土地性质和规划用途精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇土地性质和规划用途，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】土地规划；更新；问题；建议

浙江省市、县、乡三级新一轮土地利用总体规划已于2011年全面启动实施，为保证规划成果现势性，2012年浙江省国土资源厅下发了《关于开展全省2011年土地利用总体规划数据库成果年度执行和更新工作的通知》， 率先在全国开展乡镇级土地利用总体规划2011年度执行和更新工作，本人通过参与该项工作，谈几点想法。

土地规划年度执行和更新工作的重要性和必要性

及时更新土地规划，保证规划的现势性

为加强乡镇级土地利用总体规划数据库成果管理，指导乡镇土地规划预留指标的落实和有条件建设用地规划修改数据库成果适时更新，维护乡镇土地利用总体规划数据库成果的完整性和现势性，及时、高效提供满足国土资源管理要求精度、实效的土地规划数据服务，适应国土资源信息化“一张图”工程和土地“批、供、用、补、查”业务监管新要求。

及时更新土地规划，保证规划的科学性

通过规划年度执行和更新工作，可及时发现现行规划目标的推进情况和土地利用变化情况，了解规划的实施成效和存在问题，并及时优化规划实施措施，以增强土地规划的科学性及合理性，提高土地规划的可操作性，充分发挥土地规划的控制和引导作用。

规划执行和更新工作存在的问题

法律依据问题

无论是《土地管理法》，还是《浙江省土地利用总体规划条例》中都没有提及土地规划的年度执行和更新工作，只有浙江省国土资源厅发发的一个通知，因此该项工作缺乏相应的法律或者法规依据，对于工作成果、工作方法以及工作的效果都存在一定的不确定性，为保证土地规划严肃性和权威性，必须配套相关的法律法规，实现有法有依。

时间设置问题

浙江省2011年度规划执行和更新工作集中在9月份上旬开展，由于10、11月份一般为土地农转用地报批高峰期，因此规划执行和更新工作必须在一个月内完成，，否则无法保证规划更新成果应用于当年的农转用报批，时间设置过于紧凑。又由于该项工作有统一的标准、较高的要求，因此要在短时间内完成，质量难以保证。

工作内容问题

为保证土地规划的严肃性，防止规划年度执行和更新演变为土地规划的修改，浙江省对土地规划的执行和更新工作内容上进行设置和规定，实行总量控制和依据更新原则，工作的内容包括一是清理2006-2011年期间规划执行和修改情况；二是将规划执行和修改情况、建设用地管制分区调整情况、与“二调”、“基本农田划区定界”和“农村土地综合整治”衔接情况更新到新一轮土地利用总体规划成果数据库中，形成最现势的规划数据库。工作涉及的内容较多，且对规划成果变动量较大，难免对规划的严肃性产生一定的影响。

规划执行和更新工作的建议

机制常态化

土地利用总体规划年度执行和更新要与土地利用现状年度变更一样，形成常态化更新机制，一年一更新。时间结点为前一年度的12月31日，即可保障前一年规划修改项目全部批准，又不影响下半年的用地报批。但更新时间可采用一个时间阶段，比如4-6月份期间开展，当前县市区国土资源局的技术力量基本无法独立完成该项工作，或采用全程委托专业队伍完成或者采用国土资源局技术力量与专业作业队相结合的方法完成，若该项工作集中在短期内完成，由于专业队数量有限，全省90多个县，造成专业队伍任务重，难以保证工作质量。建议在一个时间阶段内进行年度执行与更新工作，如2-3个月的时间，即能保证工作质量，又能相对集中的完成该项目工作。

成果规范化

土地利用总体规划执行和更新工作成果要规范完整，成果资料包括执行和更新的过程数据和更新后土地利用总体规划成果资料，具体包括过程中的农转用资料、土地开发整理资料、农村综合整治资料、违法用地资料、规划数据库修改的资料以及规划执行和更新后的土地利用总体规划成果。当然前提是规划执行和更新工作的技术标准要科学合理，且不能经常变动。成果要以档案形式进行管理，成果资料要求齐全完整规范。

方式信息化

土地规划成果的执行和更新工作是一项时间紧、任务重、数据多，指标繁的工作，若采用传统的人工作业方式，不仅影响工作的正确性，而且效率低下，因此规划执行和更新工作必须以土地利用规划管理信息系统为平台，充分运用规划系统中的规划修改调整、图形变更、指标管理、历史数据管理等功能，并以土地利用现状变更的模式，以增量包的形式进行规划数据成果的执行和更新工作， 以便快速、准确的生成更新后的规划成果。

内容创新化

规划数据执行和更新工作可以与土地利用现状年度变更工作相结合，在变更内容上，土地利用现状数据变更侧重对已经发生的变化或已经审批的地块变更，包括农转用、违法用地、新增耕地等。这些内容与规划年度执行的内容相同。执行项目包括常规的农转用项目、土地开发整理项目、农村综合整治项目、基本农田的保护落实。更新工作主要是土地规划修改、规划预留指标的落实以及省重点项目的指标追加。因此工作内容即要保证规划的严肃性，又能尽可能保障工作内容的全面，尽量与其它土地管理现状主变更工作相结合，真正实现“一张图”管理。

篇2

为进一步加强土地市场建设，强化国有土地的用途管制，规范用地行为，合理优化配置土地资源，有效解决我市集镇及中心城区部分用地单位因企业改制安置职工、企业转型、城市规划调整、退城进园等原因申请改变现使用土地用途特别是将工业用途变更为商业、商品房开发等经营性用地的报批管理问题，确保政府土地收益不流失，根据上级有关精神，经2009年第三次政府常务会议同意，提出如下意见：

一、严格计划管理，控制供应总量

用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门（以下简称“国土部门”）提出申请，并由国土部门在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，草拟土地供应计划，报市政府审批后执行。

二、严格收购储备，规范土地市场

（一）本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作。对土地储备中心认定不宜收购的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公开交易。

（二）收购方案报批。收购方将原土地使用者的收购申请、收购方拟定的收购协议、可行性分析报告等相关资料上报国土部门，由国土部门签署初审意见，报分管市领导审批后予以实施。

（三）补偿标准的确定。土地补偿标准由有评估资质的土地评估机构按照收购时土地使用性质和批准的原土地用途进行评估确定（特殊情况双方协商），房屋补偿按房屋性质由有评估资质的房屋评估机构按市场价评估确定。

三、严格交易程序，规范交易行为

（一）处置方式

根据国土资源部39号令和《物权法》及相关法律的规定，划拨土地使用权改变用途、出让土地使用权改变用途及供应工业和经营性用地必须采取招标拍卖挂牌的方式公开出让。

（二）前置条件

1、产权清晰。尤其要查明改变土地用途地块的土地使用权、房屋所有权是否存在抵押或查封的情况，已抵押或查封的必须要解除抵押或查封，才能改变土地用途，有纠纷的不能改变用途。

2、清场拆迁。涉及拆迁和搬迁的，必须要有原单位对拆迁和搬迁的意见，对职工的安置要符合有关法律规定，不能引发群体性上访事件的发生。

3、规划许可。需要改变现有土地用途的必须由规划部门同意，并出具改变用途后土地的《规划设计条件》。

（三）处置程序

1、原土地使用单位向国土部门提出改变土地用途的申请。国土部门依据年度供应计划审查后，报市政府审批。

2、部门配合。各有关部门要根据各自职责，做好国有资产处置、房产评估、土地评估、出让金结算等工作。涉及到国有资产处置或变性的，要有国资部门的批复；土地上有房产的，要有房产评估报告，进行清产核资；国土部门要进行现场勘测、评估，确定土地资产量；财政部门负责做好土地出让金征收结算工作。

3、原土地使用单位提供相关资料，在符合改变土地用途前置条件的情况下进行土地、房产评估，确定补偿标准。

4、原土地使用单位与土地储备中心签订收购协议，不宜收购的与土地交易中心签订《委托处置协议》，同时按程序收回原土地使用者的土地使用权。

5、市国土部门拟定改变用途的出让方案报市政府同意后公开交易。

6、成交后，土地收购方与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并负责将土地出让总价款全额上缴财政。财政部门直接将收购成本拨付土地储备中心，委托处置的直接拨付原土地使用者，及时结算相关费用。

7、依法登记，颁发土地使用证。

四、严格土地出让收支管理，确保政府收益不流失

（一）政府土地收益是指土地出让总价款减去土地、房屋使用权补偿及前期费用等收购储备成本后的余额。政府土地收益主要用于城市建设、收购储备及企业安置不足的补充等。

（二）确定改变土地用途的政府收益

1、政府土地收益最低标准的确定。改变土地用途的土地收益确定，采用政府最低收益制。原土地使用者的土地使用性质为划拨的，最低收益为改变用途后的土地评估价的50%。

原土地使用者的土地使用性质为出让的，最低收益为改变用途后土地的评估价与改变用途时原用途的土地评估价的差额。

2、超过土地收益最低标准的分配。来源为土地储备中心收购的土地，在扣除各项税费后全部为政府收益；来源为委托处置的土地，在扣除各项税费和留足农业土地开发出让金、国有土地收益基金、廉租住房建设资金后50%返还给原土地使用者，其余为政府收益。

（三）国土部门、财政部门要相互配合，共同做好改变土地用途后土地出让收入的结算工作。

篇3

土地用途管制制度出现于19世纪末的德国。目前它是世界上大多数国家和地区为了保证土地资源的合理利用，而广泛采用的土地管理制度［1］，主要分为城市土地用途管制和农用地用途管制两类。其中，城市土地用途管制以控制土地使用性质、密度、容积率，控制城市规模和空间发展布局为核心。从发达国家及地区的实践经验看，良好的土地用途管制对维持城市有序发展，激发城市再开发活力起到了良好的推动作用。但目前我国城市土地用途管制制度，特别是土地的用途变更管理仍面临相关法律法规不健全，局部地区规划管理过于刚性，土地用途变更通道不畅等问题，不仅不利于城市活力的提升，而且不利于城市的转型升级和可持续发展，客观上造成了大量擅自改变土地用途行为的发生。本文试图梳理国际城市土地用途管制制度的发展轨迹及趋势，为完善和健全我国城市土地用途管制制度和用途变更制度提供参考。

1城市土地用途管制制度演变的阶段性特征

总结发达国家及地区城市土地用途管制制度的发展历程，大致可划分为零星管制、严格管制和局部弹性管制三个阶段。

1.1零星管制阶段(20世纪初期以前)19世纪中叶前，欧美国家很少对私人的土地利用进行管制，土地所有权被认为是神圣不可侵犯的，土地所有权人拥有排除他人干涉土地的完全权利。政府对土地利用的管制仅限于土地所有权的行使不能给他人或邻居造成损害。19世纪中叶以后，随着产业革命的到来，世界各地的城市迅速形成并发展，城市人口快速增加，市内住宅出现不足，住宅大量兴建。但由于缺乏相应的计划和管理，许多城市开始出现住宅拥挤、环境脏乱、贫民窟蔓延等问题。即使在土地资源相对充裕的城郊，由于道路设施的不齐备和对“建筑自由”的尊重，住宅建筑显得毫无秩序。在此背景下，出于对安全、卫生、道德的考虑，一些国家开始尝试规范私人的用地行为，特别是对住宅用地的使用进行规范，重点是对基本的道路线、建筑线进行管制或针对个别地块进行零星管制。

1.1.1针对基本的道路线和建筑线进行的管制在19世纪中叶的德国，德国普鲁士革命的结果使得不动产所有权与动产所有权毫无区别，个人享有“建筑的自由”的权利被大幅放大，但是伴随产业革命带来的工业污染、住宅拥挤、环境脏乱等城市问题，德国国内开始意识到应该对土地的所有权加以限制，以保障市民良好的居住环境，因此产生了应制定土地利用“周详计划”的观念，并开始对基本的道路线和建筑线进行管制(所谓道路线是指各地区内道路的位置，建筑线是指各地区内建筑物的位置)，这种管理制度成为了德国地方政府都市计划的基本要求。英国、日本和我国台湾地区早期出于改善居住环境、公共卫生和道路布置的原因，均开始拟定最初的建筑管理法规或土地使用规划方案。比如1858年英国制定地方政府法案，授权地方政府制定建筑管理法规;1888年，日本了《东京市区改正条例》，拟定了以建筑物为主的都市计划。1900年，日据时期的我国台湾地区公布了《台湾家屋建筑规则》及其《施行细则》，对传统中国式的台湾都市进行改造。

1.1.2针对个别地块进行的零星管制美国早在殖民地时期就以保护毗邻地区土地所有者和使用者的权利为目的，要求一些殖民村的火药生产和贮藏必须远离住宅与商业区。马萨诸塞州湾的一个法令还禁止家禽在小岛上过度吃草以保护当地的草地和灌木，防止给公众造成损害。总的来说，这一时期的零星管制只针对某些妨碍公共或他人利益的特殊问题，或是简单地指定部分地区的道路线和建筑线，并没有覆盖整个城市范围。对公众来说比较容易接受，也容易通过协商达成共识。但在管制的性质上，由于多数没有相应的法律保障，在实施时有很大的局限性，只短暂地满足了当时城市部分地区发展的需要。

1.2严格管制阶段(20世纪前期至20世纪中期)19世纪末20世纪初，大规模的工业污染使城市环境急剧恶化，工业生产的负外部性进一步凸显，出现大量与居住、商业活动相冲突的现象，影响了城市土地整体的最高最佳使用。但由于大多数发达国家和地区实行土地私有制，要求保护土地所有权人的私利，因此地方政府无法对土地利用做出过多干涉。在此背景下，出于对城市整体环境与公共利益的考虑，一些国家开始实施较为严格的土地使用管制，限制土地的开发，即试图通过政府管制来消除因土地混合利用带来的负外部性，纠正“市场失灵”。在当时的生产、生活条件下，不少专家认为，严格的用途管制有利于维护城市公共安全、卫生和公共福利，促进各种土地使用的有效运作，促进居民生活环境的改善，增加城市生活的丰富性，促进资源的公平分配等效果。因此，1933年，现代建筑国际会议(CIAM)拟订并通过了《雅典》，该提出，工业污染、城市拥挤以及由此产生的问题是缺乏分区规划造成的，而通过把城市分为居住、工作、休憩和交通四类功能区，并结合现有的交通和建筑技术可以解决城市面临的问题，实现城市的有序发展，该对全面推行严格分区管制制度具有重要意义。该时期的管制方式包括简单实行土地使用分区管制制度，在规划的基础上实行分区管制制度和在规划的基础上实行开发许可制三类。

1.2.1简单实行土地使用分区管制制度土地使用分区管制制度是指将管制范围内的土地，依使用目的与需要的不同，划定为各种不同的使用分区(如住宅区、商业区、工业区等)，各分区再视需要，依使用强度的不同，划设若干细分的使用区，并限制有妨碍各分区用途的其他使用。其内容包括两部分:一是编绘土地使用分区图，指派各种经济活动在空间上的区位;二是制定管制规则，规范各种分区的建筑行为与活动行为。1916年，第一个土地分区管制条例在美国纽约通过，并以治安权①为依据，规范建筑物的密度、高度、容积率与空地面积等，规范土地作为住宅、工业、商业或其他目的的使用。此后，分区管制条例在全美范围大量出现。1926年，美国最高法院在欧几里得案中作出判决，认为土地使用分区管制是一种维护公共卫生、公共安全、公共道德与公共福利的治安权，确定了分区管制的合宪性。1928年，美国了《城市规划标准授权法案》，为各州和地方政府制定分区管制条例奠定了法律基础，但该法案未对规划与分区管制制度做明确的界定，使得美国许多城市只采用了分区管制制度，并没有制定相应的规划作为基础。美国这个时期的土地使用管制是僵化没有弹性的，排外性的分区管制便是典型代表。

1.2.2在规划的基础上实行土地分区管制制度德国擅长统一的规划管理，其对土地用途的管制通过在规划基础上实行分区管制实现。具体来说，这一时期德国的规划体系自上而下包括覆盖全国的“国土计划”、超越地方政府范围的“空间计划”，以及从基本道路线和建筑线发展起来的地方政府的“都市计划”。都市计划的核心是建设指导规划制度，主要对市镇内的土地建设和使用进行准备和引导，其又分为准备性建设指导规划(土地利用规划)和约束性建设指导规划(营建规划)两类。土地利用规划根据城市发展的需要，对整个市镇内的土地框架性地确定预计的土地用途，营建规划则确定了市镇部分土地将用于建设并且明确了适用范围内允许土地使用的种类和规模。所有对于土地用途的规定随着营建规划具体落实到市镇的土地上，形成了土地使用的限制，土地利用行为得到严格管制。日本参照德国，在该时期也采用在规划基础上实施分区管制的方法。1919年，日本公布了《都市计划法》，按照土地使用分区管制的理念，将城市划分为工业区、商业区和居住区，确定了最初的土地用途管制制度。

1.2.3在规划的基础上实行开发许可制这一时期，英国的土地用途管制实现了从土地用途分区管制向开发许可制的转变。1909年，英国颁布了《住宅与城市规划法》，该法授权地方政府拟定土地利用规划方案，并对将要或可能要开发地区的土地实施分区管制，以确保土地的布局和利用能符合卫生、舒适和便利的要求。到了1947年，英国重新修订并公布了《城乡规划法》，建立起了英国现代城乡规划制度，确立了发展权国有制度和开发许可制，强调所有土地均需纳入计划管制，任何开发行为包括建筑、工程或有关土地和建筑实质使用的改变，均需事先获得地方规划部门的许可。由此，开发控制和规划控制成为英国城乡规划体系中的重要元素，英国政府利用这些方法对土地利用和新建建筑加以严格规制。总的来说，严格的用途管制在一定程度上有效地隔离了不兼容的土地、减少了工业污染对居住环境、商业办公等活动的影响，通过牺牲小部分人的私利来增进社会整体的公共利益，大大改善了城市以往杂乱无序的面貌。

1.3局部弹性管制阶段(20世纪中后期)传统严格的管制虽然有助于隔离不兼容的土地，消除负外部性，保障了公民的财产权，但也产生了很多弊病。具体来说，一是造成城市空间结构及活动的过于单调;二是妨害了市场竞争，造成社会不公平。对于城市的商业区与非商业区，其区位和数量应该由市场竞争而产生，但在分区管制划定各种使用分区的界线后，就人为地决定了土地用途而抹杀了市场竞争的可能性。此外，分区管制透过土地使用性质及使用密度的规定，造成了私人权益间的“暴损或暴利”的不公平现象。三是造成了社会的隔离。由于土地使用分区管制通过种种政策，限制低收入人群享受地方政府所提供的公共服务的机会，造成各种社会隔离问题。四是引发交通拥堵、环境污染等问题。严格的分区产生了许多不必要的交通出行，造成资源浪费、交通拥堵、环境污染等城市问题。因此，虽然传统严格管制的目标是美好的，但事实证明它并没有实现预期效果，也无法继续对城市发展做积极的诱导。因此对传统土地分区管制的改良和创新逐渐兴起。1977年出台的《马丘比丘》在《雅典》的基础上也有了新发展。该认为，城市职能是多样的，需要用整体性的思维来分析;城市规划是动态的，需要突破把规划作为静态终极蓝图的传统观念，应进行过程性规划。一味地强调分区，会忽略城市的有机组成，忽略人与人之间的关系与互动交往，使城市失去生机和活力。《马丘比丘》为世界各国陆续采用弹性化的用途管制制度提供了依据。20世纪中后期，发达国家和地区开始出现各种弹性管制措施，比较典型的有英国的规划协议及精简规划分区、美国的弹性分区管制、日本的分区管制与开发许可制并重、新加坡和我国台湾地区的在特定区域内实行土地用途弹性变更制度等。

1.3.1实行规划协议及精简规划分区制在土地用途弹性管制的多种手段中，开发许可制基础上的规划协议制在英国备受推崇。由于严格管制阶段建立起来的开发许可制要求所有的开发行为前均需申请规划许可，在许可过程中，规划是实质性的考量依据，规划部门会严格按照规划来授予或拒绝规划许可。除了取得规划许可外，开发土地还需要缴纳100%的“开发捐”。这些前提条件严重地妨碍了英国土地开发和城市发展的活力。因此，为增加规划许可的弹性，地方政府开始引入规划协议，即由土地开发者与地方政府协议确定土地开发许可的有关权益，这个协议可能是要求开发商开发土地时附带配建公共设施，可能是限制土地的开发或使用，也可能是要求开发商给地方政府一笔钱，具体必须在地方政府和土地所有权人同意的情况下执行，这种方式的引入给予地方规划部门很大的自由裁量权，也大大增加了用途管制的弹性。此后，为了解决诸如“内城退化”、开发许可制的审议拖延、效率低下等问题，1986年，英国政府颁布了《住宅及规划法》，确立精简规划分区制。精简规划分区是指在指定区域内直接予以规划许可的一种管制方式，主要有两种表现形式:一是针对特别的开发项目，在予以详细展列后直接予以开发许可，其他开发行为仍遵循正常程序;二是广泛地授予开发许可，只针对少数的、特别的项目采取开发管制。精简规划分区移除了部分国家管制，使得经济活动有更大的自由度。

1.3.2实行弹性分区管制20世纪50年代以后，美国越来越重视规划的制定，比如1954年实施的《住宅法》规定，地方政府若想要获得联邦政府对都市更新、住宅或其他方案的补助，必须准备综合开发计划，美国因此进入综合规划时期，对土地使用的介入有强化的趋势。但分区管制制度在美国仍然流行，并逐步引入弹性分区管制的手段。这个时期，美国各地的管制工具在传统严格分区管制中增加了环境管理(划定敏感区、特别保护区等)。60年代后期，管制的目标除了实质和环境层面外更增加了社会和经济层面，管制工具更趋多样，如采用浮动式分区、契约式分区和土地开发权转移等。具体来说，浮动式分区是指土地规划时，不事先划定全部的分区界限，而是只将有把握的地方先行划定，待时机成熟时，配合城市发展的需要再作变动性的划定。契约式分区是指分区管制在法律上有限制性，契约期满日就可以变更不合宜的土地用途和开发强度。开发权转移是指将受开发控制的土地的开发权通过开发权的买卖市场转移给他人或转移至其他土地的行为。70年代起，美国地方政府开始逐步结合英国开发许可制的精神，将规划协议的方式引入土地用途管制。80年代末期，美国政府在土地用途管制方面由直接介入逐步转变成引导角色，市场则发挥主要作用，公私合营的管理模式成为这个时期的主要特点。比如，在公私合营组织的操作下，弃置的港口和荒芜的工业区重新被作为住宅、办公、游憩用地使用。这个时期美国的土地用途管制制度呈现管制工具愈趋多样，规划重视协商程序，参与规划的角色更多元等趋势。

1.3.3同时实行土地使用分区管制与开发许可制20世纪60年代末，日本也参考英国开发许可制的精神，对土地用途管制实行分区管制与开发许可制并重的方法。一方面，在严格管制阶段的基础上，通过重新修订《都市计划法》，进一步完善全国性的规划体系，把城市土地划区分为市街化区域和市街化调整区，并进一步决定功能区和用途区，有计划有步骤地发展城市。另一方面，在土地分区管制中引入开发许可制，要求市街化区域内在一定面积以上的土地开发行为均需申请开发许可;而市街化调整区域因抑制其市街化，原则上禁止开发，以此来确保都市土地利用的秩序及环境品质。此外，日本设置了特定街区制，它类似于美国的开发权转移，在被指定的街区之间允许容积率的转移，以此推进城市再开发，也增加了分区管制的弹性。总的来说，日本的土地利用管制效仿德国，相较于英美，弹性管制的力度不大。

1.3.4在特定区域内实行土地用途弹性变更制度新加坡和我国台湾地区的弹性管制措施在土地用途变更管理方面较上述国家有了更大的突破，即在特定区域允许土地的混合利用或一定比例的用途变更弹性。如新加坡为促进产业转型升级，允许在“白色地带”和“商务地带”内，随时变更土地用途，更好地适应市场需要。“白色地带”计划规定，在政府划定的特定地块，允许包括商业、居住、旅馆业或其他无污染用途的项目在该地带内混合发展，发展商也可以改变混合的比例以适应市场的需要，在项目周期内改变用途时，无需交纳额外费用。“商务地带”是指将园区内原工业、电信和市政设施用途的地带重新规划为新的商务地带，是“以影响为基础”的规划方式，允许商务落户于不同用途的建筑内，改变用途无须重新申请，并且同一栋建筑内也允许具有不同的用途，以增加土地用途变更的灵活性。21世纪初，我国台湾地区公布了《工业区用地变更规划办法》，其核心思想是增加工业区内土地使用的弹性和规划调整的适应性。具体来说，为促进产业升级，允许工业区内的土地有一定比例的用途变更弹性。比如，工业区内原生产事业用地可以变更为相关产业用地，做批发零售、运输仓储、餐饮、通讯、工商服务、社会与个人服务、金融、保险，以及不动产业使用。但是，用途变更的比例受到严格控制，规定生产事业用地所占面积不得低于全区土地总面积扣除公共设施用地后的50%;社区用地不得超过全区土地总面积的10%;公共设施用地不得低于全区土地总面积的30%;相关产业用地不得 超过全区土地总面积扣除前二款公共设施用地及社区用地面积后的50%。以上措施在严格用途管制的基础上，增加了局部土地用途的弹性，有效地促进了产业的转型升级和城市的可持续发展。

2土地用途管制制度的发展趋势

进入21世纪，随着人们生产、生活方式的改变，城市职能也顺势发生转变，城市空间发展由以生产性空间为主导向以生活性空间为主导的模式转变，这些转变对城市土地用途管制制度提出了新的要求。在土地利用方面具体表现为，对综合的、多样的、多变的、界限相对模糊的土地需求愈加强烈，以满足人们对交往、休闲、游憩、生活便利、知识创新的需求。在此背景下，城市土地用途管制制度的发展呈现以下几个趋势:

2.1土地用途管制的基本要求仍要坚持虽然城市发展对综合多样、界限相对模糊的土地需求日趋强烈，但不同用途土地之间的负外部性仍可能存在，负外部性可能会导致“市场失灵”的情况。因此，出于消除负外部性和对城市整体环境与公共利益的考虑，土地用途管制的基本制度仍要坚持，政府应通过直接干预或管制的方式来实现城市土地整体的最高最佳使用。发达国家和地区的经验也说明，以规划为基础，进行土地用途分区管制是行之有效的方法。同时，对于擅自变更土地用途的行为，要坚决实施严厉的处罚措施。

2.2规划编制上更加注重弹性，增加混合用地的供给当今世界，城市向生态化、人文化、区域一体化的发展态势明显，要求城市规划坚持以人为本、坚持可持续发展，坚持一切从实际出发，“产城融合”的理念日益深入人心。产城融合强调功能上的融合，功能单一的产业园区已失去竞争力，今后产业发展不会再像以往那样让产业区、生活区明显割裂，社区的作用会越来越大，特别是复合型的产业社区，商业社区的概念会强化。因此，在规划编制上，要更加注重土地用途的弹性，科学制定城市规划和土地利用规划，使规划的编制不落后于土地利用性质改变或产业融合发展的需要。特别地，可参考新加坡的做法，在特定区域(如:自贸区)增加综合用地这一类型土地的供给，允许土地的适当混合使用和一定比例的用途变更弹性。此外，基于对城市未来发展不确定性的考虑，也应重视弹性发展空间的预留，做好多情景应对。

篇4

    1.征地土地使用权性质

    在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权.以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地,故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明,为城区划拨土地使用权。

    2.代征地项目来源

    代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为:危旧房改造.污染扰民企业搬迁转让.存量土地转开发.项目转让等。

    3.代征地费用确定方式

    代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式

    *依据代征地地块现状建筑面积计算

    *依据代征地土地面积计算

    *依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊

    *依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊

    这里的代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积

    此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊,这样做对开发企业来讲,往往不太公平,因为多数情况下,代征地上的费用比建设用地的费用要高。

    本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用,如果建筑红线正好分割某被拆(征)单位,则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近,相对合理。

    4.代征地费用确定

    代征地费用确定有两种方法,一种是参考基准地价评估,根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平,经过修正可得出征地费用,一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算,参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规,代征地费用可表达如下:

    (1)代征用城区范围内非住宅用地

    现状代征地楼面费用=区位价格;现状容积率调整系数;房屋现状用途调整系数;位置临路修正系数+地上物补偿价格

    该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法

    (2)代征用城区范围内住宅用地

    现状代征地楼面费用=(基准地价;k+基准房价) ;建筑面积+地上物补偿价格

    该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数,基准地价.基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿,参考多数项目的拆迁水平确定。

    需要说明的是,以上费用均为计算费用,非为实际发生费用,除上述费用外,还包括各种补助.相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用,最终结果应以发生的客观合理部分为准。

    二、建设项目分摊代征地费用分摊基数

    规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式:

    代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积

    可推导出:

    规划楼面分摊代征地费用

    代征地总费用;建设项目建筑面积

    代征地总费用; (建设项目建设用地面积;规划容积率)

    代征地总费用;(代征地占地面积;代征地比例);规划容积率

    代征地总费用;代征地占地面积;代征地比例;规划容积率

    现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率

    即:

    规划楼面分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率

    根据上述公式可看出,若建设项目代征地比例为50%,现状容积率为0.7,规划容积率为2.5,则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的14%,为现状地面分摊代征地费用的20%.

    三、代征地费用的分摊

    根据上述分析,项目代征地费用按照“谁受益,谁投资”的原则,政府应分摊一部分费用,该部分费用可根据项目的规划容积率.代征地的比例和代征地的规划用途来计算,公式为:

    政府分摊费用(楼面)

    =规划楼面分摊代征地费用;代征地比例修正系数;规划用途修正系数

    =现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率;代征地比例修正系数;规划用途修正系数

    其中规划用途修正系数,主要考虑到代征地规划用途对建设项目,可能会产生正面影响,也可能会产生负面影响,修正时根据代征地规划用途对建设项目的影响程度分别进行。

篇5

1、公有非居房产用途不一定是商业，还有可能是办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。

2、非居住房地产可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。

相关说明：

1、房产证上的规划用途是根据土地性质来的，如果该土地规划是住宅用地，那房产证上面规划用途就是住宅，如果是商业用地，房产证上面就是商业。

2、房地产权初始登记房屋用途，应以城市规划管理部门核发的建设工程规划验收证明文件所确定的建筑物各部位具体用途为依据。申请房屋用途变更登记的，须持城市规划部门同意改变房屋用途的书面意见到相关单位进行变更。