城乡土地规划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇城乡土地规划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：城乡；土地规划；土地管理

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1673-8500（2013）09-0118-01

国家的发展和大程度上靠着土地资源的合理应用，而城镇土地资源年的合理规划和管理很大程度上促进国家的高速发展。对于城乡的百姓来说，国家土地政策的不断改进、土地管理制度的不断完善，与他们的生活是息息相关的，只有在政府的正确指引下，他们的财产才能得到保障。

一、城乡土地在规划管理中存在的问题

1.管理部门不能及时沟通

在我国，土地资源的规划和管理主要是由两个部门来分别管理的，土地的编制和总体的利用规划主要是由国土资源的管理部门进行负责；城市总体规划的编制主要由城市建设和规划的部门进行负责。这就很容易造成彼此的沟通不够及时、全面，从而导致了许多工作障碍和冲突。而且每个部门的执行任务的原则不大相同，在彼此工作中难免生疏，这样如果在相同任务上，例如对同一块地方的土地的集约和节约问题上，不同的部门职业理念相差很远，由于各方面因素难以协调，就会造成两项工作无法统一起来，造成实际工作的停滞不前。

2.运营体制的不健全

由于城乡在高速发展的阶段，各方面的资源亟待利用开发，所以社会各方面对一个地皮同时进行规划和管理，这样就使的在实际的操作中，各种规划之间的关系相互覆盖。使得城乡的土地规划和管理成为一个十分繁琐的任务，难度系数直线上升。而且，我们需要做的不仅仅是在本专业上把各方面的工作做得很完善。更需要的是协调各方面的关系和利益，根据土地资源的独特条件，选择合适的规划和管理方案。

二、完善城乡土地建设和管理的建议

1.重视各部门之间的交流合作

土地资源的利用和开发是一个十分杂乱的问题，是否能够合理地、最大限度的开发利用，直接关系到很大一批人员的生活和工作，而且一定程度上影响了国家和人民经济前进的步伐。随着我国社会的不断发展，各方面的资源真在越来越多的被发掘、规划、利用，其中土地的规划和利用不仅仅影响到现在人们的生产、生活，对后人的影响也是相当深远的。所以，我们无比，用长远的眼观来对现有的土地资源进行规划和利用。 2003 年至今，国家出台了《土地管理法》、《深化改革严格土地管理的决定》、《加强土地调控有关问题的通知》等一系列法律法规和规范性文件，不断改进和提升对我国土地资源规划和管理的方式和要求。在这其中尤其是城乡土地资源的规划，和城市的扩大以及农村的发展有着密不可分的联系。现在的统筹规划，将是以后5年，甚至是10年、20年发展的蓝本和基础。在第十届全国常委会颁发了《中华人民共和国城乡规划法》，这就代表着将打破以往的城市和乡镇分开的两个局面，跨入城镇一体化的新时期。城乡土地资源的联合规划和发展，肯定会给相关地方带来许多利益冲突，这是因为土地管理人员使用法律的意识没有培养起来，或是执行任务的力度不够，或者是社会风气不够纯正，所以，土地开发的相关部门一定和齐心协力，认证做好工作中的交流和沟通，以长远的眼观看待问题、解决问题。

2.规范土地管理

按照“严控总量、优化结构、节约集约、高效利用”的原则，相关部门组织相对的人员来专门规范、约束、考核土地管理和开发的人员。这里的任务我们从严“保、控、严、硬”四方面来理解。保，就是对于新接受的地皮一定要综合各方面的因素，想到各方面可能存在的状况，在满足人们生活的额需求上，制定规划管理方案。控，严格控制和监督对土地开发利用所提出的方案管理，结合上级要求和下级需求，节约资本、控制能耗、避免浪费和重复、提高土地利用价值和利用效率。此外，还要做到做到“三个不允许”：凡是土地手续不完备的不允许用地；环保评估不达标的不允许用地；农民补偿不到位的不允许用地。

3.科学修编规划，提供建设空间

在土地规划和管理的过程中，一定和贯彻科学指导思想，用科学的方面来指导土地利用和管理的方向，这也是对我国社会主义建设的极度鼓励和帮助，同时也是对要科学的制定规划，用科学来指导土地的利用和涉及土地利用事业的向规范发展，土地利用总体规划是统筹城乡发展，是调控用地总量结构和布局的重要手段，也是支持社会主义新农村建设的基础工作。要认真做好村庄和集镇规划与土地利用总体规划的衔接，编制村庄整治专项规划，促进土地利用方式和管理方式的转变，保障土地资源可持续利用和经济社会的可持续发展。

各类与土地利用相关的规划要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，加强与交通、能源、水利等基础设施的协调和联系以及基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。要健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范，及时修订。科学合理的开发土地，科学的开发土地，势必就会提升土地开发率，肯定能够降低土地供求方面的冲突。

参考文献：

[1]赵杰.我国城市土地利用存在的问题及对策研究[J].经营管理者.2009，（10）：18.

篇2

关键词: 城乡土地规划；增减挂钩；实施；问题探讨

中图分类号:F320文献标志码:A

在城乡土地规划中增减挂钩实施的过程中，部分地区由于缺乏严格的规范制度的指引，不能妥善分配好城乡利益，侵害农民权益、土地管理秩序混乱等现象还经常出现，在这种情况下，必须进一步规范城乡土地规划中增减挂钩实施行为，对于实施增减挂钩过程中存在的问题进行了总结，并提出了几点切实可行的意见及对策。

1 当前城乡土地规划中增减挂钩实施存在的问题

1.1对增减挂钩政策的认识存在偏差

对增减挂钩政策的认识存在偏差主要表现在两个方面，一方面是对于实施增减挂钩的重要作用没有足够重视，而是仅仅将其作为衡量城乡计划用地的一种指标或是一种解决城乡用地矛盾的一种手段，因此各项举措或是做法直接和增减挂钩的思想相违背，导致地区间土地建设止步不前。另一方面，由于对于文件精神和要求不能严格执行，或是不能将文件要求和所在地的实际情况相结合，没有综合考虑田、水、路、林的整治工作，没有充分做好与当地农民就业、产业发展、新农村建设的协调和整体推进，往往实施过程具有一定的片面性。

1.2 容易产生城乡利益分配不均

城镇和乡村两个不同的团体代表着不同的利益集团，如果将它们联系在一起，那么如果利益分配不均，必将影响另一方的生产积极性，不利于社会的和谐稳定，然而通常情况下利益多偏向于城镇，乡镇的利益往往不能被完全的顾及。城镇化进程加快的一个显著特点就是城镇人口不断增多，尽管农村人口大量涌入城镇，但是农村还保留着他们居住的地方，因此这就给土地的增减挂钩实施带来了困扰，同时城镇规模的不断壮大，也会使得政策或是利益分配更加偏向于城镇，当城乡利益发生冲突的时候，农村的利益保障力度还有待提高，还存在城乡利益分配不均等问题。

1.3 对农民和集体的利益考虑不充分

首先，一些文件或是政策上规定农村居民的居住地面积是不能够超过150m2 的，但是按照以往农村的盖房习俗或是惯例，农村很多的房屋建筑是和这个标准相违背的，而按照文件的规定，农民居住房屋超出标准的部分就是新增耕地面积的主要来源，因此这就又涌现出一个问题那就是农民超出部分的居住面积应该怎样处理，有没有相应的补偿手段和标准，其实这也是没有充分考虑农民利益的一种体现。其次，一般情况下的增减挂钩的项目都是区域间的较大规模的项目，而这些项目的顺利实施都必须政府出面或市场采取必要的行政手段来保障项目的顺利完成。然而在具有一定强制性的行政手段的支持下的增减挂钩行为势必会损害农民或是集体的利益，比如一些农民是否愿意搬迁、是否适应家园环境改变等等都是我们应该考虑的问题。当然每一种措施或是政策的初衷都是正确的，但是如果缺乏有效的保障措施或是没有制定符合实际的土地管理办法，那么最终损害的仍是农民的利益。

1.4 制度不够完善，管理有待规范

首先，对农村土地所有权没有明确定义，缺乏必要的法律依据。在《土地管理法》中明确规定：土地是集体所有，村民没有土地处置权力。这与所有权实际上是矛盾的。在城镇化进程中，各类性质的征地屡见不鲜，在这个过程中农民始终处于弱势地位，自身的合法权益很难得到保障。其次，所有权主体不明确。《土地管理法》规定：农村的集体土地可以由村委会或者集体经济组织进行管理，也可以由乡（镇）农村集体经济组织负责管理或经营。然而，规定与实际的配套监督机制却并不匹配，导致一些道德素质低下、只顾自身利益的干部，利用职务之便，进行权钱交易，从而严重影响村民的切身利益。如发生在山东平度的征地事件，在村民完全不知情的情况下，村长，私自将村民土地出让。村民对征地严重不满，与相关方面展开对抗，结果受到伤害的总是手无寸铁的农民。最后，所有权弱化。农民普遍认为土地所有权归国家所有，这种认识导致村委会等集体土地所有权组织实际职能弱化，执行力、约束力严重不足。其次，在重新建设农村住宅小区时会占用部分的耕地或是农村土地，那么在这个过程中需要的建设用地是否需要遵循严格的审批制度，是否有相关的制度对其进行规范。其三，农民搬出了原来的居住地，搬进了新建的小区，原来的房屋占地将会逐渐转变为耕地，那么原来的宅基地转化为耕地的过程中的土地用途变更的登记问题；当然在“宅基地换房”模式中仍然存在土地征收问题，增减挂钩的土地的审批问题等等以及增减挂钩实施地区的相关的管理制度、监管制度、工作制度等等都需要进一步的完善和解决。

2 规范城乡土地规划中增减挂钩工作的对策

2.1 加强宣传，提高认识

城乡土地规划中增减挂钩实施行为本质上是想在保证耕地面积不变的前提下更好的统筹城乡经济的发展，缩小城乡差距，促进社会主义新农村建设，因此它是一种全新的土地创新利用模式，符合各个群体的利益，非常值得推广和应用，因此我们应该加强宣传，加深广大人们群众正对于相关政策的理解程度，不断提高他们的认可度，从而不断推进农村的发展。作为领导干部更应该正确学习相关文件的精神，提高认识，坚持实事求是，努力将文件要求与本地区的实际情况相联系，在利用各种媒体手段进行宣传的同时还要用实际行动去证明实施增减挂钩的可行性及其强大的优越性和利民性。

2.2 统筹规划，整体推进城乡建设用地增减挂钩

城乡土地实行增减挂钩工作其实是一项综合性比较强、复杂性较高的工作，它需要整体把握，宏观控制，它直接关系到能否顺利推进社会主义新农村建设，因此必须进行科学合理的规划和统筹安排，稳步的推进。各地区规划部门应该根据当地自然和经济社会条件，确定挂钩项目区，合理布局新建区的区位、规模和空间，搞好农民住房集中建设改造详细规划。同时要综合考虑土地开发利用、农村基础设施建设、产业布局、生态环境保护、农民就业和社会保障等问题，以挂钩为抓手，综合推进各方面工作，实现土地利用节约集约、耕地资源有效保护、农民生活切实提高、城乡建设协调共荣。

2.3 以农为本，推进协调发展

我国既是一个农业大国，又是一个人口大国，因此解决好粮食问题的关键还是在于保证一定面积的耕地的面积，因此在城乡土地规划中增减挂钩实施中绝不能以牺牲农民利益为代价，而是应该以农为本，推进全面协调发展。各地政府部门应该始终把人民群众的利益放在首位，要把农民满意不满意、拥护不拥护、受惠不受惠作为衡量农村土地整治成效的根本标准，对于一些任意占用耕地或是曲解增减挂钩的行为要坚持依法取缔，切实保障农民的利益。

2.4 完善制度，强化监管

无论是什么利国利民的政策都需要完善的制度作为保障，因此要想进一步规范城乡土地规划中增减挂钩实施行为，完善制度、强化监管是关键。增减挂钩的实施过程中需要注意的环节或是需要遵守的流程非常多，而每一个流程或是环节如果没有完善的制度进行规范的话，那么一些漏洞势必会造成利益的分配不均。因此增减挂钩的实施地区必须不断完善各项制度，包括财政、审批、管理、监管等各个方面，同时还要对其进行一一落实，加强监管力度，保障这些制度能够配合增减挂钩的工作的顺利的开展。

2.5 进一步强化土地规划管理的原则

我国自2012 年之后成为了世界“第二大经济体系”。虽是如此，但我国仍然是一个不折不扣的农业大国，土地仍然是农民赖以生存的基础。农业耕作质量好坏直接影响农产品质量及产量，直接影响到社会稳定，所以保持一定的农业耕地面积是优先条件，这是首要的大原则性问题。其次是节约土地的原则。随着人们生活水平的提高，人们希望自己所居住的生活环境是舒适的、大面积的。然而这必然会占用大量土地，所以在节约土地的原则上，应尽可能的利用劣地或者荒山做建设用地，从而达到节约资源的目的。其三是因地制宜的原则。不同地区经济发展不同，土地规划利用也存在差异，所以要根据当地的实际情况，国地制宜地进行合理规划。

3 结语

增减挂钩是推进城乡统筹和社会主义新农村建设的有效机制，是促进耕地保护和节约集约用地的重要途径，是促进耕地保护和节约集约用地的重要途径，是一项有利于保护耕地、改善农民生产生活条件、保持经济可持续发展的基础性工作，是统筹城乡一体化发展的重要着手点和建设社会主义新农村的重要突破口，非常值得推广和应用。

参考文献:

［1］吴东作．“土地财政”的政治经济学分析――基于马克思地租

“国债( 国税) ”理论视角［J］．经济问题，2010(08.)

［2］王静，邵晓梅．土地节约集约利用技术方法研究：现状、问题与趋势［J］．地理科学进展，2008(03).

［3］徐卫东，王增如等．基于挂钩政策下的山东省农村建设用地整理潜力及重点区域［J］．山东国土资源，2009(01).

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关键词：城乡规划；土地利用

中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：

经济是带动城市化前进的重要动力，随着经济的突飞猛进，城市也发生着日新月异的变化，面对如此快速的发展，城市无论在人口、能源还是环境方面都面临着严峻的考验，如何更好的规划城市发展的诸多事宜，促进城市可持续性发展的战略计划是当前城市急需解决的重要问题。城市越来越面临着严峻的能源危机，如何更好的协调城市能源的消耗是城市规划的重要问题。现在每个城市都面临着土地资源的紧张的局面，特别是一些大中城市形势更为严峻，所以城市规划需要从长远的目标出发，综合部署各项建设和管理规划，使城乡建设中土地资源得到合理的利用。

1 合理利用土地资源的意义

随着城乡发展进程的加快，城乡的能源危机日益严重，水资源短缺，城市环境污染严重，城市的基础设施建设跟不上城市发展的步伐，城乡土地之间的不合理分配等严重的影响着人们群众的生产生活，这些情况严重束缚着城乡的发展进程，为城乡的可持续性发展埋下隐患。对于城乡之间土地资源的利用问题，并不能一朝一夕之间就能解决的，需要一个长期的规划过程，由于城市化发展进程的加快，外来务工人员越来越多的拥入城市，这对本就紧缺的城市土地资源是一个很大的考验，如何合理利用土地资源是城市规划部门迫切需要解决的问题，土地对于农村是人们赖以生存的基础，而在城市土地是进行合理布局和建设的基础，面对有限的土地资源的不断扩张的城市发展之间有着不可调和的矛盾存在，所以如何在城乡规划之间对土地进行合理的协调发展是我国城乡发展进程中需要面对和解决的问题。这些问题的解决对城乡的发展具有十分重要的意义。

2 城乡规划中土地利用方式及其问题

2.1 城乡规划中土地利用方式

在当前，我国的农村土地较城市严重紧缺的工业用地来讲，要适当的富余些，所以针对当前的土地分配情况，在城乡规划中对土地的利用方式有二种表现形式。其一：是对部分农村土地进行征用，这是农村土地向城市土地转换的重要途径，随着城市工业化、城镇化进程的发展加快，农业用地逐渐转化为城市用地也是必然趋势，在当前经济发展的必然结果，转化后的土地使城市紧缺的用地形式有了较大的改观，保证了城市化进程推进和用地之间的矛盾问题，在一定程度上补充上城市用地的需求。其二：以招标、拍卖的方式解决城市的用地需求。城市规划过程中，房产商进行房产开发过程中的建筑用地通常都是通过拍卖方式取得的，城市基础设施的用地通常通过招标的方式取得，然后再用招标的方式分配给有能力承建的单位，对土地加以利用。

城乡规划中土地利用存在的问题。在城乡规划中首先说土地征用方面的问题，征用是政府强制性的行业，所以在征用过程中体现不出土地的真实价格，现在对农民土地的征用一般都是价格较低，国家对农民补偿的费用可是微乎其微，再加之政府的机关对土地补偿款的私自截留，真正到农民手里的钱款更是少的可怜，严重的损害了农民的利益。其次农民在私下对土地流转的情况严重，这种自发性的流转存在着许多不规范的地方，也没有统一的规范，所以后续会有太多的问题遗留下来，难以对这部分土地进行合理的规划和利用。现在中国的房价一直处于不断看涨的状态，这些虚高的房价与人们的收入形成了分明的对比，这就是房产商在经济利益的驱使下高价竞拍的结果造成的，高价竞拍来的土地，再进行配套的建设，这种情况下房价只能不断的看涨，造成房产市场巨大的泡沫经济产生。

2.2 城乡规划中土地合理利用的政策建议

要想使土地资源得到合理的利用，首先应该做好城乡规划的工作，只有城乡规划中合理的对土地加以利用，才能充分的发挥土地资源的利用率。下面就城乡规划中土地合理利用的具体措施进行分析：

2.2.1 对农村土地征用的管制

征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。

按照马克思的地租分配理论,级差地租Ⅰ应由土地所有者所有,级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得 5%～10%,村一级得25%～30%,政府及部门得 60%～70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面,是切实保障农民权益的重要举措。

征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,参考集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。

2.2.2 对土地招标、竞拍、挂牌的规制

由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。

根据科斯定理,在明确产权的前提下,甚至不需要政府干预市场交易,市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格,而是产权,只要产权确定,市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。

3 结束语

随着改革的深入，经济发生了翻天覆地的变化，城乡之间的差异越来越淡化，面对日益紧张的土地资源，城乡土地规划被推上了重要日程，土地是城乡建设的战略资源，所以对土地的合理规划是政府对城乡进行管理和调控的重要手段。

参考文献：

[1] 陆益龙. 农村土地征用问题: 现状及成因分析 [J]. 学习与实践,2009（1）.

[2] 童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[J].西部财会,2008（3）.

[3] 包亚钧.中国农村城市化的道路选择[J].中州学刊,2011（2）.

[4] 盛荣 ：《我国城市化进程中若干问题的思考》，《中国农业大学学报》（社会科学版）2010（4）.

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[关键字]土地利用　总体规划　信息化建设　GIS

[中图分类号]　F301

[文献码]　B

[文章编号]　1000-405X（2012）-10-83-1

1　土地利用规划成果管理的重要性

土地利用规划方法包括：系统分析法、统计分析法、数学规划法、回归分析法、目标规划法，最基本的共同点都在于其规划过程均围绕着各种各样的数据，其成果同样均为各种数据集合，所以如何自动化、信息化管理土地利用总体规划各种形式的成果（例如：文本、图形、数据等等）直接关系到土地利用规划的工作效率。基于传统的人工管理存在着许多这样那样的弊病，信息形式不能多样化、长期保存难易丢失或损坏等等。随着市场经济的飞速发展，非农建设用地增加引发的土地供求矛盾与日俱增，新土地利用规划工作迫在眉睫。如何建立一个土地利用总体规划信息管理系统来宏观调控土地利用，我们将目光放在了日益发展的GIS技术上，GIS技术在用地调整、数据更新、用地量统计、动态决策等方面有着实用的功能。以GIS为基础建立土地利用总体规划信息管理系统，使之成为其实施管理的重要平台，对实现土地管理信息化，及时、准确地提供基础规划数据，提高土地科学管理的水平具有十分积极的意义。

2　土地规划信息管理系统设计理念与方法

2.1建立数据库，以土地利用规划原始数据及成果数据作为基本库，以GIS为基础建立土地利用总体规划数据库。

2.2建立数据管理系统，将GIS系统与SQL　Server数据库进行关联，具有数据即时输入输出与动态更新、编辑处理、数据汇总、统计分析、自动成图出及数据更新等功能，与Windows操作系统紧密结合大大方便数据管理与操作，不但具有强大的数据处理能力，更有着友好的人机交互界面与操作。对实现土地利用总体规划的实时监测、规划数据的统计分析及快速更新有着积极的作用。

2.3　数据库应满足的基本要求，首先要符合土地利用总体规划制订、实施及管理的基本规范和要求，包括行业术语、地形图图式、土地分类规范、土地利用数据库标准等等都需要与以GIS为平台的数据库数据结构相适应，严格执行国家行业相关的信息系统建设标准和行业规范；其次，系统应该满足矢量、栅格及与之关联的属性数据的管理，具有数据输入、编辑处理、查询、汇总、统计、成图、输出、实时更新等功能，能够满足日常信息管理、规划实施的基本要求，具有易学性、可操作性；最后还需要设置留有与行业中流通较广的其他软件与系统的数据交换接口，甚至可以尝试与之建立有共同属性的标准数据格式，方便以后发展过程中用户之间的数据共享和软件、系统的协作开发。现在一般采用ArcInfo的格式管理空间数据，通过结合SQL　Server关系型数据库进行设计与开发。系统的建立是以规划数据的利用和规划管理为主要目的。简言之，就是数据库、操作运行系统和一系列辅助功能组成的综合系统。

2.4数据库涵盖的数据信息，包括基础地理信息、土地利用现状数据、规划成果和规划实施等，通过文本（规划文本、规划说明、专项或专题报告、规划编制组织实施文本、规划工作报告、规划论证报告等）、表格（各项经济、计划、规划指标和基础数据）与图形（土地利用规划图、功能分区和现状土地利用图等等）三者相结合的方式综合反映土地利用规划的整体信息。

3　核心功能的设置

3.1系统应具有数据输入与输出（包括上述的三种数据方式：文本、表格数据和图形文件）、数据编辑（如地物属性的增删改等）与查询、投影转换、统计分析、系统维护和数据加密与保护等基本功能；值得注意的几点功能包括：

3.1.1投影转换，包括国际通用投影方式之间的转换。

3.1.2查询分析，包括地图浏览（放大、缩小、漫游）、量算（面积、长度等）、空间查询（包括属性和图形）、缓冲区分析、叠加分析等.

3.1.3统计分析，包括统计专题图、业务统计报表制作等。例如目前常见的DEM栅格数据结构分析，可以方便的从数据中获取等值线等重要数据，借助DEM还可以完成等高线绘制和坡度的信息获取进行空间叠置分析。

3.1.4系统维护，包括系统的正常运行维护、数据库维护、用户权限设置、数据加密、网络安全设置等等。

3.2规划管理功能，这里尤指成果管理，指的是对经批准的土地利用规划成果及在规划实施中形成的相关规划成果的管理，包括图件成果和文档成果管理。图件成果管理，包括规划成果图件的存档、查询、调阅、统计、修改、输出等功能；文档成果管理，包括文档的存档、查阅、输出等。

3.3实施管理功能，土地利用年度计划管理。系统辅助编制土地利用年度计划建议、拟订土地利用年度计划实施方案。具有核减使用管理的功能，核减每一宗农用地转用项目的占用农用地面积和耕地面积，形成现时计划使用剩余指标，供查询和制表输出；自动生成省级行政区域计划使用台帐，供查询和制表输出；统计、核算该行政区域内上一年度土地利用计划执行情况；计算上年度节余指标。

3.4建设项目用地预审管理，项目受理，生成建设项目用地预审工作台帐，根据项目划分的边界点坐标在图上自动标识项目的准确位置；初审是否符合供地政策、规划和用地定额标准；生成建设项目用地预审申请表和申报图件。

3.5其他综合实用功能的设置，辅助编制包括规划的方案拟定、方案比较、成果输出等；规划局部调整和修改包括对规划指标、用地布局等的调整；单独选址建设项目用地规划审查；城镇分批次建设用地规划审查；土地整理复垦开发项目规划审查；计划执行情况分析；规划实施情况分析；土地利用情况分析等等很多。

4　结语

土地利用变化间存在着复杂的关联性、邻域性、竞争性及政策约束性，充分管理并最佳限度的发挥土地利用总体规划的作用，以GIS为基础，明确目标、理清设计思路、严格把握设计依据来建设并丰富数据库建设内容，完善系统功能必将对城乡土地利用总体规划管理信息系统的建设起到切实可行的积极作用，甚至能够为地球科学、环境科学和工程设计、乃至企业管理等方面的规划、管理和决策提供及时准确的信息。

参考文献

[1]安国辉.土地利用规划.科学出版社.2008.12

[2]郑新奇.土地管理地理信息系统.武汉大学出版社.2008.08

[3]边馥苓.GIS地理信息系统原理和方法.测绘出版社.1996.08

[4]　姜晨光。高等测量学。化学工业出版社。2011-05

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一、城乡规划与土地利用规划的差异。这两者在规划目标、指导思想及规划部门、规划时间等存在不同程度的差异。土地利用规划是以土地资源供给为出发点，依照上级所下达的对建设用地的控制指标为限制，按计划进行的土地规划编制，其指导思想是制约供给和引导需求，重点在于对土地利用的控制上。城乡规划是对社会发展、经济状况、产业政策及人文因素等多方面进行综合分析，并依据市场经济下城镇的客观发展规律与社会需求进行编制的规划，其指导思想是以满足需求和方便生活为出发点，重在发展。土地利用规划是以规划期的耕地和其他主要农用地的保有量、建设用地占用耕地数量及控制规模、土地的开发，整理及复垦规模、总体布局要求及土地利用率与产出率的提高等方面为主要目标。城镇规划则主要目标则是在城镇的性质、规模及发展方向确立的条件下，对城镇的规划区范围及拟定分期建设技术经济指标等方面进行确定。

二、 统筹两种规划的整体思路。

城乡规划是国民经济和社会发展规划的深化，而城乡规划和土地规划又是区域规划必不可少的两个方面。在时间上，两个规划要统筹编制，城乡规划的编制要兼顾土地规划，因为土地规划是否合理直接影响到城市总体发展，土地规划是城乡规划的重要内容；土地规划也要兼顾城乡规划，城乡的土地规划是否有效要看是否符合城市发展的总体标准。在空间上，两个规划要互补互利，在城市区域的发展中，必须要坚持城市规划指导与土地规划，必须要坚持土地规划服务于城市规划，即前者的发展是为后者的发展做铺垫，后者的发展是为了前者的更进一步发展。因此必须做到以下几点：第一，做到弹性规划。无论是城乡规划，或土地规划都要具有可量化性，要留有一定的空间。而弹性规划能够有效适应变化的市场环境，根据不同地点、不同时期做出适时调整，避免规划失灵以及出现重复规划。第二，做到协调规划。在整个城市区域规划中，不能片面强调城乡规划，也不能一贯重视城乡规划。第三，做到多元规划。在两个规划的具体编制中，对规划的目标要明确，实现社会的全面发展。第四，做到效益规划。没有价值的规划是没有意义的规划，特别是在市场经济环境中，效益高低决定市场成败，为此，在两个规划的编制中，一定要注重规划的效益性，实现经济社会生态效益的大一统。第五，做到整体规划。在两个规划的实施中必须从国民经济发展大局出发，从城市区域经济发展大局出发，做好整体布局，既要搞好物质方面的规划，也要搞好非物质方面的规划，既要做好整体规划，又要做好局部规划。第六，做到实用规划。任何规划都是用来指导发展实践的，所以在两个规划的编制过程中，要注重规划的可操作性和实用性，使得制定的规划能够落实到城市经济发展中去，为城市的发展搞好理论铺垫。

三、 统筹两个规划，做到制度创新。

我国到现在都还没有为土地规划制定相关的法律法规，这就导致在规划的实施进程中城乡规划比土地规划更加严肃、更加科学、更有可操作性。而从管理角度看，城乡规划和土地规划分别由两个行政级别对等的管理部门加以编制，这必然导致两个部门各行其是，缺乏有效的沟通，行政指令措施无法进行统一，效率低下、浪费资源。我国已经是市场经济国家，规划的行政属性 还相当浓厚，在规划的编制和实施中 常常忽略市场经济规律，不考虑客观的供求状况，主观行事，造成规划与经济规律不服，与市场经济脱轨的严重后果。基于以上的种种制度诟病，要统筹两个规划必须进行制度创新。一、要创新法律制度，完善相关法律制度，特别是要尽快制定《土地规划法》来为土地的实际规划保驾护航，使得两个规划都有相关法律制度的庇护，为统筹战略提供法律保障。二、要创新管理制度，将两个制定规划的部门合二为一，统一政令，增强规划的执行力度和社会经济效应，为统筹战略提供管理保障。三、要创新环境制度，要打破长期以来形成的行政主导，市场为次的管理方法，坚持市场运行为基础行政干预为辅助的管理，尊重客观经济规律，尊重市场规律，为统筹战略提供环境保障。

四、走集约型的城乡建设道路

城乡建设规划应从过去的粗放式建设方式转变为充分发挥城乡可利用空间的集约型建设方式。城乡规划要树立建设用地紧张的观念，对土地进行更加科学、精密、详尽的安排规划，对城乡空间充分利用，适当提高建筑的密度、高度及容积率。当前许多城乡建筑的密度与容积率都比较低，有着很大的开发改造潜力。同时也可通过加强旧城改造，提高旧城用地在布局、结构及功能方面的紧促性与合理性来提高旧城土地的利用效率。另外还可以土地置换的方式，压缩农村的居民点及村镇企业用地，以达到节约用地的目标。

综上所述，城乡规划和土地规划虽然在概念上各不相同，但是，站在国民经济发展的大局上，而这却是可以统筹的，它们是相互弥补、相互促进的，城乡规划离不开土地规划，后者是前者的重要组成部分；土地规划也离不开城乡规划，前者需要以后者为坐标，为其前进明确方向。在今后的实际工作中，为了更好地统筹两个规划，不论是在发展思路上，还是在发展途径、制度创新上，都要进行行之有效的改革，将城乡规划和土地规划共同纳入城市经济的发展中，城乡规划兼顾土地规划，土地规划参照城乡规划。统筹两种规划才能提高经济效益，才能提高社会效益，才能提高环境效益。

参考文献：

[1]王万茂.士地利用规划学[M].北京：中国大地出版社2000．

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关键词：城镇；乡村；规划；土地；价值

中图分类号： TU984 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2016.06.049

1 城乡规划的具体意义

城乡规划是政府协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展的重要手段，城乡规划包括城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。所有规划的实现最终都落实在土地上，土地是珍贵的自然资源和人类赖以生存的基础，是人类一切活动的载体。不同的规划导致土地具有不同的价值和作用。

乡规划和村庄规划主要是对乡村道路系统、村民住宅、公共设施、市政基础设施、环境卫生、景观环境等建设和改造的计划。乡村道路普遍偏窄，村内小巷狭窄弯曲，比较凌乱，除过境道路外，村内其他道路为质量较差的水泥路或者泥土路，道路附属设施差或者根本没有。村民住宅布局散乱，建筑质量参差不齐，环境脏乱，卫生状况差。在公共设施方面，学校规模小，教学设施比较差，没有幼儿园，大多数没有医疗设施，商业网点混乱。在基础设施方面，排水不成系统，生活污水无处理。在环境卫生方面，生活垃圾缺乏管理，闲置空地和排水明沟垃圾较多，居民家庭多露天或简易厕所，卫生条件差。

通过对乡村制定规划，合理布局村庄发展用地，理顺村内道路交通，改善村庄生活环境，完善基础设施和公共设施建设，因地制宜付诸实施，使乡村土地得到有效利用，节约集约利用土地。通过规划，不但使土地具有经济价值，更体现土地的社会价值和环境价值。在社会价值方面，改善了村民的居住条件和交通条件，乡村社会更加和谐。在环境价值方面，改变了以往脏乱差的局面，村庄面貌更加整洁。

与乡规划和村庄规划不同，城镇规划在体现土地利用的社会价值和环境价值的基础上，更加突出体现土地利用的经济价值。

城镇规划是建设城市和管理城镇的基本依据，在确保城市空间资源的有效配置和土地合理利用的基础上，实现城市经济和社会发展目标。城镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。我国城镇国有建设用地实行有偿使用制度，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。可见，控制性详细规划是城镇土地综合开发、土地有偿使用的依据。

2 城乡规划具体措施

土地价格与城镇规划密不可分。受土地市场供求的影响，地价是不断变化的。就城市内某一宗地而言，决定地价高低的关健因素是区位、功能性质、土地开发的主要技术指标、基础设施状况等因素，而这些因素是城镇规划所确定的，所以城市规划部门在编制总体规划、详细规划等过程中必须对土地经济价值予以统筹考虑，使土地的价值达到合理化、最大化。

以往城镇规划是以土地利用控制为主要内容的规划，多对工程技术合理利用，追求社会、环境效益方面考虑，未能充分重视土地经济效益。随着城市房地产市场的迅速发展，城市规划越来越注重土地资源的经济效益。

为了合理确定城镇国有土地使用价格，政府定期公布基准地价。在制定基准地价过程中，途径之一便是按土地质量的优劣划分不同的级别，然后确定每一级别的基准地价。而土地级别的划分，其根据就是城镇规划的用地规划内容。例如葫芦岛市在开展城市土地定级工作过程中，其依据之一就是葫芦岛市城市总体规划。

城镇规划应当考虑土地利用的边际效益。土地利用的边际效益递增递减原理对城镇规划有指导作用。当对土地资本投入逐渐增加，土地利用强度逐步提高，土地收益会出现逐渐递增递减的比例关系。当地块的容积率与环境容量协调时，土地投资报酬递，地价同步上升；但当地块容积率提高到一定程度，使土地利用强度超过所在区域环境容量时，就会出现交通拥挤、环境污染、生活环境质量下降等现象，土地投资报酬递减，致使地价下降。

城镇控制性详细规划所确定的用地规模、建筑结构、容积率等各项要求，决定了对土地投入资本的数量，如果城市规划不合理，就会出现两种情况，一种是不能达到土地投资报酬最大化，另一种是土地投资过大而报酬降低的情况，关于如何科学确定土地利用边际效益，很值得深入研究和探讨。

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关键词:城乡规划;土地征用;级差地租

一、问题提出

城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段，在城乡差距日益凸显、城市化进程不断加快、农村劳动力持续向城市转移的进程中，城乡规划逐渐被提上日程。我国正处于城市化、工业化快速发展时期，城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧，使得城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村，土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产，是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间，而且是融资的重要工具，土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。国外经验表明:城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此，合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件，对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。

二、城乡规划中土地利用方式及其问题

(一)城乡规划中土地利用方式。当前我国城乡规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一，农村土地征用:土地征用是集体土地向城市用地转换的合法途径，农业用地转为建设用地是城市化、工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果，是经济发展的大趋势，集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充，保证了工业化、城市化推进对土地急剧增长的需求;第二，对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。对城市土地以拍卖的方式卖给房地产商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而综合利用土地资源。

(二)城乡规划中土地利用存在的问题。城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先，土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国，征用农民土地后给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费的截留，严重损害了农民利益。此外，市价和土地征用价格的巨大反差，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次，利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高，尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成房屋价格上涨、炒房现象严重。

三、城乡规划中土地合理利用的政策建议

土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用，是做好城乡规划的基础。为充分利用土地资源，促进城乡规划中土地的合理有效利用，应首先从土地价格的规范出发，一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。

(一)对农村土地征用的管制

1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论，地租有级差之分，应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之，对征收的土地给予征地补偿费时，应有所区分，根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景，并且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时，应区别于劣质地块。此外，政府在对失地农民的同期损失给予补偿时，应该加入土地使用后的预期利益，动态提高补偿标准，从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提高了土地征用的成效。

按照马克思的地租分配理论，级差地租Ⅰ应由土地所有者所有，级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分，应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示，土地用途转变增值的土地收益中，农民约得5%～10%，村一级得25%～30%，政府及部门得60%～70%。因此，规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面，是切实保障农民权益的重要举措。

2、征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，参考集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户，在承包期还未到达的前提下，承包的土地已被政府征用，他们的预期利益更应得到保护。

(二)对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度，从而凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地去向，由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。

根据科斯定理，在明确产权的前提下，甚至不需要政府干预市场交易，市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格，而是产权，只要产权确定，市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品，地价是转让产权后的经济收入，招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权，因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手，根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。

主要参考文献

[1]陆益龙.农村土地征用问题:现状及成因分析[J].学习与实践，2009.1

[2]童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[J].西部财会，2008.3

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关键词：城乡规划 土地管理 问题

前言：

对于城乡工作而言，其根本目的是实现城乡的均衡发展，创设更加优质的生存环境，借助对优势资源的分析，立足全局性与整体性，实现对土地的合理规划。同时，对于土地，是重要的资源类型，具有不可再生的性质，因此，要重视做好管理工作，使得土地资源的价值得到有效的发挥。城市规划与土地管理关系密切，需要进行关系的合理分析，兼顾科学性，建造更加合理的管理体系，促进经济社会的长远发展。

1、全面分析城乡规划工作在土地管理中的价值体现

对于土地问题，彰显全局性、整体性与战略性，与城乡居民息息相关，关系密切，同时，与土地利用的有效与合理性也存在不可分割的关系，事关民生，与整个社会的可持续发展具有统一性。同时，随着城市建设的发展，土地资源备受关注，成为影响城乡发展的关键，尤其是在近期的城乡规划中，土地资源城发展的主体因素，诸多城市规划项目都需要得到土地资源的强大支持。土地管理工作能够为城乡规划提供更大的空间和资源，实现对方案的不断优化和整合，营造更加优质的环境空间，使得城乡建设更加趋于长远性。

2、系统介绍城乡规划建设中土地管理的难点

2.1开发后期土地质量不高

针对诸多开发项目，耕地不可缺少，在根本上满足耕地审批的标准，因此，在土地被开发之后，土地质量不高，很难满足项目质量要求，生产能力不高，出现耕地占补不均衡的现象，造成资源的严重浪费，开发资源使用效率不高。

2.2相关土地管理人员素质有待提升

在城乡土地管理中，项目繁杂，涉及环境、工程等诸多项目，因此，要注重提升管理人员综合素质的提升。

2.3土地管理在投资主体方面彰显单一性的特征

在土地开发管理中，主体仍是政府，对投资管理产生较大影响，其资金主要来源于两个方面，即土地有偿使用的资源预计农业发展基金。另外，还包含土地开垦相关费用，政府投资作用明显，但是，仅仅依靠政府，很难满足土地开发管理在资金方面的支持作用。

2.4盲目重视局部，忽视全局性利益

对于属于重要性资源类型，在开发的过程中，很多企业盲目追求局部利益，忽视全局性利益，使得土地资源出现过度开发的情况，尤其是忽视环境影响。虽然短期利益被满足，但是，长远来看，破坏了整个大环境的可持续发展。

3、如何促进城乡规划建设与土地管理的协调发展

3.1有效发挥城市规划与土地管理的双重制约功能

随着社会的不断发展，土地使用备受关注，其中的矛盾对社会的有序发展影响较大。因此，要采取主动性的模式，实现对土地能源的科学规划，保证城乡规划与土地管理的匹配，促使二者相互促进的同时，达到彼此限制的目的，防止出现城乡规划与土地管理相矛盾的情况，保证土地资源能够在城市建设和规划中得到合理利用，发挥价值。为此，在城市规划项目中，要实行对土地的科学规划和使用，提高利用效率，在解决土地资源紧缺的同手，缓解土地需求的矛盾，最大限度地发挥土地的价值。

3.2对土地管理工作进行不断规范，实现对土地监督机制的不断健全和完善

对于城乡规划，主要是对城乡建设空间进行合理统筹，与居民关系密切，也与土地开发利用效率不可分割。因此，在城乡规划建设中，要对土地管理进行规范，尤其要强化土地监督机制，控制好总量，实现对结构的合理优化，达到管理的高效性，提升服务的主动性，构建更加科学的发展机制，使得项目的开发能够最大化地发挥土地的价值和潜能，避免土地品质的下降。同时，要强化执法监督手段的应用，遵守相关法律法规，针对违法行为，进行严厉整治，追加相关责任。最后，要发挥媒体宣传作用。

3.3重视提升土地开发技术团体人员的整体素质

对于土地开发工作而言，其具有系统性和复杂性的特点，需要专业性较强的技术人员给予支持，保证土地开发的有序进行，因此，要重视建立更加高水平的土地开发专业技术团队，对其进行定期培训和教育，增强技术水平，尤其关注对新技术、知识和政策的学习，提升人员专业性与技术性，保证土地开发工作的高水准。

3.4强化城市生态环境的规划工作

对于生态环境的保护工作，在整个城市规划中意义重大，因此，要重视科学规划的作用，满足城市建设的基本要求，依据城市的实际承载能力，实现对城市的有效保护。达到社会、经济与环境有机协调。在具体操作中，要发挥地方优势，开展生态环境保护建设，实现对城市生态环境质量的有效增强。另外，注重生态环境的保护和监督，强化评估和激励，实现对生态环境的有效控制，加大环境保护相关法律法规的出台和执行，形成强大的城市生态环境保护合力。

结束语：

综上，在当前社会发展中，要实现城乡规划与土地管理的协调发展，在促进农村经济发展的同时，缩小城乡差距。综合考虑各种因素，实现对规划水平的提升，立足环境保护和土地的合理使用，营造更加和谐的生态环境。

参考文献：

[1]杨丙红. 我国区域规划法律制度研究[D].安徽大学，2013.

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【关键词】土地产权；城乡规划；规划编制；实施管理

城乡规划是政府部门关于城乡发展目标的决策安排，其本质是对土地权利的分割、分配和交易，与土地产权有着密不可分的联系。土地产权的不平等、地方政府对土地一级市场的垄断和寻租行为，导致土地大面积的开发与城市的蔓延，既不利于土地的集约节约利用，又给城乡规划带来了诸多弊端，如交通拥堵、市政设施敷设重叠等问题。因此，土地产权影响了政府和个人在土地上的获利方式，产生了城市空间建设不同的行为模式，给城乡规划带来了严重的影响。基于此，本文从土地产权的视角深入剖析城乡规划与土地产权的内在关系，分析当前产权环境下城乡规划的困境及其应对策略。

1土地产权视角下城乡规划的内涵

城乡规划作为一种分配和组织城乡土地使用的综合性调控手段，核心任务在于高效地实现和公平地分配开发权。区域规划主要确定各地区之间的土地开发权转移和补偿政策；城乡总体规划主要对土地使用性质和开发强度进行原则性划定，并制定城乡之间的土地开发权转移和补偿政策；控制性详细规划主要对土地使用性质、开发强度进行进一步的明确规定，制定城市内部的土地开发权转移和补偿政策。城乡规划从土地使用性质、开发强度等各个方面影响了城乡土地利用及空间结构的形态，决定了土地开发权的大小，其对某些地段开发的鼓励或限制，实际上是利用土地开发权的转移来调控空间资源和平衡公共利益。

2城乡规划管理中面临的问题和困境

2.1 总体规划的编制

《城乡规划法》虽然强调城乡统筹，但在总体规划层面却"见点不见面"，导致城乡脱离。城乡土地产权的差异使城市与乡村规划在编制主体和所涉及的利益主体上也有很大差别，但片面地隔离城乡，会导致城乡之间发展的不均等。

总体规划编制所依据的规范、标准过于僵化，未充分考虑城乡土地产权的差异。农村土地所有权属于集体，经营权、使用权分散到每家每户，土地使用权流转收益和农村特殊的生产、生活组织方式，对配套服务设施和服务市场化运作都存在一定的障碍，为农村规划建设的实施带来难题。规划人员以教条化的规范为依据，未能考虑村集体的长远发展与村民个体之间利益的均衡，缺乏对实际操作问题的可预见性。

2.2 土地出让

在土地出让时，直接套用控制性详细规划的地块规则，将其作为土地出让合同的重要组成部分，土地开发必须严格执行，不得调整，这就形成了控制性详细规划与土地出让条件的"硬捆绑"。由于控制性详细规划编制中存在缺陷，如缺乏产权地块划分、指标制定不科学、缺乏社会经济分析和研究、编制与审批存在矛盾，以及控制性详细规划与土地出让之间存在时间差等，导致"硬捆绑"面临困境。同时，某些地方政府对出让条件的约束能力相对较弱，土地部门甚至在未取得规划部门出让条件的情况下出让土地使用权；或者是规划部门有相应的土地出让条件的规定，但这部分内容不明确、不清晰，与合同的要求相距甚远，这都为今后的管理工作留下了隐患。

此外，在土地出让完成后，由于土地占有主体的不同，可能会对建设用地的规划控制条件提出修改的要求，这个过程又将影响控制性详细规划甚至总体规划调整的被动性，导致土地权益在使用者和社会之间重新分配，如果没有进行事先的评估和研究，将可能产生社会不公平、不公正现象，影响土地的合理利用。

2.3 规划审批管理

土地出让合同使受让人享有土地使用的权利，并按照规划部门的要求进行项目建设，使得原规划管理体制中设定的"一书两证"关于土地许可的审查显得多余，且不具有独立审查的法律依据。这是由于建设项目选址意见书、建设项目规划许可证所列内容都已经纳入土地出让合同之中。同时，规划管理部门在建设的事中、事后存在监督缺位的问题，审批自由裁量权过大，以行政许可权为中心，在行政程序上控制较弱，客观上必然导致土地寻租行为层出不穷。

3基于我国土地产权的城乡规划改进思考

3.1平衡产权保护与公共利益的关系

城乡规划的安排调整不仅是针对土地使用性质、强度等物质空间层面的内容，更是一种权益的变化。城乡规划一直以来都被认为是平衡公共利益的工具，但目前在规划过程中主要考虑这种技术性的手段是否能够调配社会权利和土地资源。

城乡规划的本质应在于提供公共政策与公共服务，在多重社会力量的制衡中，发挥规范、协调和监管的作用，以实现公共利益的最大化。城乡规划应强调从平衡论的视角出发，将公共利益与土地使用产权的维护结合起来，促进公众参与，避免城乡规划对私人产权的侵害。平衡论是指通过博弈来实现公民权力和公民义务的动态平衡，既防止公平权益的滥用，又防止行政权的滥用。片面强调公众利益，可能会忽视经济发展，而过度的产权保护又会减缓城市功能提升的速度，即片面强调公众和个人都不可行。

3.2 城乡规划编制内容和程序的科学化、法制化

城乡规划不应只考虑建筑组合、景观环境等物质环境条件，还应该在明确土地产权的前提下，考虑土地使用者开发建设的能力。城乡规划应对政府的征收能力、财政能力和建设能力做出全面评估，预测土地使用可能发生的变化，如地块在规划期内是否会发生变化，会出现怎样的变化，什么时候发生，对周边地区可能产生怎样的影响等。对于已有建成区，应充分考虑其现状条件，尤其是现有土地产权之间的关系，划分地块产权界限，分析现有产权格局在城乡发展中的作用以及今后对公共权益可能产生的影响，并且在土地再开发 （ 旧城改造等 ） 的过程中，征求当事人的意见，避免产生规划侵权的纠纷；对于新区开发，给予产业类型、建筑类别和开发强度等以明确的指标，作为招商引资的参考，在投资主体确定后对先前的指标进行调整和深化，并给予更详细和确定的规划设计条件。

城乡规划应遵循渐进式的原则，突变式的规划可能会带来社会的分裂和动荡，影响城市的发展。将一次性的规划分为若干步骤，慎重考虑规划中任何土地使用关系的调整及改变对社会利益的再分配，同时利用不同地块使用权的时间差，对城乡土地进行调控，从而实现规划目标。

城乡规划编制的实质内容和程序都应纳入法治框架，体现法治精神。规划的成果性文件应有法定效用，符合法律文件的内容和性质，以法律的语言体现规划的原则和内容，明确实施对象的权利和义务，明晰规划反对什么、支持什么、鼓励什么及禁止什么等。

3.3探索不同类型土地使用权的规划管理方式

城乡规划应探索不同类型土地使用权的不同规划管理方式。土地使用权的方式不同，如通过划拨、招标和拍卖获得土地使用权的项目，在管理内容、方法和程序上也有所不同。管理的重点不应只是证书的多少，或是建设项目规划许可和建设工程规划许可的问题，还要关注建设项目的选址和土地权利的分配。不同类型的土地出让方式使土地受让方在使用权出让合同中对规划要求的议价能力不同，在规划管理中既需要有一定的灵活性，又需要保证规划要求得以满足。

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关键词：城市规划；土地储备；探析

城市土地储备制度就是城市地区的土地储备组织对那些分散的土地通过相应的方法进行有效的收集，收集的方法主要有征收、收购、置换、转制、收回等，之后由各个地方的土地储备组织进行土地整理以及管理。例如：安置好职工以及居民、房屋拆迁、土地平整等。把储存好土地，根据城市规划的需要以及城市土地出让的需要等这些土地进投入到市场活动中去。

一、建立城市土地储备制度是社会发展的必然趋势

从制度设计针对的问题和初衷看，城市土地储备具有以下必要性：一是土地使用权制度更新的具体需要。从无偿、无期限到有偿、有期限使用，就需要一个土地市场来实现过度。我国国家政府管理者城市土地，换句话说就是城市土地是属于国家的，国家的政府对土地起着垄断作用，有利于实现国家作为土地所有者的主体地位。二是明晰土地资产产权。由于长期实行无偿、无期限划拨使用土地，城市土地变异为使用者所有。国家垄断土地一级市场，有利于明晰土地产权[1]。三是防止国有土地资产的流失。无偿、无限期划拨使用土地，导致一部分单位以及企业出现出租和转让土地现象，造成国有土地资产的大量流失。

二、目前我国城市土地储备分析

土地储备制度是一种新兴的制度安排模式，在实践过程中衍生了大量的储备模式。目前我国有代表性的土地储备模式有以下几种：第一种是“上海模式”，上海模式是以市场机制运行为基础的；第二种是“杭州模式”，杭州模式是以政府为主要指导力量的；第三种是“武汉模式”，武汉模式是市场和政府的有效结合模式。尽管由于缺乏统一法律或行政法规以规范土地收购储备，各地做法也不尽相同，但是，城市土地储备制度特征依然有章可循。在整个土地储备过程中，土地的收购、土地的处理、土地的后期出让都是非常重要的环节，土地、资金又属于关键环节。而且，高效的土地储备，还能通过土地这个“蓄水池”，能动、有效地调控商品房空置水平。但是，我国目前在规范土地整理程序、拓展资金筹措渠道等方面普遍遇到一些障碍，并影响到稳定市场秩序和房地产业的可持续发展[2]。

1、不够明确的城市土地储备机构定位

土地储备机构职责定位不够明确很大程度阻碍着土地储备目标的顺利实现。通过分析全国各地的土地储备中心内部的权责结构，由此可见，土地储备中心扮演着两种重要的角色。第一种是根据市场经济规律而从事企业经营活动。例如：按照土地市场的需要，之后进行决策，并且及时的进行土地的收购、土地的储备、土地的出让等活动，按照现代企业制度的实际需求，进行筹集、运作和管理土地收购、储备和预出让资金等活动。第二种是通过政府授权之后行驶的政府职能。例如：代表政府的意志，制定好土地收购储备计划，并且按照土地利用总体规划和城市规划，将那些因为进行“腾笼还鸟”、“退二进三”的土地、企业改变自身制度以及就城区改造的存量土地以及新城开发的增量土地等收购集中起来。

2、城市储备土地的供应方式不合理

开展城市土地储备工作，具体包括几个阶段：首先是土地的收购，其次是土地的储备、最后是土地的供应。土地的供应是城市土地使用权价值具体的实现，把储备土地的使用权投入市场活动中，这是一项计划性非常的强的活动，政府把土地出让给用地单位，而获取土地使用权带来的出让金以及土地收益的具体阶段。城市储备土地使用权的供应方法对城市建设发展以及城市政府、用地单位及市民的利益具有重大的影响。但目前，我国现行的城市储备土地的供应方式存在比较严重的负面效应。

三、城市规划导向下的土地储备模式

使城市土地市场更加的有序，创造了一个很好的投资氛围。建立土地储备体系，还可以科学合理的调控土地供应规模以及节奏，使城市土地市场更加的规范和科学。通过提供一级市场信息，实现投资者的用地审批手续的简单化，为投资软环境的实现创造了可能。同时，政府根据经济社会发展的情势，适时调节土地供应，避免经济过冷或过热[3]。政府垄断土地供应之前，开发商获取土地的途径不同，土地的价格区别也很大，导致土地价格与价值不符现象频频出现。政府垄断土地一级市场，导致土地供应渠道过于单一，通过拍卖、招标等市场化方式决定土地价格，最大限度地体现土地的实际价值，土地价格严重背离价值的现象得到抑制。

结论：

建立土地储备机制可以实现收购、储备、出让土地等各项活动，这样就能强化土地市场的调控能力，实现土地资源的优化组合。减少和避免了土地收益的大量流失，创造了更大的效益。

参考文献

[1]程浩岩，王振坡. 中外比较下我国城市土地储备制度发展趋势探讨[J].城市，2014，10（01）：124-129.

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关键词：寒地黑土 城市品牌色彩 形象规划

一、寒地黑土城市品牌色彩形象概述

城市形象，顾名思义是城市给人的外在印象的总和，包括城市的建设风格印象，文化印象，历史印象等多个方面。本文主要针对城市的建筑风格和色彩进行研究，并在其中融入气候和地方特色因素。在国内和国外都有很多成功的例子，尤其以欧洲为甚，水城威尼斯，浪漫巴黎，都是发挥其城市的地域特点的成功典范。国内虽起步较晚，但经过多年的建设也形成了很多独具特色的城市，例如杭州白墙黑瓦的水墨风格，哈尔滨以米黄色和白色为主的欧式建筑的温暖洁净风格。

国内类似的城市形象研究主要针对大型发达城市，对二线中小型城市的关注很少。其实很多大型城市的格局已经形成，而且规模庞大，无论是改造还是重新规划，代价都很大。目前，二三线城市正处在起步阶段，提前做好规划有利于后期形成统一的风格，让城市规划发展更加和谐并形成自己的地域特色。作为一个正处于快速发展上升的城市，本文结合该城市的发展特点，把城市地域性特色，城市色彩和建筑风格的整体融合作为研究重点，为城市的规划提供参考意见。希望引起对二三线城市的规划发展的关注，为城市的发展提出更合理的规划方案，少走弯路，构建和谐美好的城市环境。

二、城市品牌色彩形象的地域性色彩分析

城市整体形象构成的要素中，城市色彩是人们对本地域城市文化的第一信息源，能给人以巨大的构想空间，并能体现出人们对地域文化理想的追求。根据色彩心理学的理论，色彩能影响人们的心情，影响人看周围景物的感觉，进而改变人们对外界事物的观念以及自身性格的形成。所以城市主色调的确定至关重要，不仅关系到城市的整体形象，还关系到人们的日常生活，和一个城市民风和民众性格的形成。

（一）寒地黑土城市品牌色彩形象的规划与引导

城市形象色彩的设计原则主要有以下几点：第一，考虑自然环境和气候条件的因素；第二，与城市发展的文脉相协调；第三，体现建筑功能；第四，体现寒地黑土地方特色；第五，色彩形象的整体和谐统一，避免色彩滥用

首先是主色调的确定，东北地区气候寒冷，采用暖色调，可以让人心情舒畅，有暖暖的感觉，帮助人们从心理上抵御寒冷，而且冰雪中的暖色调给人温暖的关怀，生活的气息，可以使居民产生强烈的归属感，这也是色彩的人文关怀之一。根据色彩的对比原则，白色系可以跟黑土的黑色形成鲜明对比，同时考虑暖色可以跟冷色相对比，所以主色调米黄为宜。而且同属寒地的哈尔滨地区的米黄+白色已经是个成功并可以借鉴的例子。具体的色彩搭配除了考虑客观因素外还要要考虑现有的建筑颜色、功能区色彩的规划、局部地区和民族的偏向性喜好等等。

色块的比例尺度关系，主要是依据城市单体本身色彩的搭配比例、城市单体建筑立面与环境各形体色彩配比、建筑立面色块与街区整体色彩比重、整体城市与街区的色彩比例等关系，提取出来的色彩链。通过这种方法归纳出城市的色彩总谱，以确定城市特色形象的用色配比与原则。

根据提取的色彩分析，地域性色彩倾向是充满热情、活力、明快的色彩搭配，对比鲜明充满生活气息季节性色彩分区明显，城市主色与辅色搭配多样，多见复合色彩。由于人类社会对色彩的大量应用及自身背景文化的影响，城市色彩有了独特的区域性理解方式及联想方向，也就是色彩心理学的地域性因素的体现。正所谓“一方水土养一方人”，一个城市的地域特点，如气候、温度、风俗、文化等因素，构成了地域人群对所生活环境的色彩理解，形成了本地域的色彩语意，以色彩和功能性建筑来分析如下：

“白色系”―气候资源―冰雪―希望―季节色彩及公共构筑物主色调； “黑色系”―自然资源―土地―生命―城市细节的辅助色；“绿色系”―农业资源―作物―活力―城市绿化主色调；“红色系”―火焰―热情―激情―生活、社区、办公等服务性区域

辅助色“蓝色系”―科技―发展―腾飞―商业、交通等指示性配色；“灰色系”―潮流―包容―现代―调节各色系的功能配色

（二）寒地黑土” 城市品牌色彩形象的配色方法

1.从自然环境和城市地域环境提取自然色彩。注意冬夏季节特点，以及产生的色彩环境，合理控制周边建筑立面的材质及植物的配比。注重冬季城市色彩景观的设计，强调应季性。如在城市地面铺装中采用色彩鲜艳、亮丽的暖色为主，以和冰雪色彩相区分，增加冬季的视觉舒适感。同时注意冷暖色彩的对比与协调。

2.从视觉心理和感性上，捕捉色彩的软硬强度，强化环境的地理位置，提升空间的品味，预留发展的空间，改善城市的整体形象。

3.从城市发展和布局功效上，在城市建设与规划的前沿理念中，找到适合城市自身的色彩方向，协调色彩与城市功能的搭配方式，用色彩的视觉对比功能，区分空间结构、完善城市布局。

三、关于城市品牌色彩形象的分析和意义

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[关键词] 城市规划、土地储备、规划储备

近年来，哈尔滨市政府通过建立和实施土地储备制度，从整体上提高了城市土地资源的利用效率，但是，由于土地储备是一项系统性较强的工作，在整个过程中需要注重与城市规划、公共设施、行政管理、社会管理、资金管理、市场供应等公共资源的集约化整合，才能更好地实现规划调控、协调管理、保障民生、提升效益，进一步推动城市社会经济健康有序发展。而哈尔滨市土地储备的整体运作未能及时与城市规划紧密结合，导致未能及时储备那些城市规划中确定的重点发展区域周边的重要经营性土地，造成土地储备工作的被动，土地资源的最佳效益无法得到实现。

一、哈尔滨市土地储备中存在的问题

1、土地收储量总量不够，收储资金紧张

一方面哈尔滨市土地储备量2010年开始大幅度上升，由2008年实际收储用地110公顷增加到2010年拟收储用地（实际土地收储量小于拟土地收储量）1081公顷，增长了8.8倍。虽然在哈尔滨市“北跃、南拓、中兴”战略实施后土地收储力度跨越式增加，但是与沈阳的2690公顷，深圳的2400公顷，北京的8800公顷等国内先进城市相比还远远不够。

另一方面在哈尔滨市新一轮总体规划中，确定城市建设用地将从2008年的323.1平方公里增加到2020年的458平方公里，每年以11.2平方公里/年的速度增长。而城市土地理论储备量应参照城市用地规模按照适当比例放大，美国城市规划协会在1997年出版的《精明增长立法指南中建议》就曾提到“城市增长地区应该储备足够的土地，规模为城市用地规模的115%―125%，以保证城市今后20年的土地需求”。按此计算，哈尔滨市每年的土地储备量应在12.9-14.0平方公里，但2010年拟土地收储量与规划年理论土地储备量相差30%左右。

从上可以看出，哈尔滨市的土地收储总量不够，土地收储资金较为紧张，无法承担大规模的土地收储计划，不仅土地需要进一步加大收储力度。也需要为土地收储提供充沛的资金保障。

2、土地储备与城市总体布局结合不紧密

哈尔滨市2010年提出了实施“北跃、南拓、中兴”的发展战略和建设“北国水城、工业大城、科技新城、商贸都城、文化名城”的总体构想，为城市建设方向提出了新的要求。围绕这一主线我市已在城市总体布局中明确了哈南工业新城、江北科技新城、哈西地区和群力新区作为城市的重点发展地区，中心区道桥和基础设施建设、三沟一河整治、松花江风景长廊建设、棚户区改造等作为近期城市建设的重点项目。虽然土地储备也在这些地区有了一些收储工作，但是收储的范围和对象还不能很好地与城市总体布局相统一，仍局限于棚户区改造、工业企业搬迁、大型基础设施建设等相关的土地收储，对于城市规划中确定的新区收储考虑不够。因此应根据城市的总体布局在重点城市发展地区选取有条件收储的对象大范围收储，这不仅可以积累土地价值，也将降低土地的收储成本，使政府的土地储备工作真正做到有备而来，有地可供的良性循环局面。

3、各部门重复划定效益地块，降低了土地价值

目前哈尔滨市的土地储备工作虽然统一由市土储中心进行，但是效益地块的确定却分属地铁办、棚改办、路改办、城司、水司等不同管理部门，开发建设工作按项目方式进行管理和组织实施。据初步统计，2010年上述部门重复确定的效益地块面积达到7.78平方公里，占2010年各部门计划土地收储面积的20%左右，这使本身价值很大的土地因为重复划定而无法充分发挥土地价值。因此如何更科学合理地开展土地储备开发工作，如何有效统筹土地利用与城市规划、市政建设等城市开发建设工作之间的衔接关系，减少重复划定效益地块的现象发生，亟需设计统一的土地储备开发集约化方案，建立多部门统筹协调的工作机制。

二、关于城市规划导向下土地储备的对策和建议

1、开展完善的规划储备系统工作，服务土地储备

城市规划应充分发挥城市建设的“龙头”作用，深入做好规划研究、规划编制、规划审批等系统性工程。从国家层面加大城市功能定位和空间布局的整体研究，开展申请国家“政策区 ”，如国家绥满经济带的规划研究工作，以建立北美航空物流之都、国家北方城乡统筹示范区、国家战略资源服务基地、国家旅游度假疗养中心等城市功能为目标，分析城市未来发展前景对土地资源的开发建设程度，提前为土地储备指引方向。

2、与城市总体布局保持协调统一，盘活、激活土地储备

根据新一轮城市总体规划确定的2020年458平方公里的城市建设用地范围，科学合理地确定土地收储计划，在项目启动开发建设之前就完成收储工作，统一谋划，分步收储。同时改变供地方式，在完成土地动拆迁和“七通一平”等前期开发，以及社会市政设施和配套公共服务设施等基础性建设后，土地由生地变为熟地后，每年按照一定比例、分阶段逐步上市供应。由此不仅降低了土地收储的成本，提高土地价值，而且也避免作为“生地”出让后，出现房屋拆迁纠纷、公共配套设施建设滞后等社会问题。

3、加大品牌包装、城市设计力度，强化土地储备

充分利用城市规划对用地的引导和控制作用，在大块完整土地收储之前，围绕低碳、节能、环保等新理念以及省、市新战略，通过生态、历史、文化、滨水、商贸等主题性开发，对土地进行策划和包装，做好城市设计等前期研究准备工作。根据城市规划的用地功能划分，对城市新区、重点建设地区，如群力新区、哈西地区、哈南新城以及沿江、滨水、滨湖地区进行土地的整体项目策划，通过高档社区建设、滨水景观塑造、大型公共设施布置、核心功能区域打造等，增加地区建设的亮点，使土地增值，减少大片土地开发之前的盲目性和随意性。

4、建立多元化的规划储备运作模式，完善土地储备

从目前土地利用的地域分布特点，能够用于土地储备的土地资源总量已经非常有限，主城区内可收储土地只占土地储备总量的极少部分，大量的土地储备资源主要分布在郊区的产业园区和城镇地区，因此应根据预规划的空间布局，建立多元化的规划储备方案，储备策略由对主城区存量土地的储备，转变为把增量土地作为下一步储备重点，借用土地增减挂钩等城乡统筹的土地政策统一进行收储，推动郊区城市化进程。

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一、城市土地规划的不足

在我国改革开放前长期的中央计划经济条件下，传统土地制度一直起着很大的负面影响，那时土地分配是通过对人口、经济的级数预测和人均用地指标以确定，无法适应消费模式、人口流动的变化造成土地需求的影响，使得土地紧缺和滥用现象并存的发生。改革开放以后，土地经济市场开始起到巨大作用，市场调控成为一种有效的反馈机制，这种情况下城市经济发展的难以预测性，市场凭借价格为杠杆进行调节的手段调整着低效率用途和高效率用途用地之间的位置关系，这有利的提高了土地的整体使用效率，促使土地配置达到经济最优。三十年计划经济体制之后，开始推行土地有偿使用的制度，用市场经济机制推动城市发展，成为解决我国城市土地结构和布局不合理、使用低效率的必然选择，市场经济体制不仅促进了经济的发展，更促使了土地的合理使用，为城市环境发展创造良好条件。另一方面，市场经济机制又有很大局限性，完全的不受制约的自由市场同样会带来一定的问题。

二、土地利用规划SEA体系

1.土地利用总体规划SEA体系的内容与程序

战略城市环境评价SEA体系解决了传统的EIA难以体现生态城市环境影响的协同、扩散和累积等效应的困境，进行全过程规划实施控制，从而从前端主动地控制规划的生态城市环境影响效果。SEA工作的内容主要有五项，（1）阐述并分析战略内容及其应急替代方案，（2）科学、及时、准确的预测城市环境影响，（3）列出城市环境影响因子并确定各项权重值，（4）确定单项城市环境影响和总城市环境影响，（5）提出SEA结论并进行建议。土地利用总体规划SEA体系工作程序包括三方面，首先，评价方案制定、实施和总结，即准备阶段的对象确定评价；其次，确定评价指标体系、主体、空间范围、时间范围和评价基准值并提出评价方法，制订具体工作步骤；最后，实施阶段评价信息收集、信息分析处理预测、结论结束阶段并做工作的总结。

战略评价指标SEA体系的构建评价指标涉及资源、经济、社会指标和城市环境几个层次，即分为当地城市环境质量指标、城市环境状况和全球性指标城市指标。SEA报告书内容明确分析土地利用总体规划的生态城市环境影响评价，报告书涉及规划的各个方面，必须细致清楚，具体包括总论、规划地生态城市环境现状及评价、规划战略分析、规划的影响识别、规划的生态城市环境影响预测与评价、规划的环保措施的可行性论证、规划的生态城市环境影响经济损益分析、实施生态城市环境检测的建议、结论和相应的附图、附表与附件和各方意见建议组成的附录。

2.土地利用规划SEA体系方法探讨

战略城市环境影响预测使用回归分析法、Delphi法等预测方法进行，但是由于战略本身具有不确定性，新发展起来的模糊预测、混沌预测和灰色预测方法开始大量被采用，运用前景受到肯定，例如协同学的模型的采用能够定量的考察土地利用系统空间和时间配置有序度。采用熵定律来解释可持续发展同土地利用规划之间的相互关系，而将土地利用管理和规划作为系统输入的负熵，可以有效抵制系统自身发展所带来的无序度加大难题。战略城市环境影响评价方法主要有无对比法、加权比较法、可持续发展能力法、逼近理想状态排列法和费用效益分析法等。土地利用规划多目标决策方法中，采用逼近理想解的TOPSIS模型排序方法，能够良好的排列方案解和多目标决策问题的“负理想解” 和“理想解”的距离顺序，从而做到择优录取，起到良好的效果。可持续发展能力评估的采用成为当前土地利用规划评价之大势所趋。目前城市环境影响方案评价的进行因受投资因素和自然因素等众多因素的限制，存在不确定性和风险，方案的良好处理处理，关乎方案真实效益的体现，例如敏感性分析的采取，即将城市环境同人口和资源等要素的变化影响考虑到决策体系中去，增加可信度。

三、结语

本文基于土地规划利用对城市环境影响评价的基础上，阐述了土地规划利用对城市环境影响评价的必要性；阐述了土地规划利用对城市环境影响评价的流程、指标体系和评价方法；简要介绍了土地规划利用对城市环境影响评价中，需要选取的许多评价指标。在土地规划利用对城市环境影响综合评价中，确定各指标的权重时，通过众多方法的对比，方便科研人员因地制宜选择科学合理的手段。

参考文献：

[1]卞正富; 路云阁．论土地规划的环境影响评价[J]．中国土地科学，2004，(2)：21-28.

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关键词：城市规划；土地；土地利用规划；协调

一、城市规划与土地利用总体规划的关系

1、二者之间的联系

城市规划与土地利用总体规划都是国民生产建设的重要基础，城市规划的核心是为了城市建设发展而提出的，土地利用总体规划则是以土地的合理利用为核心的，二者都注重对土地资源的优化利用，强调土地的基础性，从宏观到微观层面，都对土地结构、资源进行综合的调整、配置，总体而言，城市规划互相联系，相互补充，二者在土地规划的目标上是一致的，都是为了促进社会经济、建设的发展，不同的是城市规划的发展主要范围在城市，而土地利用总体规划的范围是区域性的，城市规划根据城市的规模、功能、特点、发展方向确定，而土地利用总体规划设计到辖区范围内的土地综合开发、利用、保护、整治等。由此可见，城市规划需要在土地利用总体规划的具体标准的指导下，结合城市的环境、性质等，明确城市规划的内容与要求，而土地利用总体规划也要考虑到城市发展空间的需求。

2、二者之间存在的矛盾

近年来，我国城镇化进程加快，对土地利用的需求不断增大，城市规划与土地利用总体规划的差距逐步加大，甚至存在相互矛盾、冲突的地方，不仅影响了城市建设的总体效率和质量，也不利于土地资源的合理利用。目前，我国城市规划主要是根据城市范围内经济与社会发展的计划来利用土地，这一规划所依据的法律法规主要是《中华人民共和国城市规划法》，而土地利用总体规划则是从区域土地资源特点、功能及耕地保护等层面对土地的利用做出规划，这一规划主要依据的法律是《土地管理法》，虽然二者的法律地位相同，但是侧重的内容不同，采取的规划方法、统计的数据也存在较大的差别，在数据处理上缺少衔接性，尤其是在农村耕地日渐减少、污染加剧的情况下，土地利用总体规划更强调从农村土地保护的角度来制定规划，而城市发展则要求拓宽城市发展空间，对土地的要求较高。由此可见，城市规划要求最大限度地实现土地的空间功能，而土地利用总体规划则偏向于对建设用地总量的控制。城市规划与土地总体利用规划的矛盾，不仅体现在法律依据、指导思想的不同，还体现在执行、行政上的不同，城市规划有地方政府根据地方经济发展要求制定的，体现了地方意志，而土地总体利用规划则是根据中央对土地利用的总体规划实施的，这也导致了在实际的规划执行中，城市规划与土地总体利用规划存在不协调、甚至矛盾的地方。

二、城市规划与土地利用总体规划的协调

1、法规体系的协调

由于城市规划与土地利用总体规划的法律依据上存在差异，因此，应从法律上进行恰当的修改，调整，使《城市规划法》与《土地管理法》相互协调，补充，如在《城市规划法》中适当地增加对土地资源保护开发、合理控制的内容，加强对城市有偿使用土地的规划管理，在《土地管理法》中也可以加入社会公众参与、责任的条款，让社会公众、行政主体更加积极地参与到土地的合理利用及保护中，体现城市文明发展对土地利用的意义。同时，还可以结合我国区域及城市发展实际，加强区域性的土地规划法律法规体系的建立，促进城市规划与土地利用总体规划的协调互补。

将我国现有的城市总体规划、土地利用总体规划与空间规划法规体系相协调，

2、行政体系的协调

城市规划与土地利用总体规划在行政管辖部门、管辖范围上需要根据规划的总体目标、规划实施的模式，进行科学、有效的创建、协调。为此，可以从中央一级建立统筹规划的行政管理机构，或结合建设、交通、城市规划、环境、土地资源等部门，以省、市、县（乡）逐级进行规划管理，省级及以下的管理机构需要接受上级行政规划部门的监督、检查与考核，由此，以统一的管理机构，结合区域规划的实际，以整体性、科学性、协调性为原则，促进城市规划与土地利用总体规划发展的一致性。另外，还要建立公众性的规划委员会，引入人民代表、工程师、规划师、建筑师、开发商等公众作为规划委员的成员，实施对土地规划的监督，在增强公众对土地规划参与积极性的同时，也有助于防止城市规划、土地利用总体规划行政管理上的效率低下，腐败等问题。

3、编制体系的协调

土地利用总体规划对城市规划具有指导作用，城市规划师对土地利用总体规划的从属与内容。虽然二者的侧重点不同，但是在规划的编制中，应以相互补充的依据为基础，使二者相互促进，共同为现代社会文明及土地资源的合理利用奠定坚实的基础。

在编制城市规划的过程中，应明确土地利用总体规划的指导价值，根据土地利用总体规划确定土地利用结构、内容等，进一步解决城市土地供需之间的矛盾。在城市规划中，还应加强对乡镇、村庄、产业园区、开发区等区域范围内的规划，引导不同类型的功能区域能够对交通、基础设施、风景园区、重点保护区、生态园区、工业园区等践行合理的土地建设控制要求，为土地利用总体规划中的空间分布、建设指标设置提供一定的依据。

在土地利用总体规划编制中，除了对土地进行全面、具体的分析、研究外，还应该适当地结合城市建设发展方向及实际，补充城镇用地结构、功能，对城市土地规划提供更加切实的指导。使城市规划能够根据土地利用总体规划中所提出的标准进行科学的设定。在编制上二者还应明确各自的重点，避免重复或矛盾。

4、运作体系的协调

城市规划与土地利用总体规划都是区域规划中必不可少的内容，为了促进区域范围内人与自然、经济与社会的和谐发展，应以区域规划为协调运作的平台，在加强自身规划质量的同时，遵循国家、区域、公众的利益，积极沟通、合作，使规划的各项要求能够得到最大程度的实施，在二者运行过程中，管理部门、职能机构应本着发展区域社会、经济的目标，在合理利用、珍惜、保护土地的基础上，促进人、生态、城乡的协调发展。

三、结论

综上所述，城市规划与土地利用总体规划本虽然在法律依据、编制性质、内容、运行体系上存在不同之处，在具体的规定上甚至存在矛盾的地方，但是二者的目标是一致的，为了促进二者的协调，充分发挥二者在现代社会中的互相补充、促进的作用，应从法规体系、行政体系、编制体系及运行体系上进行全面、深入的协调，以更好地发挥土地利用总体规划的指导作用，使城市规划更加科学、细致，进而推动我国社会、经济、生态、文化等各方面的发展。

参考文献：