域内拥有良好的湖泊及山体景观资源，区域外有规划道路连接北面迎宾路，交通条件良好。

地块性质

项目总用地面积436120平米（土地证范围），计容总建筑面积约319505.8平米。其中三个地块为可建设用地，B-06-04为商业用地，可建设商业及酒店；B-05-03为商住用地，可建设住宅；B-05-09为教育用地（不可售），建设足球训练基地；其余部分为非建设用地。另外，项目用地边缘的高园水库及一部分山体用地租用作为运动公园用地使用，共约550亩。非建设用地和租用地可配套成园林景观、运动、休闲、游憩设施等。

用地规划条件示意

甲方诉求

在规划设计之初甲方提供给我方的关于该地块开发设计的关键词是：运动会所、足球基地、公路自行车赛道、复健中心、水上乐园、多功能运动场。

在不断的交流过程中，我们了解到甲方的具体诉求就是在该旅游地块结合优美的自然环境，建设以体育运动为主题的公园。体育运动以自行车运动和足球训练为主，其中自行车运动根植于万科的企业文化，甲方希望能在该基地上能组织自行车运动的体验、训练、比赛等内容，不仅服务于在此旅游居住的人，还能服务于万科内部的自行车活动；足球训练基地定位为服务全国足球队的训练基地以及国内企业内部足球运动的活动中心。在此基础上合理配备运动会所、复健中心、水上乐园、多功能运动场等于体育运动相关的服务设施。

场地条件

土地证范围内基地大部分区域较平坦，南侧为缓坡地，坡度约8%。场地标高为10.8至35.0，高差约24.2M。基地现状主要为未利用地，现状植物主要由山体草坡和低矮灌木组成。基地内部有三个水塘，水质良好。租用水库已不具有灌溉功能，水位受季节影响较大。草坡及湖面形成的景观格局自然优美。租用山体多为次生植被，景观效果较差。

根据分析场地正面要素：南面山体、北侧水库及对面山景是基地最重要的景观资源要素；基地东面有控规的绿廊通过；负面要素：场地南靠山体，北朝水库，对空间布局有一定的影响；场地内部有三个大的水塘，集中与商业地块，成为酒店建筑布局的限制条件。

场地条件条件示意

规划设计

规划思路

通过对场地的分析研究以及与甲方的多轮沟通，形成了以下规划思路：首先要形成一个强有力的空间中心，联系周边的居住、商业、教育地块，进而向四周辐射，使旅游、生活居住的人员的活动能够围绕这个多功能的中心展开。其次，加强轴线的联系性，从而突显功能的支撑性和主体性，形成空间骨架；然后，利用自行车的的赛道来串联场地的各个部分，使其项目用地内的各个功能成为有机的整体。

概括来讲，本项目规划结构可归纳为：“一心、一环、三轴线”。

“一心”是指一个“空间中心”。

从项目规划开始，我们就强调创造一个强有力的核心来联系和控制周边不同功能地块之间的关系，使区域内人的生活都能够围绕这个中心展开。

该项目主要的任务是三个地块（分别是商业、商住及教育基地）及由周边绿地湖面组成的运动公园的规划设计，从空间和实际的利用上来说并没有一定的关联性。从功能上来说缺乏合理的组织，从人在场地内的活动来说，没有把各种类型的景观和活动整合成完整的序列。

规划中通过利用控规中广场用地形成空间中心，该空间中心将酒店、商业、居住、公园有效的统一在一起，形成人通往各个功能区域的空间场所和意向节点，同时该中心还承担广场的景观、人的休闲、运动、娱乐、表演及日常活动等功能，具有非常积极的意义。

空间中心统领全局，是整个方案的灵魂。

“一环”是指一个“自行车赛道环线”。

根据项目主题，我们利用自行车赛道形成环线，串联场地内部的绿地系统，使公园成为一个有机的整体。在具体的组织上形成多种方式，并将人的其他运动及休闲活动串联起来，强调运动公园的项目定位。

“三轴线”是指通过场地的规划条件、自然地理条件及生态景观要素，在空间中心的控制之下，形成的具有相关意义的三条 “空间轴线”。

轴线一：生态轴

根据控规广场南面控制有一条宽度为31米的绿廊联通山体，我们打通绿廊连通广场（空间中心）并一直延伸至湖面以北形成一条绿廊，成为控制整个园区运动休闲的轴线，休憩、运动、公园景观等均沿此轴线展开。

这个轴线具有生态的含义――它以广场为中心打通了山和湖的关系，统领了场地内部自然景观要素，形成了一条鲜明的视线通廊。

轴线二：景观轴

该轴线以项目用地整体的生态景观要素结合商住（B-05-03）及商业（B-06-04）展开，由南至北形成山体住宅――花园酒店――临水商业――无边泳池――内湖――高园水库公园绿地为节奏的空间序列轴线，两地块的建筑、广场等要素均按此节奏展开，与人的生活联系紧密，也是一条景观序列轴线。

这个轴线同时具有人文的含义――它顺应自然、强化景观要素，控制了景观的节奏，为场地中活动的人提供鲜明的指引，利于人文活动的展开。

轴线三：休闲轴

保留自然冲沟，留出自然汇水的路径，形成生态廊道和体现自然野趣的通道。通过景观的塑造形成联系居住地块及广场（空间中心）的轴线，这条轴线可以很便捷的到达商业用地和公园绿地。居民日常的休闲活动都能够以此轴线展开。

轴线位置明确，形成三条强有力的控制线，是整个方案的功能布局和空间控制的骨架。

规划设计思路示意

功能布局

项目主要用地可以分为商业用地、商住用地、教育科研用地及规划绿地、租用水库及山体形成的公园绿地四种土地利用形式。总体上可以分为商业、居住、教育及公园四大功能用地。

商业功能用地位于迎宾路进入场地的首要位置，而且占有北边开阔的水库景观资源，其入口形象的地位相当突出，是对外形象展示的焦点。该地块主要布置为酒店和服务性商业，是公共活动的中心，具有较高的商业价值。

居住功能用地位于商业南面，自然条件优良。容积率低，绿地率高，着重打造高品质度假型住宅产品。

教育功能用地位于居住功能用地东面，功能涵括两个国际标准的足球场、康体设施及宿舍，是具有一定规模的足球训练中心，可以成为三亚的足球培训基地，可以承接企业足球队的训练，可以承接国家级以上足球队的训练。

公园功能用地包围以上三个功能用地，定位为体育运动休闲公园，以自行车赛道为主，赛道环绕整个项目用地范围，室外篮球场、网球场、拓展训练场，水上娱乐、休闲、健身等设施分布在公园内部。综合性的运动项目体现公园的运动主题。

场地设计

空间组织

在空间组织上我们从地标、节点、界面、区域的角度出发，让整体的空间形象就有标志性、可识别性。

地标：以酒店群体建筑及其环境形成区域地标，建立区域形象。

节点： B-06-05地块公共广场空间，是放大了的城市节点及公共活动节点。

界面：整合上述商业和居住的布局，形成主要城市界面，并划分公共和私密的空间。

区域：各个地块内部空间形成属性明确的区域。其中住宅小区通过生态轴、景观轴、休闲轴与公建相联系，保证住宅的便利性与私密性。

园林景观组织、

园林景观组织由外而内、由内而外的分析景观资源，发掘场地特质。

外部自然景观资源：湖泊（水库）景观，南北两面自然山体景观。

城市景观资源：酒店群门户形成的城市标志性建筑景观。

内部庭院景观：在各居住组团内部形成大庭院景观。

总体景观节奏：由南至北，山体――居住――酒店――无边泳池――内湖――外湖（水库）。

规划设计总平面图

生态化处理方式

场地地形的处理。我们采用因地适宜的设计手法，尽量不对规划用地做大面积的地形修改，这样不仅可以降低土方施工带来的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形来塑造自然的环境肌理，为游客及居住者创造多元化的自然的体验。

水的利用。设置雨水收集回用系统，收集屋面、地面雨水进行回用。由于本项目现有水体面积较大，可结合进行充分利用，将屋面和室外地面的雨水经室外管网收集，通过弃流井对初期雨水弃流后，收集储存于室外水库、鱼塘等处，经简单净化处理，用于绿地浇灌用水、车库冲洗用水、水景用水、以及中水供水系统补充水。水资源得到充分的利用。

太阳能的利用。本项目生活热水全部采用太阳能热水系统。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用热水采用，集中太阳能热水系统供给，提高能源的利用率，减少对环境污染，降低用电量。

六、旅游地产项目规划设计思考

（1）宏观定位决定开发走向

开发商所站的角度和立场决定项目的高度。万科从市场的角度出发对项目主题、客源市场、户型产品等方面进行了详细的论证分析，使得该旅游地产项目以体育运动休闲为主题，以居住、度假、疗养等人群为市场，提供多样的户型产品和多边的空间丰富客户的选择。并在此基础上提供完善的服务配套，形成高品质的主题式运动休闲公园。

（2）项目策划突出主题思路

各类项目的组织开展是主题内容突出的必要条件。在该项目当中，万科以自己的企业文化为出发点，突出自行车运动，提倡健康、环保的生活方式。以自行车道贯穿整个项目为亮点，打造运动主题，另外结合足球运动、水上运动等项目，将项目的主题凸显得更加丰满、完善。

（3）规划设计理清功能关系

规划设计是从甲方的诉求、场地的实际情况出发，宏观上处理好自然环境和不同功能分区之间的关系，微观上处理好建筑与场地内部要素之间的关系以及建筑内部的组织关系。在该项目中，通过合理的规划设计做到商业、酒店、居住分区明确，交通联系便捷，做到园林景观空间丰富，层次分明，达到步移景异的效果。

（4）生态理念营造自然氛围

生态理念贯穿规划设计的全过程。在该项目的设计过程中，在场地设计、地表径流的组织，雨水的回收利用，太阳能的运用、植物选择等方面都始终坚持着生态理念。从这些方面出发，体现出人与自然的完美融合，创造出生态和谐的人居环境。

规划效果图示意规划效果图示意

参考文献：

[1] 苏堤，旅游地产的新探索――周庄云海农夫山庄三期度假别墅区规划设计浅析[J]，华中建筑,2007,(10)

[2] 文彤,城市旅游住宅地产发展研究[J],城市问题,2006,第9期.

[3] 岳克涛.旅游地产规划设计的思考――以海南旅游地产为例[J].城市建设理论研，2012，（6）.

篇3

［关键词］城市规划;规定性指标;房地产;开发商改革

开放以来，随着城市经济、交通以及科技的发展，城市规划的综合性越来越强。而房地产开发对于推动城市化进程起了十分重要的作用。按国家法律法规要求，房地产开发必须在城市规划规定性指标的指导下进行，要体现出城市规划对房地产开发的引导作用。我国现行的控规指标体系包括规定性指标规定性和指导性两类指标，规定性指标主要包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位和停车泊位及其他需要配置的公共设施等。

1项目概况及规划条件

1.1项目概况浏阳市国际家具城位于长株潭城镇群东部，在长株潭城镇群“一小时”经济圈内，属于浏阳工业新城北部永盛组团北片区，毗邻开元大道与岳汝高速互通口，对外交通十分便利，总面积约5.73公顷。基地现状主要由林地构成，属于未开发区域，拆迁量极少。地块属于低山丘陵地貌，高程在80至98之间，利于开发建设。1.2项目规划条件概况依据《湖南省浏阳市地块规划条件———编号YQ2014－010(制造基地)》，该地块用地性质为商业用地兼容居住用地;商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%;容积率为1.0≤FAR≤1.5;建筑密度为35%≤D≤48%;绿地率为G≥20%;建筑限高为H≥50米。

2规定性指标对房地产项目的影响

2.1建筑容积率、建筑密度和绿地率依据《长沙市城市规划管理技术规定附录》，按照建筑间距类区范围划分，浏阳市国际家具城属于建筑间距Ⅱ类地区，其建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标则应按照建筑间距Ⅱ类地区表的规定执行。建筑容积率(容积率)指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。绿地率指基地内绿地面积与建筑基地面积的比率(%)，为下限指标。地块开发建设时，应在满足建筑功能布局的同时，尽可能提高该项指标，以创造良好的生态景观特色。“建筑密度”是一个平面的概念，其定义为建筑占地面积与规划地块面积之比，反映地面被建筑占用的比例，可用来控制地面通行、停车等基本环境的需求。根据项目现状及地块规划条件，进行方案的设计，最终得出规划性指标值。其中容积率为1.44，建筑密度为47.83%，绿地率为20.60%，地面集中绿地率为14.36%，屋顶集中绿地率为6.24%。2.2用地性质浏阳市国际家具城用地性质属于乡镇当中的商业用地兼容二类居住用地，其中商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%，重点建设家具市场及家具大厦，必须考虑到商业性原则和人本性原则。商业性原则指商业街的设计应当服务于商业活动，创造良好的购物和休憩环境，提高街的舒适性，为沿街商业建筑的有机生成表现原创性和丰富性提供空间。人本性原则指购物和休憩的设计应当让每天来这里的消费者全天候地感受到这是以人为主体的环境，为消费者提供问讯、通信、休憩、卫生方便、废物丢弃等设施。2.3停车泊位依据《浏阳市永安镇总体规划(2010—2030年)》、《浏阳市工业新城永盛组团北片区控制性详细规划》，浏阳市国际家具城的停车位商业按照0.8个/百平米，公寓按0.5个/百平米，住户按一户一个停车位的标准设置。这样的停车位设置标准，方便了家具大厦的住户和家具市场的消费者停车。综合上述规划性指标分析结果，该项目绿地率较高，建筑密度较低，才能满足商业性原则和人本性原则。考虑到乡镇的消费水平、居民的消费能力和消费需求，该项目建筑容积率较低，所能售出的商业店铺和公寓的建筑面积则较少。站在开发商的角度，这样的规划性指标实际降低了能出售的商业店铺和公寓的建筑面积，不利于开发商利益的实现。但是由于该项目商业性原则服务到位，可以吸引商家购买店铺;人本性原则体现具体，可以吸引对生活水平要求较高的乡镇群体购买公寓;车位配备充足，能吸引大量的商家购买商铺，为大量资金充裕的消费者购物停车提供方便。对于开发商来说，该项目规划性指标的实现，有利于提高销售速度和销售率，同时提高单位面积的售价，使其能尽快收回投资，效益达到最大化。

3规划性指标在房地产开发中的运用策略

首先是转变观念，城市规划在不违背规范的前提下，必须要有自己的特色，才能实现规划性指标对房地产项目的调控。需做到因地制宜，因人而异，因山而起，因水而回，响应历史和呼应未来。这样既保留了地方特色，又不违背行政官员的意愿，且做到了“以人为本”，为开发商通过房地产开发获取利益提供了有利的条件。其次要转变城市规划的政府职能与制度创新。城市规划的规划性指标应该在公共设施、低收入住房等社会公共事务土地的使用活动中发挥保障作用，更好地发挥对资源配置的基础性作用。低收入水平的人群，是房地产发展最强有力的后备资源，加强配套设施建设有利于提高消费者的整体生活水平，提升了消费者对开发商的满意度，有利于开发商后期项目的开发与销售。最后是规划性指标对房地产项目的开发要起着规范和管制作用。房地产发展多数均为短期的经济行为，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益。比如房地产开发商任意提高容积率或占用公共绿地，因此，有必要通过城市规划的规划性指标对开发商行为进行规范和管制。具体地说，城市规划通过规划性指标应对城市建设用地性质，用途等做出相应的规定，建设工程的外观、高度、绿地率等也要接受城市规划管理，以限制过度开发，保证良好的生活环境。虽然短期内限制了开发商获取利益的行为，但长远地保障了房地产项目的质量，提高了开发商的信誉度，有利于房地产项目的销售以及开发商利益的实现。

4结论

房地产开发就像是一把双刃剑，在提高居住环境质量和居民的生活水平，推动城市化进程的同时也必须结合城市规划的规定性指标。站在开发商的角度，为了实现自己利益的最大化，将会与规定性指标产生矛盾和冲突。在不违反城市规划规范的前提下，将规定性指标与房地产开发之间协调发展，以人民的利益为重，才能加快中国城市化的进程，推动城市的可持续发展。

参考文献:

［1］金超.由几项规定性指标反思控制性详细规划［J］．山西建筑，2006，32(15).

［2］王晓川.城市规划对房地产开发的调控［M］．北京:中国电力出版社，2006.

篇4

关键词：规划问题；发展策略；小城镇；可持续发展

中图分类号： F292 文献标识码： A 文章编号：

由于我国当前经济的快速增长以及不断加快的城镇化进程，小城镇的建设步伐在日渐加快。但是，小城镇的旧城区人口由于不断快速增加，这就导致了需要不断增加新建和翻改扩建建筑；需要不断拓宽旧街巷以满足现代化交通的发展；无论是现代化的经济，还是文化、社会娱乐活动，都需要占用大量的土地，这就使城区的面貌和风格不断被破坏，不断遗失传统文化。因此，目前在小城镇的规划过程中，最为需要关注的问题就是对小城镇的土地资源，如何进行合理的配置，才能够发展和继承传统文化，才能够满足现代化的交通发展，怎样才能做到有效促进小城镇的持续发展。

一、分析小城镇的总体规划现状

（1）不够完善的道路交通系统

作为从农村居民的居住点逐步发展起来的小城镇旧城区，是旧有生活与自由经济习惯条件下的建设方式以及建设意识的产物，街区的布局形式来源于传统的乡村梳式系统，街道向对来说比较狭窄，大多数主要的街道都是由填河修筑而形成，随着这些街道继承了原有的规律，但是在住宅、沿街商业的发展中以及现代交通的发展发展过程中逐渐显露出了其系统性差以及功能不全的缺陷，造成中心地段的街道接通过于拥挤，道路和旧城中心的联系不够紧密的现象。无论是人均指标还是旧城道路的宽度和密度都无法满足规划的要求。乱停乱放车辆的现象极为突出，严重缺少停车场，中心区的车行与人叉较为严重，造成严重的交通问题。

（2）不完整的绿化景观系统

广场、绿地等公共空间由于过高的土地底价而造成严重的分布较散和缺乏，对于居民的日常活动要求等远远无法满足。对水网的格局没能合理利用，水体污染比较严重，缺乏对水系统的保护。

（3）不合理的土地结构

从比例的角度来说，旧城区的工业用地和居民用地过高，结构比较多样化。教育和文化等公共设施的规模不仅分布零散且规模较小。绿化、商业、公共设施的用地相对偏低。区位的良好地段几乎都被工业所占据。

（4）缺乏对传统历史文化的保护

在建设的过程中，受到经济利益的驱使，导致不顾及旧城的历史文脉、城市肌理、建筑风貌等等，对传统的古建筑、街巷等保护不到位，导致缺乏明显的地方特色。

（5）人口密度与建筑密度过高

由于旧城的地块开发成本相对较高，往往是越拆迁越密集，人口的密度往往会出现不降低反而升高的现象，小城镇的建设往往以小体量的建筑为主，土地建设密度较大，肌理密集。

二、小城镇规划思路研究

（1）节约土地资源，调整用地的布局

大部分小城区都拥有自身的人文条件和自然条件，因此在进行规划时，我们要对其职能进行细致的研究。在小城镇的发展过程中应该要富有活力特征和文化特征，可以说小城镇的旧城区一般都是历史沿袭下来的道德、艺术、思想、风俗的载体，而作为早期形成的商业集中区域，以及大部分居民的居住场所，公共活动等是多元化的。因此，在进行小城镇的整体规划时，要将这些特征有效结合，要合理利用和整合相关资源，增加配套和公共设施，营造一个有活力的片区。

我们要掌握规划区的实际情况，商业服务用地沿文化路进行合理布置，布置一定面积的文化娱乐和商业服务用地，这最好能够围绕人民公园，以形成拥有活力的空间。原有在规划用地内的体育和医院设施，要迁移出该区域，根据更大范围的需求在与职能配套。

根据小城镇建设的相关要求，为了适应现代生活的需求，要求优化绿化环境，改善基础设计，对保留的居住地需要进行一定程度的改造。要求新建居住用地生活配套完善，自然生态能够良性循环且要环境优美，根据用地条件和周边的环境将居住用地布置为二类用地。在对旧城区进行更新的过程中，对原有的社区结构和邻里关系要更好的进行维护，以现有的居委会与街道范围为基础，结合新道路系统，促进稳定、安全、宜人的社区环境形成。

做好以居住为主同时具有文化、教育、商业、旅游等功能的规划区，要对现有的工业用地进行相应的调整，较大规模的一类工业用地应保留，其他厂房等全部应该迁出、停产。

（2）道路网结构的构建要确保其可持续发展

大部分小城区的交通都存在着严重的问题，机非混行、步行难、堵车、停车难等是普遍存在的几个问题。在规划过程中应重视道路的畅通问题，这一系列的问题要想从根本上得到解决，要想满足可持续发展城镇的需求，就必须要构建可持续发展的道路网络和系统。在规划过程中要对小城镇的车辆、人口等进行分析和研究，一般情况下只做局部调整是很难满通需求的。所以，对现有的条件应该进行充分的利用，沟通内部和外部交通之间的联系，改善当前的道路系统，结合实际条件构建静态的交通场地，以形成完善的人流步行系统和内部道路系统。一般面对这样的情况，我们都会采用自由式的路网结合类方格网结构的道路系统。对于用地紧张的旧城区，应该将广场和停车场结合布置，为了提高土地的使用率，节约用地，要大力推广立体停车方式。

（3）严格控制生活环境质量以及人口数量

开发的强度必须要做到合理进行控制，要疏散人口，降低建筑密度和人口密度，同时还要改善环境。我们可以采用分区的密度控制方案，在充分对当前建筑的肌理和密度进行充分分析后，结合用地性质、区位、一些特殊要求以及交通环境，按照规划在控制性的详细规划中确定用地和人口的相应指标，控制不同的开发强度，制定相应的建设密度区域，同时要以此为基础，在地块的控制中进行落实，要做到合理公正的进行开发，建设良好的城区环境。

总结：要充分地保持城区的独有特色，保留独特的文化特征，对城镇设计的原则要有充分的理解和合理的认识，对发展的规模要做到合理控制，只有这样，我们才能做好小城镇的整体规划工作。此外，要想真正实现小城镇的可持续发展，也离不开居民、开发商以及政府等多方面的配合与努力。

参考文献：

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【关键词】 规划设计制约条件深入解读 平衡解决

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

一 项目概况

中建•金象广场项目位于荆门市东宝区长宁大道与象山一路交汇处，为荆门市中心繁华地带，东临长宁大道，南接象山一路，西望城市水系竹皮河，用地现状及规划中的配套非常完善,尤其在商业及文化方面。

项目分一期和二期两部分，两者互不相接，设计条件各异，实为两个独立的项目。一期用地为住宅用地，面积为17089.34㎡，规定容积率为2.92；该地块为旧城改造项目，用地内及周边有大量多层旧有住宅，地块不甚规整，加之旧有建筑的影响、80m的限高要求，1：1的停车位配比，200户的返建户型，都给设计带来很大挑战。二期为居住、商业用地，面积为16871.1㎡，规定容积率为5.5，该地块较为规整，且只有地块西侧有多层住宅，由于该地块与两条城市干道相接，其项目本身的形象及其对城市形象的贡献便成了该项目的设计重点。

二 设计构思

通过设计团队的深入解读和分析， 认为两个地块实为两个项目，设计方法和设计重点应区别对待。

对于一期，限制条件较多，各种限制条件反而为廓清了设计思路：将各种不利因素逐个罗列，然后针对性的思考，进而创造性的解决之，那么能够平衡各不利因素的最佳方案便随之而至。

a. 容积率问题

地块较不规整，基地内及周边旧有建筑较多，规划建筑的退让红线距离，规划建筑之间及和旧有建筑的消防间距、卫生间距、日照间距，以及80米的限高要求，都对规划建筑的数量、体量及排布有很大限制，影响总体指标的实现。

b. 日照要求

基地内及周边的旧有建筑较多，规划较凌乱，如何使规划建筑建设后既保证自身的日照要求，又不对旧有建筑的日照造成较大影响，便须要小心求证了。

c. 1：1的车位比

经初步计算，一期项目约需500辆车位，如此大量的车位，在不开挖地下室的情况下如何解决，也是一件相当棘手的事情。

d. 景观资源的巧妙利用

基地西侧有城市景观河流“竹皮河”流经，更有城市景观广场浏河岛隔河相望，如此得天独厚的景观资源，如何巧妙利用，来提升项目的价值，既是甲方的要求，更是设计师的追求方向。

e. 其他设计条件

210户的返建户型需要和销售户型区别设计，并要独立设置;户型产品需多样化，满足市场需求；合理利用基地，注意零散、边角地块的设计发挥。

经分析研究，认为a、b、d等虽各成问题，却相互联系，相互影响，应予综合考虑，而c则相对独立，至于e，则是在设计过程中需要细化的部分。 经过综合考虑给出了两个解决方法针对性的解决：

1在基地的西南角设置一栋折型住宅。

经计算，需要5栋26F的一梯四户住宅方能满足容积率要求，而基地东西宽，南北长皆有限度，既不能排三排，也很能成三列，在基地西南角，两栋旧有建筑之间设置两栋拼接的折型住宅，因地制宜，节约土地，并使建筑朝向竹皮河旋转30°，使得朝向竹皮河的景观面最大化；在解决了两栋住宅后，剩余的3栋住宅便相对容易了，结合日照分析，将一栋住宅分成两个17F板式住宅，置于南侧，是对北侧建筑的影响最小，将2栋点式置于北侧，使对周边住宅的日照影响最小，并将西侧建筑部分户型扭转设计，使取得良好的景观朝向。

2利用基地与东侧长宁大道的高差，设置一层架空，使与长宁大道相平。

基地与长宁大道有5米的高差，一直以来居民出入长宁大道，皆要绕行，十分不便，设计规划了双“地面”层，其中地面层主要解决停车，及车行要求，采用机械停车后大致满足了1：1的车位配比要求，车库顶板上设小区主要“地面”层，为居民步行、休闲、活动的景观庭院，同时解决了小区居民从长宁大道进出小区的问题。

这两点皆一举多得，使得原来列举的问题，都得到了相应的解决。返建户型的设计，交通消防的组织便皆是深入细化的问题。

对于二期，因其不同的设计条件，解读便有所不同：

a. 不同的用地性质

本项目用地，面积16871.10平米，平面呈矩形，南北方向长达195米，东西方向宽85米，为住宅、商业用地，其中商业面积占总面积的20%。

b. 不同的地理位置

用地东接城市主干道---长宁大道，隔路对面为荆门市电信局大楼；南临象山一路，对面为新一佳超市。此区地处城市核心主干道交汇处，商业气氛浓厚，城市交通便利。

c. 不同的设计思路

因本案地处城市核心地带，其日后的建成将对荆门市城市形象产生很大影响，认为本案规划需从城市设计的角度入手，着重整体形态的设计，使其形象既能与城市和谐相容，又能成为标志性城市节点，提升城市形象。

因此，提出了几个原则、理念，并在其指导下，多做比较方案。

2.1、城市设计的理念

规划从城市设计的角度入手，充分研究城市区位、规划、交通、景观、周边业态、沿江城市天际线、色彩、建筑风格等。

商业的布置要从区域社区商业的现状及未来发展前景予以考量，使其与城市商业街道——长宁大道相邻、共生、互动、一体化，既为长宁大道商业街赋予了更丰富的内涵、完善了商业休闲配套，又提升了本项目的城市辐射影响，符合其高端城市文化商业MALL的定位。

2.2、开放城市空间的理念。

尽量营造更多的城市开放空间给市民。开放的商业街道、休闲平台等空间完全成为城市空间的有机组成部分，与城市空间相连融为一体，成为沿城市主干道的标志性节点

2.3、资源利用最大化的原则。

本案最重要的资源为商业街道与西侧沿河景观资源，如何最大化利用资源为本案规划的核心。

2.4、生态、绿色、健康的理念。

商业沿街设退台式屋顶花园 ；商业街以开放的绿色景观街道、广场为核心交通 内庭，自然通风、采光，减少了空调负荷。设计形成立体的、多层次的生态、绿色、健康空间系列。

2.5、紧凑、经济、适用的原则。

各业态建筑形式简洁,体型工整，功能布局紧凑、流线便捷、结构形式经济简单，各居住建筑平面使用率高,使本案高度适用，而成本低廉。

最终选择了三个设计方案讨论：

第一个方案，三栋板式住宅南北排列，东侧向长宁扭转45°，以获得良好的景观视野；三栋建筑造型相同，形成连续完整并富有韵律的城市立面；但此方案中间一栋住宅因考虑消防问题，会打断底层商业的连续性，不利于形成大型的商业格局。

第二个方案，南北为板式住宅，中间为一梯六的点式住宅，同时南侧板式住宅考虑城市立面的影响，面向路口扭转45°，此方案点板结合，临长宁大道的建筑间距较大，对城市街道的压迫感较小，同时底层商业能够贯穿，容易形成大的商业格局。

第三个方案,三栋板式住宅那被排列，布局占满用地南北长度，沿长宁大道面最大限度展开，通过与前后排“L”型板楼相互之间转角错开，完全避免了住宅楼之间南北方向的遮挡，使住宅获得了最佳的阳光、视线、景观与通风。商业集中设于沿城市道路一侧，规划成Z字形折线形商业内街和外街两条街，是商业界面最大化的设计，并自然形成连续的商业广场，与象山一路南段现状商业自然承接，并与最标志性的城市商业街道——长宁大道相邻、共生、互动、一体化，即为长宁大道商业街赋予了更丰富的内涵、完善了商业休闲配套，又提升了本项目的城市辐射影响，符合其高端城市文化商业MALL的定位。 在建筑立面上，采用“住宅建筑公建化”的设计理念，大开大合的虚实对比，形成规整的沿街立面。

（方案三鸟瞰图）

三 结语