房地产企业财务状况分析精选(十四篇)

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关键词：房地产 SPSS；主成分分析

当前，我国房地产企业的财务体系相对完备，但在衡量财务状况时仍有一些不足，如指标多、体系复杂等。本文对21家房地产企业进行主成分分析，提取影响财务状况的主要因素，并对其进行分析，以期更直观的说明影响房地产企业财务状况的因素。

一、财务指标选取和样本来源

本文选取了房地产上市公司2011年9月30日的8个财务指标来组成本文的财务评价数据矩阵。分别是：X1：净资产收益率；X2：总资产报酬率；X3：总资产增长率；X4：固定资产周转率；X5：总资产周转率；X6：流动资产周转率；X7：应收账款周转率；X8：运营资产占总资产的比重。其中X1、X2反应的是企业的经营业绩，X3反映资产的成长性，X4、X5、X6、X7反映资产的使用效率情况，X8反映资产的结构情况。

本文样本来源21家房地产上市公司2011年9月30日的相关财务数据。（见表1）

二、影响财务状况因素的主成分分析

（一）用SPSS进行数据分析采集

笔者通过检查KMO及Bartlett球星检验值得出，应拒绝原假设，原数据的这些财务指标具有较强的相关性，其显著性为0，表明相关矩阵不足一个单位矩阵，可以进行因素分析。而KMO=0628也大于06，同样说明了各指标之间信息的重叠程度较高，适用于降维处理。

基于对8个财务指标的分析本文确定了三个主因素，累计贡献率为7387%，这三个主因素可较好地评价房地产上市公司的财务状况。（见表2）

将计算得出的前三个主成分以其对应得贡献率为权重，进行加权平均计算，得出房地产企业财务状况的综合评分并进行排名，其排名顺序为广宇发展、金科股份、保利地产、滨江集团、鲁商置业、阳光股份、万科A、天保基建、深物业A、中华企业、苏宁环球、冠城大通、首开股份、信达地产、中南建设、海宁皮城、亿城股份、华业地产、世联地产、金融街、福星股份。

三、实证结果分析

本文采用统计方法对21家房地产上市公司的财务数据及其财务状况进行了整体分析并得分评价。通过实证分析看出，净资产收益率、总资产报酬率、总资产增长率、固定资产周转率和总资产周转率能够较全面评价房地产企业的财务状况。笔者建议债权人、投资者以及潜在投资者在进行是否继续去企业注入资金或追加投资时，应考虑好企业的资产质量情况，选择资产质量较好的企业进行投资。运用SPSS主成分分析法评价公司不失为一种优秀的方法，使我们从整体上把握企业的财务面貌。因为存在样本选择的数量和财务指标的选择范围等方面的影响，这种模式也有一定的局限性，希望这篇文章能给中小型型投资者提供一定的建议。（作者单位：中原工学院）

参考文献：

[1]焦晓松，杨茜，曹颖琦.基于主成分分析的自主创新能力综合评价研究[J].商业研究，2007，（2）：46-47.

[2]王晓芳，王学伟.基于因子分析的我国证券公司竞争力研究.[J].《现代商贸工业》2008

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摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济的全面的宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策。在这种大局势下，房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久的生命力，这就是一个值得探讨的问题。本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议。希望可以为我国房地产企业的财务管理提供一些帮助。

关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴

一、引言

房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此，政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势，让企业保持稳健的发展。

二、杜邦分析体系

通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。图1 是杜邦分析的系统图：

三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100 家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。

通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。

四、我国上市房地产公司盈利能力的分析

我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。

（一）资产收益率及其分解分析

（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少的过程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。

(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。

对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。见表2

由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008 年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012 年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。

酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010 年企业新逐鹿的一个产业。就近3 年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。

(3)陆家嘴集团这5 年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009 年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4 年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。

（二）权益乘数分析。

从这5 年的数据来看，从2009 年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012 年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。

五、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议

（一）树立风险意识

企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。

（二）优化资金管理范围和程度

为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。

在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。

（三）加速存货周转

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房地产企业财务管理的核心是对财务风险进行控制，如何更好的防范财务风险，将是房地产企业面临的财务管理问题。为更好的防范房地产企业财务风险，必须深入分析房地产企业财务风险的表现形式，从当前房地产财务风险防范的现状进行研究，对风险防范问题进行评估，充分发挥房地产企业财务风险管理职能，避免企业财务风险危机的产生。

资金链困局

财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。

房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去后都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。

风险监控

房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，具备控制风险、消除财务风险的的能力。财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少的状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况的发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险的形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。

从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指1元资产中有多少资产是属于债权人的，如果t通过计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险亦较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算得出企业现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。

防范策略

房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经营活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经营活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态。

房地产企业在发展过程中需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生。

财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。

有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发商在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程中不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。

房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银

行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。

预警体系

房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解，可以从根本上防范市场风险的产生。房地产企业为保证市场调研工作顺利开展，需要成立专门的市场调研机构，成立专门的组织机构，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，把竞争对手和潜在竞争对手的状况进行深入分析，主要是从优劣两个方面进行研究思考。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理奠定基础。对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。

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【摘要】改革开放以来，随着我国经济建设发展的不断深入，房地产市场快速快速发展，房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期，伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题，房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧，房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争，更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析，进而得出研究结论。

【关键词】调控政策 房地产 财务预警

一、调控政策下房地产企业的发展环境分析

房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点，因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析，可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响，从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响，避免不必要的财务危机。

本文通过分析认为，国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后，中国房地产企业迅猛发展，宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源，导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升，相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策，16个城市出台了限购令，房产市场有所降温，影响效果明显。自2010年起，以国务院办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表，各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策，对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011 年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立。

二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析

影响房地产企业财务状况的因素有很多，如政治（政策）因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等，总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一，就影响房地产企业财务预警的内部因素而言，公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二，就影响房地产企业财务预警的外部因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。

三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析

在调控政策的影响下，房地产企业要做好财务预警，需要从融资、决策、长期规划等方面着手，以规避财务风险，为房地产企业健康良性发展打好财务基础。

（一）完善融资政策

融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆，降低财务费用，但起本质上还是一种资产负债行为，稍不注意很可能招致亏损。所以，房地产企业必须根据政策变化，适时完善融资政策，合理融资，降低财务风险。具体来说，一是严格把控融资资金使用流向；二是组合融资方式多样化；三是充分考虑权益融资和负债融资等因素，提升融资决策的可靠性；四是根据企业实际发展情况控制资金需求，不要盲目融资，从而造成闲置资金挂账，增加企业运营成本。

（二）降低决策风险

考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点，科学的财务决策对企业的生存发展至关重要，所以，必须充分预防决策风险。具体来说，一是在决策前充分考虑市场需求，如通过前期市场调研，对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解，增加项目投资的针对性；二是在决策时科学决策程序，分散股权制衡，防止一股独大，充分发挥公司治理的作用，利用外部机构牵制，严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险，利用组合投资降低房地产企业的财务风险。

（三）制定长期规划

要提高房地产企业应对财务风险的能力，企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手，更应该制定合理的长期发展规划，防患于未然。具体来说，一是要完善应收账款财务管理制度，加强应收账款的回收管理，提升企业流动资金周转率；二是要加强应收账款管理，降低应收账款坏账率，为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争软实力。

四、研究结论

通过以上分析可以得出，在调控政策下，对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多，给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求，随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强，企业建立及时有效的财务预警机制，短期来看，一定程度上保证了房地产企业的财务安全，长期来看，对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。

参考文献：

[1]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友，2006，（7）.

[2]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010，（12）.

[3]李景霞，瑞安房.地产财务分析及风险预警[M].重庆大学专业硕士学位论文，2011.

[4]朱晨露.调控政策下房地产企业财务预警模型研究[D].西北农林科技大学，2012.

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一、房地产企业财务风险表现形式研究

财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。

二、房地产企业财务风险监控方法研究

房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。房地产企业财务风险出现会出现一些前兆现象，只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，才能具备控制风险、消除财务风险的的能力。房地产财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。

从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主经营产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指一元资产中有多少资产是属于债权人的，如果通计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。

三、房地产财务风险管理策略研究

房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经济活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经济活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态，为房地产企业实现稳定发展提供了重要保障。

房地产企业在发展过程需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生，才能避免企业经济损失的产生。房地产企业财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。房地产企业财务风险管理首先需要制定风险防范的措施，只有从措施上满足风险的需要，才能合理处理风险，才能拥有防范风险的各种方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。

四、当前我国房地产企业存在的财务风险问题分析

房地产企业中有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发企业在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。

房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。

五、房地产企业财务风险管理的方法研究

房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解，可以从根本上防范市场风险的产生。房地产企业为保证市场调研工作顺利开展，需要成立专门的市场调研机构，成立专门的组织机构，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，把竞争对手和潜在竞争对手的状况进行深入分析，主要是从优劣两个方面进行研究思考。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理奠定基础。房地产企业对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，房地产企业要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。

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【关键词】 房地产上市公司 财务风险 评价体系 因子分析

房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中呈现出一片繁荣景象，但在某些地区甚至出现了过热的势头，多数房地产企业承担着中长期财务风险。加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。从理论上看，财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋势：从定性分析转化为定量分析；从指标化形式转向模型化形式，或二者结合；从对单个财务指标分析转化为对财务指标体系进行分析，描述风险的变量从离散形式向连续形式转化。鉴于此，本文以房地产上市公司为研究对象，构建一套与房地产行业紧密结合的财务风险评价体系，借此给房地产上市公司改善财务状况、规避财务风险提供理论和方法指导。

一、房地产上市公司财务风险评价指标的选择及计算方法

为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱，基于指标构建原则的考虑，本文在设计研究变量时，借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系，以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则，并结合房地产企业自身的特点，根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》的通知，选择体现房地产企业财务状况的财务指标。因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面，而是一个综合整体，所以在以上财务指标设计原则的指导下，反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系，应包括企业的偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、基于现金流量的指标。虽然这些指标也用于评价企业的财务绩效，但企业财务风险评价和财务绩效评价是同一事物的两个相对方面，若企业财务状况良好，则企业财务风险较小；若财务状况较差，则企业财务风险较大。因此，财务绩效评价和财务风险评价在指标的选择上是可以互相借鉴的，这些反映财务状况的指标也可以用来评价企业财务风险。

根据以上原则，本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合房地产上市公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建房地产上市公司的财务风险评价指标体系（见表1）。

二、因子分析的基本原理及数学模型

由于多指标分析本身比较复杂，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。国内外对于多因素评价问题的分析方法主要有：层次分析法、数据包络分析法和因子分析法等。在众多的分析方法中，因子分析法有其独特的优势。对于房地产上市公司的财务分析体系的构建，因子分析法比较合适。因子分析主要的作用在于：减少分析变量的个数，通过对变量间相关性的探测，把原始变量分类，然后把相关性高的变量分为一组，再用公因子代替该组变量。因子分析有两个核心问题：其一是构造因子变量；其二是对因子变量进行命名解释。所以，因子分析的基本步骤就是围绕这两个问题逐步展开的。因子分析通常有以下四个基本步骤。

第一，确认需要分析的原变量是否适合作因子分析。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定是否适合做数据精减。

第二，构造因子变量。设X是观测得到的随机向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可测的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互独立的。e=（e1，e2，…，ep）与F相互独立，且E（e）=0，协方差阵是对角阵，即各分量之间是相互独立的，则模型：

称为因子分析模型，由于该模型是针对变量进行的，各因子又是正交的，所以也称为R型正交因子模型。其矩阵形式为：X=AF+e。

第三，利用旋转方法使得因子变量更具有可解释性。如果求出公因子解后，各个公因子的典型代表变量不很突出，还需要进行因子旋转，通过适当的旋转得到比较满意的公因子。

第四，计算因子变量最终得分。在因子分析模型建立后，还要对样本进行综合评价。对于所研究的问题，就是用最少个数的不可测的公因子的函数以及特殊因子之和来描述原来观测的各个分量。

三、因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用

D公司是一个以房地产开发为主营业务的上市公司，近年来尽管D公司发展迅猛，但仍然存在负债率高和流动比率过低的问题，加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，D公司承受着巨大的财务风险，已经严重影响到D公司的生存和健康发展。本节以D公司为例，研究因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用。根据指标数据的可获得性和完整性，本文选取从2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29组季度财务数据，并将原始样本数据进行标准化变换。本文运用SPSS16.0统计软件，对财务指标数据进行因子分析，实证步骤如下。

第一，对数据的检验。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定本研究中标准化财务是否适合做数据精减。经SPSS16.0软件计算结果如表2所示。

表2结果显示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可认为本数据可用于做主成分分析。

第二，公因子的提取。表3为各变量和因子的方差贡献情况。它分为两部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差贡献率和累计贡献率；第二部分反映的是特征值大于1的5个公共因子的特征值、方差贡献率和累积贡献率。总方差分解表显示，共选取5个因子，解释了总体方差的89.66%，也就是说5个公共因子可以概括14个原始变量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的结果是较为满意的。主成分的提取及命名如表3所示。

第三，财务风险的综合评价模型。为了简化各主因子的结构，我们对因子负荷矩阵进行求逆计算，得到因子得分矩阵。根据因子得分系数和原始变量的标准化值，可以计算每个观测量的各个因子的分数，并可以据此对观测量进行下一步的分析。旋转后的主成分因子表达式可以写成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3

-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10

-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+

0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9

-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+

0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8

-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=

-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7

-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-

0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+

0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12

+0.021X13+0.051X14。

因子F1、F2、F3、F4和F5分别从不同方面反映了各个体指标的贡献率大小情况。虽然它们的综合原始信息较强，但一单独使用某因子并不能对所有变量进行一个综合评价，因此按照测度财务综合因子，将F1、F2、F3、F4和F5按照贡献率综合加权如下：

F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）

从而利用此表达式计算出D公司各季度财务状况的综合得分，F值越大表示D公司财务状况越好，财务风险越小；相反，F值越小表示D公司财务状况越差，财务风险越大。

第四，D公司财务风险评价模型的检验。利用SPSS软件和EXCEL软件处理，可快速获得企业的主因子和综合因子得分情况，据此可对D公司各季度的财务状况做出分析和比较。由于己经采用标准化数据进行分析，所以因子得分为正表示财务状况处于平均水平之上，财务风险处于平均水平之下；因子得分为负表示财务状况处于平均水平之下，财务风险处于平均水平之上。将F取负值可以得出上述29个季度的财务风险分布图，如图1所示。

根据D公司的基本情况，把评价区域的临界值定为0具有较强的适用性，据此把0作为公司财务风险的一个分水岭，D公司财务风险判断标准见表4所示。

四、结论

本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合D公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建D公司的财务风险评价指标体系，采用一种多元统计方法――因子分析法建立D公司财务风险综合评价因子分析模型，并选取D公司从2004年1季度至2011年1季度公布的29组季度财务数据进行实证分析。通过理论分析和实例证明，表明该模型具有实践意义，在现实中应是可行的。由于我国房地产上市公司财务风险管理体系建设尚处于起步阶段，有许多理论尤其是实务方面的问题，还需进一步探讨与解决。本文在研究中只考虑财务指标，而非财务指标也可以影响企业的财务状况，故不能概括企业经营过程的总体，因此如何在做财务评价中引入非财务指标是今后研究的方向。

【参考文献】

[1] 中国指数研究院：2009中国房地产企业财务安全评价研究[EB/OL].http：//fdc.省略，2010-01-05.

[2] 宋建波：企业内部控制[M].中国人民大学出版社，2004.

[3] 阎达五、杨有红：企业内部会计控制系统[M].中国人民大学出版社，2004.

篇7

 

动态财务管理是在对企业未来财务经营状况的预见基础上，对未来的状况以及结果做出前瞻性的模拟，专业财务人员运用事先设定好的动态财务指标，通过预先设置好辅助管理工具，使得制约企业财务信息的因素产生变动的一个过程。也是财务管理的一种模式，并且这种管理模式的管理过程是是一个整体性的财务信息管理过程。财务动态管理模式在房地产企业中采用实行，其主要方式是在企业的日常管理中，做出正确的判断，对企业的经营状况以及目标进行一个可行性的设定，在选用的态财务指标基础上，通过计算辅助与动态分析方法，

 

对可能影响公司项目状况的因素进一步作出分析，在预定目标同实时动态的目标对比的基础上，对制约因素加以改变，以此使得房地产企业财务动态管理的实现。

 

二、财务动态管理实施的可行性

 

(一)房产企业有实施的欲望

 

房地产企业和其他行业企业在资金运作方面相比，其运作的资金是非常大的，仅仅一个楼盘的开发，所以运作的资金就达几亿甚至还有几十亿、上百亿的，因而，对这些成本资金的控制，是一项非常艰巨的工作。因此，房地产企业迫切需求更好的财务管理模式来对企业资金进行管理和监控。由于财务动态管理模式，能够实时的了解进行中的项目资金使用状况，并能够在与预定计划相比较的同时将问题环节迅速反映出来，从而促使企业在资金的使用过程中始终能确保其安全性与准确性。对于房地产企业而言，这种显著的效果，在其财务管理中具有十分重要的意义。避免了由于一两个楼盘的开发出现问题，从而导致企业的整条资金链断裂造成破产。

 

(二)房地产企业具备实施条件

 

实施财务动态管理，对信息的及时性与实时性有很高的要求，因而实施企业的信息技术水平也一定要具有高度水准，房地产企业也不例外，必须要拥有一套强大的财务信息处理系统。在我国，房地产企业得规模目前还是良锈不齐，但是大部分的企业都拥有强劲的经济实力，对信息化管理也相当的重视，在其财务管理部门，已经实现了的局域网与计算机办公。目前实施动态财务管理的话，只需搭建相关的信息网络、开发相关的软件。因此，对房地产房地产企业来说，其实施财务动态管理的条件已经具备。

 

三、财务动态管理模式的构建

 

(一)构建原理

 

在房地产企业内实行财务动态管理，其模式的构建是对整个企业都有关联的一个系统性工程。因此，在模式构建之前，首先要做的便是对系统设计原理的明确，也就是动态财务管理的框架内，通过及时处理和反馈财务数据，将动态财务管理系统构搭建成一个信息平台，这个信息平台要能将房地产的项目资金运作情况实时反映出来。房地产企业可以通过这个平台，将在不同市场环境下目标资金的变化模拟出来，同时还能后及时向系统反馈目标值同动态财务指标的对比结果，将此反映给企业决策者使用，这为房地产企业防范投资风险与市场风险提供了极大的方便。

 

(二)构建思路

 

在房地产企业内构建财务动态管理，必须要有一个清晰的构建思路。首先是要对房地产企业的资金使用特点进行了解，根据使用特点制定出一个控制动态财务管理系统的流程。借鉴产业链理论将那些分布在企业内部不同项目组中的平时不想见工作人员，都集中到同个系统的作业链中，因而在财务管理上，做到全员管理。在这样一个动态管理链中，企业内的任何一个资金项目的运作，都将在动态财务管理系统中直接反映出来。这样一来，房地产企业在财务控制方面，达到了全新的水平。一方面，通过动态财务管理系统，房地产企业对本企业的成本控制水平大大提高了，企业的经济效益提高了;另一方面，运用动态财务管理系统，能有效地预测企业资金的未来运作情况，有利于房地产企业对公司资源的合理优化配置，使人力、物力、财务都得到合理地使用。

 

四、财务动态管理模式的系统设计

 

想要在房地产企业实行财务动态管理，其关键是财务动态管理模式的系统设计。所谓系统设计，就是要建立一个合适企业的动态财务管理平台，使得企业的财务管理在同一个系统内都能够得到实行。在房地产企业中设计动态财务管理系统，一般来说，有以下几个环节：

 

(一)需求分析。

 

首先要明确房地产企业动态财务管理的实施目标和要求，再针对目标和要求，对所要设计的系统应当具备的功能进行确定，从而保证系统功能模块能够得到科学合理地设计。一般情况下，房地产企业构建的动态财务管理系统，主要是对企业的财务实现信息化管理。也就是说，在企业范围内对日常的财务信息查询、修改，和落实责任，以及预测执行结果等。并且还要能够实时反馈、统计和分析企业项目的财务具体运作状况的信息，并对信息作综合评估。需求分析的明确，为动态财务管理系统的设计提供了正确的准备工作。

 

(二)系统模块设置。

 

明确了需求分析后，再根据应当具备的功能需求，进一步的设置财务动态管理系统的功能模块。对房地产企业来说，系统模块的设置，一般包括基本信息、成本控制、可行性探究、和企业绩效评估等模块。

 

(三)系统的运行。

 

动态财务管理系统的运行，是房地产企业构建此管理系统，并用于企业财务管理发挥作用的环节。这一环节包括了一系列小的环节：前期工作的准备、分解财务成本、跟踪成本管理、评估考核等。这些不同的环节，其工作都是相互联系相互配合的。通过此系统的运行，使动态财务管理系统发挥了功效。企业的财务管理水平得到提升，企业的资源，尤其是资金得到了合理的配置，促使企业经济效益大大提高。

 

(四)系统的集成管理。

 

系统内的每个模块之间都有其自身的功效，因而选择合适的数据集成平台，对每个子模块之间的信息交流有积极作用，促进了系统的完整性。另一方面，在构建信息管理系统时，采用Access系统进行构建，这对于提高项目管理的科学性有很大帮助，同时也加强了管理的规范性。

 

五、结束语

 

通过上文的探究和分析，可以看出在房地产企业中采用财务动态管理的可行性以及现实性。 财务动态管理的实施不仅是其自身发展的需求，更是房地产企业财务管理的需求，其在房地产企业中的实施具有现实意义。它的实施，不仅对企业财务管理水平的提高有积极作用，同时能够实时监控企业资金运作，从而使企业的健康持续发展得到有力的保证。

 

参考文献：

 

[1] 田林永. 当前房地产企业财务现状及管理建议[J]. 中国住宅设施. 2011(07)

 

[2] 帅兰明. 房地产企业的财务管理初探[J]. 企业家天地下半月刊(理论版). 2007(10)

篇8

Abstract： In the past ten years， China's real estate enterprises have experienced many ups and downs， and real estate enterprises have exposed many problems in credit. Therefore， the government should establish the credit rating system of real estate enterprises as soon as possible and improve the market resources allocation efficiency， increase the bank's credit support， reduce financing costs， improve the competitiveness of enterprises， and solve the problem of information asymmetry of investors in the financial market transactions by building credit rating of real estate enterprises. From the angle of corporate finance and bank loans， this paper uses the AHP method to construct the financial indicators of the real estate enterprise credit rating system to measure the real estate enterprise financial credit situation from the project sinking， profitability and operation， development， capital strength. The system can use a credit comprehensive evaluation index- credit to quantitatively evaluate the level of real estate enterprise credit.

关键词：房地产企业；信用评级；财务

Key words： real estate enterprises；credit rating；finance

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）32-0009-04

0 引言

我国房地产企业蓬勃发展，房地产经济在某种程度上说是一个地区经济状况的集中反映点以及经济发展中的矛盾和风险的反映点。随着房地产企业不断发展，许多问题也暴露出来，如房价上升过快、房地产投资具有高风险性，近几年我国房地产投资规模不断扩大，出现房地产企业财务危机，房地产贷款融资出现困局、房地产供应结构失调，房地产趋近饱和，其市场滞销导致企业资金链断裂，烂尾楼事件不断爆出，使弱势的购房者带来极大的经济损失和财产风险。

信用评级属于中介服务，主要作用是揭示企业违约率。在对企业的违约率进行估算时，该企业的财务状况成为评估内容的焦点。企业信用评级是指第三方信用评级机构在没有任何干预的条件下对受评对象在经济交易当中因各种原因而不能履约，对其可能性进行分析并预测结果，虽然一个企业的财务状况并不能完全作为信用风险的判断依据，但财务状况差或者经营利润弱的企业会存在资产流动性弱、坏账、呆账等问题，导致企业债务到期而没有足够的资金偿还给金融机构，企业的信用风险随之增大。因此，信用评级机构把企业的财务状况作为主要评级因素进行信用评级分析。

信息不对称现象在房地产市场中频繁出现，不论是投资者还是企业管理者都很难掌握对方的完整清晰的信息，各自的信息在市场上的局限性使双方都无法拥有更多的交易信息或者有效的信息。在市场经济当中，交易者之间存在逆向选择、道德风险问题，这些可能成为市场的交易率失败的原因。然而房地产企业信用评级的建立可以保护投资者和消费者免遭由于信息不足而受到的损失，在投资者、消费者、企业之间建立信息桥梁，降低投资者在市场上寻找风险情报的信息成本和逆向选择的困扰、为企业建立一个“品牌效应”、拓展融资渠道、给消费者一个健全的市场。同时为投资者和消费者奠定真实的市场信息基础，使投资者和消费者可以利用信用评级报告的结果在投资市场上进行有效的投资、及时收回成本和利润、降低决策风险、提高交易效率、推进公平交易。

1 房地产企业特点

1.1 房地产开发投资的概念

主要是指土地使用权一旦被开发商拿到，就开始进一步对土地进行开发利用，即经过前期规划和后期的建设等过程，当房地产产物被建成用来满足人们的生活需求，开发商将房产在市场上进行转让变卖，找到新的投资者让渡使用权，产生回收资金、在利润上得到了有效回报（郑生钦，2013）。

1.2 房地产开发投资的主要特点

①前期投资资金较大。开发投资和置业投资企业，所需要的资金一般都会超出投资者的资金能力范围。前期投资当中仅30%的资金是投资者自有的，而剩下70%的资金是通过其他融资渠道获得的。在项目进行时，大部分的资本被项目占用，使得企业出现短期的财务危机、资金紧张，甚至出现企业负资产的状态。

②投入资金回收期长。一般在项目顺利完成后三到五年才能收回前期投资资本，而置业投资企业要至少10～8年才能回笼资金，有些要几十年之久。此时资金压力、市场风险都是企业应该考虑的。

③变现性差。由于购买者对房地产的特殊偏好及消费者的谨慎等原因导致交易时间过长使投资者在短期内无损变现能力减弱，随之房地产资产流动性变弱。这一性能也可能导致房地产投资者在回收资金上过于漫长，在偿还银行的债务来临时因无法兑现而破产。

④适宜长期投资。土地不会损坏，其权益一般在40年以上，我国法律规定权益可以延长。土地上的建筑物、附着物具有耐久性，所以房地产投资适合长期投资。

⑤收益水平相当可观。一般房地产开发项目的成本利润大多在20%～40%，企业的信贷资金和财务杠杆在有效的利用下，投资利润将会显著增加。

⑥对金融机构的高度依赖性。房地产企业初期投资金额巨大，往往投资者自有资金较少需要利用大量的抵押贷款资金和少量的权益资金进行投资。房地产后期的价值具有一定的增值空间，所以金融机构一般愿意贷款给房地产企业进行投资开发。房地产企业抵押贷款资金一般在70%左右，所以对金融机构有高度依赖性。

2 房地产企业信用评级财务指标选取依据

2.1 财务指标选取根据

房地产企业在前期投资开发项目时，其资本金是其重要因素，因为它决定房地产企业的市场空间。从房地产企业的财务情况来看，绝大多数企业都存在着同样的问题―资本金不充裕，业主在参加招投标，竞投到土地使用权之后，再进行启动项目时资金明显不够。企业为解决资本金不足，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下会将土地使用权或在建工程等抵押给银行，从而取得贷款，使得后期工程顺利进行。一般开发商为了项目顺利完成，资金有效的周转都会向银行贷款，但这一行为也将其项目风险间接转嫁给银行。

银行是否贷款给房地产企业，主要考虑其项目的盈利能力和还款偿债的能力，作为企业的第一还款来源是其项目的可行性和销售资金回笼能力，第二来源是其企业的抵押物。但第二还款来源的价格波动比较大，随着项目的完成其价值需要逐步显现和增值。所以作为借款者银行主要还是考虑第一还款来源是否可靠，对房地产企业的项目财务经济指标进行前期贷款分析，主要考察企业项目的三大重要指标―盈利能力、清偿能力、不确定性分析。

从房地产企业项目可操作性出发，考虑其本身的特征，并结合房地产企业年报的特点，银行对房地产企业贷款的前期分析，主要是从房地产企业偿债能力、偿债意愿出发，有表1所示财务指标进行分析。

2.2 财务指标分析

盈利能力分析：该指标是房地产企业获取利润大小的体现，房地产投资风险较大，其获利能力直接关系到企业是否可以持续经营下去，是其偿还债务的重要资金来源，也是投资者和债权人得到报酬的保证，是评级机构对其判断还款能力的重要指标。

偿债能力分析：该指标是评价房地产企业后期经营是否有能力偿还债务的能力，是判断企业信用风险的关键。一个企业的偿债能力良好，则表示该企业信用较好，银行和投资者、债权人对企业更加信赖。

营运能力分析：它是一个企业资产运转的效益能力分析的体现。资金在房地产企业运作当中是其重要提前，房地产企业外部融资存在高风险性，其运作起来也相当困难。这就要求其房地产加强营运能力，稳固发展，同时房地产企业营运能力越强，在市场中的竞争力也越强。

发展能力分析：企业发展能力是指通过自身的不断成长和持续经营而积累下来的发展潜能，这种潜能最后转化为股东财富增值，企业内在价值的提升。所以，发展能力是房地产企业能够持续发展和品牌价值提升的基石，是房地产企业的生存之本、赢利之源。

资本实力分析：企业资本实力一定程度上与企业规模相关。一个企业的规模意味着企业内部结构管理和资金运行操作是否合理，规模越大企业各方面管理越到位，同时其信誉状况越好可以比较容易得到消费者的信赖打开市场，取得预期收益。相反的规模较小的企业，一旦受到经济下滑或者金融风暴，很容易受到经济的影响而面临困境甚者破产违约。

3 层次分析方法

3.1 层次分析法应用

近年来，层次分析法在评价和决策两大问题中被广泛应用，从微观方面来看，层次分析法被广泛应用于建筑行业，施工领域，信用评估领域以及投资决策等领域。林婷婷（2015）依据小微企业的特点和实际财务情况，运用AHP 法对小微企业的信用等级、违约风险进行评估分析，为企业融资建立了信用平台。何芙蓉（2014），将基于G1法的层次分析法应用于招投标案例中，构建了项目的系统评标指标体系和投标方关于投标项目选择指标体系，最终做出合理的决策。王力聪（2014）对于建筑业的诚信状况，采用AHP法计算建筑业的指标权重，从而可以评估建筑行业的信用度。李政、许宁（2015），将层次分析法理论应用在影响投资者投资决策的指标上并构建其模型，根据权重分析对影响投资者的投资决策指标进行排序，最后根据各个指标排名得到投资者投资决策因素相对重要程度。

3.2 AHP（分层方法）的描述

AHP（Analytic Hierarchy Process）层次分析法是美国运筹学家T. L. Saaty教授于二十世纪70年代提出的一种适用于多方案或多目标的决策方法，是利用定性与定量相结合的分析方法（张所地、吉迎东、胡琳娜，2013）。以下是层次分析方法的几个步骤：

wi为第i个准则在评价体系中的权重，wij代表第i个准则下第j个指标在i准则下的权重，则第i准则下第j个指标相对于评价体系的权重wij。因此wij=Wi*Wij。

3.3 求各个指标的权重值

3.4 组合指标权重的确定

本文以房地产企业的特点和上市房地产企业年报特点分析房地产企业的财务指标，通过层次分析法分析得到最终的组合指标权重值和排名顺序，此方法逻辑清晰，减少了人为因素的影响，得出的结论比较真实客观，是一种值得信赖的计算权重方法。得到的权重值反映出各个指标在房地产信用评级财务分析上的重要程度，使房地产企业可以根据其排名重要顺序进行有效管理和调整。其中盈利能力两项指标和偿债能力中的流动比率占有的权重值超过10%，应得到企业的高度重视，而发展能力得到10%的比例，也不容房地产企业小觑，其他指标均未超过10%。但我们房地产企业仍存在着各种差异和不同，所以在财务指标进行选择时，也不能做到全面考虑与整合，在实际房地产企业应用当中存在着不足。

4 结语

近几年，房地产企业蓬勃发展。国民住宅投资备受青睐，与其行业直接、间接产业高达60多种。房地产经济在某种程度上说是一个地区经济状况的集中反映点以及经济发展中的矛盾和风险的反映点。因此，房地产信用环境的恶化在严重影响该行业的同时，也间接影响到了我国社会经济正常的运作、持续发展。目前暴露出来的房地产信用问题，使得加强房地产信用体系建设的任务更加紧迫，亟须尽快完善房地产信用体系，营造可靠安全的房地产信用环境，优化房地产生态系统，是全社会共同的呼声。

我国房地产企业信用评级财务指标体系的建立关键是规范企业当中的财务信息的收集和使用。把不同的财务信息的收集者、使用者及财务信息指标在制度上作出安排，使三者统一起来，这是我国房地产企业信用评级财务指标体系建立的关键所在。要把这三者在制度上统一起来大体可以通过三个渠道：一是政务有关财务信息公开化；二是行政机关财务信息的内部互通；三是完善房地产企业征信系统。当前我国房地产企业财务指标公开化较少，只有上市房地产企业公开企业内部财务数据。我国房地产企业发展到今时今日，房地产市场参差不齐、风险加剧涌现，政府对房地产企业的授信业务应及早出台。

最近，随着政府购房新政，一线城市如火如荼房价飙升，二、三线城市冰天雪地正在去库存化，市场忽冷忽热，正处于一个看似繁荣却在孕育着超级泡沫。房地产问题诸多，将会演变成另一场金融危机，一旦失控，势必影响国民经济有序发展，加剧银行坏账风险。通过政府建立房地产企业信用管理制度，第三方评级机构建立评级体系对房企实施信用评级进而了解企业内部财务状况，可促进房地产企业信用意识增强、信用水平提高，使房地产市场得到稳定发展，减少各方投资者不必要的损失，同时也使国民经济得到了稳固发展，在房地产市场整顿措施上提供有效帮助。

参考文献：

[1]郑生钦.房地产开发投资与实务[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.

[2]林婷婷.基于AHP法的小微企业信用评级指标体系构建研究[J].经济管理，2015（18）：1.

[3]何芙蓉.层次分析法在施工招投标中的应用研究[J].西南交通大学，2014.

[4]王力聪.基于层次分析法的建筑业信用评价体系研究[J].大连理工大学，2014：3-4.

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关键词：房地产公司；万科公司；财务管理与风险控制

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展。新世纪以来，我国房地产行业越加蓬勃发展，特别是在全球经济危机来袭的2008年，房地产企业更是在拉动我国GDP增长上贡献了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求决定了中国政府必然的政策倾斜，这使未来房地产企业前景普遍不被看好，所以财务管理与风险控制将成为其主要必修课。特别是房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点，使其承担了较高的财务风险，从而给企业经营造成了极大的冲击，进而间接冲击着整个行业经济、资本市场、投资者利益甚至是社会生活。因此，如何有效评价和防范财务风险，使得房地产企业能够健康有序的发展，是我们急需解决的重要问题。

一、万科公司当前财务状况分析

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。这一点也是万科成为房地产行业龙头企业的基石。作为中国最大的房地产公司，万科的跌宕起伏会冲击紧绷的楼市神经，放映整个行业的侧影，所以评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。我们首先将对万科进行细致的财务分析，即以其财务报告和其他资料为依据和起点，将大量的报表数据转换成对决策有用的信息，以便对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险的能力作出评价。这样系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。我们将从下面六个方面展开分析：

1.资产结构分析

从2007-2011年万科的资产总规模及其变动表（表1）可以发现，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势。具体地说，如果从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的波折趋势；如果从资产的类别构成趋势来看，资产总计的变动率几乎与流动资产的变动率保持一致，这说明流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降的趋势，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。

由于流动资产占总资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。如表2，2007-2011年万科流动资产结构表所示，存货所占比重最大，达到了流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，仍高达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007-2010年较稳定，保持在18%左右，但在2011年下降至几乎一成。预付账款在2008年下降，并理所当然地达到最低2.79%，近几年则回升并保持稳定。应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小。其他应收款在2007年至2011年间，有小幅增长。

表1和表2很清楚地反映了房地产企业受大环境的影响很大，特别是2008年的艰难。同时，货币资金和存货的稳定又表征着万科市场活动的稳定性和产业结构的稳定性。但是，总的来说，存货所占比例太大，这是未来资产结构优化的方向。

2.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付流动负债的能力，公司能否偿还短期债务，取决于公司债务的多少以及有多少可变现偿债的流动资产等。流动比率、速动比率是反映公司短期偿债能力的常用指标。一般情况下，流动比率、速比率越高，则偿债能力越强。如表3所示，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高为1.96，2010和2011年在逐年下降，这说明2011年万科的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为最低0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。

长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要为资产负债率和产权比率。如图1所示，万科产权比率在2010-2011年大幅上升，说明万科自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。万科资产负债率近年来保持平稳，四年来也只有小幅提升。总的来说，万科的长期偿债能力近年也来有所下降。

3.成长能力分析

从2007-2011年万科主营业务利润表（表 4）中可以看出，万科实现了主营业务总收入和利润年年增长，即使成本相应的增长下，仍然保持着很高且很稳定的利润增长率，表现了良好和稳定的成长能力。当然，万科的成长能力仍有提高余地，我们可以发现，在2010年主营总收入增长率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，这是政府政策和市场协调的体现，但是主营利润增长率对应着反而刚好表现相反的行为。这个原因我们可以从主营成本增长率清晰的看出：2010年成本增长率为负值，即成本大大减少了，从而带来了极大的利润增长率，2011年则很大的成本投入拉低了利润增长率。显然，控制好成本增长率，万科的成长能力将出现质的飞跃。

4.营运能力分析

应收账款周转率可以反映企业应收账款的变现速度和管理效率，应收账款周转率越高，说明企业应收账款周转速度快、流动性强。表5显示，万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。从表6中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2009-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。

6.现金流量分析

表7显示：经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.1842，2010年小幅下降为1.0252，2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.8128，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机。

二、万科公司财务风险评价

上一节我们对万科公司进行了基本的财务分析，接着我们将在此基础上，进行其财务风险评价。具体的说，我们将利用李素红等人构建完备的基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价指标体系，在行业内综合评价万科公司的财务风险。

房地产上市公司财务风险评价指标体系是由一系列反映房地产上市公司的财务指标组成的，用来评价房地产上市公司在资本活动过程中所面临的风险。所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况。选择财务风险评价指标的原则是：预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则。依据这一原则，参考一般房地产上市公司的绩效评价指标体系，结合房地产企业自身的特点，最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标，分别是

（1）资本结构：股东权益比率（X1）和资产负债率（X2）；

（2）偿债能力：流动比率（X3），速动比率（X4），利息支付倍数（X5）和长期负债比率；

（3）成长能力：主营收入增长率（X6），净利润增长率（X7）和总资产增长率（X8）；

（4）营运能力：应收账款周转率，存货周转率（X9），固定资产周转率，总资产周转率和流动资产周转率（X10）；

（5）盈利能力：总资产利润率（X11），主营业务利润率，销售净利率（X12）和净资产报酬率（X13）；

（6）现金流量：经营现金流量与负债比率和现金流量比率（X14）。

针对万科，这六个方面我们在上一节已经大部分详细论述过，这给其风险评价打下了基础。

因子分析是主成分分析的推广和发展，它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子，再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数。基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价，首先进行财务指标的预处理，这里是将财务指标进行无量纲化处理，然后进行因子分析法适用性检验，筛选出合适的因子做因子分析，这里我们选取的因子即上面标注的Xi（i=1-14），未被标注的财务指标是未通过适用性检验的因子。需要强调的是，这里的Xi不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是综合房地产上市公司的实际财务情况，由专家给出的对应因子的评价值。之后以主成分分析法构造因子变量，即在Xi（i=1-14）因子中进行平方和方差贡献分析，提取前5个主要贡献的因子，命名为Yj（j=1-5）。同样的，这里的Yj不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是主成分分析得到的5个主因子的贡献值。这5个主因子大体上体现房地产上市公司6个方面财务能力。需要注意的是，主成分分析法发现，营运能力的因子贡献很大程度上从属于资本结构，这符合我国房地产公司的实际情况。我们将其并在一起，从而6个方面财务能力提取出了5个因子。接着我们对得到的成分组成针对5个因子进行对应排列，构造旋转成分矩阵（Aij），以便根据综合加权公式利用此矩阵计算出各个房地产上市公司的主因子得分。假设主因子得分为Kj，则Kj=Xi*Aij。这里相同的字母i表示对i=1-14个一般因子进行求和。最后，总结出房地产上市公司的综合得分K=Kj*Yj。这里相同的字母j表示对j=1-5个主因子进行求和。我们将上面万科的财务指标代入后，会得到正的因子得分，这说明万科公司财务风险处于平均水平以上。这初步说明了万科公司在国内房地产上市公司财务风险评价指标体系中，处于合格的位置。

更细致的评价是，在财务风险评价指标体系的基础上，引入基于聚类分析法划分财务风险等级。聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程。这里使用的聚类方法是K-均值聚类方法，它是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析。所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类，然后逐步调整，得到最终K个分类。考虑国内房地产行业，上面由因子得分（K）及其贡献率可以得出了国内房地产上市公司的财务风险状况的排序，运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类，可将其分成4类，相应的风险等级划分为：几乎没有财务风险，财务风险较小，财务风险一般，财务风险很大。结果如表8所示，我们这里只列出了部分典型的企业，其中万科处于财务风险一般的等级中。对万科这样财务风险一般的公司而言，应该根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策，以避免财务风险状况的恶化，并通过建立财务预警机制实时监控财务风险。

三、综合评价

通过对万科当前财务状况分析和财务风险评价，我们可以看出，即使在全球经济危机的大环境时，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力，万科正在健康发展。

但与此同时，我们可以看到万科公司在财务管理中存在一些不足之处：

1.万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率，但是从长期来看，其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中，万科在同行业内确立了很多领先地位，但是在流动比率和速动比率上，万科都出现了下降，而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善，如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95，中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行业立于不败之地，万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。

2.万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素，实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平，但是具有不断增长的趋势，同时其负债结构中的流动负债率较高，对公司债务的偿付起到消极作用。

3.周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一，它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业，只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼，保证企业更大规模的开发，同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降，并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产公司可能面临调整拐点的到来，如果不能将周转率提高，将会对万科一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司的财务风险。

四、万科财务风险控制策略

针对万科的财务现状，本文提出以下几点财务风险控制策略。

1.着眼于政治环境，争取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地产金融立法，建立健全政府支持体系，加强对中介机构的监管等，以便为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境，公平公正竞争环境。对万科有利的是，其良好的口碑，行业内的领头角色和对政府政策的积极响应，使其在这些政策的争取中占有很大的有利地位，积极合理的利用这种优势，将巩固其领头的势头。

2.着眼于行业内，万科公司需要提高风险意识，建立财务风险控制系统。在国家频繁的宏观调控政策下，加上市场竞争的日益加剧，使得房地产面临着严重的财务风险。通过构建国内房地产上市公司财务风险体系，我们也发现，万科公司虽然处于财务风险一般状态，但仍是最靠近财务风险很大情形。因此，万科有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况，结合万科自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作，构建风险控制系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失。在这一点上，万科实际上已经走出了一步。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响，因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。这一点，也被万科公司分析得出。所以近些年，万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，万科于07年10月打破房价居高不下的局面，实现我国房地产行业的领跌，这其实对资金密集型房地产行业来说，是一种加快资金周转，提高单位资金收益率的做法，有利于长期发展。万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善，说明万科具有良好的风险控制和积极促进发展的意识，将这种意识系统规范化，必将使万科公司走上新的高度。

3.着眼于发展战略的调整。就国内现状而言，万科可采取的主要的战略调整措施包括：项目的合作开发；向国外市场进军；向二三线甚至四线城市进军；发展商业地产；向旅游和养老地产探索；探索国民租房体系；加大保障性住房的投入等。特别是后几项发展战略，很符合万科的发展理念，很符合国内民生现状，预料中将会得到政府政策的大力倾斜。

4.着眼于资本结构，万科需要优化资本结构，并实现资金的供求均衡。一方面在广度上，扩大融资渠道，特别是世界资本市场。这一点以万科这几年交出的利润答卷，扩大其世界影响力的同时，也使其更为资本市场的“香馍馍”。保持稳定的前提下，合理适当的运用世界资本市场，将成为万科发展的强心剂。另一方面在深度上，要考虑到收益和风险的相互匹配，充分考虑影响万科资本结构的各种因素，从而确定对万科最佳的融资规模。对于资本结构的优化，还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意万科公司不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险。

5.着眼于万科公司内部具体财务控制，万科需要加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度。包括实现资金筹集权、使用权和调配权的统一，防止资金分散，提高资金的管理效率。具体表现在：加强内部控制，实现财务总监对资金运动的有效控制和调配；注重信息反馈，加强资金的事后控制。

五、结论

从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。

另一方面，在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的竞争下，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。在此背景下，稳定可持续发展才能稳固江山，这就要考验房地产公司的内功——财务管理与风险控制，谁的内功深厚，谁必将笑到最后。

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篇10

[关键词] 房地产；企业；财务风险；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我国房地产企业发展的现状

1.1 行业特点带来的风险

房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。

1.2 利率和通货膨胀风险

当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。

1.3 现金流不稳定的风险

资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。

1.4 国家宏观政策所带来的财务风险

2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。

1.5 财务风险管理意识不强

企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。

2.2 内部因素

由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。

3 房地产企业财务风险的防控策略

3.1 完善财务风险控制体系

房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。

3.2 加强融资环节的管理

房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。

3.3 在投资方面的财务风险防范

对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。

3.4 加强现金流管理

房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。

主要参考文献

篇11

关键词：信用风险模型；房地产上市公司；财务预警

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）03-0100-04

引言

随着经济全球化的发展，国内房地产企业在市场竞争中面临各种各样的风险，如何辨识、评估、监测、控制风险已成为我国房地产企业发展道路上必须面对的问题。而在我国房地产企业风险意识不强，风险管理工作薄弱，是企业发生重大风险问题的重要原因。

一、文献综述

国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在识别方法和识别变量的选择方面，而且这些研究成果主要是用于企业财务危机预警模型的构建。

Beaver[1]（1968）率先提出单变量分析法。选择79家公司，通过6组30个变量来反映公司破产前一至五年的财务能力，研究发现最好的判别变量是营运资本与负债之比和净利润与总资产之比。Altman[2]（1968）首次运用多变量分析模型对企业财务危机进行判别分析。从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用22个变量作为预测备选变量，通过对1946―1965年间破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，构建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）构建 Logistic预测模型，研究发现，影响公司破产概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力。

周首华等[4]（1996）运用1977―1990年的62家公司，即31家破产公司和相对应的同一年度、同一行业及相近净销售额的31家非破产公司，建立了F分数模型，并以ComPustat PC Plus 会计资料库中1990年以来的4 160家公司数据作为检验样本进行了验证，其F模型的准确率高达近70%。生育新、顾寿仪[5]（1998年）通过流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率和利息倍数对财务风险的预警指示，研究宏观回避和微观回避对财务风险的回避。杨淑娥和徐伟刚[6]（2003）在Z分数模式的基础上，运用统计学中的主成分分析方法，提出了Y分数模型，并用建立模型的134个原始样本进行回代，在预测值Y=0.5时，模型的回判准确率为80%左右。王芳云[7] （2005）在系统阐述奥特曼Z计分法的基础上，有针对性地选取了2003年沪、深上市公司的财务风险进行实证研究。实证表明，Z-score模型、模型对某个行业或某类企业的财务风险整体性分析的指导作用较强，可有效的评价企业财务风险。邢姝媛[8]（2011）结合了王伟、赵占军认为的房地产企业财务风险的三种表现形式，从内部控制体系、财务管理体系、资金管理体系和加强财务管理意识等方面提出防范措施。赵春[9]（2012）应用于企业财务风险分析与危机预警的研究，提出了企业财务风险概念层次树模型和时间序列动态维护的财务危机预警模型。通过基于Hash 结构的关联规则交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度树的关联规则增量式更新算法 IUPS_Miner和关联规则的动态维护算法ARDM方法，构建偿债能力、盈利能力、现金流量指标、运营能力、成长能力和指标相关性分析几项财务指标。杜俊娟[10]（2013）从系统风险，非系统风险两方面分析房地产企业财务风险的类型及产生原因，提出将财务指标与非财务指标结合进行预警分析的新思路。杜运潮、徐凤菊[11]（2013）以我国房地产上市公司为研究对象，选取8家财务状况异常的公司，按照4倍比例选取了32家财务状况正常的配对公司，采用反映企业偿债能力、资产运营能力、盈利能力、成长能力、现金流量能力五个方面能力的30个财务风险评价指标，构成Logistic财务风险识别模型。代岑颖[12]（2014年）将财务风险划分为筹资风险、投资风险、流动资产风险三类，针对每一类风险选取相关财务指标，共27个量化指标构成财务风险分析指标体系，对该房地产企业的财务风险进行识别与防范。王惠聪[13]（2014）运用财务比率分析法，单变量分析模型、Z3计分模型、F分数模型，对房地产公司的财务风险水平进行了分析，研究发现房地产公司的财务风险水平正在逐渐升高。向晓露[14]（2014）、刘砂砂[15] （2014）研究结果表明，对房地产行业的财务风险影响最大的为偿债能力因子和成长能力因子，盈利能力因子对强势公司影响最大，而偿债能力因子对弱势公司的影响最大。庞明和吴红梅[16]采用多元回归分析法，利用现金流视角研究财务风险。研究结果表明，经营活动现金流增长率、投资活动总流入结构比率与财务风险的变化趋势反比净利润现金比率、全部现金流量比率、筹集活动总流入结构比率显著影响财务风险。

二、研究设计与指标构建

Vasicek 于2002 年首先提出来的财务风险，并在财务预警体系研究中得到应用。该模型假设财务运行状况主要取决于两个变量ZA和ZB为正的概率，用公式表示为：

财务预算的名义杠杆率？渍可以表述为：

鉴于最大概率为1，现金流运行状况的概率可以表述为：

当概率为1 时表示现金流的约束较松，可以降低风险标准提高高风险项目的投资，如果把剩余资金用于项目A，则B+A项目的收益情况W可以表示为：

根据上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在约束条件下，公司现金流的最优财务状况和公司项目收益E 呈正向关系，与置信度系数α 也呈正向关系，和违约率PA和PB呈反向关系，即风险的存在将提高公司财务危机发生的概率。

企业收益情况可以表示为：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi 表示企业利润，如果i为0，表示企业完全使用自有资金，i 等于C，表示完全使用外部资金。

只有在E>0，即企业利润为正时才会继续扩大投资规模，意味着企业现金流的财务状况良好，对E 求导可得如下形式：

上述公式意味着房地产企业所处外部环境越复杂，房地产企业资金不足时，进行外部融资的成本越大，将会影响企房地产企业正常运转。财务预警指标从经营效率、偿债能力、盈利能力和资本收益四个方面对财务状况进行分析，其中经营效率包括企业内部现金充足率、经营现金比率、自由现金比率和资金周转率4个子指标，偿债能力包括企业现金比率、资本负债率和现金债务比率3个子指标，盈利能力包括盈利现金比率、经营现金比率和净资产利润3个子指标，资本收益用每股的现金流量表示。随机抽取2015沪深两市54家房地产上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司设定为1，非ST公司设定为0，在分析时把94个样本公司分成两组，分别为估计组和检验组，计量分析使用SPSS软件，数据的描述性统计（见表1）。

三、实证检验

根据财务风险的数理模型，企业财务状况主要取决于企业收益情况和现金流项目特质性。

由于企业财务风险（CF）和企业收益和现金流存在密切关系，基于上述变量选取，本文设定经营效率（JY）、偿债能力（CZ）、盈利能力（YL）和资本收益（ZB）四大影响因素构建计量模型：

为了对公司的财务风险进行定量分析，首先使用上述风险计量模型进行回归分析，回归结果（见表2）。

从模型回归结果可以看出，所有变量都通过了显著性检验，伴随概率较小，从标准差和t值可以看出回归结果较为理想。在市场经济的环境下，目前还存在很多不合理的地方，而且上市公司融资压力是制约企业财务状况的重要因素。合理规划、制定行业标准是国家经济健康发展的重要保障。

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关键词：Z计分模型 财务预警 房地产上市公司 财务危机

一、引言

自1990年和1991年上海、深圳证券交易所相继设立以来，我国证券市场得到了蓬勃发展。截止2010年境内上市公司的数量已达到2063家，共筹集资金31871.41亿元。随着市场竞争的日益激烈，我国许多上市公司由于经营效率低下，危机意识不强烈，造成一些公司财务状况急剧恶化、面临破产清算的危险。虽然我国出台了一系列相关政策，试图对财务危机进行监控和预警，但在实践中效果并不是很好。因此有必要深入了解产生财务危机的原因及表现方式，并引入预警系统加强对财务危机的防范。财务预警已成为当前国内外理论和实务界广泛关注的一个课题，研究者从不同的角度进行了深入的探讨，取得了丰富的成果。大多研究面向全部行业和企业。而不同行业在经营、管理和运作上存在很大差异，反映在企业财务数据上也必然会体现出各自的不同特征。因此，分行业进行深入的分析与探讨，将成为财务预警研究的一个重要方向。2008年的金融危机是由美国房地产市场泡沫促成的。而房地产市场之所以能掀起如此大的金融危机，是因为自身行业的特殊性。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，产业关联度强、带动系数大的特点，使其成为促进国民经济增长的支柱产业。在房地产业高速发展的背后，风险也在与日俱增，成为社会焦点问题。因此，通过房地产企业数据的分析对房地产发展的情况进行及时反映、监督和预警，可以提高房地产企业的抗风险能力，有效地降低财务危机的可能性。

二、Z计分模型概述

（一）Z计分模型应用步骤 Altman（1968）率先将多元线性判别模型引入财务预警领域。该模型由五个判别变量构成，建立Altman模型应遵循以下步骤：第一步，选定样本企业；第二步，进行样本分组；第三步，收集资产负债表和损益表中数据；第四步，对各变量指标进行判别和计算；第五步，进行综合分析。具体模型如下：Z = 0.012X1 + 0.014X2 + 0.033X3 + 0.006X4 + 0.999X5。Z计分模型从企业的资产规模、变现能力、获利能力、财务结构、偿债能力、资产利用效率等方面综合反映了企业财务状况，进一步推动了财务预警机制的发展。Altman的Z计分模型的判断原则是，Z值越小，对象企业遭受财务危机的可能性就越大。具体判断标准如表（1）所列。此后，Altman从这一记分法的运用中还发现，随着时间的延长，Z计分法预测效果的准确性也会降低，据统计，预测企业破产在一年时间内的准确率为95%，两年时间内的准确率为83%，而三年以上的准确率不到二分之一，仅为48%，这样运用“Z计分法”测定企业风险时就必须注意时间性。对于企业短期风险的判断可以直接依据记分值，但对于企业长期风险的判断则必须先计算企业在各年份的得分值，然后根据这些分值的变化趋势来断定企业长期风险的大小。

（二）Z计分模型发展 尽管“Z计分法”最初是依据制造企业公司的资料提出，但检验结果证明，对其它类型的公司同样也适用。Z计分模型在中国的研究起步较晚，目前大多数仍处于学术研究阶段，且以面向全行业和企业的研究占绝大部分，对各种行业、不同企业的针对性不强，在各个企业的财务管理及财务风险预警中的应用较少。现阶段主要是运用Z计分模型进行实证分析，分析Z计分模型的适用性及对企业财务风险的检出力，属于广泛运用前的研究阶段，是对各行业及企业财务风险的预警的一个辅助工具。本文旨在对Z计分模型在房地产企业财务预警中的适用性进行探讨和检验，以期Z计分模型会在我国的各个领域发挥出重大的功用。

三、Z计分模型适用性检验

（一）样本与数据 相对于其他行业，房地产有其本身的特殊性。前期买地、建设需要大量资金投入而又没有回报，为此，不少企业都采取借贷经营的方式，拥有的土地楼盘等甚至少于银行负债，容易形成泡沫。本文根据证监会的行业分类标准选取沪深两市A股110家房地产上市公司为样本容量。然后从样本容量中选10个2009年ST公司及相同数量资产规模相当的非ST公司做样本一；接着再从样本容量中随机选取30家做样本二。样本中选择的房地产企业全部为房地产开发与经营的企业。本文所选样本的财务数据均来自同花顺软件中的公司资讯、和讯网的个股数据和巨潮网上所公布的上市公司2008到至2010年年报。

（二）变量定义 X1=（期末流动资产-期末流动负债）÷期末总资产；X2=期末留存收益÷期末总资产；X3 =息税前利润÷期末总资产；X4= 期末股东权益的市场价值÷期末总负债；X5= 本期销售收入÷期末总资产。在Z计分模型中的财务比率X1、X2、X3、X4以绝对百分率表示。

（三）检验方法 本文将上海和深圳两地证券市场中的ST房地产公司界定为处于财务危机的公司，而把非ST房地产公司界定为财务正常的公司。首先用样本组一中的10个ST公司的Z值与非ST公司的Z值进行对比，用以检验Z计分模型对财务风险的检出力。在用样本组二计算出这些公司2008年、2009年、2010年的Z值，分析每个变量的变动对Z值的影响， 对Z计分模型在房地产上市公司财务预警中的适用性进行检验。

（四）数据分析 本文从以下方面进行分析：（1）工作检验。通过表（2）可以看出，样本ST 上市公司大多数Z值都在1.8以下，由Z值的经验判别区域可知，存在严重财务危机，破产机率很高，这与其ST 身份基本吻合。华联控股和舜元地产两家公司的Z值分别为5.14138、12.57953，属于异常情况，主要是由于X4异常偏高引起的。通过表（3）可以看出，样本非ST 上市公司Z值在临界值2.675 以上的分别为远盛实业、海德股份、国兴地产、绿景地产，说明这些公司的Z值处于财务状况良好，发生破产可能性极小，这与非ST上市公司的财务处于正常状况的现状基本吻合。京投银泰、阳光股份的Z值在1.8以下，其处于存在严重财务危机，破产机率很高区域，可能因为其高额负债引起的。从对20家公司的Z值中发现非ST公司、新增ST公司、非新增ST公司的Z值呈递减状。非ST公司的Z值基本在2.675 以上，新增ST公司在2.675 以下，非新增ST公司呈现负值，说明非ST公司的财务状况在上述公司中是最好的，新增ST公司财务状况比非新增ST公司好。（2）财务风险的检出力分析。从表（4）的统计情况来看，Z计分模型对2009年10家ST公司和10家非ST公司财务风险的检出力并不理想。对ST公司的正判率60%，误判率为20%；对非ST公司的正判率40%，误判率为20%；总体的正判率50%，误判率为20%。由此可发现处于2.675

四、结论

Z计分模型对房地产上市公司的财务风险具有一定的检验力，但力度不够。房地产行业本身就属于高风险行业，企业大都采取借贷经营的方式，就会使得Z计分模型中所选用的一些财务指标过于偏大或偏小。规模越大的公司其负债金额就越大，而股票的市值往往受多种因素的影响，所以导致规模较大的公司的X4变量偏低，从而影响到Z值的偏低。只有在规模较小，或是在出现严重财务问题时，Z计分模型才具有较强的检出力，有一定的局限性。我国资本市场的不完善造成Z 分值的波动。由于股价会影响公司的权益市价进而影响Z 值，从而使上市公司的Z 值经常会出现波动的情况，这对衡量房地产上市公司财务风险的准确性有一定的影响。Z 计分模型的财务预警临界值相对于我国房地产上市公司而言可能偏高。由前文的数据分析可以看出，我国房地产上市公司的Z值普遍不高，有很大一部分低于1.8 的临界值，连实力雄厚的万科Z值也在1.8以下。原因我国上市公司的股票中有流通股和非流通股，非流通股占的比重很大，而每股净资产往往是低于股票市价的，影响Z值；其次是规模越大的公司其负债金额就越大，而股票的市值往往不能与其负债金额配比，所以导致规模较大的公司的X4变量偏低，从而影响到Z值的偏低。这种现象将导致我国房地产上市公司运用Z 分模型进行财务预警时在时间上存在提前的偏差，据此可以更早地提醒公司采取措施解决可能存在的财务问题，但过于谨慎的管理者可能因为保守的做法使公司的发展潜力受到约束。在中国上市房地产企业中，Z值普遍偏低，这主要是因为国情、行业和财务困境界定等方面与Z模型建立时有差异。因此，在我国的上市房地产企业进行基于Z计分模型的财务预警时，应适当调低Z临界值。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，产业关联度强、带动系数大的特点，使其成为促进国民经济增长的支柱产业。建立房地产企业财务预警系统，通过房地产企业数据的分析对房地产发展的情况进行及时反映、监督和预警，无疑可以大大提高房地产企业的抗风险能力，有效地降低财务危机的可能性，具有很重要的研究价值和现实意义。

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篇13

论文摘要：房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一，然而其企业资产负债率也远远高于其它行业，财务风险也高于其他行业。为此，深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险，做好财务风险的防范与控制，有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展，也有利于我国国民经济再上新的台阶。

众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程度较高。虽然目前大多数房地产企业已由单一的项目公司向集团化运作模式转变，整体抗风险能力有所增强，但由于房地产行业所具有的独特特点，其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点。为此，本文将结合自身的工作实践，对我国房地产财务风险的防范与控制提出几点个人的建议。

1 财务风险定义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。房地产企业财务风险主要表现于筹资风险、投资风险、经营风险。

2 房地产财务风险防范与控制措施

2.1 充分市场调研，在投资风险决策过程中保持稳健性原则，以有效防范和控制投资风险

提高管理者的投资风险管理意识，在投资决策中要在收益和风险中，保持谨慎原则，尽可能降低投资风险，以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力，确保企业的可持续发展。对于许多破产后企业来说，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场，或在项目投资决策中稳健性原则保持不够，过于乐观，以至于当项目与预期出现一定偏差时，企业资金就处于紧缺状态，财务风险也紧随发生。为此，本文认为，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前，必须充分了解城市规划信息、周边土地供应及使用情况、周边房地产开发供应情况及市场需求信息，同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义，尽可能降低投资风险，要在收益、风险之间进行权衡，寻求最佳组合。

2.2 做好筹资风险的防范与控制工作

企业筹资风险的产生一般由内因及外因导致的。内因有很多种，可能是不当筹资方式，或是企业盲目投资，使企业负债规模过大，也有可能是企业的负债结构不合理等；外因则更多，或因市场行情的不确定因素；或是金融市场的利率、汇率等 发生变动等，都将导致企业的利润下降，而这些因素对于资金需求庞大的房地产企业来讲，其财务风险所受到的影响则更是不言而喻。为此，本文认为，房地产企业可以通过以下几个途径来防范与控制筹资风险的产生：

一是优化企业资本结构、改变融资模式。房地产企业需结合企业自身的实际情况，科学合理安排企业的资本负债，做到债务适度，并合理安排长短期资金。在国家现有宏观经济政策调控情况下，需将单纯依赖银行开发贷款的筹资模式，向以银行开发贷款为主，信托融资、股权债权定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，以确保项目资金充裕，不至于出现资金链断裂。

二是建立滚动预算机制，尤其加强现金流量的预算编制和管理，对企业财务进行预警分析。企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有各种现金用于支出。因此准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，揭示企业现金余缺，使管理者能够及早采取措施，应对可能发生的风险。尤其是房地产行业，资金需求量大，现金流量预算的准确编制更为重要。为能准确编制现金流量预算，房地产企业应根据项目开发及销售计划，采用稳健性原则，将各部门具体目标进行汇总，将未来预期收益、销售收现、项目付现支出、投资计划及融资计划量化表达，建立企业全面预算机制，预测未来现金收支状况，并以月、季、半年及1年为周期，进行滚动预算编制，及时反映项目现金流量的变动状况。并在执行过程中，严格按照现金流量预算把关，出现重大变化时，应及时调整，进行收支平衡。

2.3 加大经营管理力度，避免财务风险潜藏在于企业内部

一是加强与完善企业内部控制制度。企业的内部控制管理与其经营活动是密不可分的。企业的内部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的分析与评估、内部管理体制制度的制定与实施等。对于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有互相制约关系的控制环节，在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序。因此，加强与完善企业内部控制制度，使企业的内部控制制度更加规范与科学，将有利于对企业财务可能存在的风险进行有效的防范与控制，降低经营风险。

二是加强与完善企业的成本管理，建立目标成本体系。成本管理是企业管理运营过程中的关键部分，它关系到企业的盈利与收益，一旦企业失去盈利与收益时，企业很有可能面临着亏损和破产，这对于房地产企业更是如此，它的影响远在于其它几个方面。当前，我国的房地产的发展正处于如日中天的时候，竞争也异常激烈，如何在激烈的竞争中取得竞争优势，加强成本管理，将是非常重要的一环。笔者认为，成本管理贯穿于项目投资决策、项目建设整个过程之中，企业应根据目前市场成本状态，合理预计未来成本走势，合理预测编制项目目标成本，并在开发建设过程中根据材料、人工价格变化等因素，适时修正目标成本，用以指导项目决策。

三是建立项目动态投资测算模型，及时反映项目预期收益变化状况，为管理决策提供支撑依据。本文认为，充分利用信息化技术，根据项目开发进度及动态成本更新数据，结合项目销售预测，按季滚动编制项目收益及现金流量预测，及时反映企业成本、销售价格对企业收益影响，并及时反映项目资金余缺，为决策提供更为科学、有效的数据和资料，也有利于对项目实施进行很好的监控与分析，给企业的财务风险再加上一道保险。

3 结语：

综上所述，房地产企业的财务风险与其它行业相比，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微，提高企业的财务风险管理意识，认真对待每一项目，对项目进行全过程进行动态投资测算分析，加强企业的投资风险、经营风险及筹资风险的管理，防范与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展。

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篇14

众所周知，影响房地产上市公司财务风险的因素有很多，本文主要从外部环境和公司内部环境两个方面来对房地产上市公司财务风险影响因素进行分析。(1)外部环境。经济环境、国家宏观调控政策、市场供求关系都会影响房地产上市公司的财务状况。房地产行业的发展与国民经济密切相关，尤其是国家经济发展水平和经济发展周期对房地产行业影响较大。房地产行业的发展可以分为复苏、成长、繁荣、衰退四个阶段，这与国民经济的划分相一致。房地产行业复苏早于国民经济，而衰退则晚于国民经济。当国民经济繁荣时，房地产行业发展形势良好且发生财务危机的可能性较小；当国民经济处于衰退时，房地产行业也会受到较大影响，销量下跌，资金压力增大，从而财务危机出现的可能性增加。为了国民经济健康发展，国家经常制定相关调控政策对房地产市场进行调控。其中，土地政策和税收政策对房地产行业影响最为明显。调控政策的制定将直接影响房价和房地产市场销售状况，并且在一定程度上影响房地产上市公司的财务状况。当房地产市场需求大于市场供给，房地产上市公司销售状况良好，回收资金快，财务状况表现良好；当房地产市场供给大于市场需求时，房地产上市公司会出现滞销的状况，进而加剧了公司财务风险。除了上述因素外，货币利率水平、房地产投融资方式等也将成为加剧公司财务风险的催化剂。(2)内部环境。房地产上市公司的盈利能力、偿债能力、成长能力、现金流量能力等是造成自身财务风险的主要原因。盈利能力是公司一定时期赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强；利润率越低，盈利能力就越差。对公司来讲，通过对盈利能力的分析，不仅可以发现经营管理中出现的问题，而且可以在一定程度上反映公司财务状况。偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无偿债能力，是企业能否健康生存和发展的能力。企业的偿债能力是反映企业财务状况的重要标志。成长能力是指企业未来的发展的趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。公司成长能力的最重要表现为长期资产规模的增加，这不仅是实现公司价值增长的重要手段，同时也是偿还到期债务的保障，因此，成长能力对公司发展至关重要。现金流量能力是指公司经营业务所产生的经营活动现金流量的能力，它在很大程度上代表了公司短期偿债能力。

2我国房地产上市公司财务风险模型实证分析

2.1样本和数据的选取

关于财务预警方面，许多研究学者将ST公司作为财务危机样本，因为ST公司本身存在严重的财务问题，甚至已经资不抵债，濒临破产，将非ST公司作为健康样本。但是，2000年以来房地产行业发展迅速，大多数房地产上市公司财务状况良好，被ST的公司少之又少。基于这种情况，本文根据房地产上市公司的市场地位和财务报告分析，将经营业绩良好的公司看作健康公司，将经营业绩差的公司作为财务危机公司。本文在抽取样本时，采用了非配对抽取方式，根据房地产上市公司2010年的财务状况，分别确定了15家财务危机公司和35家健康公司。

2.2财务指标的确定

根据全面性、实用性、敏感性、可操作性原则，本文从房地产上市公司的盈利能力、偿债能力、营运能力、规模与发展能力、现金流量能力等五个方面进行研究，最终确定了19个财务指标。盈利能力方面：销售净利率(X1)、营业利润率(X2)、净资产收益率(X3)、每股收益(X4)；偿债能力方面：流动比率(X5)、速动比率(X6)、资产负债率(X7)、利息保障倍数(X8)；营运能力方面：应收账款周转率(X9)、存货周转率(X10)、流动资产周转率(X11)、固定资产周转率(X12)；规模与发展能力：净利润增长率(X13)、净资产增长率(X14)、主营业务收入增长率(X15)；现金流量能力：经营现金净流量对销售收入比率(X16)、经营现金净流量与净利润的比率(X17)、经营现金净流量对负债比率(X18)、现金流量比率(X19)。

2.3样本数据正态分布检验

在SPSS16.0统计软件中，样本数据正态分布检验的方法有两种：进行假设性检验和观察图。由于观察图直观易懂，本文选择观察图法(NormalP-PPlot)对样本数据进行正态分布检验，其结果不仅与之前许多学者的研究结论一致，而且符合Logistic模型的假设条件，即数据来自随机样本且因变量和自变量之间为非线性关系。显然，房地产上市公司财务数据适合用Logistic模型进行研究。

2.4财务指标主成分分析

为克服该模型的不足，本文采用了主成分分析法。该方法在研究过程中不仅可以降维和解决多重共线性的问题，而且还可以排除重叠冗繁的信息，减低问题的复杂性。在进行主成分分析之前，我们需要进行KMO统计量和Bartletts球形检验统计量来检验样本数据是否适合主成分分析。KMO统计量用于检验变量间的偏相关性是否足够小，是简单相关系数与偏相关系数的一个相对指数，其统计量取值在0～1之间，该值越大，主成分分析的效果越好。KMO>0.5时，适宜做主成分分析。Bartletts球形检验统计量服从卡方分布，如果卡方统计量的显著性水平Sig.<0.05，那么样本数据适合进行主成分分析。经过计算，KMO统计量的值为0.593>0.5且Bartletts球形检验卡方统计量的显著性水平0.00<0.05。因此，我们认为样本数据适合主成分分析。KMO和Bartlett的检验表如表1所示。我们现将19个指标进行标准化处理，然后在此基础上进行主成分的提取。运用SPSS16.0进行处理以后我们得到总体方差解释如表2所示。由表2可知，前七个主成分的累计贡献率已经达到81.473%，包括大多数据已含信息。因此，本文将七个主成分取代原来的19个指标作为Logistic回归模型的基础。

2.5Logistic回归模型的建立

2.5.1Logistic回归模型概述

Logistic回归模型是一种简单、实用的分析工具，属于广义线性回归模型的一种，是解决0-1回归问题的有效方法。Logistic回归模型的原理是将因变量和若干个自变量之间的问题转变成某一事件发生概率的问题，首先假设公司发生财务危机的概率为p，p的取值为0到1之间。Logistic回归模型的函数为：Logistic回归模型在理论上不存在最优分界点，但是大部分学者在研究问题时通常把0.5作为分界点。本文研究中，假设p>0.5，则公司处于财务危机状况；若p<0.5，则公司处于正常经营状况。Logistic回归模型的假设条件：一是数据来自随机样本；二是因变量为二分变量；三是因变量和自变量之间必须为非线性关系；四是自变量之间不存在多重共线性关系。

2.5.2Logistic回归模型的构建

经过上述主成分分析，我们得出七个主成分因子。现将七个主成分作为Logistic回归模型的解释变量，经过SPSS16.0回归分析得出Logistic回归模型：将该模型的临界值设为0.5，即当p>0.5时则表示公司陷入财务危机，当p<0.5时则表示公司财务状况良好。如财务状况良好的保利地产的p值为0.033，而陷入财务危机的ST上实发展的p值为0.873。通过Logistic回归模型分析，本文得出良好的预测结果，说明该模型具有很高的实用性价值，可以在实践中推广应用。

2.6预警模型拟合度检验

判别模型准确与否的方法之一就是检验该模型的拟合度。通常将似然比检验统计量(-2log-likelihood)、CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数作为判别模型准确与否的标准。它们都是以极大似然估计为基础，模仿普通线性回归模型中的拟合系数而构建的。似然比检验统计量的值越小，意味着回归模型的似然值越小，模型的拟合效果越差；它的值越大，回归模型的似然值越大，模型效果越好。CoxandSnell拟合系数的最大值一般小于1，而Nagelkerke拟合系数是对CoxandSnell拟合系数的修正，能够让拟合系数的最大值达到1。CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数的数值越大，则模型的拟合效果越好。本文中CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数分别为0.519和0.628，表明模型的拟合效果良好，具有较高的实用性。

3我国房地产上市公司财务风险防范策略

3.1经营风险的防范措施

随着国民经济快速发展，我国城镇化水平不断提高。在此背景下，作为房地产企业的经营管理者应该适应经济发展，转变经营观念，将投资重点由大中城市转向小城镇建设上来，实现自身经营多元化。同时加强自身土地资源管理，实现资源优化配置，从根源上降低公司财务风险。我国房地产行业呈现出区域发展不平衡的特点，房地产企业主要集中在中东部地区。在当前国家调控政策紧张形势下，房地产企业要想健康快速发展，必须实现多区域联合发展的模式，才能避免国家调控政策带来的风险。在产品销售方面，房地产企业必须制定科学、合理的营销策略，避免存货积压，加快资金回笼，避免资金过度占用的情况。在企业竞争方面，房地产企业应该根据自身优势，制定竞争策略，避免盲目竞争及同质化竞争；根据消费者心理需求和市场变化，不断进行产品创新。与此同时，房地产企业应该强强联合，实现合作共赢，如万科并购浙江南都、恒大地产并购盛东房产就是很好的例子。

3.2投资风险的防范措施

投资作为公司经营管理的核心环节，直接影响公司的盈利能力。房地产行业属于资本密集型行业，具有投资资金需求量大、建设周期长的特点，所以房地产公司应该高度重视公司投资效率。对于那些投资巨大的投资的项目，房地产企业应高度重视前期勘察，详细了解各项指标，对投资的各个环节进行科学预测，避免投资失误，以免引起财务风险。与此同时，房地产企业要灵活运用投资组合理论，将不同投资项目进行组合，降低企业投资风险。如房地产企业在进行房地产项目开发的同时建立物业管理公司，以分担其财务风险。

3.3筹资风险的防范措施

由财务风险预警结果可知，资本负债率对公司财务状况影响显著。50家房地产上市公司的平均负债水平为67%，远远高于国际警戒线。因此，房地产企业一方面要拓宽自身融资渠道，根据自身条件采取不同的筹资方式。例如，企业负债率不高而股本结构过大，则应适当采取银行贷款或者发行债券的方式筹资；反之，企业过度依赖负债，一味追求财务杠杆效应，就很容易给企业带来债务危机从而导致企业破产。另一方面，要建立筹资风险保障机制。对于可转移的筹资风险要采取保险或财务型非保险手段转移；要设立专门的筹资风险损失准备金制度，增强企业抵御风险的能力。

3.4现金流量风险防范措施

财务预警结果表明，现金流量能力直接影响公司财务状况。在经营管理过程中，房地产公司要注重提高自身现金流量能力，逐步建立和完善资金控制体系，将资金的使用和流向纳入到公司的预算管理中来。另外，要合理规划资金的使用，保证收支平衡，以满足公司对资金的需求。众所周知，房地产公司建设周期长，资金回笼慢。因此，房地产公司要加强应收账款的管理，采用科学、合理的方法对应收账款进行预测，避免坏账的产生，加快资金回笼，提高资金利用效率。房地产行业投资巨大，成本在整个公司预算中占很大比重，成本控制对于提高公司的现金流量能力显得尤为重要。房地产公司应合理区分前期立项阶段、施工阶段和工程结算阶段，在前期立项阶段，认真考察项目的可行性，制定合理的财务预算；在施工阶段，要严格按照前期预算进行成本控制，尽量避免预算变更；在工程结算阶段，要严格按照合同条款进行结算，以防将不合理的费用归入项目成本中来。

4结语