关于房产赠与的法律法规精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇关于房产赠与的法律法规，期待它们能激发您的灵感。

篇1

[关键词]赠与合同 公证业务 办理公证

[中图分类号]D926.6 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）09-0013-01

随着经济社会的发展，越来越多的人群存在于“陌生人”社会，更多的通过法律手段来化解纠纷，也有越来越多的人选择利用公证程序保护自身权益。赠与合同公证很好地适应这一现状，通过法律赋予的权力和规定的程序进行权利规范，定纷止争，具有重要的意义。

一、赠与合同公证的含义

赠与公证是国家公证机关根据当事人的申请将赠与活动或赠与行为进行公证，通过公证赋予该行为或活动真实性、有效性和一定强制性的行为。办理赠与公证，并不一定导致该赠与行为发生法律效力，也并非赠与行为的必经程序。然而，经过公证，该赠与合同具有较高的效力。我国法律关于赠与及公证的效力有如下规定：第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。第一百八十八条具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。

二、赠与合同公证工作中常见的问题

1.公证机构性质和法律地位不够明确。在实践中公证机构的性质和地位不明确，导致公证机构没有准确的编制定位和管理定位，任务负担繁重。

2.公证的法定核实权难以得到保障。《公证法》第29条规定：“公证机构对公证事项及证明材料应当进行核实，有关单位或个人应当依法予以协助。”实践中，其他单位部门与个人往往消极对待，不配合公证人员的工作，公证机关和公证人员也缺乏有效手段落实法定核实权。

3.行业不正当竞争现象普遍，行业秩序有待于进一步规范。有的公证处实行全员效益工资，办证数量与工资挂钩，导致公证人员质量意识淡薄，片面追求经济效益，导致公证社会公信力不断下降，影响了公证事业的健康发展。

4.公证员风险保障机制缺位。《公证程序规则》以及执业管理制度等相关法规、规章中的规定，要求公证员及公证机构对所有的公证事项负全责。但实践中公证处根本无力承担实质审查所需要的时间、人力和物力成本，难以切实审核虚假公证，易于造成严重后果。

5.公证人员法律水平有待规范。根据相关法律法规规定，公证处对当事人所述事实及所提供的证明材料有进行核实的权利和义务，但公证处工作人员往往难以有效核实证明材料的真实性有效性，只能进行形式审查，在出具公证文书时，还存在着引用法律、法规不准确，逻辑性不强，表述不够严谨等问题。

三、改进赠与合同公证办理的建议和措施

（一）重视对合同双方主体资格的审查

赠与合同的主体是赠与人和受赠人，公证实践业务中应当注意一种较为少见的情形，即限制行为能力人能否成为赠与人。根据《民法通则》的规定，限制行为能力人可以成为纯获利益合同的受益人，并且，在由其法定人同意或由其法定人可以在必要时处分其财产。在办理此类公证中公证员重点要审查法定人申办赠与公证的原由并详细记录在案。

（二）重视对赠与人真实意思表示的审查

赠与人意思表示真实才能确保赠与合同的真实性、合法性和有效性。然而，在实务中存在着双方恶意串通，或一方对另一方进行胁迫、欺骗达到不法目的或规避相关法律法规的情形。在审查过程中，公证员应当注重对双方真实意思表示的审查，通过背对背谈话等方式了解真实意图，避免法律风险。

（三）重视对房产赠与合同公证中“房屋所有权证明”的审查

根据《物权法》规定，房屋等不动产的所有权采用登记生效制度，是否具有房屋所有权证是是否具备房屋所有权的证明。在实务中，确认房屋所有权的唯一证据更是以取得房屋所有权的事实为依据，房产证并非房屋所有权归属的绝对依据。如果当事人持有的不是产权处已备案的正式合同，但同时房地产开发部门也出具相应证明，证明该房产的产权属于当事人所有，只是产权证尚未办理完成，则公证机构也可受理。

（四）重视对房产赠与合同是否附义务、条件的审查

在公证实践业务中，赠与合同所约定条件和义务种类基本上为结婚、养老及共同居住等，然而，在约定中，当事人的约定往往十分笼统，难以明确阐述，甚至在约定中出现无法操作甚至不合法的情形，因此公证员面对此种情况，应当让赠与人详细表明解决办法，并通过笔录详细记载，交由当事人签字，以防发生纠纷。总之所附条件及义务应体现内容清楚明确，有可操作性，合理合法。

结语：赠与合同以其受益性的特点，在对其办理公证时需要进行重点的关注与审查。当前，越来越多的人采用公证的方式来达成协议，在公证业务办理中，应当注重相关法律知识的学习，加强业务能力，履行审慎义务，切实保障当事人合法权益。

【参考文献】

[1]车辉.对赠与合同几个问题的探讨[J].福建行政学院福建经济管理干部学院学报，2000（04）.

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镇人大主席团:

按照镇人大主席团工作要点中确定的审议议题,我受主席团的委托于12月15日至18日期间，对建设分局一年来的工作进行走访、了解、调查,现将调查情况报告如下：

一、基本评价

以来，建设分局在县建设局及镇党委、政府的领导和镇人大主席团的监督下，坚持以党的十七大精神和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，贯彻实施国家的法律、法规，依法履行职能，全面落实目标管理责任制，积极抓好各项行政业务管理工作，为我镇经济社会又好又快发展作出了努力，取得一定的成效，主要表现在：

（一）依法行政的能力和水平得到提高。 一是抓好普法宣传教育。结合实际，组织学习和贯彻本部门相关的法律法规，提高法律素质和法制观念，促进依法行政。二是落实行政执法责任制。建立和完善各项管理制度，落实制度管人，加强规范管理，促进依法行政。

（二）城镇管理逐步走向规范。一是强化规划的管理，对辖区内新建建筑物，认真组织人员参与实施放线，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，同时严格执行办证中的正、副本制度，并做好监督验收工作；二是加强房地产管理。严格依照房地产管理法法规对辖区合法房产进行调查登记，及时做好房产档案；三是强化安全生产监督检查。认真组织开展好在建工程、液化气销售点安全生产隐患排查治理专项行动，确保安全稳定；

（三）街道卫生逐步好转。一是通过公开、公正、公开、竞争的原则，于4月份完成了环卫站的承包，并签定了劳动责任合同；二是充实环卫清洁工人，在原来有4人环卫工人的基础上，又另招聘了3人；三是组织环卫站，对镇区肄意堆放、晾晒各种药材及杂物的行为进行专项整治，开展环境监查，对乱倒垃圾、排污的群众进行批评教育；四是建立了环卫工人清洁区负责制，环卫车分早晚沿街收集垃圾。通过上述措施卫生状况得到逐步好转。

（四）积极参与新农村建设。积极配合镇新建办完成清水塘、姑德克、尖山、小尖山重点扶持村建设项目的规划、预算、工程质量的监督、验收及工程结算。并配合完成烂泥箐民族团结示范村的项目规划及预算，在新农村建设工作中，做到积极参与。

二、存在的问题

（一）交通堵塞的状况没有根本改善。在老车站至广二中这段街道，车辆乱停、小食品摊点乱摆、建筑所用材料乱堆情况，没有及时组织人员进行整顿，造成该路段交通时有堵塞。

（二）政策宣传还不到位。六月安全生产宣传月中，积极性不高，平时开展政策宣传次数也较少。由于政策宣传不到位，群众乱倒垃圾、乱排生活污水情况时有发生，还存在一些违规建筑，如：二中在建集资楼缺少相关手续。

（三）队伍建设有待加强，分局中的一些工作人员在业务水平、工作责任心还有待提高。

三、意见和建议

（一）认真履行职能，开展专项整治，清理整治乱摆摊点，乱停车辆行为，彻底改决集镇交通堵塞的状况。同时，加强建筑工地环境整治，确保环卫管理不留死角；

（二）深入宣传相关法律法规，并深化政务公开制度；

（三）努力提高服务水平和工作效能。依法抓好房屋新建、改建、买卖、继承、赠与等产权证的登记、办理、发放工作，努力做好服务；

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一、投资入股方式

根据相关税收法律法规规定，企业以房地产对外投资，不需缴纳营业税及附加、土地增值税(房地产企业除外)，但必须缴纳企业所得税、印花税和契税。

（一）投资方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”母公司该项房地产投资行为，不征收营业税，也不需要缴纳城建税和教育费附加。2.土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定：“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”和第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”由于母公司和子公司均不是房地产开发企业，因此该项房地产投资不需要缴纳土地增值税。3.印花税。根据《印花税暂行条例》第三条规定：“纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。产权转移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。”《印花税暂行条例施行细则》第五条规定：“条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）规定：“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”母公司的该项房地产投资业务属于非货币性资产对外投资，因此，应视同转让财产确认非货币性资产转让所得，计算缴纳企业所得税124.8125万元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共计应缴税费125.5625万元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投资方——子公司纳税分析：1.契税。根据《契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。”《契税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。”承受房地产权属的子公司，应按房地产投资价值1500万元的4%计算缴纳契税60万元(1500×4%)。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。以上，子公司共计应纳税费60.75万元(60＋0.75)。“投资入股”方式纳税分析，母、子两公司共计应纳税费186.3125万元(125.5625＋60.75)。中兴煤业集团财务负责人听完笔者解答后，对于母公司不缴纳营业税及附加和土地增值税表示满意，但对于子公司需要缴纳60万元契税却不大乐意，随即提出子公司能不能不缴契税？笔者回答：如果采用上述投资入股方式投资房地产，根据相关税收法规规定，接受投资方必须缴纳契税。该财务负责人问：如果采用“资产划转”方式，母公司将商务楼权属无偿划转给子公司，是否可以不缴契税？笔者回答：中兴煤业集团公司作为母公司，将其房地产权属划转给所属全资子公司，属于同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转。根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号，以下简称“37号文”）第六条“资产划转”第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”承受房地产权属的子公司无需缴纳契税。需要提醒，虽然承受房地产权属的子公司能够享受免征契税优惠政策，但由于母、子公司都是法人单位，所以，“无偿划转资产”业务，根据其他相关税收法律法规规定，划入方虽然无需缴纳契税，但却需要缴纳印花税和企业所得税；同时，划出方不但需要缴纳企业所得税和印花税，还需要缴纳营业税和土地增值税，显然增加了税负。

二、无偿划转方式

（一）资产划出方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第（一）项规定：“单位和个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位和个人，视同发生应税行为。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司，属于赠送行为，应按视同销售不动产“应税行为”缴纳5％的营业税，并按照规定比例缴纳城建税和教育费附加。应缴纳营业税及附加为84万元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司的行为，不属于上述两种情况，故应缴纳土地增值税。因为商务楼是新建成的，所以房屋成新度应为100％，则计算土地增值税的增值额为415.25万元（1500－1000－84－0.75）。增值率为38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率应为30%。因此，母公司应缴纳土地增值税为124.575万元（415.25×30％）4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定和《企业所得税法》第九条规定：“企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除”。《企业所得税法》第十条规定：“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（五）本法第九条规定以外的捐赠支出”，以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定“：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：(5)用于对外捐赠。”母、子公司都是法人单位，因此，母公司无偿划转给子公司的商务楼权属，属于对外捐赠，权属已发生改变，应当视同转让财产，按划转资产公允价值与账面价值及所纳税费的差额确定应税收入，计算缴纳企业所得税。另外，母公司对子公司的无偿划转行为，在税法上视同直接捐赠，而且由于捐赠行为所发生的支出不属于公益性的捐赠，所以不能在企业所得税税前扣除。因此，母公司应全额计算缴纳企业所得税72.66875万元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共计应缴税款281.99375万元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）资产划入方——子公司纳税分析：1.契税。根据37号文第六条“资产划转”第二款规定，子公司承受母公司无偿划转的商务楼权属，可不缴纳契税。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.企业所得税。根据《企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括(八)接受捐赠收入。”和《企业所得税法实施条例》第二十一条规定：“企业所得税法第六条第(八)项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。”第十三条规定：“企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。”子公司接受母公司无偿划转的商务楼权属，属于接受非货币性资产捐赠，应按公允价值1500万元确定捐赠收入额，并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税375万元(1500×25%)。

篇4

    1950年3月，张甲在某县城购有房产237平方米。同年9月与王甲结婚。婚后生育女张乙和儿张丙。后来，儿子张丙与李甲结婚生育一子张丁。1992年3月，母亲王甲因病死亡。张甲单独生活，由其子女每月各给付20－30元的生活费。1999年6月，张丙与其妻李甲离婚。2002年初因旧城改造需拆迁该房。3月29日，由儿子张丙的前妻李甲执笔，张甲作说明，内容是：拆迁户产权所有人张甲，自愿将房屋产权留给孙子张丁，现因孙子年幼，一切产权手续由其母亲李甲代为办理。特此说明。说明人张甲亲笔签了字。3月30日，长宁县房屋拆迁安置事务所与李甲签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。李甲根据张甲的“说明”在与房屋撤迁安置事务所签订协议时将回迁房的住房和门市所有权登记在自己名下，并于4月1日领取安置补偿、补助费12963.60元。4月23日，张甲以被告张丙与李甲离婚，张丁的监护权属李甲为由，向长宁县拆迁办公室书面要求张丙、李甲所签的房权无效终止，今后房屋产权由张甲本人亲自办理。同年5月24日，张甲因病到张乙家，25日由张乙送医院住院治疗。26日张甲亲笔书写了一份遗嘱，主要内容是：第一在生之日住宿、生活、照顾、供养，由张乙一概负责，包括生养病死。第二在生之日房屋权归我所有，死后由张乙继承享受。第三此遗嘱签字并经公证处备注生效。住院三天后，张甲到张乙家中生活，同年7月22日，张甲因病逝世。对张甲生前的房屋问题发生继承纠纷，张乙将张丙、张丁作为被告诉至法院。

    审判：

    一审认为：死者张甲将自己的房屋赠与其孙子张丁，李甲又为其子张丁办理了有关拆迁协议，并领取了部份拆迁费用，应认定财产已经转移给张丁，赠与关系依法成立。张甲生前要求撤销赠与合同，不符合法定条件，原告张乙要求按遗嘱继承财产，因死者张甲已无财产可供继承，所以原告张乙的诉讼请求。本院不予支持。

    二审认为：本案讼争房虽为张甲婚前所购，但张甲与王甲已结婚多年，根据相应的司法解释规定，上述房产已转化为张甲、王甲的夫妻共同财产。原判仅以张甲签名的说明就将整个房产认定为张甲个人财产并以赠与作出判决，属适用法律不当。况且，上述说明内容中有关“自愿将房屋产权留给孙子……”的文义应是张甲将其房屋产权在死后送给法定继承人以外的孙子的意思表示，据《中华人民共和国继承法》第十六条第三款之规定，该说明的性质并非赠与而属一种遗赠的法律关系。由于张甲在签署上述说明后不久又反悔，并另立自书遗嘱将其房产归张乙继承，张乙也按张甲所立自书遗嘱的要求将该遗嘱交公证部门备案存查，因此，根据《中华人民共和国继承法》第二十条第一款、第二款之规定，前述说明所反映的遗赠关系应属无效，张甲后来所立自书遗嘱应为合法有效，但该遗嘱只能处分张甲个人所有的财产（房产）份额，对于本案讼争房中属于王甲部分的财产（房产）份额，按《中华人民共和国继承法》第五条规定，应由王甲的法定继承人依法继承，张甲个人所有的财产（房产）份额按自书遗嘱继承。

    再审认为，讼争房依法应属张甲与王甲的夫妻共同财产。张甲与王甲均应享有该房屋237.56平方米的1／2，应作为遗产由其法定继承人共同继承。张甲生前将全部房产视为个人财产，并以上述“说明”赠与孙子张丁，将该“说明”交给张丁之母李甲，李甲据此“说明”办理了拆迁房屋调换的相关手续，签订了安置补偿协议，领取了补偿款。此民事行为说明张甲已将房屋产付受赠人张丁，由于拆迁原因，产权变更的登记在办理之中。因此，赠与关系应视为依法成立。但张甲将全部房屋赠与张丁，侵犯了其他共有人的权利。赠与合同部份有效，部份无效。张甲只能赠与属其个人所有的合法财产。赠与关系成立后，张甲又要求撤销李甲所签协议，即是要求撤销赠与。请求撤销赠与的条件不符合法律规定，本院不予认可。张甲又将房屋以“自书遗嘱”的方式，指定由张乙继承，并载明经公证处备注生效。该遗嘱到张甲死亡前并未经公证处备注留档，且经司法技术鉴定证明此“自书遗嘱”不是张甲亲笔书写，故该自书遗嘱无效，依法不能进行遗嘱继承。

    笔者对以上判决有不同认识，在此分析如下，讨教于同仁：

    一、李甲是否应当追加为本案当事人？一审、二审、再审均未追加。笔者认为，虽然李甲系张丁之母，仅从继承法律关系上看与本案无直接牵连，但是她在为张丁行使监护权时代为张甲写“说明”，又将迁回的住房和门市（本案争议标的物）预登记在了自己名下，侵占了标的物，与本案的处理产生了法律上的利害关系，应当作为第三人参加诉讼。

    二、“自愿将房屋产权留给孙子……”，此表述性质是遗赠还是赠与？这是本案的焦点。一审认为是赠与，二审认为是遗赠，再审认为是赠与。区别赠与和遗赠的关键是看赠送物品是否以赠送人死亡为时间条件，接受人在赠送人死亡前得到赠与物为赠与，反之在死亡后为遗赠。本案由于“留”字字意含糊，没有明确是否以死亡为时间条件，导致多次判决认定不一。且各判决在此认定上均论述不充分，特别是再审以李甲凭借说明办理了拆迁房屋调换手续和领取了补偿款为由认为赠与关系成立。缺乏说服力。

    笔者认为“留”字应当作为遗赠理解。理由在二方面：一是“留”对于特定的人有特殊的含义。针对老年人而言，符合处理身后事务的通常心理；二是该“说明”系李甲所写，“说明”语义含糊，撰写人负有不可推卸的责任，鉴于李甲系张丁监护人，其责任应由张丁承担，可作出不利于张丁的判断，确认“留”是遗赠（《合同法》关于格式合同有类似规定）。

篇5

笔者认为，根据“职权法定”原则，婚姻登记是民政部门的职能，而民事法律关系中财产归属的确定属法院职能，对当事人婚姻关系和财产归属的实质性审查，显然超越了房屋登记机构行政职能范围，越权审查已属“行政违法”，急需改变审查方式和审查理念。

一、法律法规的调整，要求房屋登记中对婚姻关系的审查由“实质性审查”向“形式性审查”转变

1.《物权法》、《房屋登记办法》对“房屋登记”审查职责和法定涵义的规定，明确房屋登记机构不具有实质审查职能。《物权法》颁布之前，我国法律法规对不动产登记倾向于采用实质审查方式。《物权法》第12条规定，“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提交的必要材料；（二）就有关事项询问申请人；（三）如实、及时地登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产实际情况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助”。强调了登记机关的主要职责是查验材料是否齐备、对申请人的询问、并且按照资料内容将当事人物权变动的事项纳入登记。《房屋登记办法》规定“房屋登记”的概念是指“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”，并依据行政法对行政登记的定义，确立了“依申请登记原则”，从而改变原《城市房屋权属登记管理办法》将房屋登记作为“确权”的定性。这一变化的重大意义在于将登记机构从具有实质审查的“确权”责任中解脱出来。同时，《房屋登记办法》中“异议登记”制度的设立，则说明因审查职能所限，登记簿客观存在与实际状况不一致的情形，也为登记簿以外的共有人提供了新的救济渠道。

2.法院涉房案件审理适用规定的调整，排除了房屋登记机构实质审查责任和赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。该规定解决了人民法院在行政案件与民事案件交叉时，确定审理顺序的问题，首次以书面形式确定了“先民事，后行政”的原则，间接排除了房屋登记机构对民事法律关系实体审查的责任。之后出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释[2011]18号）第11条规定，“ 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”可以看出，处分登记甚至不需审查另一方是否同意，只要第三人为善意购买，人民法院也不支持另一方追回房屋的诉求。法院对房产过户的实质定性为资产形式的变化，已将房屋登记机构对房屋登记申请人的婚姻关系、财产关系的审查责任排除在外，明确损失赔偿责任人为处分房屋一方，与登记机构无涉。

3.《房地产登记技术规程》（下称《规程》）阐明的登记要件和审查要求，进一步明确了房屋登记机构审查内容。《规程》是我国房地产登记工作的第一个行业标准，是衡量该项工作是否尽到合法审慎义务的重要标准。从《规程》的规定来看：对房屋所有权是否为共有的审查，仅限于在受理时对申请人进行询问；对房屋登记申请材料的列举清单中，也未要求申请人提供任何婚姻关系证明；对登记机构申请材料的审查要求，也不涉及主动审查是否共有人，而是要求申请人自行提供；是否为共有，由申请人自行申请，且申请为共有的房屋，由申请人主动提供证明共有的材料。这也是房屋登记“依申请原则”的具体体现。

二、由于我国婚姻登记制度变化及现状，房屋登记机构也无法对婚姻状况进行实质审查

2003年10月1日经修改出台的《婚姻登记条例》取消了行政性干预条款，婚姻登记不再需要所在单位或村（居）民委员会出具婚姻证明材料，只需当事人就其婚姻状况做出声明。

然而，婚姻登记制度变化后，配套的工作却没有跟上。原来的婚姻登记职能分散，机构分设，造成有在市级民政部门登记的，有在街道办事处登记的，有在乡镇级民政办登记的，还有事实婚姻等状况，造成政府退出行政干预后，民政部门未能及时有效建立全国的信息网络，无法形成统一的婚姻登记数据库，且公安部门的户口登记信息资源和民政部门的婚姻登记信息资源未能共享，即使是婚姻登记机关，也无法全面了解当事人的婚姻状况。同样，公安部门的户口信息依当事人自行申报的客观情况，也使得公民的婚姻状况真实性完全依赖于个人诚信度，户口信息上婚姻状况栏的记载与真实情况不一致的情况已属常态。加之涉外婚姻的复杂性，当事人婚姻状况的真实性已无法由国内某个权威机构证实。

由此，房屋登记机构依赖民政部门或街道办事处出具婚姻状况证明、以户口簿记载婚姻状况为审查依据的做法，没有任何法律依据和意义。婚姻登记本身也是一种行政行为，其合法性的审查属于人民法院职责，也存在被撤销的可能，基于婚姻关系形成的财产共有关系，必然随之产生不确定性。房屋登记机构显然不可能有超越民政、公安机关的审查职能，又何来审查婚姻状况真实性的能力，更不可能有审查因婚姻关系变化产生的财产关系变化的能力。