当前市场经济形势精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇当前市场经济形势，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：经济复苏 股票 商品期货 估值体系 资产配置

一、当前经济形势定性分析

经济的运行总遵循特定的规律，经历周期性的经济扩张与紧缩，循环往复。繁荣、衰退、萧条和复苏四个经济阶段具有不同的市场特性，对投资市场而言，准确界定当前所处的经济大环境是确保投资方向的大前提和基本条件。

自08年金融危机以来，世界经济经历了一场盛世后的破灭，在多重冲击下艰难爬行，全球经济体的共同救世举措使经济从衰退中缓慢复苏。纵观全球主要经济体，美国在美联储刺激经济回暖、拉动就业增加的两次量化宽松货币政策推动下，仍然复苏动力不足，仅维持温和增长。量化宽松货币政策所释放出的流动性并没有进入美国实体经济，相当一部分流入新兴市场国家。大量资金流入新兴市场国家引发资产价格泡沫，既导致美国经济复苏动力不足，又推动能源和大宗商品价格上扬，加剧了全球通胀压力及全球经济下行速度，反过来又影响到美国商品出口和就业机会增加。总体来看，未来相当长时间内美国都将面临偿还债务和减赤的痛苦，势必继续通过美元贬值和通货膨胀向包括中国在内的其他国家转嫁危机，推动货币摩擦升温。因此，美国未来经济不会有大幅上涨的可能。

欧洲因债务危机已陷入衰退。接二连三出现债务危机和债务险情，欧洲金融动荡已部分扩散到了此前尚未受影响的发展中国家和其他高收入国家。这种传染性推高了世界许多地区的借贷成本，拉低了股市，而流向发展中国家的资本流量也出现急剧下跌。同时，欧债危机导致欧洲整体经济实力衰退，缺乏竞争力是欧洲债务国面临的根本问题。

作为亚洲主要经济体的中国和日本，经济复苏情况同样不乐观，中国的经济受内外部失衡压力所致增长明显放缓，连续6个季度GDP同比回落；日本则先后经历了地震、海啸和核泄漏，重创了日本经济。

整体来看，世界主要经济体均没有快速增长的基础，奠定了全球经济放缓的趋势。世界经济还处于大幅下跌后的复苏期，全球经济没有快速增长的可能性，总体经济形势并未得到根本的好转。

二、国内主流投资市场及投资品种分析

全球总体投资环境并不理想，国内经济面临结构性调整。在此背景下，出口、投资需求面临下行压力，国内物价上涨、需求放缓，房地产市场、投融资平台、民间借贷等领域潜在风险增大。尽管如此，对投资市场而言，总是不乏机会，端看人如何发现和把握。无论经济处于繁荣、衰退、萧条还是复苏，任何一个经济阶段都会有适合的投资品种机会存在，了解这些主体投资品种的优劣势和市场特性是把握投资机会的前提。本文将从国内主流投资市场――房地产、股票和商品期货三大市场分析当前经济环境下的品种投资策略。

1、房地产市场

从市场经济的角度而言，中国目前的房价已经处于较高水平，但从计划经济的角度上讲却另当别论。某种程度而言，国内的房地产市场是计划经济的产物，并非完全意义上的市场经济，这与国内的土地出让制度有关，土地出让面积受到控制，且长期偏紧，这是国内维持高房价根源。从金融危机以来国内房价与国外房价的差异化走势也可以印证两者的差别。亚洲地区普遍存在高房价，这一现象与中国人乃至亚洲人对房产和土地的热衷有直接关系，大多数人愿意压缩消费花去一生的积蓄来买一套房子，这在国外是非常少见的。因此，国内的房价即使相对于国外来说偏高也是可以理解且合理的。

从宏观层面来看，政府在房地产调控政策上的政策导向将是长期维稳，房地产行业将经历一个漫长的阵痛和降温过程，未来将呈现较为平稳的运行状态。政府对房地产投机行为的打压虽然会削弱市场需求，但作为自住型购房的刚性需求仍然存在对房产价格形成支撑。总体来看，未来房价不会快速大幅上涨，相对资金成本来说，因投资需求而购买房地产并不划算，且高价位的房产要出售转卖并不容易，因此，从投资角度而言，未来国内房地产市场对资金的吸引力度有限。

2、股票市场

在当前经济环境下，我们认为国内股票市场具备较大的投资价值。一方面，国内的投资市场相对国外而言非常少，任何一个投资渠道都具有非常大的投资价值，而股票市场即是国内稀缺投资市场中的主要投资选择。另一方面，中国股票市场的上市规则注定了相当多数的股票从上市之初就是被大幅高估的，通常反映在较高的市盈率和市净率水平上，也从侧面说明，相对国外市场而言，中国的大部分个股基本不具备投资价值。金融危机以来，中国的股票市场经历了一轮大幅下跌之后，大部分股票的估值已经处于较低水平，因此从价值投资的角度出发，未来2-3年中国股票市场将逐渐具备较大的中长期投资价值和投资潜力，有较大的上涨空间。

回顾上一轮股市走势，我们发现03年底到04年初，股票市场有一波大级别的反弹，上证指数从1300多点上涨到1800多点，反弹了30%，之后经历04、05年行情见底之后迎来一波大牛市。投资市场上历史总会重演，从去年年底到今年年初，上证指数上涨幅度也基本接近30%，两次30%反弹在时间点上的重大事件都是政府换届，这在一定程度上体现了中国股市的政策市行情，以史为鉴，若在适当的时候配合利好因素（如分红制度的确立、税收减免等）的推动，未来2-3年内国内股票市场的上涨行情是值得期待的。

3、商品期货市场

商品期货市场包括了贵金属和大宗原材料商品，如有色金属、能源、化工、农产品等，这些商品与我们的经济生活息息相关，正因为如此，其价格波动更能严格的遵循价值规律，在一个合理的区间范围内波动，不会过多偏离合理区间。因为一旦价格波动偏离了合理的价值区间太多，市场将出现无风险套利机会，市场套利投资者将利用该机会通过套利操作获取无风险收益，并最终促使价格回归合理区间，使市场回归到正常水平。

所有投资市场的诀窍都是高抛低吸。一般投资市场的操作是低买高卖，如我们所熟悉的股票市场，但商品期货市场除了可以低买高卖之外，还可以进行高卖低买的操作，双向均可行。因此，相对于房地产和股票市场而言，商品期货市场具备无论在经济繁荣或衰退阶段均具有的投资价值和盈利特性。

对于商品市场而言，如何正确判断商品价格的高和低将是投资能否成功的关键。商品价格的高低往往与其产业相关，通常我们将产业库存水平的变化、产能与产量的变化、下游消费、企业利润以及期货和现货的比价作为评判的主要指标，建立商品的估值体系。一般而言，价格从高到低的转变过程也是产业库存从高到低的变化过程，且库存相对于价格的变化有一定的滞后性，即最低价位不一定出现在库存最低的时候，反而可能出现在从最低价位开始上涨的初期阶段，原因在于，市场需求在复苏，而供应在减少。从产能与产量的角度，产能的集中投放往往出现在较低的价位，且周期较长，往往几年甚至几十年，而产量在价格从高到低的过程中则表现为逐步递减。从企业利润和下游消费的角度，往往价格最高的时候，消费最高，利润最高，反之亦然。期货与现货的比价关系也是判定商品价格高与低的重要判定指标，即基差的变动。

整体上，相对于单向操作的投资市场，商品期货市场的投资更具灵活性和多样性，无论在哪个经济阶段都有可能出现较大的投资机会。而从当前经济环境来看，危机之后的大宗商品经历了一轮较大幅度的下跌，大多数期货品种到目前的价位都已经出现了底部的数据结构（如铜），即期货与现货的比较关系出现较低的价格极值。在这样的市场结构下，我们判断未来商品市场的总体价格走势将是从低往高走。那么对于投资者而言，顺应大势，低买高卖，逐步建立多头头寸将是较为恰当的操作方式。

三、投资建议

综上，全球经济缓慢复苏，国内经济面临结构性调整的大背景决定了现阶段经济没有快速上涨的可能性，经济的运行处于衰退后的复苏期。这一经济阶段特性决定了作为普通投资者，我们既面临可以预见的通货膨胀风险，也面临可以预期的政府救世政策所带来的相关行业的利好，以及经济逐步复苏带来的资本市场新一轮上涨行情的历史机遇。在当前国内投资渠道有限的前提下，根据自身不同的风险偏好进行资产组合的有效配置将非常必要。根据上述投资市场分析，国内投资者从中长线资产配备的投资需求考虑，可将关注的重点投放在股票市场和机会较多的商品期货市场。

参考文献：

篇2

关键词：房地产 融资市场

，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。

近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。

一、房地产融资市场格局的形成背景

当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识地产融资市场的游戏规则，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。

（一）政府政策背景

政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。

1、宏观调控政策仍将持续

从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增长过快，尤其是房地产投资。2003年房地产贷款突破1万亿大关，同比增长29.7%，占同期固定资产投资总量的23.7%。固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造成了极大的负面，出现了诸如信贷规模极剧膨胀，原材料、能源等生产资料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济。为了抑制这种不正常的固定资产投资增长，政府有计划地出台了相应的紧缩调控政策。

具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。一方面是土地价格的不断高涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有单一的房地产融资市场格局受到严重冲击，供血不足的房地产业被迫寻求多元化的融资渠道。

根据经济周期理论与惯性理论，宏观经济运行特别是固定资产投资增速不可能迅速被降低。因此，我们有理由认为，政府的紧缩政策将在一段时间内（3－5年）持续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房地产融资市场的核心任务。

2、紧缩信贷意在化解金融风险

除了配合宏观调控政策而实施紧缩金融政策之外，紧缩金融政策的另一个重要意义就在于防范房地产金融风险。根据央行的《房地产业发展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中国房地产金融报告》（央行房地产金融分析小组，2005）这两份研究报告，目前我国房地产金融存在以下几个方面的重大风险：

第一，土地购置与房地产开发资金过分依赖银行信贷，超过60%的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险；另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。

第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。这突出表现在：贷款审查不严格、抵押物管理不规范、利用“假按揭”骗贷等等。与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断与落后，由于缺乏与市场经济相符合的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞，这是导致近年来金融机构在房地产业务方面频繁出现大案要案的根本原因。

第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位、缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。

通常情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化管理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险同步迅速累积，因此在这种情况下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房地产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。

结合国内金融市场改革的发展进程以及国际上房地产业通常的资本构成状况，我们认为这种严格的银行信贷政策在商业银行系统完成市场化改革之前很难有所松动，但是监管当局在限制银行资金进入房地产业的同时也将有意识地积极推动建设其他的融资渠道，特别是信托以及房地产产业基金。

（二）产业发展背景

产业发展背景主要包含两方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求；二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。

1、市场竞争引发行业集中度提高

由于存在规模经济效应，房地产业随着市场竞争的加剧，在马太效应的作用下，必然导致行业集中度越来越高。与此同时，房地产暴利也将终结，素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。据权威部门预计，今后5至10年，现有近3万家房地产公司将有90%以上在竞争中消亡，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，事实上，这种全国性的地产大鳄早已浮出水面。行业集中度的提高使得融资主体对于地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义非常深远。

伴随着行业集中度的提高，企业资产规模的迅速膨胀，一方面房地产企业迫切需要金融机构能够提供数额庞大的、稳定的、低成本的融资服务，而传统上以商业银行为主渠道的单一地产融资体系根本无法满足企业扩张的需要，这就迫使房地产企业必须打造自己的金融平台，包括发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等；另一方面，房地产企业又要在扩张的同时竭力规避融资风险，保持财务稳健，实现企业持续、快速、健康发展，这就要求企业必须对其资本结构进行合理调整，通过诸如降低资产负债率，扩大股权融资比例等，保持稳健而灵活的资本结构。

2、房地产行业运作模式的转变

随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变。在该运作模式下，投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。如果不考虑资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。

行业运作模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必然结果。随着行业竞争的加剧，房地产金融职能将得到不断强化，房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。从发展趋势来看，那些善于借助多种融资渠道、谙熟金融市场运作并具有深厚的行业运作背景的开发商将有望转型为房地产投资商或者不动产投资基金管理人，与此相对应的是投资商和不动产投资基金也将成为主导中国房地产市场的两种主流业态，房地产行业的竞争最终将集中体现在投资管理能力与金融运作技巧方面的竞争。

综上所述，无论是市场竞争引发的行业集中度提高还是行业运作模式的转变，都深刻地影响着房地产企业的融资需求，而融资主体需求的转变则是推动房地产融资市场再造的决定性力量。未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。二、当前房地产融资市场的主要特征

监管当局不断出台的紧缩政策削弱了对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的；而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。

（一）以银行信贷为主导的单一融资格局

2004年我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金②。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。

由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。

（二）多元化的融资渠道日趋活跃

其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。

尽管仍存在障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索式房地产产业基金道路的有益尝试。可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。

资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。

此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。

（三）房地产融资市场体系不健全

尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高企，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。

三、 房地产融资市场的发展趋势

通过深入细致的市场，并诸多房地产行业数据指标，我们认为就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。

根据前文的研究，我们预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势：

（一）融资市场格局多元化

以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，我们会看到融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

（二）房地产融资体系逐步健全

房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。

（三）资产证券化积极推进

资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。

（四）金融产品创新层出不穷

房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：一是如何满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险③，有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。

综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，我们相信中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。：

1. 央行房地产小组，《2004房地产金融报告》，2005.8

2. 央行局课题组，《中国房地产业和金融的支持》，《金融时报》，2004.3

3.张红，《房地产学讲义》，清华大学出版社，2004.9

4.王希迎等，《房地产融资新解》，中国经济出版社，2005.2

5.特瑞斯·M·克劳瑞特［美］，《房地产金融：原理和实践》，经济出版社，2004.12

篇3

【关键词】房地产；宏观调控；经济政策；走势分析

国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。

1. 我国房地产市场发展现状

虽然我国房地产市场保持了年均超过20%的增长速度，依然难以满足不断增加的需求，房地产市场似乎一直处于稀缺的卖方市场状态。原因主要有两个方面：第一，我国社会经济持续快速的发展，使得人们的收入水平也随之不断提高，此外，城市化进程的加快以及人口的增加，各种合力形成了对住房巨大的刚性需求；第二，房地产自身很强的投机性已经使之成为重要投资品，在预期房价上涨时，投资和投机需求快速进入市场。当前，这种投资和投机已经过度，推动房价非理性的快速飙升，房价的增长速度严重超过了经济和人民收入的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期福布斯已将房产泡沫列为全球六大资产泡沫第二位，其中包涵的风险不可小视，国家政府对此应引起足够的重视。

当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高；二、房地产开发结构失衡，有效供给不足；三、房地产市场秩序混乱；四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。

2. 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响

2.1 财政政策调控对房地产市场的影响

财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。

2.2 货币政策调控对房地产市场的影响

货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。

首先，存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，减少各商业银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。其次，再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，影响房地产市场投资者的资金流动，从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求，从而对房地产贷款等进行控制，收紧银根，抑制房地产市场的过热发展，进而对房价进行间接调控，从而为人民解决相关的民生问题。

2.3 行政政策——限购令

合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。

3. 未来政策走势的初步判断

3.1 调控效果将显现

中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投机/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。

3.2 经济因素干扰调控

国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。

3.3 调控难以长期持续

尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。

4. 房地产企业的应对措施

4.1 根据资金供应状况，适度调整发展战略

由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。

开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。

4.2 慎重选择开发项目，注意控制风险

房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。

4.3 开发适销对路产品，规避市场风险

我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。

总结

总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。

参考文献

[1]潘萍.我国房地产政策对抑制房价的影响[J].市场周刊?理论研究，2008

[2]仇保兴.我国房地产市场调控的难点与对策[J].城市发展研究，2011

[3]蔡继明，韩建方.我国房地产市场调控走出困局的途径[J].经济纵横，2011

[4]贾康.中国房地产调控与房产税问题探讨[J].首都经济贸易大学学报，2011

[5]范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流，2008

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[论文摘要]信用问题随着经济的发展而日益彰显重要，在市场经济格局中，大众、企业和政府是参与经济运行的三大经济主体。行业自律实施的手段、方式和机制的变化反映了同类交易者所在行业的组织程度和结构的变化，反映了由交易者、行业协会和政府之间作用关系构成的行业治理结构的变化。

信用问题随着经济的发展而日益彰显重要，传统主流经济学对此已有诸多分析，“经济人”假设是其分析的基石。但现实经济活动中，市场主体的信用行为并非完全理性，运用行为经济学理论来分析信用问题，能使信用问题的研究更趋完善和全面。这里运用市场主体、自律主体、行为主体三个层面提出了信用问题治理思路。

一、市场主体的合理构建

在市场经济格局中，大众、企业和政府是参与经济运行的三大经济主体。经济主体行为变迁与宏观经济调控，就反映中国特色社会主义的优越性。笔者引用余斌对我国经济结构的四点研究结论，可以旁证构建和谐社会的关键是经济主体的和谐上对我们的指导意义：首先，消费预期稳定，消费行为渐趋合理化。随着经济持续快速增长，城乡居民收入增长稳定，政府同时加快了社会保障制度的建设，各地区先后调整了最低工资标准，中央和地方增加了“低保”预算支出，大大减轻了经济体制改革对居民预期产生的负面影响，消费行为渐趋合理。

其次，居民收入水平已接近消费需求快速扩张的“门槛”，以住房和汽车消费为主的消费结构升级，将在相当长时期内带动消费需求的持续快速扩张。

再次，消费领域的进一步拓展，为消费需求提供了新的增长空间。近年来，以文化、教育、旅游、娱乐、体育和医疗保健支出为主的非商品性消费，在城乡消费支出中所占比重不断上升。随着温饱问题的完全解决和小康建设的推进，这种发展趋势会日益明显。

上述消费主体研究，它包含了这样两个层面。一是在经济运行机制重塑方面，实现在社会主义制度原则下，用市场机制对原有计划机制的主要置换，真正确立市场对资源配置的基础和主导地位；二是在经济主体角色转换方面，国家将由经济活动的运动员转任裁判员，企业则逐步从政府的附属地位走出来，成为市场主体。如果说在实现“两个根本性转变”中，经济体制转变的标志，是企业成为市场主体的话，那么，经济行为方式根本转变的目标就是经济自律。

二、市场主体的自律精神

在市场诸多主体中，行为主体，比如“职业管理”，可以健全企业主体与员工劳动主体的社会职业劳动体系，可以提高企业的整体水准，使其自觉形成一个介于政府管制框架和社会监督氛围之间的职业体系以尽可能减少来自市场的不合理压力。主体自律行为是建立在企业个体、员工、产业的合理体系，而不是简单对社会责任的认识和理解上，在实践中具有职业主体性、行业普适性和现实强制性。

市场经济条件下，企业成为市场竞争主体，当然也就要求企业同时必须成为职业自律主体。在市场主体发育方面，现在已经不仅仅是单个企业的竞争能力问题了，而是市场主体的组织行为严重缺失。缺少市场主体的组织性自律，无行规行矩，企业难免竞相压价，无序竞争，一旦经济出现景气指标，哪个行业有利可图，大家蜂拥而上，地方政府再推波助澜，难免过热。而缺乏行业自律，政府面对众多分散的企业进行调控，按下葫芦浮起瓢，顾此失彼。

三、行为主体的风险体系

经过二十多年的改革开放，中国经济运行实现了计划机制向市场机制的转型，市场发挥了资源配置的基础作用，并初步实现了国内经济运行市场化、国内市场与国际市场的一体化，但是，目前的市场机制还不成熟、不完善，市场配置资源的效率还有改善的空间。其核心问题就是市场的集聚化与行业的板块化，在选择资源配置的机制和取径都是不同的。

以宁波纺织服装行业再造为例，大量的中小企业迅速崛起，催生了以雅戈尔、维科、杉杉、罗蒙为龙头的规模扩张模式成为地方产业集聚的市场主体。但是，随着规模扩张，产业集聚开始带动地方经济板块形成，这些龙头企业迅速介入地方板块，在地方发展的社会资源上占有优先地位，于是，企业开始在地方机制下占领各种地方资源。这种占有开始使得企业具有了社会权利的形态，股份制，开始成为这种形态的一种机制，将所有制社会化，宁波的纺织服装行业再造开始启动社会机制，政府，已经介入到这种机制中去，甚至决定了企业的资源分配份额。

这种机制创新体现在股份制后的行业化发展机制。负责的企业已经转变了自己的角色，他们认识到自己从最大的盈利者转为最大的占有者，那么，这种占有就使得行业分化与国际接轨，开发新产品。行业的驱动使得企业冲破资本垄断的私有制，显示出社会主义制度的优越性。

实际上是经济运行的组织化、自治化程度如何提高的问题。从美英日等市场经济发达国家行业经验,以及中国迄今为止的政府与各行业企业之间关系的变化来看，行业实施的手段、方式和机制的变化反映了同类交易者所在行业的组织程度和结构的变化，反映了由交易者、行业协会和政府之间作用关系构成的行业治理结构的变化。

参考文献：

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关键词：中小旅行社；产品设计；创新

中小旅行社的定义与中小企业的定义一样，是一个相对概念。现有的旅游小企业研究文献中，旅游小企业的界定有定量与定性两种标准，以后者为主。在定性研究方面，学者们多从旅游小企业的性质、地位和作用方面来进行界定。在定量界定方面，则主要通过雇工人数这一指标来进行界定。由于“小”只是一个相对的概念，因此在不同的国家，涉及不同的旅游行业构成，具体指标也各不相同。按照国家统计局《关于贯彻执行新

一、河南省旅行社市场环境条件现状

（一）旅行社快速转型

1.旅行社业务由单纯接（组）团向业务多元化转变

长期以来河南省的旅行社均为单体旅行社，其经营涉猎范围为单纯的地接与组团业务，旅行社产品单一，抗风险能力较差。近几年，随着河南省从旅游大省向旅游强省快速过渡，河南省的旅行社发展有规模化、集团化倾向，许多旅行社业务从单纯接组团旅游逐渐拓展经营范围，比如旅行社托管景区、旅行社托管酒店、旅行社托管餐厅、旅行社涉足票务预订、旅行社涉足广告、旅行社涉足金融等等。这种变化最直接的作用就是中小旅行社抗风险能力增强，企业经营受季节性影响趋弱，旅行社经营收入提升的抓手也变的更加丰富与多元。

2.旅行社经营规模集团化倾向

鉴于河南省旅游资源极为丰富，潜在游客群体极为庞大，国内众多旅游大鳄纷纷将目光锁定中原，河南省本土旅行社也励精图治，积极寻求有所建树。纵观各旅行社规模化运营方式大概有以下几类：

（1）外来旅行社强势介入

此类旅行社以中国西部旅游著名企业百事通为代表，他们大多凭借雄厚的经济、技术和产品优势，强势入围，利用自己网络覆盖庞大，配套服务标准化，产品类别丰富的旅游分销渠道谋得市场的优势份额，做到利润的做大化以及整个旅游市场的话语权及定价权。

（2）外来旅行社与本土旅行社联姻

深航旅游与深圳宝中进入河南市场不约而同的采用了此种方式，此种方式最大的优势在于可以解决外来旅行社的水土不服问题，同时又保留了本土旅行社前期经营中所拥有的市场份额。

（3）本土旅行社经营合作体

面对竞争日趋激烈的旅游市场，同时面对外来旅游大鳄的强势压力，河南省本土一些有危机感的旅游企业经营者采用了抱团取暖的方式来保存自己的阵地。河南郑旅国际旅游集团公司是其中规模较大的一个。该公司拥有全资子公司四家，控股子公司三家，参股公司一家，涵盖了大部分景区。

3.中小型旅行社向差异化市场定位以及专业化分工方向转型

河南省中小旅行社传统经营项目多为组团旅游，旅游线路也大多为常规的一些线路，整体展现的特点是产品重复性强，旅行社产品同质化严重，还有旅行社产品缺乏个性化，旅行社经营没有实行差异化市场定位。

随着游客旅游个性化产品需求的增加，许多旅行社经营者已经开始注重产品的市场差异化和经营范围的专业化分工。涌现出了一些个性鲜明的旅行社产品，比如：

（1）河南省内短途山水旅游线路专卖；

（2）、新疆旅游线路专卖；

（3）郑汴洛+云台山旅游线路地接专卖；

（4）台湾旅游线路专卖；

（5）宗教旅游线路专卖。

今后河南省中小旅行社的分工将更加趋于专业，旅行社也将更加注重产品的开发深度。商务高端旅游、体育旅游、文化旅游将逐渐走近我们的视野。

4.水平分工体系向垂直分工体系快速过渡

河南省中小旅行社长期以来采用的是水平分工体系，这种分工体系造成的最大问题在于无法形成旅行社经营的规模化优势，旅行社无论大小经营产品雷同，造成各旅行社面对竞争的杀手锏只有一个那就是大打低价牌，最后影响最大的还是旅行社本身。

自2007年以来，河南旅游市场相继有旅游企业改变了以往大而全的经营模式，专注于做专线旅游产品，经过多年积累，逐渐成为专线旅游产品的专家型经营者。再有近几年外来资金、市场份额雄厚的较大旅游企业，实行了直铺店面或者特许加盟等形式在河南开拓经营的方式。这两种经营转型最直接的结果就是河南旅行社市场的水平分工体系逐渐被打破，一种全新的垂直分工体系正在稳步形成。旅行社各司其职，合作共赢。它的优势非常明显的体现在以下几点：

（1）批发商和零售商之间的关系是相互合作和相互依赖的关系，避免了无谓的竞争，形成良性循环。

（2）旅游产品的规划和采购方面发挥了批发经营商的专业和规模效应，产品销售方面发挥了零售商服务直客的优势，两者相辅相成，提高了旅行社的运营效率。

（3）旅游产品的生产标准化、专业化和大规模市场营销活动，刺激了整个旅游市场的需求，最终保证和提高了企业和整个行业的利润需求，形成行业的可持续发展。

（二）游客出游意愿日渐个性,但有规律可循

同全国游客的出游趋势一致，河南省的游客出游动机和出游方式近几年也有了一个大的改变，传统的团队组团形式在一些旅游目的地逐渐淡出，游客的出游需求日趋个性化。但多年统计资料分析显示还是有规律可循的，见表1。

（三）河南省旅行社产品的经营现状

河南省旅行社产品的经营目前也是呈现多元化的态势，旅行社在各种旅游产品中占得份额较传统也有了巨大的变化，见表2。

二、河南省中小旅行社目前经营中存在的主要问题