商业用地规划条件精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇商业用地规划条件，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】商业用地；布局优化；土地集约利用

商业用地是城市用地的重要组成部分，优化商业用地布局是提高城市土地集约利用水平的重要措施。石家庄商业用地集约利用水平很低，其商业用地布局优化是政府部门必须面对的一项重要课题。本文仅对石家庄的零售业用地做出研究分析。

1 石家庄市商业用地布局存在的主要问题

1.1 大型零售商业设施用地布局存在的问题

1.1.1 大型综合类零售商业设施的布局明显不均衡

大型综合类零售商业设施包括购物中心和百货商场两种类型。截止到2012年末，石家庄百货商场有19个，购物中心6个，均主要分布在中山路两侧靠近原火车站的地带、怀底片区和裕华路部分路段①。部分地区缺乏综合类零售商业设施，居民购物不方便，如图1所示。

图1 大型综合类零售商业设施分布图

1.1.2 商业用地的规划建设和选址指标不完善，造成部分大型交易市场经营困难甚至停业

截止到目前，商业用地还没有官方的选址体系，其规划指标与住宅基本一致，难以满足商业贸易的需求。城市商业用地建设的最终目的是为商业贸易提供交易市场，这个交易市场必须符合商业经营规律和需求，因此它应该具有聚集足够的人气、带来庞大的人流量、可见性和可及性好等特点。但是石家庄很多商业设施并不满足这些需求。例如南花园商业步行街、韩城百货、大洋百货、王府井等，都是因为选址不当或规划不当导致经营困难甚至退出石家庄市场，如表1所示。商场经营失败，不仅给企业带来经济损失，也对整个城市的经济发展也造成了一定的损失。

1.1.3 大型零售市场建设过剩

石家庄18个亿元以上零售市场，2010年营业面积1169003m2，成交额77.08亿元③，人口总数243.87万人[1]，人均营业面积4164m2，全国36个省会城市和单列市中居第3位，如图2所示；但是平均每个营业面积成交额仅有2468元④，居全国第22位，如图3所示。二者极其不匹配，说明石家庄的大型零售市场建设过剩。

图2 36个大中城市亿元以上商品交易市场人均营业面积图

图3 36个大中城市亿元以上商品交易市场经济效益图

1.2 社区商业设施布局存在的问题

2012年本课题组对石家庄79个住宅小区进行了抽样调查，目的是调查居住小区的商业配套设施完善状况，结果显示仅有34.94%的人认为自己所住小区购物方便，45.78%的人认为较方便，认为不方便或很不方便的人达19.27%。认为不方便或很不方便购物的小区多位于二环以外。社区商业设施缺乏，说明石家庄的住宅小区缺乏相应的商业设施配套规划。

2 对石家庄市商业用地布局优化的建议

商业用地布局优化应从经济利益、方便人民生活（社会利益）和可持续发展3各方面去考虑。

2.1 在区位选择上加强规划引导

从经济利益角度来说，对商业用地影响最大的因素是区位，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面[2]。若要提高商业用地的经济利益，必须在区位选择上加强规划引导。

商业房地产根据其对区位的要求不同，可以划分为3大类型：第1类是大型综合类零售市场，包括购物中心和百货商场两种类型。这类房地产对区位的要求非常高，区位选择不当会导致企业经营困难甚至倒闭；第2类是大型专业交易市场，如汽车、建材、家具、农产品等交易市场，这类市场对区位条件有一定的要求，但相对于第1类来说，条件要宽松很多；第3类是社区商业设施，对区位条件的要求最低，主要是为方便群众生活而设立。下面根据这3大类型分别提出区位选择条件。

2.1.1 大型综合类零售市场的区位选择

从微观角度来说，大型综合类零售市场的区位选择条件包括人口总量与密度、市场竞争状况、交通状况、可见性、商业集聚度、治安状况、城市商业网点规划、城市布局和城市规划9个方面。具体如表2所示。

2.1.2 大型专业零售市场的区位选择

专业零售市场的区位选择要求比较低，满足临路（街）、可见性好、交通方便、有足够停车位和购买力这几个条件即可。

2.1.3 社区商业设施的区位选择

社区商业设施以方便人民生活为主要目的，区位选择条件最低，满足购买力要求即可。每个住宅小区都应有一定数量便利店，在住宅小区比较集中的地方，还应在小区外面增加商业设施，使多个小区能够共享，不仅方便人民生活，还可以提高土地集约利用度。

2.2 调整用地结构、控制商业用地开发规模，提高土地集约利用度

石家庄亿元以上交易市场建设过剩，部分地区又缺乏大型综合类交易市场，因此应减少或暂停市级交易市场开发，适当增加区级购物中心的开发建设，这样既可以提高商业用地集约利用度，又可以方便人民生活。

2.3 政府部门应积极开展商业用地统计工作

完善的商业用地统计信息是政府部门进行有效管理的一个重要工具，统计信息主要包括各级各类商业用地总量、建筑容积率、建筑密度、城市各地段的交通拥堵状况等。政府部门应积极开展商业用地的统计工作，细化统计数据，以提高商业用地的集约利用水平。

【参考文献】

[1]国家统计局城市社会经济调查司.2011中国城市统计年鉴[M].中国统计出版社.

[2]柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2008：56.

[3]房荣敏.购物中心区位选择研究：以石家庄为例[D].北京：中国人民大学公共管理学院，2012.

注释：

①数据来源于课题组收集整理的资料.

篇2

关键词：旅游地产、规划设计、生态、园林景观

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.

Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中图分类号： S757 文献标识码： A 文章编号：

项目背景

三亚城市总体规划对开发该片区的整体诉求

万科•三亚“湖心岛”项目所属的片区为南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发，经政府批复该片区进行了控制性详细规划的编制。2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。

规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。控规中该片区功能定位为：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。

项目用地区位示意项目所在片区控规示意

项目概况

场地概况

万科•三亚“湖心岛”项目用地位于迎宾中路段控规用地东南角，离三亚交通枢纽田独转盘约3公里。项目地块南侧、西侧临山，北侧靠湖（小型水库），东侧为住宅用地；区域内拥有良好的湖泊及山体景观资源，区域外有规划道路连接北面迎宾路，交通条件良好。

地块性质

项目总用地面积436120平米（土地证范围），计容总建筑面积约319505.8平米。其中三个地块为可建设用地，B-06-04为商业用地，可建设商业及酒店；B-05-03为商住用地，可建设住宅；B-05-09为教育用地（不可售），建设足球训练基地；其余部分为非建设用地。另外，项目用地边缘的高园水库及一部分山体用地租用作为运动公园用地使用，共约550亩。非建设用地和租用地可配套成园林景观、运动、休闲、游憩设施等。

用地规划条件示意

甲方诉求

在规划设计之初甲方提供给我方的关于该地块开发设计的关键词是：运动会所、足球基地、公路自行车赛道、复健中心、水上乐园、多功能运动场。

在不断的交流过程中，我们了解到甲方的具体诉求就是在该旅游地块结合优美的自然环境，建设以体育运动为主题的公园。体育运动以自行车运动和足球训练为主，其中自行车运动根植于万科的企业文化，甲方希望能在该基地上能组织自行车运动的体验、训练、比赛等内容，不仅服务于在此旅游居住的人，还能服务于万科内部的自行车活动；足球训练基地定位为服务全国足球队的训练基地以及国内企业内部足球运动的活动中心。在此基础上合理配备运动会所、复健中心、水上乐园、多功能运动场等于体育运动相关的服务设施。

场地条件

土地证范围内基地大部分区域较平坦，南侧为缓坡地，坡度约8%。场地标高为10.8至35.0，高差约24.2M。基地现状主要为未利用地，现状植物主要由山体草坡和低矮灌木组成。基地内部有三个水塘，水质良好。租用水库已不具有灌溉功能，水位受季节影响较大。草坡及湖面形成的景观格局自然优美。租用山体多为次生植被，景观效果较差。

根据分析场地正面要素：南面山体、北侧水库及对面山景是基地最重要的景观资源要素；基地东面有控规的绿廊通过；负面要素：场地南靠山体，北朝水库，对空间布局有一定的影响；场地内部有三个大的水塘，集中与商业地块，成为酒店建筑布局的限制条件。

场地条件条件示意

规划设计

规划思路

通过对场地的分析研究以及与甲方的多轮沟通，形成了以下规划思路：首先要形成一个强有力的空间中心，联系周边的居住、商业、教育地块，进而向四周辐射，使旅游、生活居住的人员的活动能够围绕这个多功能的中心展开。其次，加强轴线的联系性，从而突显功能的支撑性和主体性，形成空间骨架；然后，利用自行车的的赛道来串联场地的各个部分，使其项目用地内的各个功能成为有机的整体。

概括来讲，本项目规划结构可归纳为：“一心、一环、三轴线”。

“一心”是指一个“空间中心”。

从项目规划开始，我们就强调创造一个强有力的核心来联系和控制周边不同功能地块之间的关系，使区域内人的生活都能够围绕这个中心展开。

该项目主要的任务是三个地块（分别是商业、商住及教育基地）及由周边绿地湖面组成的运动公园的规划设计，从空间和实际的利用上来说并没有一定的关联性。从功能上来说缺乏合理的组织，从人在场地内的活动来说，没有把各种类型的景观和活动整合成完整的序列。

规划中通过利用控规中广场用地形成空间中心，该空间中心将酒店、商业、居住、公园有效的统一在一起，形成人通往各个功能区域的空间场所和意向节点，同时该中心还承担广场的景观、人的休闲、运动、娱乐、表演及日常活动等功能，具有非常积极的意义。

空间中心统领全局，是整个方案的灵魂。

“一环”是指一个“自行车赛道环线”。

根据项目主题，我们利用自行车赛道形成环线，串联场地内部的绿地系统，使公园成为一个有机的整体。在具体的组织上形成多种方式，并将人的其他运动及休闲活动串联起来，强调运动公园的项目定位。

“三轴线”是指通过场地的规划条件、自然地理条件及生态景观要素，在空间中心的控制之下，形成的具有相关意义的三条 “空间轴线”。

轴线一：生态轴

根据控规广场南面控制有一条宽度为31米的绿廊联通山体，我们打通绿廊连通广场（空间中心）并一直延伸至湖面以北形成一条绿廊，成为控制整个园区运动休闲的轴线，休憩、运动、公园景观等均沿此轴线展开。

这个轴线具有生态的含义――它以广场为中心打通了山和湖的关系，统领了场地内部自然景观要素，形成了一条鲜明的视线通廊。

轴线二：景观轴

该轴线以项目用地整体的生态景观要素结合商住（B-05-03）及商业（B-06-04）展开，由南至北形成山体住宅――花园酒店――临水商业――无边泳池――内湖――高园水库公园绿地为节奏的空间序列轴线，两地块的建筑、广场等要素均按此节奏展开，与人的生活联系紧密，也是一条景观序列轴线。

这个轴线同时具有人文的含义――它顺应自然、强化景观要素，控制了景观的节奏，为场地中活动的人提供鲜明的指引，利于人文活动的展开。

轴线三：休闲轴

保留自然冲沟，留出自然汇水的路径，形成生态廊道和体现自然野趣的通道。通过景观的塑造形成联系居住地块及广场（空间中心）的轴线，这条轴线可以很便捷的到达商业用地和公园绿地。居民日常的休闲活动都能够以此轴线展开。

轴线位置明确，形成三条强有力的控制线，是整个方案的功能布局和空间控制的骨架。

规划设计思路示意

功能布局

项目主要用地可以分为商业用地、商住用地、教育科研用地及规划绿地、租用水库及山体形成的公园绿地四种土地利用形式。总体上可以分为商业、居住、教育及公园四大功能用地。

商业功能用地位于迎宾路进入场地的首要位置，而且占有北边开阔的水库景观资源，其入口形象的地位相当突出，是对外形象展示的焦点。该地块主要布置为酒店和服务性商业，是公共活动的中心，具有较高的商业价值。

居住功能用地位于商业南面，自然条件优良。容积率低，绿地率高，着重打造高品质度假型住宅产品。

教育功能用地位于居住功能用地东面，功能涵括两个国际标准的足球场、康体设施及宿舍，是具有一定规模的足球训练中心，可以成为三亚的足球培训基地，可以承接企业足球队的训练，可以承接国家级以上足球队的训练。

公园功能用地包围以上三个功能用地，定位为体育运动休闲公园，以自行车赛道为主，赛道环绕整个项目用地范围，室外篮球场、网球场、拓展训练场，水上娱乐、休闲、健身等设施分布在公园内部。综合性的运动项目体现公园的运动主题。

场地设计

空间组织

在空间组织上我们从地标、节点、界面、区域的角度出发，让整体的空间形象就有标志性、可识别性。

地标：以酒店群体建筑及其环境形成区域地标，建立区域形象。

节点： B-06-05地块公共广场空间，是放大了的城市节点及公共活动节点。

界面：整合上述商业和居住的布局，形成主要城市界面，并划分公共和私密的空间。

区域：各个地块内部空间形成属性明确的区域。其中住宅小区通过生态轴、景观轴、休闲轴与公建相联系，保证住宅的便利性与私密性。

园林景观组织、

园林景观组织由外而内、由内而外的分析景观资源，发掘场地特质。

外部自然景观资源：湖泊（水库）景观，南北两面自然山体景观。

城市景观资源：酒店群门户形成的城市标志性建筑景观。

内部庭院景观：在各居住组团内部形成大庭院景观。

总体景观节奏：由南至北，山体――居住――酒店――无边泳池――内湖――外湖（水库）。

规划设计总平面图

生态化处理方式

场地地形的处理。我们采用因地适宜的设计手法，尽量不对规划用地做大面积的地形修改，这样不仅可以降低土方施工带来的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形来塑造自然的环境肌理，为游客及居住者创造多元化的自然的体验。

水的利用。设置雨水收集回用系统，收集屋面、地面雨水进行回用。由于本项目现有水体面积较大，可结合进行充分利用，将屋面和室外地面的雨水经室外管网收集，通过弃流井对初期雨水弃流后，收集储存于室外水库、鱼塘等处，经简单净化处理，用于绿地浇灌用水、车库冲洗用水、水景用水、以及中水供水系统补充水。水资源得到充分的利用。

太阳能的利用。本项目生活热水全部采用太阳能热水系统。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用热水采用，集中太阳能热水系统供给，提高能源的利用率，减少对环境污染，降低用电量。

六、旅游地产项目规划设计思考

（1）宏观定位决定开发走向

开发商所站的角度和立场决定项目的高度。万科从市场的角度出发对项目主题、客源市场、户型产品等方面进行了详细的论证分析，使得该旅游地产项目以体育运动休闲为主题，以居住、度假、疗养等人群为市场，提供多样的户型产品和多边的空间丰富客户的选择。并在此基础上提供完善的服务配套，形成高品质的主题式运动休闲公园。

（2）项目策划突出主题思路

各类项目的组织开展是主题内容突出的必要条件。在该项目当中，万科以自己的企业文化为出发点，突出自行车运动，提倡健康、环保的生活方式。以自行车道贯穿整个项目为亮点，打造运动主题，另外结合足球运动、水上运动等项目，将项目的主题凸显得更加丰满、完善。

（3）规划设计理清功能关系

规划设计是从甲方的诉求、场地的实际情况出发，宏观上处理好自然环境和不同功能分区之间的关系，微观上处理好建筑与场地内部要素之间的关系以及建筑内部的组织关系。在该项目中，通过合理的规划设计做到商业、酒店、居住分区明确，交通联系便捷，做到园林景观空间丰富，层次分明，达到步移景异的效果。

（4）生态理念营造自然氛围

生态理念贯穿规划设计的全过程。在该项目的设计过程中，在场地设计、地表径流的组织，雨水的回收利用，太阳能的运用、植物选择等方面都始终坚持着生态理念。从这些方面出发，体现出人与自然的完美融合，创造出生态和谐的人居环境。

规划效果图示意规划效果图示意

参考文献：

[1] 苏堤，旅游地产的新探索――周庄云海农夫山庄三期度假别墅区规划设计浅析[J]，华中建筑,2007,(10)

[2] 文彤,城市旅游住宅地产发展研究[J],城市问题,2006,第9期.

[3] 岳克涛.旅游地产规划设计的思考――以海南旅游地产为例[J].城市建设理论研，2012，（6）.

篇3

［关键词］城市规划;规定性指标;房地产;开发商改革

开放以来，随着城市经济、交通以及科技的发展，城市规划的综合性越来越强。而房地产开发对于推动城市化进程起了十分重要的作用。按国家法律法规要求，房地产开发必须在城市规划规定性指标的指导下进行，要体现出城市规划对房地产开发的引导作用。我国现行的控规指标体系包括规定性指标规定性和指导性两类指标，规定性指标主要包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位和停车泊位及其他需要配置的公共设施等。

1项目概况及规划条件

1.1项目概况浏阳市国际家具城位于长株潭城镇群东部，在长株潭城镇群“一小时”经济圈内，属于浏阳工业新城北部永盛组团北片区，毗邻开元大道与岳汝高速互通口，对外交通十分便利，总面积约5.73公顷。基地现状主要由林地构成，属于未开发区域，拆迁量极少。地块属于低山丘陵地貌，高程在80至98之间，利于开发建设。1.2项目规划条件概况依据《湖南省浏阳市地块规划条件———编号YQ2014－010(制造基地)》，该地块用地性质为商业用地兼容居住用地;商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%;容积率为1.0≤FAR≤1.5;建筑密度为35%≤D≤48%;绿地率为G≥20%;建筑限高为H≥50米。

2规定性指标对房地产项目的影响

2.1建筑容积率、建筑密度和绿地率依据《长沙市城市规划管理技术规定附录》，按照建筑间距类区范围划分，浏阳市国际家具城属于建筑间距Ⅱ类地区，其建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标则应按照建筑间距Ⅱ类地区表的规定执行。建筑容积率(容积率)指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。绿地率指基地内绿地面积与建筑基地面积的比率(%)，为下限指标。地块开发建设时，应在满足建筑功能布局的同时，尽可能提高该项指标，以创造良好的生态景观特色。“建筑密度”是一个平面的概念，其定义为建筑占地面积与规划地块面积之比，反映地面被建筑占用的比例，可用来控制地面通行、停车等基本环境的需求。根据项目现状及地块规划条件，进行方案的设计，最终得出规划性指标值。其中容积率为1.44，建筑密度为47.83%，绿地率为20.60%，地面集中绿地率为14.36%，屋顶集中绿地率为6.24%。2.2用地性质浏阳市国际家具城用地性质属于乡镇当中的商业用地兼容二类居住用地，其中商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%，重点建设家具市场及家具大厦，必须考虑到商业性原则和人本性原则。商业性原则指商业街的设计应当服务于商业活动，创造良好的购物和休憩环境，提高街的舒适性，为沿街商业建筑的有机生成表现原创性和丰富性提供空间。人本性原则指购物和休憩的设计应当让每天来这里的消费者全天候地感受到这是以人为主体的环境，为消费者提供问讯、通信、休憩、卫生方便、废物丢弃等设施。2.3停车泊位依据《浏阳市永安镇总体规划(2010—2030年)》、《浏阳市工业新城永盛组团北片区控制性详细规划》，浏阳市国际家具城的停车位商业按照0.8个/百平米，公寓按0.5个/百平米，住户按一户一个停车位的标准设置。这样的停车位设置标准，方便了家具大厦的住户和家具市场的消费者停车。综合上述规划性指标分析结果，该项目绿地率较高，建筑密度较低，才能满足商业性原则和人本性原则。考虑到乡镇的消费水平、居民的消费能力和消费需求，该项目建筑容积率较低，所能售出的商业店铺和公寓的建筑面积则较少。站在开发商的角度，这样的规划性指标实际降低了能出售的商业店铺和公寓的建筑面积，不利于开发商利益的实现。但是由于该项目商业性原则服务到位，可以吸引商家购买店铺;人本性原则体现具体，可以吸引对生活水平要求较高的乡镇群体购买公寓;车位配备充足，能吸引大量的商家购买商铺，为大量资金充裕的消费者购物停车提供方便。对于开发商来说，该项目规划性指标的实现，有利于提高销售速度和销售率，同时提高单位面积的售价，使其能尽快收回投资，效益达到最大化。

3规划性指标在房地产开发中的运用策略

首先是转变观念，城市规划在不违背规范的前提下，必须要有自己的特色，才能实现规划性指标对房地产项目的调控。需做到因地制宜，因人而异，因山而起，因水而回，响应历史和呼应未来。这样既保留了地方特色，又不违背行政官员的意愿，且做到了“以人为本”，为开发商通过房地产开发获取利益提供了有利的条件。其次要转变城市规划的政府职能与制度创新。城市规划的规划性指标应该在公共设施、低收入住房等社会公共事务土地的使用活动中发挥保障作用，更好地发挥对资源配置的基础性作用。低收入水平的人群，是房地产发展最强有力的后备资源，加强配套设施建设有利于提高消费者的整体生活水平，提升了消费者对开发商的满意度，有利于开发商后期项目的开发与销售。最后是规划性指标对房地产项目的开发要起着规范和管制作用。房地产发展多数均为短期的经济行为，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益。比如房地产开发商任意提高容积率或占用公共绿地，因此，有必要通过城市规划的规划性指标对开发商行为进行规范和管制。具体地说，城市规划通过规划性指标应对城市建设用地性质，用途等做出相应的规定，建设工程的外观、高度、绿地率等也要接受城市规划管理，以限制过度开发，保证良好的生活环境。虽然短期内限制了开发商获取利益的行为，但长远地保障了房地产项目的质量，提高了开发商的信誉度，有利于房地产项目的销售以及开发商利益的实现。

4结论

房地产开发就像是一把双刃剑，在提高居住环境质量和居民的生活水平，推动城市化进程的同时也必须结合城市规划的规定性指标。站在开发商的角度，为了实现自己利益的最大化，将会与规定性指标产生矛盾和冲突。在不违反城市规划规范的前提下，将规定性指标与房地产开发之间协调发展，以人民的利益为重，才能加快中国城市化的进程，推动城市的可持续发展。

参考文献:

［1］金超.由几项规定性指标反思控制性详细规划［J］．山西建筑，2006，32(15).

［2］王晓川.城市规划对房地产开发的调控［M］．北京:中国电力出版社，2006.

篇4

关键词：规划问题；发展策略；小城镇；可持续发展

中图分类号： F292 文献标识码： A 文章编号：

由于我国当前经济的快速增长以及不断加快的城镇化进程，小城镇的建设步伐在日渐加快。但是，小城镇的旧城区人口由于不断快速增加，这就导致了需要不断增加新建和翻改扩建建筑；需要不断拓宽旧街巷以满足现代化交通的发展；无论是现代化的经济，还是文化、社会娱乐活动，都需要占用大量的土地，这就使城区的面貌和风格不断被破坏，不断遗失传统文化。因此，目前在小城镇的规划过程中，最为需要关注的问题就是对小城镇的土地资源，如何进行合理的配置，才能够发展和继承传统文化，才能够满足现代化的交通发展，怎样才能做到有效促进小城镇的持续发展。

一、分析小城镇的总体规划现状

（1）不够完善的道路交通系统

作为从农村居民的居住点逐步发展起来的小城镇旧城区，是旧有生活与自由经济习惯条件下的建设方式以及建设意识的产物，街区的布局形式来源于传统的乡村梳式系统，街道向对来说比较狭窄，大多数主要的街道都是由填河修筑而形成，随着这些街道继承了原有的规律，但是在住宅、沿街商业的发展中以及现代交通的发展发展过程中逐渐显露出了其系统性差以及功能不全的缺陷，造成中心地段的街道接通过于拥挤，道路和旧城中心的联系不够紧密的现象。无论是人均指标还是旧城道路的宽度和密度都无法满足规划的要求。乱停乱放车辆的现象极为突出，严重缺少停车场，中心区的车行与人叉较为严重，造成严重的交通问题。

（2）不完整的绿化景观系统

广场、绿地等公共空间由于过高的土地底价而造成严重的分布较散和缺乏，对于居民的日常活动要求等远远无法满足。对水网的格局没能合理利用，水体污染比较严重，缺乏对水系统的保护。

（3）不合理的土地结构

从比例的角度来说，旧城区的工业用地和居民用地过高，结构比较多样化。教育和文化等公共设施的规模不仅分布零散且规模较小。绿化、商业、公共设施的用地相对偏低。区位的良好地段几乎都被工业所占据。

（4）缺乏对传统历史文化的保护

在建设的过程中，受到经济利益的驱使，导致不顾及旧城的历史文脉、城市肌理、建筑风貌等等，对传统的古建筑、街巷等保护不到位，导致缺乏明显的地方特色。

（5）人口密度与建筑密度过高

由于旧城的地块开发成本相对较高，往往是越拆迁越密集，人口的密度往往会出现不降低反而升高的现象，小城镇的建设往往以小体量的建筑为主，土地建设密度较大，肌理密集。

二、小城镇规划思路研究

（1）节约土地资源，调整用地的布局

大部分小城区都拥有自身的人文条件和自然条件，因此在进行规划时，我们要对其职能进行细致的研究。在小城镇的发展过程中应该要富有活力特征和文化特征，可以说小城镇的旧城区一般都是历史沿袭下来的道德、艺术、思想、风俗的载体，而作为早期形成的商业集中区域，以及大部分居民的居住场所，公共活动等是多元化的。因此，在进行小城镇的整体规划时，要将这些特征有效结合，要合理利用和整合相关资源，增加配套和公共设施，营造一个有活力的片区。

我们要掌握规划区的实际情况，商业服务用地沿文化路进行合理布置，布置一定面积的文化娱乐和商业服务用地，这最好能够围绕人民公园，以形成拥有活力的空间。原有在规划用地内的体育和医院设施，要迁移出该区域，根据更大范围的需求在与职能配套。

根据小城镇建设的相关要求，为了适应现代生活的需求，要求优化绿化环境，改善基础设计，对保留的居住地需要进行一定程度的改造。要求新建居住用地生活配套完善，自然生态能够良性循环且要环境优美，根据用地条件和周边的环境将居住用地布置为二类用地。在对旧城区进行更新的过程中，对原有的社区结构和邻里关系要更好的进行维护，以现有的居委会与街道范围为基础，结合新道路系统，促进稳定、安全、宜人的社区环境形成。

做好以居住为主同时具有文化、教育、商业、旅游等功能的规划区，要对现有的工业用地进行相应的调整，较大规模的一类工业用地应保留，其他厂房等全部应该迁出、停产。

（2）道路网结构的构建要确保其可持续发展

大部分小城区的交通都存在着严重的问题，机非混行、步行难、堵车、停车难等是普遍存在的几个问题。在规划过程中应重视道路的畅通问题，这一系列的问题要想从根本上得到解决，要想满足可持续发展城镇的需求，就必须要构建可持续发展的道路网络和系统。在规划过程中要对小城镇的车辆、人口等进行分析和研究，一般情况下只做局部调整是很难满通需求的。所以，对现有的条件应该进行充分的利用，沟通内部和外部交通之间的联系，改善当前的道路系统，结合实际条件构建静态的交通场地，以形成完善的人流步行系统和内部道路系统。一般面对这样的情况，我们都会采用自由式的路网结合类方格网结构的道路系统。对于用地紧张的旧城区，应该将广场和停车场结合布置，为了提高土地的使用率，节约用地，要大力推广立体停车方式。

（3）严格控制生活环境质量以及人口数量

开发的强度必须要做到合理进行控制，要疏散人口，降低建筑密度和人口密度，同时还要改善环境。我们可以采用分区的密度控制方案，在充分对当前建筑的肌理和密度进行充分分析后，结合用地性质、区位、一些特殊要求以及交通环境，按照规划在控制性的详细规划中确定用地和人口的相应指标，控制不同的开发强度，制定相应的建设密度区域，同时要以此为基础，在地块的控制中进行落实，要做到合理公正的进行开发，建设良好的城区环境。

总结：要充分地保持城区的独有特色，保留独特的文化特征，对城镇设计的原则要有充分的理解和合理的认识，对发展的规模要做到合理控制，只有这样，我们才能做好小城镇的整体规划工作。此外，要想真正实现小城镇的可持续发展，也离不开居民、开发商以及政府等多方面的配合与努力。

参考文献：

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【关键词】 规划设计制约条件深入解读 平衡解决

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

一 项目概况

中建•金象广场项目位于荆门市东宝区长宁大道与象山一路交汇处，为荆门市中心繁华地带，东临长宁大道，南接象山一路，西望城市水系竹皮河，用地现状及规划中的配套非常完善,尤其在商业及文化方面。

项目分一期和二期两部分，两者互不相接，设计条件各异，实为两个独立的项目。一期用地为住宅用地，面积为17089.34㎡，规定容积率为2.92；该地块为旧城改造项目，用地内及周边有大量多层旧有住宅，地块不甚规整，加之旧有建筑的影响、80m的限高要求，1：1的停车位配比，200户的返建户型，都给设计带来很大挑战。二期为居住、商业用地，面积为16871.1㎡，规定容积率为5.5，该地块较为规整，且只有地块西侧有多层住宅，由于该地块与两条城市干道相接，其项目本身的形象及其对城市形象的贡献便成了该项目的设计重点。

二 设计构思

通过设计团队的深入解读和分析， 认为两个地块实为两个项目，设计方法和设计重点应区别对待。

对于一期，限制条件较多，各种限制条件反而为廓清了设计思路：将各种不利因素逐个罗列，然后针对性的思考，进而创造性的解决之，那么能够平衡各不利因素的最佳方案便随之而至。

a. 容积率问题

地块较不规整，基地内及周边旧有建筑较多，规划建筑的退让红线距离，规划建筑之间及和旧有建筑的消防间距、卫生间距、日照间距，以及80米的限高要求，都对规划建筑的数量、体量及排布有很大限制，影响总体指标的实现。

b. 日照要求

基地内及周边的旧有建筑较多，规划较凌乱，如何使规划建筑建设后既保证自身的日照要求，又不对旧有建筑的日照造成较大影响，便须要小心求证了。

c. 1：1的车位比

经初步计算，一期项目约需500辆车位，如此大量的车位，在不开挖地下室的情况下如何解决，也是一件相当棘手的事情。

d. 景观资源的巧妙利用

基地西侧有城市景观河流“竹皮河”流经，更有城市景观广场浏河岛隔河相望，如此得天独厚的景观资源，如何巧妙利用，来提升项目的价值，既是甲方的要求，更是设计师的追求方向。

e. 其他设计条件

210户的返建户型需要和销售户型区别设计，并要独立设置;户型产品需多样化，满足市场需求；合理利用基地，注意零散、边角地块的设计发挥。

经分析研究，认为a、b、d等虽各成问题，却相互联系，相互影响，应予综合考虑，而c则相对独立，至于e，则是在设计过程中需要细化的部分。 经过综合考虑给出了两个解决方法针对性的解决：

1在基地的西南角设置一栋折型住宅。

经计算，需要5栋26F的一梯四户住宅方能满足容积率要求，而基地东西宽，南北长皆有限度，既不能排三排，也很能成三列，在基地西南角，两栋旧有建筑之间设置两栋拼接的折型住宅，因地制宜，节约土地，并使建筑朝向竹皮河旋转30°，使得朝向竹皮河的景观面最大化；在解决了两栋住宅后，剩余的3栋住宅便相对容易了，结合日照分析，将一栋住宅分成两个17F板式住宅，置于南侧，是对北侧建筑的影响最小，将2栋点式置于北侧，使对周边住宅的日照影响最小，并将西侧建筑部分户型扭转设计，使取得良好的景观朝向。

2利用基地与东侧长宁大道的高差，设置一层架空，使与长宁大道相平。

基地与长宁大道有5米的高差，一直以来居民出入长宁大道，皆要绕行，十分不便，设计规划了双“地面”层，其中地面层主要解决停车，及车行要求，采用机械停车后大致满足了1：1的车位配比要求，车库顶板上设小区主要“地面”层，为居民步行、休闲、活动的景观庭院，同时解决了小区居民从长宁大道进出小区的问题。

这两点皆一举多得，使得原来列举的问题，都得到了相应的解决。返建户型的设计，交通消防的组织便皆是深入细化的问题。

对于二期，因其不同的设计条件，解读便有所不同：

a. 不同的用地性质

本项目用地，面积16871.10平米，平面呈矩形，南北方向长达195米，东西方向宽85米，为住宅、商业用地，其中商业面积占总面积的20%。

b. 不同的地理位置

用地东接城市主干道---长宁大道，隔路对面为荆门市电信局大楼；南临象山一路，对面为新一佳超市。此区地处城市核心主干道交汇处，商业气氛浓厚，城市交通便利。

c. 不同的设计思路

因本案地处城市核心地带，其日后的建成将对荆门市城市形象产生很大影响，认为本案规划需从城市设计的角度入手，着重整体形态的设计，使其形象既能与城市和谐相容，又能成为标志性城市节点，提升城市形象。

因此，提出了几个原则、理念，并在其指导下，多做比较方案。

2.1、城市设计的理念

规划从城市设计的角度入手，充分研究城市区位、规划、交通、景观、周边业态、沿江城市天际线、色彩、建筑风格等。

商业的布置要从区域社区商业的现状及未来发展前景予以考量，使其与城市商业街道——长宁大道相邻、共生、互动、一体化，既为长宁大道商业街赋予了更丰富的内涵、完善了商业休闲配套，又提升了本项目的城市辐射影响，符合其高端城市文化商业MALL的定位。

2.2、开放城市空间的理念。

尽量营造更多的城市开放空间给市民。开放的商业街道、休闲平台等空间完全成为城市空间的有机组成部分，与城市空间相连融为一体，成为沿城市主干道的标志性节点

2.3、资源利用最大化的原则。

本案最重要的资源为商业街道与西侧沿河景观资源，如何最大化利用资源为本案规划的核心。

2.4、生态、绿色、健康的理念。

商业沿街设退台式屋顶花园 ；商业街以开放的绿色景观街道、广场为核心交通 内庭，自然通风、采光，减少了空调负荷。设计形成立体的、多层次的生态、绿色、健康空间系列。

2.5、紧凑、经济、适用的原则。

各业态建筑形式简洁,体型工整，功能布局紧凑、流线便捷、结构形式经济简单，各居住建筑平面使用率高,使本案高度适用，而成本低廉。

最终选择了三个设计方案讨论：

第一个方案，三栋板式住宅南北排列，东侧向长宁扭转45°，以获得良好的景观视野；三栋建筑造型相同，形成连续完整并富有韵律的城市立面；但此方案中间一栋住宅因考虑消防问题，会打断底层商业的连续性，不利于形成大型的商业格局。

第二个方案，南北为板式住宅，中间为一梯六的点式住宅，同时南侧板式住宅考虑城市立面的影响，面向路口扭转45°，此方案点板结合，临长宁大道的建筑间距较大，对城市街道的压迫感较小，同时底层商业能够贯穿，容易形成大的商业格局。

第三个方案,三栋板式住宅那被排列，布局占满用地南北长度，沿长宁大道面最大限度展开，通过与前后排“L”型板楼相互之间转角错开，完全避免了住宅楼之间南北方向的遮挡，使住宅获得了最佳的阳光、视线、景观与通风。商业集中设于沿城市道路一侧，规划成Z字形折线形商业内街和外街两条街，是商业界面最大化的设计，并自然形成连续的商业广场，与象山一路南段现状商业自然承接，并与最标志性的城市商业街道——长宁大道相邻、共生、互动、一体化，即为长宁大道商业街赋予了更丰富的内涵、完善了商业休闲配套，又提升了本项目的城市辐射影响，符合其高端城市文化商业MALL的定位。 在建筑立面上，采用“住宅建筑公建化”的设计理念，大开大合的虚实对比，形成规整的沿街立面。

（方案三鸟瞰图）

三 结语

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办公楼建设用地应符合土地利用总体规划和城市规划，规划、国土部门应充分运用土地资产价值杠杆，合理选址和优化配置办公楼建设用地。市土地收购储备委员会合理制订年度办公楼建设供地计划，

按土地利用总体规划和城镇规划要求，确定办公楼建设区域和建设规模等年度计划，并定期向社会公布。

企业拟建办公楼必须向规划和国土部门提出书面用地申请，申请书应包括用地位置、用地面积、拟建建筑面积及开发利用方式等内容。市国土资源局和市规划局应根据规划和年度计划情况，对受理的用

地申请进行预审和汇总，并在每半年的最后一个月内将用地申请情况提交市土地收购储备委员会集体商讨，经综合分析申请企业的数量和用地申请内容后，制订一时段内办公楼用地出让宗数、面积及规

划建设条件等供地方案，并及时向社会公布。

为增强土地市场竞争，办公楼建设暂定每半年集中供地一次，并根据用地需求情况调整供地频次。

二、供地方式

凡企业使用新征土地和存量划拨土地建设办公楼的，一律采用挂牌方式公开出让供地；

凡临靠城市干道或位于商业区段或附建商业等经营性用房的办公楼建设用地，一律采用挂牌方式公开出让供地；

对企业在原有以出让方式取得的土地上自建办公楼，在符合城市规划用地性质的前提下，若不改变原出让用途和其它建设条件的，不重新处置其原有土地；若改变原出让用途或其它建设条件的，应按发

生变化的地价差值补缴土地出让金；

对其它办公楼建设用地有两个或两个以上意向受让人的，一律采用挂牌方式公开出让供地。

三、供地价格确定

企业办公楼建设用地实行有偿使用，其供地价格不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。土地挂牌出让底价经具有土地估价资质的

中介机构评估后，由市土地收储委员会集体确定。

土地出让契税和办公楼建设涉及的市政公用基础设施配套费等各项规费，由国土部门在办理用地手续时另行收取。

四、建设管理

1、企业办公楼建设竣工后，按规定程序由市相关部门组织验收；对验收不符合土地出让合同约定或规划建设条件的，用地单位应及时进行调整或申请补办相关手续，否则，建设和国土部门不予办理房屋

和土地权证。

2、用地单位不得借建设办公楼之名进行房地产开发，不得擅自改变土地用途或增加开发建筑面积、提高容积率及改变其它开发建设条件。

用地单位确需改变土地用途的，经市有关部门批准同意后，按改变用途后的土地评估价格与土地出让价格之差值，补缴土地出让金；确需增加开发建筑面积、提高容积率的，经市有关部门批准同意后，

按增加部分房屋的土地评估价格（楼面地价），补缴土地出让金；确需改变其它开发建设条件的，按改变后的土地评估价格与土地出让价格之差值，补缴土地出让金。

3、用地单位销售或转让（含法院裁判等各种交易形式）已建办公等用房的，对销售或转让时的土地评估价格与土地出让价格之差值，按增值税率标准缴纳土地增值税。否则，建设和国土部门不予办理房

屋和土地过户手续。

土地出让合同对土地交易条件已作约定的，按土地出让合同约定处理。

4、企事业单位取得土地使用权后，一年内不开发建设的，由国土部门按规定收取其土地闲置费；二年内不开发建设的，由国土部门依法无偿收回其土地使用权。

五、其它

1、除列入国土资源部《划拨供地目录》的项目外，经营性事业单位办公楼建设用地参照本规定执行。

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关键词：引汉济渭 集镇建设 竖向设计

1、引言

陕西省“南水北调”工程——引汉济渭工程

陕西水资源总量不足，时空分布不均，缺水是制约全省经济社会发展的“瓶颈”因素。尤其是关中和陕北地区，水资源紧缺已成为当前乃至今后一个时期经济社会发展和环境改善首当其冲的重大问题。引汉济渭工程即是针对这一问题规划的重大水资源配置措施。 而其中涉及到的众多乡镇的集镇迁建和移民工程则是该工程的前期工作。洋县金水镇是其众多乡镇迁建中最大的一个集镇，原老镇区因为水利建设影响，其旧址远期将全部位于水位淹没线以下，故镇区整体搬迁。

2、城镇用地及空间布局

2.1、项目选址及用地评价

新镇区用地位于曹家湾以北，西汉高速以南，总规划面积约为23.21公顷，建设面积约19.85公顷，预留用地面积为3.36公顷。距离老城区大约1.5公里。该用地地势平坦，整体呈东北高，西南低的态势，且用地中部有一条泄洪沟由东向西穿过。

城镇建设用地评价标准综合考虑地质、水文、地形坡度、洪水淹没程度、占用农田等因素，对城镇建设用地进行综合评价，评价标准如下：

（1）一类建设用地——适于建设用地

地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，洪水时不被淹没，自然环境条件比较优越，不占或少占农田，能适应各项城镇设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设。

（2）二类建设用地——基本上适于建设用地

由于受某种或几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施加以改善后，才适于建设，对城镇各项设施的建设或工程项目的布置有一定的限制。

（3）三类建设用地——不适于建设用地

用地条件极差，需要采取特殊工程措施才能使用。

城镇建设首先选择一类用地，适量使用二类用地，三类用地须限制使用，以减少工程投入，并保护有限的资源。

经过认真分析对比，该用地属于一类用地，适合建设，只需稍加工程措施即可用作建设用地，且满足引汉济渭防洪的总体要求。

2.2、总体布局

功能布局结构：“一心、两轴、四片区”的用地结构

“一心”——城镇中心；

城镇中心——以镇政府为中心形成的城镇中心，是规划区的行政、商业金融、文化娱乐中心并兼有部分居住功能。

“两轴”——指规划区内部的南北方向商业发展轴带和东西方向的绿色景观轴带。

“四片区”——中心商贸区，城东、城西、城北三个综合居住片区。

（1）中心商贸区：位于规划区中心区域，作为全镇的重点区域，是集商贸、行政、居住、文化娱乐、金融为一体的综合区，也是规划区目前聚集最密的多功能综合区。为全镇域以及附近镇的村民提供一个商品服务的多功能区。使几千年来这片古老土地上所蕴含的古老文化、民风习俗得以传和褐发扬。

（2）综合居住区：城北片区以中学和居住为主。配套相应的公共服务设施，并为城镇发展预留建设用地。城东、城西主要为城镇的居住组团，景观环境设计强调充分结合四周自然环境形成良好的居住环境，体现传统的人文环境为主，邻近城镇边缘处要注重与自然景观的融合。

3、陕南山区坡地竖向设计总结

（1）坡地场地竖向设计

在场地，道路竖向设计过程中尽可能结合土方平衡，采取满足道路纵坡及适宜建设的基础上对现状地形进行最小程度的改造。一般道路纵坡不大于8%，不小于0.3%，场地坡度小于5%时按照平坡设置，大于8%时按照台地分层设计。台地高差宜为1.5米至3米，并结合高差设置挡墙。

（2）护坡与挡土墙的实际应用

护坡分为草皮土质护坡和砌筑型护坡两种。砌筑型护坡是指干砌石、浆砌石或者混凝土护坡，城市中护坡多为此类，其坡比值为0.5--1.0。草皮护坡的坡比值应小于或者等于0.5。

挡土墙用于用地条件受限制或者地质不良地段，人口密度大，土壤工程地质条件差、降雨量多的地区不能采用草皮土质护坡，应采用挡土墙。挡土墙的经济高度为1.5--3.0米，一般不宜超过6.0米，超过6米时应考虑退台处理，且退台宽度不应小于1.0米，用地条件许可时，退台高度宜以1.5米左右退台。退台宽度内还可种植绿化，使挡墙形成绿化界面，提高城镇环境质量。

（3）关于土方平衡计算

一般地表种植土按照用地面积乘以0.5米计算种植土覆土方量，本着节省土石方和防护工程量的原则，确定平整方案，并结合建设时序，分工程、分阶段的充分利用周围有利的取土和弃土条件进行平衡。在计算过程中，应首先计算出土石方工程量，并详细计算出挖方、填方、及总量。而后计算出土石方计算余缺量，并详细标出余方和缺方的数量。并应在图中表达清楚每个方格网中挖方最大深度和填方最大深度，最后计算出挡土墙的工程量和护坡的土石方工程量。

4、公用配套设施

（1）行政管理用地

在镇政府原规模上扩大规模，考虑将城镇的部分行政管理部门往规划区中心集聚，以镇政府为中心，形成规划区的行政管理中心，带动周边地块的开发，树立镇政府崭新的窗口形象。

（2）教育机构用地

金水中学、中心小学和幼儿园等教育机构服务半径能够辐射整个规划区，并配套设施完善，以满足教学要求。

（3）文体科技用地

规划在镇政府东侧布置文体科技用地，设置文化室等设施。规划区其它小型文化娱乐设施结合商业金融业用地来布置，可满足居民日常娱乐需求。

（4）医疗保健用地

新卫生院设施完善，并适当在原规模上进行扩建使其满足居民的医疗需求。

规划区的医疗卫生服务系统按“镇级卫生院——社区卫生所”两级设置，各级配置均按国家有关标准执行，形成分工有序的医疗卫生保健网络。

（5）商业金融业用地

商业金融设施主要沿城镇主要道路两侧布置，形成城镇的商业金融轴带，在城镇各个居住区内，合理的布置居住区级服务设施，以完善商贸金融服务体系。

（6）集贸设施用地

新建镇区原有一处农贸市场，规划中在原规模上进行扩建，服务于城镇的居民。

5、城镇防灾规划

（1）城镇防洪

结合引汉济渭水利规划，使整个新建镇区位于汉江蓄水区水位以上，并满足30年一遇的防洪标准。

（2）泄洪沟

新建镇区有两道泄洪沟从镇区中部穿过，规划设计过程中将现状泄洪沟采取了取直，疏通，并结合周边建设用地满足泄洪沟泄洪截面面积要求。

6、集镇可持续发展及资源分析

规划区的产业发展应在依托现有资源优势的基础上，顺应经济一体化的潮流，形成独具特色的产业链，走可持续发展道路。

（1）第一产业发展思路

采用农作物新品种以提高产量和质量，使规划区成为重要的粮油生产和蔬菜供应基地。

按照“适应市场、因地制宜、突出特色、发挥优势”的原则，对现状农业生产结构进行优化调整，培植区域特色农业，并积极发展农副产品加工业，促使农村经济发展和农民致富。

（2）第二产业发展思路

发展特色农产品加工业，改造提升传统产业。

工业发展应以市场为导向，以效益为中心，依靠科技，强化管理，调整优化工业结构，发展特色农产品加工业，形成以特色农产品加工为重点，传统工业相配套的工业经济格局。

（3）第三产业发展思路

发展以劳务输出为龙头的第三产业，推动旅游业、服务业全面快速发展。依托良好的自然山水环境和当地独特的农副产品发展“山水休闲游”和“农业观光游”，带动经济的发展。

7、结语

希望通过本文对其他移民及集镇迁建规划能提供一些设计参考，并结合陕南山地地区建设应注意的问题及处理方法。

参考文献:

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1.1站址环境望城坡站是2号线一期工程的起点站，位于枫林三与西二环路交叉路口的西南角的游园东路下，横穿玉兰路，车站大致呈东－西走向。站点影响区域为长沙市大型客流集散点———长沙汽车西站辐射区。用地性质以居住用地、教育科研用地、商业用地为主。周边有长沙汽车西站大型客流集散点，游园东路南北两边是规划中大型公交首末站及公套设备用房、沁园经贸小区、广厦新苑、省消防总队训练基地、长沙市盲聋哑学校、望城坡电信局、三角坪农贸市场、望城烟草公司、长沙双鹤医药有限责任公司、望兴景园小区、望新小学以及在西二环路以西和游园东路上方规划修建高架桥等(见图1)。望城坡站地下一层为站厅层和商业开发区，地下二层为站台层。

1.2车站客流根据总体总包组提供的资料，望城坡站近、远期高峰小时预测客流见表1～2。2.3可利用商业规模望城坡站地上商业一般，周边商务环境也较为一般，但是该站台与周边交通联系便捷程度较高，汽车西站客运站距本站距离为10m步行距离内，汽车西站公交枢纽站距本站距离在16m步行距离内。相对客流量来说，该站仍属商业不成熟站台，尤其是在本站与汽车西站紧邻的环境条件之下，区域内的地面商业及服务设施距站台均有一定距离，不过这也为站台地下商业配置提供了一定的机遇。本站台地下商业规划可利用面积适中，在站厅内共有约738m2面积可用作商业开发。

2商业开发与周边配套设施结合

2.1商业开发工程概况物业开发区域位于车站西端1～7轴之间，主体建筑面积872.9m2，设置Ⅴ号出入口和消防出入口C，物业开发区设置配套的商业通信机房、照明配电室、消防控制室、消防泵房、物业管理办公室、卫生间等设备、办公用房。

2.2商业开发与交通设施配合在通道、出入口和平面布置设计中，充分考虑了客流规律和客流量，进行地铁人行通道和地面出入口布置及内部楼、扶梯的设计。为了便于地铁车站与周边配套设施的有效结合，Ⅰ号出入口、Ⅱ号出入口预留接入公交枢纽地下室接口;Ⅲ号出入口、Ⅳ号出入口预留接入汽车客运西站地下室接口，本站共设置5个出入口通道。通过合理设置车站人行通道、地面出入口;合理布置车站付费区与非付费区，合理布置售、检票系统和楼、扶梯;将进、出站客流进行合理分流，使乘客进、出车站做到均衡、流畅、便捷，最大限度地避免了地铁车站的各种客流和过街客流相互交叉干扰。无障碍设计:采用垂直电梯，从1号出入口经通道到达车站站厅，再经过垂直电梯到达站台乘车;出站客流反向流动。

2.3商业开发与消防配合车站物业开发区分为1个防火分区，设置两个直通地面的出入口(封闭楼梯间)。物业开发区内安全疏散根据《建筑设计防火规范》5.3.13条相关规定执行。疏散宽度根据《建筑设计防火规范》5.3.17条相关规定执行，具体疏散宽度计算公式如下:疏散总宽度=营业厅建筑面积×面积折算值(取值70%)×疏散人数换算系数÷100×每100人疏散需要的净宽度。本站物业开发各防火分区的疏散宽度情况见表3。

2.4商业开发与人防工程配合地铁车站平时以交通运营为主，战时用于紧急人员掩蔽部、物质储备，地铁线路战时作为人员临时掩蔽场所和疏散通道，平时和战时使用功能有机结合、综合利用。望城坡站和国际商务中心站～望城坡站区间构成一个独立的防护单元。本车站为重点设防站，工程属甲类人防工程，工程防核武器抗力级别X级，防常规武器抗力级别X级，防化等级X级，战时紧急掩蔽人数为××人，车站大里程端设置区间人防隔断门。本站所有的出入口均为战时人员出入口，其通道内设防护密闭门和密闭门各一道。车站2号出入口、消防出入口b通道的人防区域内设置有预留人防连通口的接口条件。车站物业开发区每个防烟分区不大于750m2，防烟分区不跨越防火分区。在设备管理用房区，采用隔墙到顶的形式分隔。在物业开发公共区内挡烟垂壁根据公共区吊顶形式设置。

3小结

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关键词：朝阳 坡地 布局

1. 坡地工业园区建设的有利条件

1.1 形成适合坡地地形的生产工艺流程

可以利用坡地的地形条件，构筑适于在坡地上建设的工业企业的生产工艺流程，满足工业企业之间在生产上的联系和协作。

1.2 形成良好的环境卫生隔离和防护

可以通过利用坡地地形作为防护隔离体，隔离污染源和使各功能区之间保持一定距离，达到环境使用要求。同时也可以利用山地的斜坡和山头种植树木花草，规划建设绿地等措施形成多层次、立体的绿化环境卫生条件。

1.3 形成富于变化的形象与特色

地形的复杂多变，虽会给工业园区的建筑布局与设计带来诸多不便，但如果处理得好，反而能使建筑布局与环境密切结合，并能创造出变化万千的设计手法和建筑形象与特色。

1.4 节省投资、节约用地

首先，虽然坡地建设的室外工程、道路建设投资较高，但是其地价却相对较低，可以节约大量投资。其次，通过合理利用地形，在坡地还能获得比平地更高的土地利用率，增加建筑的面积。

2. 坡地工业园区建设的不利条件

2.1坡地开发成本高、建设难度大

坡地工业园区别于平原工业园的主要特点是地形复杂，有高度、坡度和小气候引起的各种变化。城市各项建设用地都有一定的适应坡度，但因地形条件所限，适宜建设的用地显得十分紧缺，加之其工程地质条件也比平原城市复杂，这就大大增加了建设的难度。同时，在坡地等复杂地形条件下施工，土石方工程量也会显著增加，相应的基建费用亦会增大，再加上其道路和管网线路迂回、长度增加，因而总工程量和总费用增加幅度更大。

2.2坡地交通运输困难、区域联系不便

一方面，由于山水阻隔，地形起伏，增加了交通联系的复杂性与难度。坡地工业园区因地处山丘复杂地形上，或有山地环抱、夹峙，其对外交通联络自然会受到很大影响。另一方面，在工业园区内部，由于道路迂徊，且坡度较大，交通运输影响较大。

2.3坡地生态环境脆弱、用地矛盾突出

坡地的生态环境较脆弱，易发生环境灾害问题，如水土流失、山洪水灾、滑坡、泥石流、崩塌、地震，并诱发次生灾害，危及人身和城市安全。同时坡地工业园区内土地的宜建地、平坦地较少，与农业耕地矛盾突出。

2.4园区结构松散，影响整体效率

具有一定规模的坡地工业园区，因受地形的局限，其整体形态多不规则，或不够集中，园区内部功能布局趋于分散化。由于受地形限制有些园区被分割成了多个功能完整且相对独立的片区，不少基础设施（特别是供水、排水及污水处理等设施），也往往难以形成统一的高效系统。

3. 朝阳双塔工业园区的总体布局结构研究

3.1集中紧凑型结构

规模较小，建设用地较为完整的条件下，采取集中紧凑的空间结构模式是理想的选择，因为它可以有效地组织生产和生活活动，节约建设用地，减少建设投资和运营费用。特别在园区建设的初期阶段，由于园区的规模比较小，人地关系的矛盾还不突出，园区往往都是紧凑集中发展。

3.2线状带型结构

线状带型结构是在陡坡较大的带状地形条件下形成的。由于地形或自然地貌条件所限，城市用地沿丘陵、山谷或江河延伸呈带状发展。

3.3分散组团型结构

分散组团型结构是在拥有若干相互分离的、适于城市建设的场地的情况下形成的。多见于地形起伏、山水相间的丘陵地区或山区河谷地带，用地高低起伏，被山脉、江河、冲沟、丘谷所分割。

3.4案例研究

加利福尼亚州第二大城市，美国第七大城市。圣迭戈的医药产业主要分布在城市北部的滨海山谷地带，大量的生物制药企业集聚在此地，形成了全球著名的圣迭戈生物谷。

在圣迭戈生物谷中，山谷地带的产业组团采用带状布局模式，以道路为骨架，用地边界没有严格划分，一般依据地形而定。山谷中地势较为平缓的产业园区，道路主要为方格网状，地块划分较为规整。山体与干道之间的居住组团，呈现出指状的布局形式，组团渗透在山谷之中，组团道路与快捷干道相连。

3.5启示

布局模式――结合双塔工业区实际，规划采用组团式布局模式。根据产业关联的结论，规划将不同生产部门组团式安排在服务配套设施周边，同时各类部门在分期建设中都有涉及，保证了生产部门的相对集中和分期建设的综合要求。

特殊指标体系――坡地工业园区有不同于平原城市的特殊指标体系，一般工业园区内的建筑密度和容积率往往控制上限。但对于坡地工业区而言，一方面因生态环境的保护要求，需要保留部分山体绿地；另一方面，因其开发建设的高成本，也应保证一定的开发建设量下限，以实现规划的可操作性。

4. 朝阳市双塔工业园区功能布局结构设想

现代的产业园区发展不同于传统工业发展模式的特性―智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、居住、娱乐休憩服务等综合功能。

4.1 坡地工业园区功能布局原则

4.1.1 功能布局契合经济发展规律、城市拓展规律

朝阳市的经济发展正处在重要阶段，调整、提升产业结构，成为现时的要务。建设双塔工业区既符合经济发展规律，也是充分疏散、拓展城市核心区功能的必要举措。

4.1.2 功能布局适应用地区位的合理分布

规划用地功能布局符合供给需求理论和地租竞价分析，体现了城市的不同功能活动对土地空间位置依赖程度的不同。城市的零售商业、办公、住宅、工业等等各自存在不同的地租竞价曲线，用地单位个体在不同选址情况下，仍能获得正常利润所能支付的最大商业租金。根据不同区位的机会收益水平确定的级差地租形成了城市土地利用个体自由选址中的空间秩序。

4.1.3 用地功能布局满足可持续发展的需求

可持续发展的组团式结构；

朝阳市双塔工业区的发展采用循序渐进的策略，保持不同开发阶段的功能相对完整性；

土地集约使用，以集聚规模效益提高用地效率，合理利用土地资源；

提倡用地功能适当混合，方便就业、工作，并在相当程度上减少交通流量。

篇10

一、本意见适用于我市行政区域范围内经营性非住宅类房地产开发项目的规划设计与管理。

二、本意见所称经营性非住宅类项目,是指规划条件确定用地性质为零售商业（不包括商业建筑规模小于3000平方米的商住用地和沿街条式商住用地）、批发市场、餐饮、旅馆、商务（商办）用地的五大类项目。

三、经营性非住宅类项目，土地出让前由发改（服务业局）部门按《市服务业项目不分割产权管理暂行规定》明确不可分割销售比例。规划建设部门在拟定规划条件时，按照控制性详细规划明确其用地性质和建筑用途。国土资源部门将规划条件和出让要求纳入土地招拍挂文件和土地出让合同。

四、经营性非住宅类项目，在符合《市服务业项目不分割产权管理暂行规定》要求的基础上，规划建设部门应严格按照公共建筑的相关标准进行审批，并符合以下条件：

（一）除餐饮、旅馆外的经营性非住宅类项目，一般应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过2个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）；

（二）除旅馆外的经营性非住宅类项目,内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点；

（三）具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气；

（四）规划用地性质为零售商业的，以具有墙体围合的空间作为最小分割单元;

（五）规划用地性质为批发市场的，应以墙或柱作分割单元；

（六）规划用地性质为餐饮、旅馆的，除土地出让条件明确为产权式酒店（可分割）外，其它均不得分割销售，只能按幢整体销售；

（七）规划用地性质为商务（商办）的，以层作为最小分割单元，当建筑单体面积小于1000㎡的按整幢销售。

五、2013年10月1日前已公开出让的经营性非住宅类项目，在同时符合规划条件、土地出让合同和发改（服务业局）部门分割要求的，对可分割部分按以下规定进行分割：

（一）零售商业用地项目以具有墙体围合的空间作为最小分割单元;

（二）批发市场用地项目最小分割单元建筑面积40平方米，商铺面宽一般不得小于3.5米，且商铺必须在不改变原有公共通道的情况下临通道设置，有合理的划分，有明确的界址点；

（三）餐饮、旅馆、商务（商办）用地项目以具有围合功能的空间作为最小分割单元；

（四）分割手续办理需提交规划建设部门牵头组织会审，经公示无异议后方可办理相关手续。

六、经营性非住宅类项目，一经办理《建设工程规划许可证》，原则上不得再行调整。确需调整的，由项目建设单位向规划建设部门提出申请，并征得发改（服务业局）、国土、消防等部门同意后报城乡规划委员会审查。

七、对经营性非住宅类项目，建设单位应严格按照建设工程规划许可的内容进行建设，在建设过程中涉及建筑功能和立面调整的施工联系单，必须经规划管理部门核准后方可作为设计变更、规划核实、建筑分部验收、竣工验收的依据。

八、对本意见规定的纯经营性非住宅类项目，开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

九、各审批职能部门在进行审批时，应对项目名称严格把关，对含有住宅性质名称的，地名管理部门不予地名登记，建设部门不予核发预售证。工商行政管理部门应加强对经营性非住宅类项目销售广告宣传的监督管理。

经营性非住宅类项目开发建设单位在房屋预、销售时应向买受人明示房屋的规划设计用途、土地使用年限等详细情况，并将此情况在商品房买卖合同中予以明确。

十、对违反本意见规定进行分割转让（销售）的，发改（服务业局）、国土资源、规划建设等部门应按照有关法律、法规的规定予以处罚。

经营性非住宅类项目的使用应符合规划使用性质和土地权属证书上载明的土地用途，房屋所有权人、使用人不得擅自改变。对擅自改变用途的，由城管执法部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。

十一、总部经济区或金融商务区总部（金融）大楼建设项目，按市总部经济发展和金融商务区建设有关规定执行。

十二、重大服务业投资项目，可实行“一事一议”。

篇11

1综合性公交枢纽用地综合开发实例

1.1项目概况

重庆大佛寺公交枢纽站场位于重庆市主城区弹子石组团E标准分区E12地块，为规划公交枢纽站场和轨道交通大佛寺站点，拟在确保公交基本功能和使用情况下，利用剩余空间进行适度经营性综合开发，构建一个集交通设施、住宅、商业为一体的现代化综合建设项目。地块用地面积1.28ha，最大容积率控制为4.5，总建筑面积5.76万㎡，其中居住建筑量约3.88万㎡，公建建筑量约1.23万㎡，公交站场站厅层建筑量约0.65万㎡。地块作为规划公交枢纽及轨道站点，应以实现交通换乘的功能为前提，将交通配套要求纳入地块控制性详细规划中。

1.2交通配套控制要求

1.2.1保障公交站场功能（1）公交发车线不少于5条；满足50辆以上公交车辆夜间停放需求；2个保养位，办公和生活设施配套面积不少于2800㎡，具备公交五小设施。（2）公交功能层（包括换乘大厅层和公交站厅层）与开发项目分开布局，并平街设置保证其公共开敞性，其中一层采用大空间作为换乘大厅，用于轨道、公交等交通方式换乘以及人流集散；另一层为公交站厅层，具备公交停放、公交待发和候车等功能；两层之间设置步行通道连接（图1、图2）。

1.2.2与轨道交通相结合用地北侧的腾龙大道为轨道交通线路走廊，地块本身即为轨道交通大佛寺站点所在，应预留通风竖井、冷却塔等相关设施的位置，并在1号和2号通道上充分考虑与轨道车站人行通道的无缝衔接（图3）。

1.2.3满足人流集散需求将轨道站出入口、换乘大厅、过境公交停靠站及项目商业区相结合，形成人性化、顺畅、连续的步行系统（图3）。（1）地块东北侧应布设人流集散广场，通过不小于10m的人行通道接入公交换乘大厅；地块北侧沿腾龙大道预留人流集散带。（2）地块南侧的人流集散通道连接轨道出入口和公交换乘大厅，通道宽度不小于7m。

1.2.4合理组织车行交通应合理设置地块出入口，其中公交车出入口设置在腾龙大道和腾黄路上，小汽车车库出入口设置在腾黄路上，均采用右进右出的交通组织形式，公交站厅层内部形成以候车区为中心的环岛式交通组织，避免形成车流冲突（图4）。

1.2.5满足小汽车停车需求用地小汽车停车配建车位包括满足P+R换乘的停车位和满足综合开发配建的停车位之和，按照现行《建设项目停车位配建标准》规定执行。另外项目居住定位为青年公寓，小汽车出行比例偏低，配建停车位可对外开放，利用白天与晚上对停车需求的不同，与换乘停车位实现共享。

2综合性公交枢纽用地规划控制。

2.1设置条件一般来说，公交枢纽用地在各层面规划设计中予以落实，一般在编制城市总体规划的基础上，编制完善《城市综合交通规划》、《城市公共交通专项规划》、《城市轨道交通建设规划》三个专项规划，将城市公交枢纽用地在城市控制性详细规划、城市黄线管理中落实，依法进行规划控制。本文讨论的这类综合性公交枢纽用地则在具备一定条件的公交枢纽中选定，具体设置条件如表1。

2.2用地性质根据《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011》，将综合性公交枢纽用地的规划用地性质应为S3R2B1B2B3或S3B1B2B3R2，其中各类建筑的建筑面积比例根据具体方案论证确定，建议居住建筑的建筑面积比例在城市中心区不超过60%，在城市区不超过80%。这里需要说明是，由于目前这类用地多采用土地出让方式，通过“招拍挂”供土地给开发商，在土地出让时附加公交枢纽建设条件，用地性质也控制为居住或商业等主要性质混合交通枢纽的复合用地。

2.3开发强度综合性公交枢纽用地的地块容积率可根据经验确定，参考值如表2，同时应根据项目实际情况进行交通影响评价，提出相应交通改善措施，以减小对周边区域的不良交通影响。注：中心区即商业、办公、居住等功能混合集中，有较大的人流集散的区域；居住区即以居住功能为主的区域，包括具有公共服务功能的社区中心。

2.4公共服务设施配套一般来讲，综合性公交枢纽用地中所需配套的公共服务设施应按照相关规范及建设标准执行，例如重庆地区应按照DBJ/T50-090-2009《社区公共服务设施配置标准》配套幼儿园、卫生服务站、体育活动场地、垃圾收集点等公共服务设施。如综合性公交枢纽用地较为局促，经论证研究可以在周边用地中综合考虑进行平衡。

2.5交通设施配套复合交通枢纽用地应实现交通换乘的功能为前提，并从地面公交、轨道交通、人流集散、小汽车、步行等交通方面提出交通配套要求，纳入地块控制性详细规划中（表3）。

3结语

篇12

【关键词】三旧改造；城中村；旧城镇；旧厂房

广州市围绕建设国家中心城市的要求，坚持“规划引导、应保尽保、以人为本、能改尽改”的总体策略，把“三旧”改造和产业结构调整、旧城区改造、历史文化保护以及迎接亚运会、创造新生活紧密结合起来，因地制宜合理编制旧城、旧村和旧厂专项改造规划，强化规划引导功能，妥善处理好改造速度与效果的关系，注重选择一些试点项目重点突破，以点带面有序推进广州市“三旧”改造工作。

此外，广州市科学统筹改造计划，完善改造政策措施，在市权限范围内出台财税扶持激励政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，创造条件吸引社会各方广泛参与“三旧”改造项目，实现多方共赢。并且在改造工作中充分尊重改造范围内居民、企业自身的意愿，在政策制定和制度设计上保障居民、企业的知情权和参与权，公开透明操作，和谐推进“三旧”改造。“三旧”改造工作经验具体体现在以下几个方面：

（一）城中村改造经验

广州市在城中村试点和后期改造中取得了良好的成效，其经验总结如下：

1、滚动式推进。从多数村拟定的改造方案看，利用若干周转地块为杠杆、采用滚动迁建、局部置换的方式逐步抽疏和更新旧村并使之趋向城市规划标准是目前各试点村改造的一般做法，这一方面是由试点村采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

2、“回迁本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有强烈的“眷恋故土”意识，始终不愿离开旧村，并要求在改造中保留具有精神象征意义的历史见证物。村民不愿舍弃故土，其原因主要有三个：一是经济上划算，政府以赎买方式补偿款一般低于自己在地价及出让金全免的土地上新建公寓后的房屋市价减去建筑成本；二是城中村土地多位于黄金地段，回迁旧村，依托所配套的商业设施，可持续地获得土地升值的收益，而政府赎买的补偿则是一次性买断的；三是可保持邻里感和原有的社会人际网络。

3、结合市政设施项目来启动城中村改造。各村改造方案均体现了这一点，这有利于排除改造初期部分村民的阻力，并获得一部分来自政府的资金补偿，从而减轻首期资金投入的压力，降低改造成本。例如，猎德村的改造方案就强调先启动位于村内的两条市政规划路建设，所获集体土地及物业拆迁补偿约2.7亿元可作为旧村改造的启动资金。

4、大多数村主张采用房地产开发的方式推进改造。从各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地产开发的方式进行（即以多建物业的市场租售筹集改造资金），要求政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并坚决主张将开发利润留给村里以支持滚动改造。这一点在地段较好、空地较多、土地升值潜力较大的村表现得十分突出。

5、平衡经济利益、建立多元化的补偿机制以推动改造。虽然城中村改造的核心目标是住宅类型的置换和居住环境的改善，但为了筹集改造资金并实现经济最大化，许多村或要求适当提高回迁标准，或提出在未来新村或抽疏后的旧村土地上增加商业功能，进行更多的商业开发，以弥补改造过程中或改造后可能出现的村民出租收益的损失（如，广州市搓龙村改造方案中，无论是新建的农民公寓区还是旧村更新区，都要求规划配套一定数量的商业设施，这充分体现了村民在改造过程中强烈的经济诉求）；在复建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一还一”的补偿安置方式，实行半市场化的社区型改造模式。但对于空地紧张或没有周转用地的村，一般则采取“以商铺换住宅”的办法，这样做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏旧村的目标，另一方面又可以有效弥补村民的经济损失（如，石牌村就采取在旧村范围内“以3平米住宅换1平米商铺”的办法平衡利益损失）；据调研接近70%的村民支持城中村改造，提高村内的环境、卫生、治安和生活质量，但实施改造的首要前提是保障村民的经济利益不受损失或在改造后能得到明确的补偿，92%的村民选择“经济收入不能降低”，而其它选项的比例则明显低得多。可见，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提，建立多元化的补偿机制是顺利推进城中村改造的重要保障。

6、税费优惠和公共设施配套建设等政策的支持。为减轻村集体经济在城中村改造中面临的压力，各试点村都强烈要求政府提供政策上的支持，这些政策诉求总括起来主要包括：一是提供各项税费优惠政策；二是尽快转换国有土地物业产权证；三是允许改变部分土地用途或批准更多的商住用地指标；四是协助改造规划设计；五是对村域内的公共设施、基础设施、配套建设给予适当支持。

（二）旧城镇改造经验

广州市旧城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、历史文化保护性整治（留）三种模式，着重推进重点区域的成片重建改造项目，力争用3-5年时间，基本完成越秀、荔湾、海珠区等重点区域的旧城更新改造工作。在改造资金筹措方面，形成政府、市场、改造主体等多元化的资金筹措渠道；在财政扶持和税费减免方面，实行市权限内税费减免返还和重点改造区域未来5年的土地出让收益市区8：2分成的优惠政策；在拆迁补偿安置方面，充分尊重居民改造意愿，坚持“阳光动迁”和“先安置、后改造”，合理提高拆迁补偿标准，实行多种补偿安置方式，多渠道保障安置房建设。

1、以民为本，高标准完善生活基础设施

广州市在旧城镇改造的过程中，把改善原有居民的生活设施放在了优先考虑的位置上，在旧城镇改造中，以人为本，以市民为本，高质量，高标准地完善市民的各种生活基础设施。

在改造的过程中，广州市发挥其毗邻港澳，实行对外经济开放政策的有利条件，充分利用对外交往中心和开放城市的优势，把利用外资、引进先进技术、先进材料、重点建设新区和旧城镇改造结合起来，加速改变城市面貌，通过各种途径，广泛集中各方面的财力、物力、人力对旧城居住区进行规划和改造。规划扩大的市区用地应主要用于改善居民的居住条件，旧城镇改造的重点应是那些人口密度过高、破旧建筑多、市政设施落后、居住条件差的地区，改造中尽量利用广州市经济特殊政策的有利条件，兴建一些较大型的公共建筑，改造的重点则是加强商业网点和市政公用设施的配套建设。并加大如供水、排污、管道煤气、厨房卫生间改造等市民配套生活设施的改造，有步骤地改善市民生活条件，取得了显著的效果与成绩。

2、一区一策

广州市中心城区推进产业“退二进三”和“腾笼换鸟”，优先发展现代服务业、高新技术产业和先进制造业，发展总部经济，打造总部经济、金融保险、商务会展、商贸旅游文化集聚区。旧城区作为中心城区的重要部分，功能调整应与中心城区产业升级、就业岗位的调整和土地高效集约利用相适应，以提高城市综合竞争力并确保经济发展的延续性。

根据《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》（以下简称《纲要》），按照“分区分类、一区一策”的办法改造，其中，越秀区：从“聚人”到“聚财”。大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心，做大文化休闲娱乐经济，强化夜广州特色；荔湾区：从“走人”到“调人”。从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”，成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区；海珠区：从“引人”到“留人”。从单纯房地产开发转到培育商务商业及文化产业，限制居住功能的扩张，培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展，增加就业岗位，提升地区经济活力。

3、容积率“长高”不变密

根据《纲要》，旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平，常住人口规模控制在200万人左右。改造前，广州旧城总建筑面积约为9013万平方米左右，平均毛容积率为1.67。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。这是“低层高密度”的建设模式向“高层低密度”的转变，大量危破房拆掉后，腾出来的土地可以建更多的绿地和配套设施。而且在改造过程中还会对区域建筑限高，要求新建建筑主体身高不超过24米（住宅6-8层）、裙楼不超过36米（12层），若地块开发指标超标，须经过市政府常务会研究决定。

4、改善交通设施，提升环境质量

对于改善旧城交通，广州市提出应避免对旧城街道进行大规模拓宽，而是通过构建和加强微循环系统建设，完善路网体系。在老城区，应倡导公交主导的出行模式。此外，在旧城区划定部分区域作为交通保护区，通过停车收费、通行收费调节交通需求，创建安宁交通区以保护旧城区历史风貌。另外，参考慕尼黑、伦敦、上海都有交通保护区的经验，广州也有此设想，交通保护区内限制私人小汽车进入。

广州市在旧城镇改造过程中，增加绿地和社区公园面积。改造后，确保每个社区居民在500米范围内能便捷享有街头绿地、社区公园。在环市东商务区、农林下商业区、中华广场——流行前线商业区、火车站地区、北京路步行街、海珠广场商业区、上下九步行街以及江南西商业区等地区，构建商业区步行系统，使之成为旧城最具活力的面状开敞空间。其中，规划旧城区公共绿地496公顷，人均公共绿地约2.5平方米，比现状人均1.8平方米公共绿地提高0.7平方米。

5、加强历史文化街区整体保护，传承旧城历史文脉

广州市在旧城更新改造中树立“保护也是发展，在发展中保护”的理念，重视历史文化街区的整体保护。在改造过程中，遵循《广州市历史文化名城保护规划》及各历史文化街区保护规划确定的保护框架，坚持“红线避让紫线、红线协调特色街道风貌”的原则进行旧城区道路的调整，确保旧城空间机理和整体格局得到最大维护。

广州市在旧城镇改造过程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保护要求、更新成本和城市发展等不一致的目标。根据地区发展历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区范围，进行重点保护。旧城风貌协调区内地块不以经济平衡为改造目标，更新改造遵循“修旧如旧、建新如故”的原则，逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌，加强对文物保护单位的修缮和利用。一般旧城地区，除历史文化街区、文物保护单位及历史建筑外，适当放宽控制幅度，在设施服务能满足的条件下可适当提高开发强度。并且重视地区传统特色和生活氛围的延续，尽可能保持社会网络的完整性；坚持历史文脉保护与环境改善相结合，传承旧城文化，维系非物质文化遗产。

（三）旧厂房改造经验

总体来讲，广州市旧厂房改造方面，采取公开出让收益返还、企业自行开发改造、依法收购储备等三种模式，以“退二进三”为重点推进旧厂房改造。

1、旧厂土地变性，四五成可归原业主

广州市许多历史上遗留下来的工业厂房用地占据了城市中心宝贵的土地资源，但利用效率十分低下，成为困扰广州市城市更新的一大难题。而长期以来阻碍旧厂房用地高效利用的一大门槛就是土地性质的转变问题。

城市中的工业用地如今已有利润可观的商用价值，但按照土地管理相关规定，土地转变性质要由政府收回重新出让，这就造成工业用地的原企业主没有改造积极性。根据《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，旧厂房改造政府与原用地单位分成土地出让金，提高原用地单位的改造积极性。处理旧厂房用地可以采取政府收购、政府拍卖或允许产权变更等方法，如果由政府拍卖，拍卖所得可以选择45%归原业主，55%归政府的方法。

2、低效工业用地改变土地性质发展第三产业

为推进市区产业“退二进三”工作，去年广州市明确将环城高速范围内影响环保类企业和华南路、广深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平方公里内的危险化学品类企业纳入“退二进三”范围，由市环保局、市安监局确定搬迁名单和搬迁时限，分批报市政府公布。其中要求2009年前搬迁91家、2012年前搬迁77家、2015年前搬迁32家。相关部门根据广州城市发展总体规划和现有产业基地的状况，选定了11个产业基地作为承接搬迁产业的集聚基地。

为了促进工业用地的节约集约利用，广州市还在政策上采取了激励手段。如，目前工业用地增加容积率建多层厂房将不用再补交地价；一些低效工业用地也被允许由原业主单位临时改变土地性质，发展第三产业。广州市政府明确规定，旧厂房改造必须服从五大功能区的规划和定位，要与改善人居环境、优化城市功能、促进现代产业发展等积极社会发展战略要求相一致，提高土地节约集约利用水平和产出效益。

3、修旧如旧，保留历史原貌

以广州纺织机械厂和广州铝材厂为例：

建于上世纪50年代的广州纺织机械厂变身为时尚服装产业创意园。该项目名为广州T.I.T.纺织服装创意园，位于新电视塔正南面、艺苑路东侧、新港中路北面，改造本着“修旧如旧、尊重历史”的原则，保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素，主要通过对原有厂房的修复、推倒重建，形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区，以及探索发展区、商务接待区和互动交流区的二期工程。

建于解放前的广州铝材厂（原来生产铝材）改造成茶文化广场。随着国家和广东省及广州市提出对高污染高耗能的电解铝产业进行宏观调控、产业升级退二进三，广州铝材厂的生产冶炼部分已经搬迁完毕，现状为遗留的单层混凝土厂房，整体为工业建筑形象，内部结构和商业功能差别较大，外立面破旧形象不佳，与白鹅潭中央商务区的形象不符，因此本次改造重点在于将工业建筑形象转化为新型的商业区形象。为适合商业客流，在四座改造后的大厂房的二楼之间架设天桥、形成环形交通。将铝材厂兴建成一个茶文化体验区，引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆，不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化，更可以让亚运期间的外国游客全景式地接触中国茶文化。除了体验区之外，还将兴建一个茶文化博物馆，并打造茶文化的产学研示范区。

参考文献：

[1]黄健文，徐莹：对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例，规划师，2011

[2]陈果，王莉莎：“三旧”改造史无前例广州再逢发展机遇，广东建设报，2010

[3]陶莉红：城市“三旧”改造市场分析及商业银行经营对策研究——以广州为例，中国房地产金融，2011

篇13

【关键词】GIS；城市规划；城市结构分析

1.城镇空间布局的发展背景

改革开放使我国的城镇化进程得到发展， 但在城镇发展布局方面， 由于受传统计划体制影响， 城乡人口流动被限制， 城镇布局按照行政计划安排， 或者由近期经济发展需要而兴起，缺乏对发展潜力的预测分析， 缺乏对影响城镇发展的多因素综合分析， 同时由于不尽合理的产业结构以及缺乏协调指导， 造成资源严重浪费， 经济效益和生态效益低下， 因此， 在市场经济条件下， 需要改进原有的思路与方法， 认真研究城镇发展布局研究方法指导思想。

2.城镇空间的结构问题

城镇结构问题是城镇研究的主要内容之一，由于涉及城镇中多个方面，需要借助多学科的方法和手段进行研究。GIS的介入为城镇研究领域提供新的手段。城市结构分析是GIS在城市研究中的主要应用领域之一。城市结构反映了城市的历史演变、城市中各种功能用地的分布情况和相互关系、城市的社会、经济发展状况等，需走定量与定性、静态与动态、微观与宏观相结合的发展道路，强调其研究方法的动态性、社会性和反馈性。然而，面对海量的社会、经济及空间数据，城市研究者往往束手无策，GIS的发展给此类研究带来了新的希望，它联系着地理空间和社会空间，为定性与定量分析架起了桥梁，是未来城市研究的信息主要来源之一，也是城市研究的主要分析工具之一和新的研究方法与技术支持之一。

3.利用GIS帮助城镇空间布局

利用GIS，从社会、经济分析的角度出发研究实体空间问题是近年来城市空间结构分析的主要方向之一。基于以上多学科综合分析的观点，以《德化县三班镇总体规划》为例，分析该镇的空间结构，为该镇的总体规划提供参考。基本思路如下：

（1）利用GIS，结合模糊综合评判法划分区位

（2）引入经济学中需求和供给的基本含义并加以拓展――在本次用地供需与区位关系分析中，由于城市土地的供给和需求量很难直接量化，在借用了经济学的供需概念的基础上创立了供给度和需求度的概念，即：假设全镇的土地总供给量和总需求量分别为1，这一个单位的供给量和需求量在不同区位的分配称为该区位用地的供给度和需求度。

（3）进行现状居住和商业用地供需度与区位关系的分析通过分析居民对城市各类用地使用情况的评价与需求、居民日常行为习惯等，从经济、社会、环境三者综合的角度研究城市不同区位各类用地的需求情况，同时，通过城市各类土地的开发潜力及现状环境条件的综合评价研究用地的供给情况；引用经济学中供给一需求分析方法，结合GIS的空间定位，绘制了供需度与区位关系曲线图，将这种关系映射于图形上，形成反映不同区位城市现状用地的供需矛盾与平衡关系的供需区位图。

（4）城市用地空间结构优化分析

根据上述各类主要用地的供需度与区位之间的关系，针对供需矛盾较大的区位进行用地结构调整，达到宏观上优化城市结构的效果，为城市规划提供重要的参考。

（5）利用GIS手段对现状地形建模，为规划用地布局作参考。

3.1镇区区位分析

综合影响城市区位的若干主要因素，包括商业繁华度、交通条件、市政设施、社会服务等几大类，采用系统工程模糊综合评价方法，利用GIS将本镇划分为十个不同等级的区位，创建区位分析图，作为下一阶段调查与分析的基础 。

3.2现状调查

本研究现就居民个人基本情况、家庭所在位置、日常行为习惯、近期购房愿望、迁居意愿、环境满意度、邻里关系等七大类共24个因素进行问卷调查。通过调查，获取本镇居民意见和城市建设现状的第一手资料，调查内容主要包括：

（1）城市建设现状―― 实体空间的调查：作为居民活动的空间载体，城市的建设现状影响着城市居民的行为习惯和行为方式，同时也是土地供给潜力的主要衡量内容之一。

（2）居民意见一社会空间的调查：包括人口的素质调查、居民家庭收入情况调查、居民的生活方式调查、居民对环境的满意程度调查、邻里关系情况调查、居民的日常生活习惯，主要包括居民日常的购物习惯、出行习惯、休闲习惯的调查等，这些因素将影响城市不同区位各种用地的供给需求程度。

3.3各区位用地供给需求关系分析

（1）不同区位居住用地的需求度分析

调查分析居民对不同区位居住用地的需求，包括居民购房地段选择、对不同区位环境的满意度、个人情况、邻里关系等因素。采用关联度分析法选择分析的因子并确定因子权重，分别对各个不同区位所选择因子的实测数据和查、居民家庭收入情况调查、居民的生活方式调查、居民对环境的满意程度调查、邻里关系情况调查、居民的日常生活习惯，主要包括居民日常的购物习惯、出行习惯、休闲习惯的调查等，这些因素将影响城市不同区位各种用地的供给需求程度。权重值进行无量纲化、加权求和、归一化处理，求得居住用地需求度一区位的关系曲线。

（2）不同区位商业用地的需求度分析

同样，选择与商业用地需求相关的因子，包括：现有的商业建筑的密集程度、交通便捷程度、市政设施情况（利用居民对现状市政设施的满意度指标度量）、居民出行习惯（利用居民经常购物的地段、上下班＼上下学地段等指标度量）、人均收入水平等，求得商业用地需求度一区位关系曲线。

（3）不同区位居住用地的供给度分析

影响用地供给的因素主要有：用地的更新潜力及规划情况，其中，用地更新潜力主要影响因素和基本假设如下：

①建设现状，主要包括：建筑质量（假设：建筑质量越好则更新的潜力越小）、建筑容积率（假设：容积率越大的更新潜力越小）和建筑用途（假设：属于文物保护对象的建筑所处地段用地更新潜力较小）；

② 环境市政设施的完善程度（假设：越完善则用地的更新潜力越小）；

③居民迁移的可能性（假设：邻里关系越松散的迁移的可能性越大，用地更新的潜力越大）。基于以上因子及其基本假设，综合评判不同区位居住用地供给度，求得居住用地供给度一区位关系曲线。

（4）不同区位商业用地的供给度分析

采用与居住用地供给度分析类似的方法，选取商业建筑质量、现状建筑容积率、建筑用途、居民环境满意度、居民迁移难易程度等因子综合评判，计算不同区位商业用地供给度，求得商业用地供给度一区位关系曲线。

（5）不同区位居住、商业用地的供给、需求度综合分析

分别将居住和商业用地的供给度、需求度与区位关系曲线绘于同一图表中。将供需关系映射在区位图上，分别获取居住、商业用地供过于求和供小于求的区位分布图。

3.4.城市结构分析与调整

（1）不管是居住用地还是商业用地，最的地区仍然明显地用地供过于求，说明本镇的发展以集约化为宜。

（2）对于居住用地而言，现状居住用地分布凌乱，通过用地供一需分析，发现位于核心与最之间的地区具有较大的居住用地需求。这些地区既避开最主要的交通干道，又不会太偏离中心。可见，即使是相对不够发达的小城镇，居民对居住环境要求的意识仍然比较强烈，在考虑交通便捷的同时，更多地考虑周围的环境。

（3）对于商业用地而言，现状的商业用地大部分分布在镇区中心的主要于道边上，通过供需分析表明，交通仍然是商业用地需求的旺地，本镇这种向中心极化的趋势仍然很强烈。

（4）商业用地需求与区位之间关系十分密切（见图2），相对而言.居住用地的需求则更多地依赖于周边的环境及居民的习惯，与区位之间的关系趋势不明显（见图1）。

（5）结合以上分析结果，以规划方式适当缓和不同区位用地的供需矛盾关系，进行相应的用地结构调整。

3.5现状用地建模

4. GIS将为城市规划研究提供有效的分析手段和工具

近年来，交叉学科的发展为城市研究注入新的活力，城市结构分析更加注重研究城市社会空间与自然、经济空间的关系，向主要采用以人为核心的多种分析方法论相结合的综合性方向发展，GIS的发展给此类研究提供了有效的分析手段和工具。利用GIS，结合社会、经济调查所获得的第一手资料，找出现状城市中需要调整的区位，进行用地结构分析，可为规划设计提供更科学合理的依据，也为城市政府、开发商、其他投资者提供城市土地供需的资料，使之了解城市的投资环境与存在的问题，有助于引导投资，使规划方案更好的实施，从更深层次上体现了城市规划的公众参与，使城市更具人性。

参考文献：

[1]周素红，周冰艳. GIS辅助城市用地结构分析与用地调整的初探. 人文地理. 2002.

篇14

公路城市入口空间地处城市边缘地带，往往既有城市的功能，又具有非城市的功能。在这样一个过渡空间，城乡二元管理体制常常带来诸如盲目占地、土地浪费、用地结构不合理、环境污染严重等土地利用问题。［2］伴随着土地管理的混乱，用地功能的复杂性接踵而至，城市工业、城市居住、城市商业、城市交通枢纽、农村居住、自然生态用地等等都可能在公路城市入口空间汇集。一方面是复杂的功能需求，另一方面是突出的管理矛盾，导致公路城市入口空间环境的不堪入目。开发商的圈地运动、农民自发的建设行为、泛滥的违章搭建等等使得区域的建成要素杂乱无章，严重影响了公路入口地段居民的生活质量以及城市的形象面貌。好在近年来许多城市逐渐认识到了城市入口空间的重要性，并开始探索提高这一地段环境质量的方法。下面以舞钢市武功社区规划设计为例，浅析公路城市入口地段的空间设计策略。

2武功社区规划设计解析

2.1项目概况

舞钢市位于河南省中部地区，总体规划定位为“集山、水、林、城为一体的现代化工业和生态旅游城市”。武功社区地处舞钢市东北角，属于舞钢市朱兰片区与武功乡交接的城乡结合部。两条省道在用地内交汇，由此西至舞钢市城区，北达漯河市，东通西平县，南至驻马店，四通八达的交通条件使武功社区成为舞钢市东北城市入口的重点地段(图1)。武功社区规划面积约71hm2，用地地势平坦，西侧滨水。根据上位规划的要求，该地块的用地性质主要为居住，现状用地大部分为耕地，公路两边零星分布着一些工业厂房与民居，用地显得支离破碎(图2)。针对武功社区的区位条件，规划构思不仅要考虑社区本身的使用功能，还要进一步谋划其作为城市门户所要担当的责任。概括起来，武功社区规划设计主要由空间利用、空间序列和空间界面这三方面的内容构成。

2.2空间利用

公路城市入口的特征之一是空间的易演变性，我国大部分城市的入口都处于城乡结合部区域内，这一区域是城市化过程中最敏感，变化最迅速的地区［3］。土地使用性质不稳定带来的是空间功能定位的善变。在武功社区设计中，针对社区的区位环境以及使用主体，规划制定了以居住为主，休闲、商贸为辅的复合开发策略。通过合理配置土地资源，不仅有利于解决失地农民的生计问题，同时也能将城市入口空间引入健康有序的轨道。武功社区用地规划为以下几个板块:居住区、核心商业区、物流区、滨水商业区、行政管理区以及教育科研区(图3)。各板块互相咬合，在整个用地的空间布局上，居住和商业这两个板块最为突出。居住板块分为安置房与商品房两个部分，安置房主要位于地块中部，在居住板块中所占比重相对较高。商品房则集中于西侧滨水地块内，主要为主城居民服务，政府可以利用商品房所得的收益补偿安置房社区建设所需的部分资金，在经济上便于规划的实现。核心商业区位于省道交叉口周边，依托城市门户便捷的交通条件以及可观的往来人流，利用门户地段的外向型商业空间发展大型专业市场、酒店等项目，形成与舞钢市中心区商业的错位竞争。滨水商业区沿用地西侧设置，与滨水景观紧密结合。休闲产业将滨水空间转化成经济效益，一方面为社区居民增加就业机会和经济来源，另一方面契合舞钢城市总体规划所制定的“生态旅游”城市的主题。在居住和商业板块的深化过程中，并没有将使用功能完全分开，而是采用了混合用地的概念(图4)。核心商业区内包含了高层住宅，而居住板块内，沿街也布置了连续的底层商业。这样做一方面使土地利用更集约化，另一方面能够提升街道的活力，从而避免了社区的冷漠。有活力的街道对于社区内居民的安全以及公共生活的意义是重大的，很大程度上会决定一个社区的精神面貌。凯文•林奇在《城市意象》中谈到城市形象与物质形式相关的五类要素:道路、边界、区域、节点以及标志物。［4］从整体来看，合理定位空间功能奠定了“区域”这一要素，但是根据凯文•林奇的调研统计，大多数受试者认为道路是具有统治性的意象要素。因此，为了塑造城市入口空间的意象特征，必须在设计过程中对以省道为主线的入口空间序列进行整合。

2.3空间序列

序列性是公路城市入口空间的另一个特征，该特征与公路形成的线形廊道有着密不可分的关系。在这个视觉走廊空间中，串联了不同意象特征的空间，随着观察者的运动而不断交替。以武功社区为例，自省道从东北角进入地块开始，到省道从地块西侧穿出，规划将1.4km长的道路范围作为城市入口的主体空间序列(图5)，并将其设计为四个连续的空间区域:序幕空间，过渡空间，空间，尾声空间。序幕空间从地块外开始到地块内行政管理区止。这一阶段由地块外的自然环境进入到地块内的人工环境，为了让环境转换不至于突兀，在东北角的居住地块上布置了多层的退台式住宅，控制靠近地块边缘的住宅层数不超过四层。同时由于省道在这一空间区域内由东北向转换为南北向，规划将行政管理区和商业公寓布置于道路转折处，以突出的建筑形象与广场绿化形成具有吸引力的空间节点。过渡空间由行政管理区开始到物流区止，这一空间区域旨在引导观察者进入序列的精华部分，所以空间的导向性非常重要。设计中对省道两边的空间界面和建筑高度进行了控制，省道东侧布置多层住宅带底商，西侧则是物流区的多层仓储建筑。省道在这一区域走向平直，两侧又都是连续稳定的建筑界面，所以能平稳地将视线引入下一个空间区域。空间位于省道十字交叉口处，这一空间区域是序列的精华所在，经过了前两个空间阶段的酝酿，城市入口空间形象在这一区域内得到强化(图6)。交叉口的周边安排了一些形象较为突出，体量和高度又相互呼应的建筑，如酒店商业综合体，职校教研大楼，建材专业市场，带商业裙房的高层住宅等。这些建筑围绕道路交叉口退让出城市绿地，在这一空间的中心布置作为旅游城市象征的马踏飞燕雕塑，形成序列的第二个空间节点。尾声空间由酒店开始到地块西侧的滨水出口结束，这一空间区域的主要功能是让空间序列从阶段逐渐回复平静，省道在交叉口处折而向西，两侧建筑的类型逐步趋于一致，均为居住建筑带底层商业的模式，建筑层高控制在小幅度起落的层面上，不似交叉口处的建筑高低对比强烈。地块西侧以小河为界，干道出口将滨水商业转角裙房和滨水绿地设计为第三个空间节点，让整个入口空间序列留有余音。正如凯文•林奇所指出的那样，各类构成要素事实上不是孤立存在的，区域由节点构成，受边界的限定，道路贯穿其中，标志散布在内。城市入口空间序列设计的手法虽因场地条件的差异而有分别，但都是各种空间要素的组合。武功社区规划结合了地块内省道的走势和周边地块的功能性质，对主序列的空间要素进行整合，基本完成了城市入口空间形象的框架(图7)。

2.4空间界面

城市空间界面指能对城市空间起到限定与划分作用的元素，比如建筑立面、地面、街道、植被、景观小品等。［5］凯文•林奇对边界的定义是:不作为道路或不视为道路的线性要素，是两个面的界限。这一定义强调了边沿的线性要素。由此可见，有序的城市空间界面才能够形成边界，武功社区的规划对空间界面进行了以下几个层面的思考。

2.4.1保障空间界面的统一性

为了使武功社区空间界面有条不紊，规划针对地块各部分空间类型对整体风貌进行了划分。基地西侧滨水商业带定位为:休闲、优美，规划建筑体量小巧，立面色彩淡雅。省道交叉口周边定位为:大气、时尚，规划建筑体量较大，立面色彩明快。居住区定位为:舒适、宜居，住宅体量高低搭配，立面尺度较小，色彩以暖色为主色调。这三个区域的风貌因使用功能的区别而各有侧重点，但形象上又相互契合，形成和而不同的空间界面。

2.4.2加强空间界面的丰富性

丰富性有两层含义:一是空间界面元素的多样化:武功社区的规划将建筑与景观统筹打造，整合居住区的组团绿地与用地现有的滨水绿地以及省道两侧预留的城市绿地形成景观系统。建筑界面与景观界面相互渗透，催生多样化的空间界面元素;二是空间界面元素自身的变化:以建筑高度的变化为例，武功社区的规划以核心区域高，逐渐向四周降低为基本原则，对视线敏感地带如河流沿线、组团绿地边缘等考虑建筑层数的前后变化，旨在形成错落有致的地块天际线(图8)。

2.4.3突出空间界面的地域性

首先考虑的是色彩表达，根据同济规划研究院对舞钢市城市色彩的调查取样，规划应用了基调色明度较高的色彩，辅助以暖色系的红橙黄，综合表达舞钢市的地域色彩。其次考虑的是建筑材质表达，在重要节点建筑立面上，采用了一些类似金属材质的建筑构件以表达舞钢市的钢铁冶炼文化。最后考虑的是景观表达，在武功社区的绿地系统内，不仅广泛采用本地植物进行城市绿化，而且在沿主体空间序列的城市绿地内采用微地形造景、雕塑等做法，抽象表达舞钢的山水人文意象。

3结语