开发式商业模式精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇开发式商业模式，期待它们能激发您的灵感。

篇1

然而，泡沫化的商业地产市场，供需关系正在发生着变化。传统意义上的甲级写字楼因缺乏个性和创意，已经没有了太多的吸引力；CBD区域饱和，没有了开发的空间，对旧写字楼的改造成为了商业地产开发的新模？式。

由于中国缺乏真正意义上的商业地产开发商，散卖成为了商业地产的主流，但散卖之后资产如何保值增值，成为了一道难解的问题。高和资本董事长苏鑫提出的“资产精装修”概念，是一个不错的选择。

旧楼改造

目前，商业地产的市场供需正在发生质的变化。苏鑫告诉记者：“北京、上海等城市核心区域的写字楼两极分化非常严重，要么是国贸CBD这样的甲级写字楼，要么是已经存在10年、15年的老楼，很少有中间地带的写字楼。”

传统意义上的甲级写字楼，代表了高端、豪华、专业，但同时可能意味着细节的“僵化”。苏鑫开玩笑道，夏天你穿着西服、打着领带都觉得冷飕飕的，这就是甲级写字楼对制冷温度的要求。

4月中旬，仲量联行的2013年一季度北京房地产市场报告显示，一些金融和专业服务的外资租户已缩减了租赁面积。而据第一太平戴维斯的统计数据，2013年1月北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平方米写字楼中，内资企业占比达60%，而且承租大面积的客户也以内资企业为主。

“我不相信所有人都喜欢上班的地方一进去就像酒店大堂，比如做创意的白领，肯定希望工作场所有点个性和设计感。这就是机会！”苏鑫说。

高和资本在成功完成北京地区5个收购项目之后，把目光投向了旧楼改造。2012年10月，高和资本斥资7.9亿元，成功并购位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦，这是上海租金最贵的商圈，后来大厦被更名为静安高和大厦，计划今年6月改造结束后正式向外界亮相。

项目得以顺利实施，也因为苏鑫看到了与上海市政府非常契合的概念――“楼宇经？济”。

近年来，上海市政府着力推动“楼宇经济”，提升核心区域形象，挖掘城市核心区域价值，吸引更优质的企业落户。高和在上海静安的项目就实现了“楼宇经济”概念：改造中华企业大厦，给大厦重新定位并招商，把高品质的租客植入商办资产中。

“甲级写字楼一开始就是建给世界500强雇员的，但显然市场需求已发生了变化。甲级写字楼的租金压力大，内资企业对写字楼会有更多个性化需求。”

仲量联行数据显示，第一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，市场租金在连续三年快速上涨后首次下滑。仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂的观点与苏鑫不谋而合，他表示，一些租户正在重新评估办公空间需求标准，预计未来一两个季度租金继续下滑的可能性较大。

苏鑫告诉记者：“像北京、上海这样的城市已经没什么地了，新楼的机会更少，只能旧楼改造。推而广之，由于现在很多核心区域的酒店经营是亏损的，因而我们可以把酒店改成写字楼、城市综合体，盘活之后，政府税收也上来了。”

在北京三环内除了丽泽商圈外，基本上没有成片的商办土地供应，金融街已经饱和，其他区域的增量供应也非常有限。苏鑫认为，旧楼改造从政策上、操作上都没问题，关键是理念的改变和政策上的支持。

散卖+资产精装修

与“旧楼改造”机会相匹配的，是苏鑫创业之初就提出的“资产精装修”概念，苏鑫将资产精装修比喻为打磨毛石：“毛石经过打磨，变成一个精美的艺术品。”

仲量联行研究部一位中层告诉记者，商业地产开发模式，一种是中粮集团这种自建自持模式，一种是建好后散卖的模式。由于商业地产前期投入资金量巨大，收益回报周期长，而自持模式需要大量资金支持，因此，开发商一般会选择后者。

实际上，国外商业地产的退出主要靠机构投资者购买，或者以资产证券化方式退出，真正的价值是后期长期专业的运营。但在国内，这一点很难做到。

原因很复杂，一方面是开发商的特点，更多用的是住宅模式：建成―销售。

“绝大部分商业地产需要散卖，否则它就发展不了。”苏鑫告诉记者，现在挤进商业地产的开发商，以前80%是做住宅的，因为调控才被挤进来，或者因为机缘巧合手里有一块地，就做了商业地产。纯粹做商业地产的开发商很少，住宅仍是房地产行业的大头，这类企业的惯性就是：生产―卖出。

另一方面，商业地产必须要有强大的金融支持，由于房地产商的资金来源主要是银行和信托，这些资金投资周期短，使商业地产开发商资金压力非常大，如不能解决商业地产长期资金来源问题，他们很难把精力转向项目的运营和资产管理上。

前两年，苏鑫判断资产证券化是未来商业地产融资的一大趋势，但实际上，这并不容易实现。例如业界一直看好的REITS （房地产信托投资基金），虽然官方一直鼓励大型商业楼宇的REITs推出，但由于税收、租金收益回报较低等多重因素的限制，短期内仍难以发展起来。

高和资本投资项目选择的也是散卖，苏鑫认为，散卖不会因为某些消极原因就不存在了，举个例子，九龙仓资产规模比SOHO大得多，但它在香港和大陆所有的写字楼都是散卖，这与它的战略有关，快速卖出，回笼资金，再进行更大规模的开发。

“关键要解决的是散卖以后，资产能否合理地保持增值。即使租金涨了，没达到行业平均水平，就是贬值。”

为了避免出现上述情况，苏鑫从一开始就坚持四项原则，即鉴定投资者准入、统一出租管理、统一物业监管及为购买客户提供流动。

苏鑫说：“大客户抗风险能力比较强，购买的话必须签一个资产管理协议，约定条件，符合了才卖。”

篇2

开放的终端

业务的活跃与合作的开放将首先由终端带来，以中国移动为例，中国移动就将其开放商业模式战略的第一步定位在了终端上。在本次大会上，中国移动总裁王建宙表示，OMS是中国移动利用GoogleAndroid作为基础的手机操作系统，其中加入了很多中国移动的应用，以客户端的形式给用户，这样可以使用户更好地使用中国移动的业务；但同时，王建宙强调，OMS操作系统是开放的，中国移动希望不同的厂商都能采用中国移动的操作系统。

中国移动在终端战略上的开发不只表现在技术上，也表现在合作模式上。中国移动研发OMS，并不代表其放弃了与其他终端操作系统技术和相关厂商合作的机会。王建宙指出，中国移动是开放的，既会使用基于Android平台下的OMS，也使用WindowsMobile和SymbianS60等多种手机操作系统，中国移动的网络会对各种手机操作系统都给予同样优质的支持。

微软是本次展会移动终端领域的另一个亮点。在本次展会上，微软高调了最新的移动战略“WindowsPhone”。微软公司首席执行官史蒂夫•鲍尔默表示：“全新的Windows手机把网络、个人电脑和手机的优势集于一身，让人们可以随时随地享受到想要的体验。我们正在与合作伙伴密切合作，提供新一代的Windows手机，打破人们与信息和应用之间的隔阂，提供适用于人们包括工作和娱乐在内完整生活的方方面面，最优秀的端到端体验。”

微软开放而稳固的移动通信合作联盟在此时显现出了强大的实力，除了HTC、LG两大终端巨头外，Acer、贝尔移动、中华电信、华硕、惠普、NTTDOCOMO、Palm、新加坡电信、沃达丰、西班牙电信、澳洲电信等多个终端厂商和运营商，都已经和微软WindowsMobile开展了深入合作。

开放的业务

除了终端层面的开放与活跃，本次展会上各大巨头也不约而同地提出了“AppStore”，即“业务应用商店”的概念。苹果的AppStore模式的成功引来了竞争对手们的效仿，在本次展会上，跟随苹果，微软和诺基亚等IT厂商纷纷透露出自己开设手机软件商店的计划。

微软在本次展会上透露了WindowsMobile7.0计划的新进展，其AppStore将与WindowsMobile7.0的和商业推广保持同步。在AppStore中，微软会将其各种个人和商用软件应用的在线服务版和手机版结合起来，列在AppStore商品目录中供用户选用。由于微软在软件应用领域有太多成熟的、被大众接受的产品，相比苹果面向时尚人群的小众应用，微软在未来或许会更具后发优势。

相比微软按部就班的商业计划，在本次大会上，诺基亚则直接展出了自己的AppStore。记者了解到，在正式AppStore的同时，诺基亚已经将其AppStore进行内部测试运营，并不断改进用户体验不够好的地方。此外，应用方式以及开发者和诺基亚之间的收入分成方式非常引人注目。

运营商方面，中国移动也将AppStore看作是移动互联网成功的一大要素，并且很看重AppStore产品供应的开放性。王建宙在大会上指出，中国移动在移动互联网发展方面的主调就是开放移动互联网平台，展现开放模式。他透露，中国移动目前正在建立自己的AppStore，并欢迎所有愿意开发业务的人都来参与开发。

篇3

【关键词】商业地产 开发模式 现状 问题 创新

我国房地产行业经过三十余年的现代化发展，所取得的成就是非常辉煌的，尤其是商业地产开发至今为止依然保持着较快的发展势头。但是，从事物发展的两面性上来说，任何事物的发展都存在着利、弊两个方面，商业地产开发也不例外。近年来，商业地产开发存在的诸多问题日益凸显，已经逐渐影响到了整个行业的健康发展，比如说，招商乏力、经营不善、质量问题突出、空置率过高等等。下面，我们就对商业地产开发模式的创新展开探讨，以期能够为大家提供一些理论上支持与帮助。

一、商业地产开发现状及存在的主要问题分析

（一）商业地产开发的现状分析

总的来说，我国商业地产开发能够用“起步晚，发展快”这一句话来概括。国内商业地产的开发大约起步于2000年，至2003年以后进入了快速发展时期，2005、2006这两年我国商业地产开发进入了第一个高峰期，但是，在这之后前期大规模开发的商业地产弊病渐渐显露出来，由此也标志着我国的商业地产开发开始进入相对理性的发展时期。纵观我国商业地产开发的发展历程，我们发现之前国内商业地产开发主要采用了分割出售、租售结合以及只租不售和不售不租等几种主要模式。

（二）传统商地产开发模式存在的问题

首先，分割出售模式致使业主产权多元化，很难实施统一的经营与管理，这种模式最主要的弊病已经为业内人士所熟识，并且现在基本上已经没有开发单位再采取这样的开发模式了。

其次，租售结合模式曾经也是商业地产开发中较为成功的一种模式，比如说2003年大连万达集团在南宁建设的万达商业广场就是采取的这种模式，并且它也是当时南宁经营较好的众多大型商业广场之一。然而，这种模式也存在着明显的弊端，所出售的部分依然带有“商铺全零售”的弊端。

最后，不租不售开发模式，虽然是由开发商掌握了产权以及经营权，但最明显的弊端在于这种模式对开发商的商业经营能力都有着很高的要求，一旦后期经营不善，就会成为开发商的一大包袱。此外，这种经营模式属于资金长线运作的模式，资金回笼的期限的较长，风险比较大，并不适于资金力量相对薄弱开发商操作。

二、商业地产开发模式的创新

（一）传统模式不再适应经济发展需求的具体原因分析

在商业地产开发热的那几年，各地方政府为了鼓励当地经济发展，主动降低了商业地产开发的要求与相关条件，更多开发商基于地产开发巨额利润的诱惑和资金的压力，更多采取了“分割零售”与“售后返租”等方式实施商业地产的开发。然而商业地产开发本身是一项投资期限较长、投资金额较大、风险比较高并且对于专业人才要求较高的经营项目，如果开发商仅仅是基于迅速获取高额利润的目的，全然不顾开发与后期经营的相互结合，显然是不科学、不理性的；这也是当前众多商场出现招商乏力、经营困难的主要原因之一，当商业地产开发进入了相对理性的发展阶段，这些模式自然将不再适合商业地产开发的需求了。

（二）只租不售模式在现代商业地产开发上的优势

商业地产开发采取“只租不售”的模式将更加有利于项目的总体规划、经营管理及资源整合。从商业地产的国际开发惯例上来说，很多实力较强的开发商都是采取“只租不售”的开发模式，并在后期的经营上对产品进行统一招商、实施统一管理，主要是以持续有效的经营管理来提升整体项目的商业价值。当前，我国上海、杭州等地的诸多开发商都开始走回头路，把曾经卖出去的商铺又回购了回来，重整项目、再做运营；北京也有许多高端的商业地产项目明确表示项目采取“只租不售”的开发模式。

（三）只租不售模式应用到现代商业地产开发上的创新与发展

只租不售的商业地产开发模式对于开发商来说，最大的问题就是融资问题和盈利前景问题，这也是众多业内人士所关心的。以前地方政府在商业地产开发时，通常采取的是千人指标进行配套，并没有详尽考虑地方的实际市场需求，而有经验的投资者主要是分析商业地产所在地的居民消费水平和消费习惯等来决策是否实施项目的开发。在商业地产开发理性发展阶段，地方政府的发展要求与商业地产开发的具体要求可能不完全一致，致使地方政府不在重点扶持商业地产的开发，再加上银行银根紧缩等原因，商业地产融资确实尤为艰难。但是，从国内资本市场上的闲散资金综合状况以及投资者的趋利根本上来看，有好的项目是不愁融不到钱的。因此，我们可以借鉴发达国家和地区在商业地产开发上的成功经验，大力发展地产投资信托基金，这样不仅能够有效化解商业银行的金融风险，同时还能解决资本市场资金闲置以及商业地产投资资金不足的问题，从而更好的带动地方经济实现快速、平稳的发展。

三、结语

总的来说，商业地产开发模式的创新发展尚且算是一个较为新颖的研究课题，并且其间所涉及到的主体也比较多，比如说地方政府、主管部门以及市场资本机构、开发商、当地居民等等，所以说这是一个综合性比较强的项目，在房地产开发越来越理性的发展阶段，综合考虑与分析各方需求，并能够确保商业地产项目开发实现较高的经营利益，还需要我们诸多业内人士及专业研究、学习人员的共同努力。

参考文献：

[1]蔡鸿岩.商业地产或是开发商转型机遇[J].城市开发，2010，（08）.

篇4

[关键词]政府信息　商业模式　信息公开　反不正当竞争　反垄断

[分类号]D035.1

信息化技术的普及应用和政府信息资源的丰富提升了政府信息的价值。政府信息的开发利用问题因此不容忽视。从国际上来看，通常有两种政府信息开发利用的商业模式：一种是政府部门主导型；另外一种是私营部门主导型。前者以欧盟为代表；后者的典型代表则为美国。这两种政府信息开发利用的商业模式是否有优劣之分?我国未来应该采用哪种商业模式，以便促使政府信息的最大化开发利用，为我国的信息化建设服务?本文试图对这两类商业模式进行初步分析，供大家评介。

1　政府部门主导型

政府部门主导型可以分为政府部门包揽型和政府部门分包型。前者是政府部门全部承担政府信息的增值性开发利用服务。后者同样还是政府部门唱主角，只不过将其中的一小部分业务交给私营部门完成，最终向社会提供成品的还是政府部门自身。这两种类型都有一个显著特征，那就是政府部门在政府信息开发利用方面占主导地位。政府部门主导型存在于欧盟诸多国家。

1.1　政府部门主导型的主要特征

政府部门主导型的主要特征可以从政府信息公开、政府信息的版权、政府信息开发利用领域的竞争三个角度进行论述。

1.1.1　政府信息公开政府信息能否公开，能否便捷公开和低成本公开等都会直接对政府信息后续的开发利用产生影响。政府部门主导型的国家在政府信息公开方面往往会设置各种障碍，从而达到拒绝或拖延公开可供私营部门开发利用的政府信息。其中最为典型的手段就是对可供开发利用的政府信息收取超过成本之外的高额费用。欧盟2003年颁布的《公共部门信息再使用指令》第十四条明确提出政府部门可以收取除了信息提供成本之外的一定数额的增值费用。该增值费用除了能够弥补政府在信息资源开发方面的开支外，还可以给政府创造收益。

另外，政府信息公开法过度依赖依申请公开或被动公开，而不是主动公开的方式。这使得政府信息公开目录和指南等都无法由政府部门主动向社会，从而导致私营部门无法得知政府部门掌握何信息以及政府信息存储于何部门等基本信息。因为政府没有主动公开的义务，所以其向社会主动公开的信息量非常有限。这大大限制了政府信息开发利用主体的获取量和水平。

1.1.2　政府信息的版权保护政府部门主导型国家的一个显著特征就是政府信息受到版权法的严格保护。欧盟许多国家的版权法都明确规定政府或皇家对政府信息拥有版权，未经许可不得擅自使用。政府信息的版权保护所带来的对政府信息开发利用的消极影响就是政府部门可以通过版权许可使用合同对政府信息的再使用进行一些正当或非正当的限制，如地域范围、许可权利的专有性、许可使用的形式等。

1.1.3　政府信息开发利用主体之间的竞争问题　政府主导型国家由于政府部门也可直接提供经加工后增值的信息产品，不可避免地产生政府部门和私营部门之间在提供信息产品上的竞争问题。如何确保政府部门和私营部门之间在提供信息产品方面的公平竞争，以及如何避免政府部门在提供信息产品上的垄断都成为了不可回避的问题。

首先，政府部门在信息资源拥有上的垄断地位，可能造成对私营部门竞争上的不利以及信息产品使用者的利益损害等弊端。私营部门则天然地处于劣势。它们无法获取与政府部门相同质量的政府信息。政府部门还有即时获取政务资源的优势，但私营部门却没有。这无疑影响到了私营部门所提供给市场使用的政府信息增值产品的质量。

其次，政府部门可向私营部门高价收取政府信息提供费用，但其自身却只需支付小部分费用甚至不支付任何费用。政府部门可以通过不区分公共信息和商业信息，对私营部门一并征收同等费用，进而增加了私营部门获取政府信息的成本。

再次，政府部门可以通过许可合同，对私营部门的开发利用从地域、权利和时间等方面进行限制，以便稳固其在政府信息开发利用市场的优势地位。所有这一切都可能造成竞争不公，也会打击私营部门进入政府信息开发利用市场的信心以及积极性。

最后是政府信息的提供质量问题。信息技术的广泛运用意味着除私营部门外，政府自身也有能力向社会提供增值产品。但是，政府并不能统揽所有增值产品的提供，也不太可能提供所有的合乎客户需求的增值产品。毕竟政府部门的核心职能并不在此。另外，一般认为，信息公开法律只要求行政机关有提供信息的义务，但无加工、整理、创造信息的义务。这种以政府为核心的信息提供方式和私营部门以客户为核心的方式自然会影响到信息增值产品的质量。

1.2　政府部门主导型的弊端

欧盟国家的政府部门主导型的做法遭到各种质疑。诸多学者认为政府部门主导型是阻碍欧盟信息开发利用的绊脚石，并且也是其市场远远落后于美国的主要症结。政府部门主导型的弊端主要体现在如下三方面：①政府部门主导型的做法从短期来看似乎弥补了政府部门的资金紧缺，但是这种做法并不利于一个产业的长远发展，也不利于宏观经济效益的提升。②政府部门主导型做法从帐面上来看，相关政府部门似乎有所收益，但是其中的一些收益却是来自采购信息增值产品的其他政府部门所支付的公共资金，这无异于左口袋出右口袋进，实际总额并没有增长。③政府部门主导型做法阻碍了私营部门的积极参与。毫无疑问，没有私营部门的积极参与，政府部门由于其功能定位和惯性思维，永远不可能向社会提供所有的客户化产品，从而满足各种客户的不同需求。

2　私营部门主导型

私营部门主导型可以划分为公私部门合作型和私营部门包揽型两种：①前者基于专业上和技术上的要求等，政府部门与私营部门相互合作，共同完成政府信息资源的开发利用；②后者完全由私营部门自主进行开发利用，政府部门不再介入该商业领域。私营部门主导型最典型的例子是美国。政府和商业部门的职责界定明确，政府不从事与增值服务相关的活动，而只从事一些信息资源的原始积累和其他非赢利性开发利用，所有商业服务都交给私营部门完成。

2.1　私营部门主导型的主要特征

私营部门主导型与政府部门主导型相比，主要在政府信息公开、版权和竞争三方面存在区别。

2.1.1　政府信息公开　私营部门主导型国家在政府信息公开方面兼顾主动和被动公开两个方面。如美国1996年修改后的《信息公开法》第552条a款1项和2项明确要求政府部门不仅主动公开涉及其结构、职能和办事程序等信息，而且还要主动公开涉及公共利益

的信息。该法第552条a款2项还要求政府部门主动公开那些依据信息本身或已经向申请人公开过的，而且将来可能会成为其他申请人的申请对象的政府信息。实践中，就是对于那些三次以上申请都涉及同一信息的信息主动公开。主动公开和依申请公开两套信息公开机制完善了私营部门获取政府信息的途径。

在政府信息提供方面，确立了成本收费原则。政府信息的定价问题直接影响到其社会化增值开发利用的成本。美国《信息公开法》第552条a款4项和《文书工作缩减法》第3506条d款4项规定政府对其拥有的信息资源的价格收取不得超过提供信息的花费。这包括搜索信息、复制、打印、递送信息所直接产生的费用，从而排除了按照所提供信息的经济价值收取费用的可能。

另外还有政府信息获取的便捷性原则。美国《信息公开法》第552条a款3项将信息获取的文件格式的选择权赋予了公众。公众可以根据自身的需求，在政府力所能及的范围内，自由选择提供信息的格式，如电子文本还是纸质文本。相对纸质文本而言，电子文本更有利于增值开发利用。

2.1.2　政府信息无版权原则　美国《版权法》第105条明确禁止任何联邦政府对其所拥有的政务资源设定版权，该项规定使得试图通过版权保护阻碍政府信息获取的企图落空。这也使得任何人都可以以任何形式复制政府信息并以市场价格予以出售。当然，版权豁免规定只适用于联邦政府，对于州政府并不适用。各州可对其所拥有的政务资源采取版权保护，并限制再次使用。

2.1.3　政府信息开发利用方面的竞争禁止　除了要求政府部门只能按照成本收取提供信息的费用外，美国《文书工作缩减法》第3506条d款4项还设定了其他三项政府部门信息开发利用的禁止行为。一是禁止政府部门建立任何排他的、限制性的或其他阻止公众及时和平等获取政府信息的政策安排。这项禁止是为防范政府部门可能滥用信息垄断地位而设立。二是禁止政府部门限制或管制私营机构使用、再使用或出售所获取的政府信息。三是禁止政府部门向私营机构征收再使用或销售的许可费用。这些禁止性规定是为防止政府部门在不能主张版权保护的情况下，采取其他类似版权保护的措施阻碍私营部门对可增值开发的政府信息的获取。这些规定也将政府部门从政府信息开发利用市场上隔离出去。

2.2　私营部门主导型的优点

私营部门主导型存在诸多优越性。首先是该类型有利于公平竞争，避免政府部门垄断信息。例如，政府部门可以通过不计成本或模糊成本的方式达到阻碍私营部门进入政府信息开发利用市场的目的。对政府信息的垄断问题由于政府部门不得介入该商业领域而得以避免。

其次是该类型打消了政府部门通过版权进行的不合理限制，如限制政府信息的使用权利、范围、时间和方式等。所有意图通过版权来限制私营部门开发利用政府信息的做法都因政府部门无权对其所拥有的政府信息享有版权的规定而得以禁止。

再次是该类型可以鼓励私营部门之间在政府信息开发利用领域的竞争。政府部门不得对政府信息的再次使用进行任何限制。任何私营部门都可以不受歧视地享有获取政府信息并进行开发利用的权利。这无疑给政府信息开发利用注入了一针强心剂。

最后是该类型所产生的宏观经济效应。从长远角度来看，私营部门主导型可以增加就业机会和国家税收。正因为此，美国政府信息开发利用产业对美国经济贡献很大。2000年的一项调查发现，欧盟整个政府信息产业的价值为68亿欧元，而同期美国政府信息产业的价值却达到7500亿欧元。如此巨大的差距唤起了欧盟对政府信息重要性的重新认识。

3　我国未来政府信息开发利用商业模式的初步设想

我国信息技术的发展和电子政务建设的逐步深入使得信息可以与其载体分离并得以低成本地广泛传播、转让和使用。政府信息的商业价值因此也日益凸显。同时，信息产品对国民经济的贡献也十分突出。政府作为最大的信息拥有者，掌握了社会80％以上的政府信息，是政府信息开发利用市场不可缺少的力量。为了开发利用政府信息，我国有必要借鉴国外经验，建立一套适合我国政府信息开发利用的最佳机制。我国信息化战略的确立决定了我国应采用私营部门主导型。为确立私营部门主导型，我国政府应从如下四个领域规范政府信息开发利用市场。

3.1　信息公开法的出台

虽然我国已经于2007年颁布、2008年实施了《政府信息公开条例》，但是法律，而不是行政法规，是最终立法目标。信息公开法是政府信息社会化增值开发利用的前提和基础。只有有了信息公开法，增值开发利用的主体权利才会因为有了主动公开和依申请公开制度的保障而不会得到不该有的歧视，收费、信息提供的方式等问题也能够有法律保障而使得增值开发利用的障碍得到消除。另外，还可以有效解决法律之间的冲突问题，从而提升政府信息公开化程度。当然不可否认，我国《政府信息公开条例》在促进政府信息开发利用方面有一些积极作用。

3.2　版权法的修改

从短期来讲，要尽量减少版权限制所带来的负面影响；从长期来看，应该修改《著作权法》，扩大政府信息不予版权保护的范围甚至取消政府信息的版权保护。依据我国《著作权法》第五条规定，除了法律、法规，国家机关的决议、决定、命令和其他具有立法、行政、司法性质的文件，官方正式译文，时事新闻，历法、通用数表、通用表格和公式不得有版权限制外，其他政府信息都可能成为版权保护的客体。于是，政府机构可能会出于本部门的利益考虑，行使一些版权方面的合法限制。例如，通过签订著作权许可使用合同限制政府信息使用的地域范围和期间、授予许可使用权的专有性以及征收高额信息提供费用等。这些规定虽然合法，但是并对政府信息增值开发利用无益。

3.3　竞争法的完善

我国需要弥补政府信息领域在不正当竞争或者垄断规制等法律规定方面的空白。行政垄断虽然在我国《反不正当竞争法》和《反垄断法》中有所规定，但是这些法律中的行政垄断主体，即各级政府部门，并不被视为市场竞争主体的一方，而是被视为拥有市场干预力量的一方，从而未对其经济活动进行规制。这些法律忽略了政府自身也可成为增值开发利用的主体，直接参与到市场竞争中去的可能。如何确保政府和其他市场主体在向社会提供增值产品上公平竞争就成为不得不思考的重要问题。这是因为政府部门可以通过一味地降低成本或者抬高信息提供费用，排挤私营机构进入到政府信息增值开发利用市场。另外，政府部门也可利用其对政府信息的垄断优势，阻止私营机构获取与其相同质量的原始政府信息。政府部门还可利用即时获取政务资源的优势，在向市场提供信息资源的时候抢占先机。政府部门还可通过许可合同，对私营部门的开发利用进行限制，而其自身却不受任何限制。这一切都会造成不公平竞争或垄断问题。要解决这些问题，就必须修改我国目前的竞争法律。

篇5

【关键词】老龄化社会；养老房产；商业养老地产开发模式

相关数据显示，到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。且80岁及以上的人口占老年人总人口的比重将达到25%-30%之间。庞大的养老市场，成为吸引养老运营机构加入的重要原因。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。8月16日，国务院总理在国务院常务会议上也再提养老产业，会议上提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未老先衰，未富先老”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务；而“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种理性消费和精打细算的方式，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

一、商业养老房产发展的现状

老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。

1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。

2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。

二、对商业性养老地产发展的几点建议

1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。

2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。

三、构建商业养老房产发展模式

1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为――隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。

2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，5―10年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。

3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式――会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

【参考文献】

[1]潘彤.市场营销对商业养老房产项目开发的几点建议[J].市场营销，2012（6）.

[2]郑功成.社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.

[3]郑岩.国外养老产业的一些做法值得借鉴[J].政策望，2011（7）.