地产公司财务分析精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇地产公司财务分析，期待它们能激发您的灵感。

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摘要房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。

关键词房地产公司财务分析财务管理

一、房地产公司的盈利能力分析

盈利能力指的是公司获取利润的能力，其中盈利能力指标主要用于反映公司一定时期内收益水平高低，即公司盈利能力越高，则表明公司一定时期内收益水平越高；反之亦然。同时，对于房地产公司而言，其盈利能力涉及到多项指标，如营业利润率指标、总资产报酬率指标、资本收益率指标、成本费用利润率指标、净资产收益率指标及盈余现金保障倍数指标等，上述指标均在不同程度上影响着房地产公司盈利能力大小。另外，非经常性损失是指与房地产公司主营业务无直接联系的收入，这部分净资产对真实、公允地反映房地产公司持续、稳定地盈利能力产生不利影响。未解决这一问题，需要房地产公司在计算净利润时剔除企业管理层利用技术手段调控利润与非经常性损益的影响，从而确保能够更为客观真实的反映出房地产公司的盈利能力。

除此之外，现金流也是房地产公司盈利能力的重要影响因素，所以要求房地产公司做好对资金现金率、销售现金率的分析工作，确保二者能够准确揭示出房地产公司主营业务获取现金的能力，即资金现金率、销售现金率越高，则表明房地产公司获取现金的能力越强；反之资金现金率、销售现金率越低，则表明房地产公司获取现金的能力越弱。

二、房地产公司偿债能力与资产变现能力的分析

偿债能力是指公司应用资产偿还短期债务与长期债务的能力，而资产变现能力是指公司将资产转换为现金或负债的能力，其中偿债能力与资产变现能力是公司财务状况及经营能力的重要衡量指标。对于房地产公司而言，其偿债能力涉及到多项指标，如流动比率指标、速动比率指标、现金比率指标、资金周转率指标、清算价值比率指标及利息支付倍数指标等。

房地产公司在计算流动比率与速动比率时需注意下述三方面问题：（1）存货界定问题。一般而言，房地产公司将开发产品与开发成本确认为存货列入流动资产中，但是能够在短期内变现的仅有开发产品与已具备预售条件的开发成本，所以，房地产公司计算流动比率时应将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来；（2）待摊费用与预付账款等无法转变为现金偿还负债流动资产的剔除问题。对于多数房地产公司来说，其通常都是以高价获取到土地储备，所以只有对其做好减值准确才能够真实、公允、客观反映出存货的变现价值及偿债能力；（3）预收账款从分母流动负债中扣除问题。房地产公司预收账款实为未实现的销售收入，当工程项目竣工后便可正式作为销售收入予以结算，所以切勿将预收账款确定为一般流动负债，应将预收账款从分母流动负债中予以扣除。

结合我国当前社会经济背景来看，只要房地产公司将资产负债率控制在70%之内，便不会对公司各项运营活动造成太大的影响。实际上，受多方面原因的影响，致使国内多数房地产公司普遍处于高负债运营状态，与此同时房地产公司更注重偿还短期债务能力问题，而房地产公司的偿还短期债务能力主要受到期债务偿付比率、利息现金保障倍数及短期风险头寸等指标的影响，其中到期债务偿付比率指的是一定时期内公司经营现金净流量与到期债务本息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用经营现金流量偿还到期债务本息的能力，当到期债务偿付比率超过1时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息；当到期债务偿付比率小于1，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息。利息现金保障倍数指的是一定时期内公司经营现金净流量与债务利息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用现金偿还债务利息的能力，其中利息现金保险倍数越低，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越弱，从而公司面临的财务风险越大；反之利息现金保险倍数越高，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越强，从而公司面临的财务风险越小。公司经营净现金流量加上货币资金后减去到期流动负债便得到短期风险头寸，其主要用于反映房地产公司偿还短期债务的能力，其中当短期风险头寸为负数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息；当短期风险头寸为正数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息。

资产的变现能力取决于资产的流动比率，对于房地产公司而言，其资产流动比率受应收账款的周转速度等因素的影响。一定范围内，房地产公司资产流动比率越高，资产变现能力越强，表明房地产经济效益越好。如果房地产公司资产流动比率过高，将导致机会成本大幅度增加，致使房地产公司资金利用率低下，从而引发房地产公司资产流失、浪费等现象的发生。实践研究显示，流动比率以2：1为最佳。另外，速动比率能够准确反映出房地产公司应用流动资产偿还流动负债的能力，实践研究显示，速动比率以1:1为最佳。

三、房地产公司营运能力的分析

营运能力是指公司经营运行的能力，其主要用于反映公司利用各项资产获取利益的能力。对于房地产公司而言，营运能力涉及到的指标有应收账款周转率指标、存货周转率指标及总资产周转率指标等，以存货周转率指标最为突出，即公司存货周转率越高，则表明项目开发周期越短，即项目开发成本越少，致使项目效益越好；另外，应收账款周转率是影响公司营运能力的又一重要指标，其中应收账款周转率越高，则表明公司一定时期内应收账款周转次数越多，即公司贷款回收期限越短，越有助于加速公司资产流动，从而推进房地产公司快速发展。

四、房地产公司成长能力的分析

成长能力是指公司扩展经营规模的能力，其主要用于反映公司未来发展速度及趋势。对于房地产公司而言，成本能力涉及到的指标有主营业务利润增长率指标、经营现金流量成长比率指标、主营业务收入增长率指标及净利润增长率指标等，其中主营业务收入增长率越高，则表明公司产品的市场需求量越大，业务扩展能力越强；主营业务利润增长率与净利润增长率越高，则表明公司经营业绩越好，市场竞争力越强。经营现金流量成长比率越高，则表明公司成长越快。除此之外，利润保留率指标、股本比重指标及固定资产比重指标等也在不同程度上影响着房地产公司成长。

五、结论

总之，房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。全文结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。

参考文献：

[1]朱剑川.保利地产财务分析.技术与市场.2010(12).

[2]郑勇杰.某房地产公司楼盘项目财务分析报告.中国房地产金融.2010(03).

[3]王文平.房地产企业财务分析管见.财会月刊.2010(01).

[4]曾汉文.浅论房地产企业的财务分析.当代经济.2009(11).

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关键词：房地产企业 财务分析 财务风险 激烈

一、房地产企业的风险类型和特点

（一）房地产企业项目的筹资风险及特点

1、房地产企业在项目开发初期，自有资本比例很低，主要依靠负债进行开发

当前，我国的房地产企业自有资金很少，资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处，然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期，房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说，房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表，在其背后其实背负着巨额债务。

2、房地产企业再融资困难

由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款，负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低，将会直接面临资金断裂的风险，这对房地产企业而言，将是致命的。

（二）房地产企业项目的投资风险及特点

房地产企业前期所需资金数额多、投入较大，这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响，使得房产项目无法达到预期收益或目的，而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响，直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。

（三）房地产企业的项目经营风险及特点

房地产企业的经营风险主要是指两部分，一种是材料采购风险；另一种是存货变现风险。

1、材料采购风险

是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下，钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨，房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。

2、存货变现风险

房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本，从而使其预期收益被减少。从2007年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧，房地产企业的财务成本被持续增加，间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升，直接造成市场对房产的需求降低。

二、房地产企业应加强财务分析，防范财务风险

（一）通过偿债能力分析，防范财务风险

1、从分析短期偿债能力入手

房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值；速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言，房地产企业的流动比率和速动比率越高，企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多，短期偿债能力也越强。但是，在实际的财务分析时，尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时，还要结合房地产企业的自身特点和行业情况，比如，房地产企业资金回流慢，前期投入通常较多。在这种情况下，财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如，对房地产企业而言，有时流动比率和速动比率虽然较高，但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为，倘若应收账款存在大量呆账、坏账，那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理，现金比率也并非越高越好。若其过高，可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度，从而造成资金浪费或闲置现象。

2、从分析长期偿债能力入手

长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中，资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常，该比率越低越好。比值越低，代表负债的偿还度就越高，财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高，表明房地产企业具有较高风险的财务结构；反之，倘若比值较低，则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言，该比值越低越好，比值越低，表明房地产企业债权人的权益就越有保障，财务风险越小。

（二）通过支付能力分析，防范财务风险

对房地产企业而言，支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说，支付能力的好坏，是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力，可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。

1、从分析现实支付能力入手

现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较，计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言，现实支付能力指标越大，房地产企业的现实支付能力就越强。反之，则相反。但是，并非该指标值越大越好。如果该指标值过大，则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常，计算得出的周转月数在3上下较为合适。

2、从分析潜在支付能力入手

潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前，会计期末的全部货币资金和有价证券（抛去借入款）的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常，房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多，则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而，有价证券、银行存款，以及借入款的期限都长短不一，变现能力和风险程度也各不相同，因此，在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中，运用该指标数据时，所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯，是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时，还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量；企业的收入和支出情况；借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此，实际支付能力的预测才能更接近实际。

（三）开展成本控制分析

无论何种企业，成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此，在房地产企业的财务分析中，还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时，面对成本升高与降低时，要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次，还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点，制定对应的操作规范和有效的防范方法，以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法，以提高防范财务风险的能力。对此，可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等，从整体上做好“全成本核算管理”，开展定量分析以及合理利用各种技术设备，实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划，调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。

三、结语

总而言之，具有一个资金密集型的行业，房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险，提高资金运转效率和安全性，就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手，分析企业的现实支付能力与潜在支付能力，并且对成本控制进行分析和掌握，唯有如此，才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化，获得更高的房地产项目投资收益，也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。

参考文献：

[1]李健.我国房地产企业财务风险及其防范[J].中国商界（下半月），2009；11

[2]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货，2011；6

[3]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业，2009；15

[4]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究）， 2010；3

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1．1方案比选内容及要求

在项目的技术比选中，互斥型方案是较常见的．如果一组互斥方案在技术上可行、投资在限额范围内，则满足方案比选的要求．通常互斥方案进行方案经济要进行2方面检验:(1)绝对检验．主要是考察备选方案自身的经济效果是否合理;(2)相对检验．主要是考察备选方案之间相对最优者．2种检验目的和作用不同，两者缺一不可．因此要求备选方案满足下列条件:(1)备选方案在技术上可行;(2)备选方案自身的经济性应能被接受;(3)备选方案比选包含的范围和时间、效益和费用的计算口径应保持一致．

1．2经济比选指标的选择

方案经济比选指标的选择，主要是根据评价的主要目标及投资者最关注的问题来确定．互斥型方案比选一般分为计算期相同和计算期不同2种情况，计算期不同涉及指标及含义也不同，因此在方案比选过程中应选择对应合理的评价指标．

1．2．1互斥方案—计算期相同

对于计算期相同的互斥方案，由于评价计算期相同，方案在利用资金等值原理经济效果换算时，在时间上才具有可比性．因此该类型方案比选如果采用价值性指标(如净现值)，则选用价值性指标较大者为相对最优方案，如果采用比率性指标(如内部收益率)，则需要考虑备选方案之间差额投资的经济效益．在计算期相同情况下，项目评价一般采用净现值、费用现值和差额投资内部收益率作为经济比选主要指标［5］．

2矿山互斥型方案经济比选的应用

2．1项目概述

项目位于自治区，矿区海拔5400m，属极高山区．矿山水电及辅材等建设条件基本满足项目建设要求．矿体上下部分品位相差较大，上部矿石品位较高，根据矿体赋存条件及特征项目组提出2种开采方案:方案一、露天+地下联合开采;方案二、全地下开采．2．2评价方法及指标选择经对比分析方案一和方案二的特点，2组为典型的互斥型方案．根据项目特点，选用净年值法进行方案比选［8，9］．方案对比主要数据计算如下:2．2．1项目可比投资方案比选投资一般可选取可比选部分计算．方案一前期可比投资包括征地费、露天运输道路、露采设备及基建剥离成本，按扩大指标估算法计算可比投资为106261．9万元．后期转地下追加投入15060．0万元．方案二可比投资包括征地费、充填站、破碎站、地采设备、空压机房、六大系统等，按扩大指标估算法计算可比投资为92434．5万元，后期地采需追加开拓工程8320．0万元．

2．2．2总成本费用方案一前7a为露天开采，总成本费用=露采成本+选矿成本+期间费用［10］．后期转地采后，总成本费用=地采成本+选矿成本+期间费用［3，5］．经估算，项目前期露天开采总成本453．13元/t，其中:露采103．58元/t，选矿185．42元/t，期间费用164．13元/t．后期转地采总成本费用390．76元/t，其中:地采145．39元/t，选矿185．42元/t，期间费用59．95元/t．方案二均为地下开采，总成本费用=地采成本+选矿成本+期间费用．经估算，总成本费用为414．56元/t，其中:地采147．15元/t，选矿191．76元/t，期间费用75．65元/t．

2．2．3营业收入由于备选2组不同开采方案中采矿方法有所不同，矿石的回收率也不同，使得最终营业收入有所差异，一般来说，露天开采矿石回收率要大于地下开采．经估算，方案一总营业收入为836539．16万元，方案二总营业收入为797806．74万元．

2．2．4基准收益率i本次方案比较基准收益率取行业基准收益率i=13%［8，9］．

2．3指标计算求一个项目的净年值，可以先求项目的净现值，然后乘以资金回收系数进行等值变换求解．本次方案比选分2步进行:第一步，首先进行项目投资现金流分析，计算出项目可比净现值;第二步，通过等值换算求出可比净年值．方案一:净现值=－21252．38+－85009．52×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+23111．67×(P/F，13%，17)=138867．06万元．根据资金等值换算，可以得出方案一的净年值为21028．12万元．方案二:净现值=－46217．25+－46217．25×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+5897．32×(P/F，13%，15)=114601．63万元．根据资金等值换算，可以得出方案一的净年值为17733．66万元．

2．4综合评价1)从经济角度分析，方案一的净年值比方案二高．采用露天+地下联合开拓方案，虽然前期投资相对较多，但从投资者角度来分析前期采用露天开采可以较快的完成上部高品位资源的回收，尽早的收回投资．从方案净年值来看方案一大于方案二，因此从经济角度分析方案一相对较优．2)技术角度分析，方案一和方案二均可行．但由于方案一前期为露天开采，虽然建设投资有所增加，但金属回收率比方案二高，在服务年限内可采出的金属量多．3)从社会角度分析，2个备选方案的实施均能为当地带来较大的社会效益(如提供就业岗位、增加税收等)．但从税收的角度分析，由于方案一利润总额要高于方案二，因此方案一上缴政府的所得税要高于方案二4)从环保角度分析，矿上开采方案一和方案二均产生一定量的废石和粉尘，但由于矿区海拔较高周边无居民，对周边环境影响较小．综合分析，作为单独开采方案，方案一和方案二均能满足项目建设要求．但从经济、技术、社会、环保等多角度综合对比分析，方案一露天+地下联合开采方式相对起来更加合理．

3存在的问题及展望

3．1存在的问题1)首先是备选方案选择．备选方案单独对于项目来说一定要是可行的，并且方案间不能明显判断出经济上优劣，即要具备可比性．目前许多设计人员对方案研究不够透彻，为了满足规范编制要求，罗列的备选项目很多情况下是不具备可比性的，或者很容易就能被排除的，这样得出的方案结论往往过于片面，失去了方案比选的意义．2)其次是忽略方案经济合理性．许多矿山企业注重的是“企业做大、做强”、“标杆型企业”“世界一流”等战略目标，因此在项目建设中过于注重规模化、先进化，很多情况下忽略了项目的经济合理性．

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【关键词】万科；房地产；财务指标

一、房地产行业现状

1988年中国住房制度改革以来，中国房地产投资额占GDP的比重越来越大，2003年房地产被国务院确立为国民经济支柱产业，2008年受国际金融危机影响，全国房地产投资额增长率开始下降，2009年国家为了应对金融危机，拉动经济发展，放宽了货币政策，房地产业出现投资加速、销售增加、价格快速上涨的情况，2010年，为了打击投机性购房行为，政府颁布了“国十一条”等严厉调控政策，随后又密集出台了信贷、土地、税收等政策，房地产市场开始降温，随后几年，政府相继颁布了“国八条”“限购令”等措施，坚决制止部分城市房价继续暴涨。

二、万科集团简介

万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。过去二十年，万科的营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

三、财务指标分析

（一）偿债能力分析

企业的偿债能力是以资产变现能力来衡量的，资产按变现能力或流动性强弱分为短期资产和长期资产，因此，偿债能力也分为短期偿债能力和长期偿债能力。

1.短期偿债能力

流动比率与速动比率一起使用，用来判断和评价企业短期偿债能力。流动比率和速动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。

近三年来万科的流动比率和速动比率都呈下降趋势，说明万科的变现能力和偿债能力都有所下降。而且与同行业保利地产相比其流动比率相差较大，万科的短期偿债能力显然没有保利好。

2.长期偿债能力

长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力，它不仅取决于企业在长期内的盈利能力，还取决于企业的资本结构。一般的长期偿债能力分析侧重于对资本结构的分析，即企业资产对其债务保障程度的分析。

主要指标：资产负债率、产权比率、有形净值债务率、现金债务总额比等。

以资产负债率为例，可以看到万科的资产负债率08、09年保持较低水平，之后逐渐上升，一直都保持了较高水平，属于较高的资产负债率水平，可见其财务风险较大。

（二）营运能力分析

营运能力指企业营运资产的效率与效益。营运能力分析是通过对反映企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。

1.应收账款周转率

应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业应收账款回收越快，企业在应收账款方面的管理工作效率越高，资产流动性越强。

2.存货周转率近三年来稳步上升，说明资金利用的效率提高，存货积压的风险降低。

（三）盈利能力分析

1.期间费用分析

期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关，13年与12年相比，营业费用增长率较大，其原因是销售规模增长。

2.盈利指标分析

尽管1354.19亿元的全年营收让其收入稳坐行业老大的宝座，但受到行业整体成本上涨等因素影响，其毛利率、净利率出现双双下滑的局面，而这可能也是房企未来共同需要面对的问题。虽然利润率进一步降低，但是万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%，与2012年历史最高位持平。

（四）发展能力分析

净利润的增长幅度较2012年下降了10个百分点左右，营业利润较2012年下降了15个百分点左右，说明企I的利润增长幅度回缓，已度过高速增长期，进入平稳发展期。

四、万科发展建议

（一）为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入；充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。

（二）万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。

（三）在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要高度重视现金的管理。

（四）做好财务预算和计划，严格控制各项费用支出，逐步降低建筑成本，提高营业额和营业利润。

（五）政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，万科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。

参考文献：

[1]齐静.财务报表分析D以万科企业股份有限公司为例[D].北京：财政部财政科学研究所，2013：23-32

[2]张惠忠，裘益政，胡素华.财务报告分析[M].北京：科学出版社，2013：157-193

[3]蒋佐斌，魏娟，柯鑫.我国房地产行业上市公司的财务报表分析――以万科集团地产和保利地产为例[J].物流工程与管理，2013（2）：120-125

[4]高景丽.上市公司综合财务报表分析案例研究D四川长虹近3年年报分析[J].时代金融，2013（1）：1-2

[5]李红娥.房地产上市公司财务报表分析[D].成都：西南交通大学，2012：15-26

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本文运用因子分析方法对上海证券交易所的29家上市房地产公司的财务数据，从资产总计、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、每股收益、每股净资产、净资产收益率、股本等9项指标进行了因子分析，认为财务指标可以归纳为营运能力、资产价值2个因子，其分别反映公司的营运能力和资本价值情况，为财务状况分析提供了便利。

【关键词】

房地产；上市公司；财务指标；因子分析

一、研究背景

进入21世纪以来，虽然我国的股票市场发展速度较快，但是从总体规模看，与国外还有相当大差距，我国目前股市投资者为3300万人，仅占全国总人口的2.7%。并且随着股票市场在社会经济生活中的地位越来越重要，面对我国股市规模较小，而与国民经济发展的客观要求有较大差距这种现状，在我国扩大股市规模有很大的潜力可挖。这就会吸引越来越多不同行业股票的加入，国家在进行必要的政策改进之外，投资者必然要对这些股票进行理性客观的评价，上市公司的财务指标就成为投资者的研究对象。但是如何选取以及选取哪些适当的财务指标在一定程度上影响对上市公司运营状况的分析结果，除了对财务报表的宏观分析之外，关键在于要运用数据的财务分析技术，通过财务报表数据看到公司的营运能力、资产价值情况，把握其未来的发展状况。财务分析的方法有很多，因子分析是一种很有效的降维和信息萃取技术。因此，我们将利用因子分析技术，在众多的财务指标中提取出主要信息。

二、研究对象与方法

1、研究对象

对上海证券交易所的29家房地产上市公司2006年财务数据的总资产、总股本、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、每股收益、每股净资产、净资产收益率主要财务指标进行因子分析，并将这九个指标归结为两个因子。

2、研究方法

对上述29家上市房地产公司的9项财务指标在SPSS17.0软件上进行因子分析。

三、实证分析

1、数据的获取

分析指标数据的获取是2006年度报告的财务指标经汇总计算而来的，各房地产上市公司的具体评价指标数据由于太多在此不便展开。

2、数据分析

（2）因子旋转。为了使潜在的因素意义更为明确，分析的结论更为真实，将因子载荷矩阵按最大方差法进行正交旋转分离，可得到旋转后的因子载荷矩阵，从表2可以看出，总资产、股本、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、净资产收益率等指标在第一个因子上有很高的载荷；每股收益、每股净资产等指标在第二个因子上有很高的载荷。根据因子所代表的具体指标的含义和现实的需要，可以把这两个因子命名为营运能力、资产价值因子。

篇6

一、文献综述

对于财务竞争力的构成要素，国内外学者已做出大量研究，并取得了丰硕的研究成果，但其研究结论并不完全一致。郝成林（2006）认为财务竞争力基本构成要素分为财务战略、理财能力、财务资源和财务执行力，并建立关系模型：财务竞争力=（财务战略+理财能力+财务资源）×财务执行力。程燕（2007）认为企业财务竞争力有三个基本要素，即财务生存力、财务发展力和财务潜力，这三个方面形成了一个相对完整的财务竞争力体系。张友棠（2008）认为企业财务竞争力可以从三个维度来划分，即配置财务资源竞争力、协同财务利益竞争力和适应财务战略环境竞争力。崔丽萍（2009）认为企业财务竞争力评价应包括盈利能力评价、偿债能力评价、营运能力、成长能力、社会贡献力和财务管理能力等方面。杨轶（2009）从三个维度出发，指出财务竞争力是在企业战略引导下、价值生产过程中、利益配合基础上，全面发挥财务的内部执行性、外部适应性、利益配合性，使企业在应变环境、配置资源和协调关系三个方面，通过财务运转，表现出企业的综合能力，保证了企业实现价值创造和战略目标。荆新、刘兴云和王化成等人（2010）在对国内外相关研究成果进行分析的基础上，将现代企业财务竞争力归为四种能力，即偿债能力、营运能力、获利能力和发展能力。另一方面，黄国良和张星文（2010）将财务表现能力纳入财务竞争力体系中，认为企业财务竞争力体系应包括企业财务表现能力、财务活动能力和财务管理能力。

在此研究背景下，本文主要分为两个研究步骤：首先以房地产上市公司作为研究对象，确定符合我国房地产上市公司的财务竞争力评价指标体系；其次运用因子分析方法和聚类分析方法，对房地产上市公司的实际数据进行实证分析。

二、研究设计

（一）财务竞争力评价指标构建

（1）财务竞争力指标构建原则。要正确充分地评价企业财务竞争力就需要建立一套科学的评价指标体系，构造财务竞争力评价指标体系要遵照数个原则，即目的性原则，评价企业的财务竞争力目的在于衡量企业的竞争力状况，找出企业竞争力弱的原因，并找出对策，最终增强企业的财务竞争力；科学性原则，财务竞争力指标应准确地反映企业的实际竞争力情况，准确性高有利于与国内外竞争对手的对比，挖掘提升竞争潜力；全面性原则，财务竞争力指标体系应该是多方面、完整地反映企业的竞争力情况，所选取的指标不应过少而导致反映的竞争力是片面的；通用性与发展性结合的原则，评价指标体系所用到的指标应具有广泛的适应性，可以反映同一行业不同类别的企业的竞争力，另外，指标在反映企业当前的财务竞争力情况的应同时反映企业竞争力的发展趋势。

（2）财务竞争力的指标体系。基于以上研究背景及指标构建原则，本文分别从盈利能力角度、偿债能力角度、营运能力角度、现金流量角度以及成长能力角度五方面共选取18个指标，尽可能地反映企业的财务竞争力。财务竞争力评价指标体系如表1所示：

（二）样本选取及数据来源 本文依据中国证监会（CSRC）的行业划分标准，选取在沪深两地上市的房地产上市公司作为研究样本，对其进行实证分析。本文之所以选择房地产行业作为研究对象，是因为房地产业作为我国国民经济的重要产业，其产业关联度非常高，房地产业的发展能影响其上下游公司的发展，甚至影响民众的生活质量。因此，研究房地产公司财务竞争力有着较强的实践意义。根据研究需要，本文对房地产上市公司进行了如下筛选：为使样本公司数据具有可比性，剔除2005年后新上市的公司；为了避免异常值的影响，剔除了样本区间财务状况异常的ST和PT类上市公司；剔除了数据不全或不连续的样本公司。经处理后，共得到30个样本公司。本文实证分析中涉及到的财务数据来源于中国证监会网站（ ），证券之星网站（ ）以及CCER财务数据库。

三、实证结果与分析

（一）因子分析 财务竞争力作为最终的解释变量，受到多方面的因素影响，本文第一步会采用因子分析法对财务竞争力进行综合评价。因子分析师一种数据简化技术，它通过研究众多变量之间的内部依赖关系，探求观察数据中的基本结构，并用少数几个假想变量来表示其基本的数据结构。因子分析法要求选取恰当的指标，指标过少，会使得提取后的因子不能真实地反映原始变量的关系；指标过多，会使一个因子在几个指标上出现高载荷而失去该因子的显著意义。因子分析过程：

（1）可行性检验。在运用因子分析时，如果原始指标的数量级差异较大或经济意义不同，就要对原始指标进行预处理，预处理过程主要有正向化、极端值控制和无量纲化处理。本文采用SPSS20.0统计软件对30家房地产上市公司2012年年报数据进行预处理，然后对数据进行进一步可行性检验。因子分析法要求原始变量之间存在较强的相关关系。本文根据2012年样本上市公司数据首先对原始数据进行KMO和Bartlett检验。样本数据KMO统计值为0.574，比较接近于1，检验得巴特利特球度检验统计量观测值为463.267，相应概率P值接近0，小于显著性水平0.05，因此拒绝Bartlett球度检验的零假设，认为适合于因子分析，说明样本数据适合进行因子分析。KMO检验与Bartlett检验如表2所示：

（2）主因子提取。因子分析提取主因子的方法有最大似然法、a因子提取法、主轴因子法等。本文采用主成分分析方法提取特征值大于1的特征根的数目，得到解释方差总和（见表3）。由表3可知，经提取的前5个因子解释的方差共占总方差的87.459%，大于85%，因此这5个因子能很好地涵盖原始数据所表达的信息。

（3）建立因子载荷矩阵与因子命名。为了给这5个因子命名，需要建立因子载荷矩阵，并对因子进行进一步的旋转。本文采用反差最大正交旋转法建立因子载荷矩阵（见表4）。由表4可知，每股营业现金流量、资产现金回收率、现金营运指数、销售现金比率在F1上的载荷都很高，分别为96.2%、95.7%、88.5%、75.0%，这四个财务指标都与企业的现金流量的情况相关，因此可把F1命名为现金流量情况因子；总资产周转率、流动资产周转率、应收账款周转率、销售净利率在F2上的载荷分别为89.3%、85.3%、84.5%、83.5%，而这四个财务指标都在很大程度上反映了企业的运营管理情况，因此可把F2命名为运营能力因子；股东权益收益率、每股收益、资产净利率在F3上的载荷分别为91.3%、90.5%、78.0%、75.6%，这三个指标都与企业的盈利能力有关，因此把F3命名为盈利能力因子；总资产增长率、销售收入增长率、净利润增长率在F4上的载荷分别为92.1%、90.9%、62.5%，这三个指标都反映了企业的发展潜力，因此将F4命名为财务潜力因子；资产负债率、现金流量比率、利息保障倍数、流动比率在F5上的载荷分别为90.5%、88.9%、75.2%、58.8%，这四个指标都与企业的偿债能力有关，因此把F5命名为偿债能力因子。

（4）计算因子得分函数与综合因子得分函数。对上述5个因子进行界定后，利用回归法可求的因子得分系数矩阵表见表5。再根据因子得分系数矩阵写出5个因子的因子得分函数，各因子计算：

F1=-0.051X1+0.028X2+0.021X3+0.035X4-0.065X5+0.08X6-0.032X7+0.301X8+0.029X9-0.039X10+0.018X11+0.181X12+0.061X13+0.276X14+0.303X15+0.042X16-0.024X17+0.035X18

F2=0.037X1+0.253X2+0.244X3+0.171X4-0.017X5-0.072X6+0.03X7+0.051X8+0.273X9+0.013X10+0.269X11-0.004X12+0.02X13-0.019X14+0.069X15-0.034X16+0.009X17-0.025X18

F3=0.227X1+0.125X2+0.04X3+0.059X4-0.157X5+0.24X6-0.246X7+0.019X8-0.079X9+0.018X10-0.125X11-0.031X12-0.032X13+0.072X14+0.035X15+0.011X16+0.301X17+0.069X18

F4=0.011X1+0.081X2+0.046X3+0.309X4-0.002X5-0.024X6-0.038X7-0.039X8-0.014X9+0.395X10-0.026X11+0.154X12-0.4X13-0.076X14-0.018X15-0.023X16+0.075X17-0.031X18

F5=-0.029X1-0.044X2+0.152X3+0.145X4+0.245X5+0.073X6+0.04X7+0.056X8-0.047X9-0.038X10-0.163X11-0.061X12+0.061X13+0.025X14+0.046X15+0.372X16+0.107X17+0.44X18

再由各个因子方差贡献率占5个因子方差贡献率之和的比重加权求得综合因子得分函数。综合因子得分函数如下所示：

F=0.2439F1+0.2307F2+0.2164F3+0.1759F4+0.1331F5

其中，F1代表现金流量情况因子，F2代表运营能力因子，F3代表盈利能力因子，F4代表财务潜力因子，F5代表偿债能力因子。

（二）聚类分析在样本数据进行因子分析的基础上，为了更深入地了解我国房地产上市公司的财务竞争力的情况，本文进一步使用了多元统计分析中的聚类分析对样本公司进行多元分析。聚类分析法的基本思想是：由于在所研究的统计总体中，各样本或指标之间存在着不同程度的相似性，故可以根据一批样品的多个观测指标，具体找到一些能够度量其相似程度的统计量，并依据这些统计量完成事物的聚类分析。本文采用系统聚类法进行聚类分析。在进行聚类分析时，本文选择组间联接，合并两类使类间平均距离最小，测度方法则采用中间距离法。利用SPSS20.0计算运行得聚类分析谱系图（图1），由图1得，经聚类分析共把样本公司分为三类：第一类为财务竞争力最强的类别，包括广宇发展、中航地产、招商地产、珠江实业；第二类为财务竞争力相对较强的类别，包括万科A、深振业A、保利地产、大龙地产等；第三类为财务竞争力相对一般的类别，包括华远地产、世纪星源、东华实业、鲁商置业。综合因子分析与聚类分析的结果，可以计算出样本公司的综合因子得分与分类。综合因子得分、排名以及分类结果如表6所示。

四、结论

本文在国家宏观调控的背景下，采用多元统计分析中的因子分析法和聚类分析法，对房地产上市公司财务竞争力进行综合评价。由因子分析的综合得分可知，综合得分大于零的房地产公司属于财务竞争力较强的范畴，共有13公司综合得分大于零，占样本公司的43.3%。从总的得分排名情况来看，房地产上市公司的财务竞争力差异较大。从各因子的比重可知，影响房地产上市公司财务竞争力最重要的是现金流量的好坏和运营能力，这是公司获得良好财务竞争力的基础；其次是盈利能力和财务发展潜力，对公司财务竞争力影响较大；偿债能力对公司财务竞争力影响较小，是综合评价公司财务竞争力的一个方面。

综合因子分析和聚类分析，本文建议：第一，对于财务竞争力较强的房地产上市公司，如广宇发展、招商地产等，除了关注现金流情况和运营情况外，应提升企业的成长能力，包括财务发展能力和非财务发展能力，以此建立企业的核心竞争力；第二，对于财务竞争力次强的房地产上市公司，应强化现金流管理和加强企业的运营管理能力，以此来重点提升财务竞争力；第三，对于财务竞争力较弱的房地产上市公司，应提高企业的偿债能力，降低财务风险，在此基础上再提升企业的盈利能力，以此来保持或增强企业的财务竞争能力。

另外，本文利用因子分析与聚类分析对样本公司进行排名及分类，重点是要探讨财务竞争力评价方法的应用，而不是注重排名及分类。如房地产行业的龙头企业万科并不是排名第一，这是因为存在着许多外部不可测量的其他因素，也可能存在着较多的条件和发展机会，使一些财务竞争力较弱的公司，其综合竞争力较强。因此，对于财务竞争力评价应辩证地看待。

参考文献：

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［2］左丑林、姚婷：《财务竞争力形成机制及提升途径》，《致富时代》2011年第3期。

［3］唐凤凰：《浅析企业财务竞争力》，《企业导报》2012年第11期。

［4］汪冬梅、孙召亮：《我国房地产上市公司财务竞争力综合评价的实证研究》，《山东经济》200年第3期。

［5］王萌：《上市公司财务竞争力综合分析与评价研究》，北京邮电大学2012年硕士学位论文。

［6］朱晓：《上市公司财务竞争力研究与分析》，《财会通讯（学术版）》2007年第7期。

篇7

摘 要 财务风险是企业在经营、管理过程中必须面对和解决的问题，本文以房地产公司为研究对象，对其财务风险的高发环节及成因进行了分析，并提出了相应的应对措施。

关键词 房地产企业 财务风险 高发环节 对策

财务风险是指由于难以控制和预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的财务成果、预期的经营目标发生偏差，导致企业蒙受经济损失或更大的收益的可能性。

一、房地产公司财务风险的高发环节

（一）募资环节风险

由于资金供需平衡、宏观经济环境发生变化，房地产公司筹资给财务管理带来了不确定性。筹资风险包括再融资风险、财务杠杆效应风险、汇率风险等。近年来，国际金融市场波动剧烈，国家的货币政策、宏观调控政策日趋从紧，房地产公司筹资结构不合理的情况也比较突出，导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目实施、偿还到期债务，影响房地产公司预期投资回报。例如，一些中小型房地产公司采用担保形式获取贷款，在外部条件影响下资金链断裂时，将导致公司面临较大财务风险。

（二）投资环节风险

房地产公司投入资金后，存在因市场变化造成实际收益和预期收益偏离的风险。投资风险包括再投资风险、汇率风险、金融衍生工具风险、违约风险等。房地产项目投资金额大、周期长，容易发生投资风险，由于前几年房地产市场的持续升温，政府接连出台了宏观调控政策，特别是2013年2月颁布的“国五条”，给国内房地产市场的发展带来较大的不确定性，造成房地产公司未来几年发生投资风险的几率较大。

（三）利率环节风险

随着国家加强对房地产行业政策调控的深化，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月、2月，央行两次上调了存款准备金率，并将首套房的优惠利率由7折上调至8.5折，加强对房贷的风险防控，利率上调对房地产企业的经营影响较大，导致房地产公司的资金成本增加、预期收益相对减小，有可能造成房地产公司资金无法良性循环，也可能引发财务风险。

二、房地产公司财务风险的成因

对于企业来说，财务风险的产生是由多方面原因造成的，需要客观地分析财务风险的成因，从而采取有针对性的措施加以控制。

（一）资本结构不合理

在目前的经济形势下，国内大多数房地产公司资产负债率较高、资本结构不合理，企业对银行贷款的依赖程度较高、融资渠道相对单一，导致房地产公司缺乏抵御市场风险的能力，在市场发生波动、国家加大宏观调控力度的情况下，可能造成资金链紧张，引发财务风险。

（二）缺乏财务预算管理

预算管理是企业财务管理的核心环节，但部分房地产公司对全面预算管理认识不足，片面强调预算管理中对成本费用的控制，缺乏系统管理、价值管理的理念和措施，将预算和计划混为一谈，对预算的执行、监控力度不够，降低了房地产公司财务管理的质量，有可能引发财务风险。

（三）缺乏现金流管理

对房地产公司来说，净现金流是通过融资和销售房地产取得的现金流入，和购置土地、建设工程款、管理费用、偿还借款等现金流出抵消后的差额。房地产公司现金流量管理要求企业通过融资、存货和应收款项管理等措施，确保企业拥有正向现金流，能够满足正常经营和发展的需要，既要避免现金囤积、浪费，也要避免资金紧张影响经营。我国房地产企业的对现金流管理的重视不足，存在现金流管理和企业战略脱节、缺少全程控制等问题。

三、房地产公司财务风险的对策

根据笔者的实践经验，结合相关文献和研究成果，提出以下房地产公司应对财务风险的对策。

（一）优化资本结构

负债经营可以带来杠杆效益，但要控制好比例。对于房地产企业而言，必须严格控制负债规模，保持产权和债务的合理比例，优化企业资本结构，在充分发挥财务杠杆的作用的同时，有效降低筹资风险。

（二）加强全面预算管理

在市场经济条件下，完善资本运营、加强全面预算管理对房地产公司具有重要意义。科学的预算是筹集资金、贷款的基础，也是进行可行性研究、项目立项评估的重要依据，房地产公司要结合自身情况，建立完整的预算流程、编制合理的预算，加大内部财务控制和对预算执行、监控力度，降低企业财务风险。

（三）加强现金流管理

房地产公司要在对企业发展目标进行认真分析，深入了解外界政治、经济环境因素的基础上，根据自身的实际情况，制定科学、合理的企业发展战略，要实现企业战略和现金流管理相匹配，不仅要避免盲目扩张，也要避免固步自封。房地产公司在现金流管理中，还要考虑企业的生命周期，现金流管理要符合企业在不同发展阶段的特点。在日常的现金流管理中，房地产企业必须做好资金的流动性、收益性和增长性之间的平衡和调节，要从现金流的预算、现金收入管理、现金的支付管理、融资管理等方面做好现金流管理，保障企业实现战略目标。

四、结束语

当前阶段，国内的房地产企业在国民经济中发挥着重要作用，同时也面临着全球经济衰退、政府宏观调控的双重压力，针对财务风险的高发环节有针对性的采取防范措施，是房地产公司实现可持续发展的关键。房地产公司应该多优化资本结构、拓展筹资渠道、降低筹资风险、加强投资项目可行性分析、制定投资组合战略、加强全面预算管理、加强现金流管理等方面采取有效措施，切实降低企业的财务风险。

参考文献：

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摘要：首先对本文中采取的统计学方法因子分析和聚类分析思想进行了简单的阐述。通过选取20 家房地产上市公司2013 年的财务数据建立财务指标体系，共选取17 个财务指标，运用spss 软件结合因子分析和聚类分析，以6 个主因子的得分作为变量对20 家上市公司分类并结合实际情况给予财务风险评级。对于最后的评级结果提出了自己的建议。

关键词 ：房地产上市公司财务风险因子分析聚类分析

0 引言

据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，同时为了扩大资金，大的地产企业通过公司上市发行股票、债券等金融产品吸纳资金。这些风险无疑就转嫁给了银行，信贷机构，投资者。因此如何有效评价和防范风险，使得房地产企业健康有序发展，是我们急需解决的问题。

1 因子分析及聚类分析思想

1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根据相关性大小把原始变量分组，使得同组内的变量之间相关性较高，而不同的变量之间的相关性较低。每组变量代表一个基本结构，用一个不可观测的综合变量表示，这个基本结构就称为公共因子。用较少的综合指标分析存在于各变量中的各类信息，而各综合指标之间彼此是不相关的，代表各类信息的综合指标称为因子。因子分析就是用少数几个因子来描述许多指标或因素之间的联系，以较少几个因子反映原资料的大部分信息的统计学方法。

因子分析有如下特点：

①因子变量的数量远少于原有的指标变量的数量，对因子变量的分析能够减少分析中的计算工作量。②因子变量不是对原有变量的取舍，而是根据原始变量的信息进行重新组构，它能够反映原有变量大部分的信息。③因子变量之间不存在线性相关关系，对变量的分析比较方便。④因子变量具有命名解释性，即该变量是对某些原始变量信息的综合和反映。

因子分析的出发点就是用较少的独立变量的因子变量来代替原来变量的大部分信息。

1.2 聚类分析思想我们所研究的样品（网点）或指标（变量）之间存在程度不同的相似性（亲疏关系———以样品间距离衡量）。于是根据一批样品的多个观测指标，具体找出一些能够度量样品或指标之间相似程度的统计量，以这些统计量为划分类型的依据。把一些相似程度较大的样品（或指标）聚合为一类，把另外一些彼此之间相似程度较大的样品（或指标）又聚合为另一类，直到把所有的样品（或指标）聚合完毕，这就是分类的基本思想。

2 构建房地产上市公司财务指标评价体系

2.1 指标的选取与说明衡量上市房地产企业综合实力及财务风险水平，通常都是考核盈利能力，偿债能力，运营能力，发展能力，现金流，每股结构这六个指标。财务指标比较全面的反映了一个企业的状况，通过对财务指标分析可判断企业是处于快速成长型企业，稳健性企业，高增长高风险性企业。用来评价企业在资本活动中所面临的风险，所以选取的指标能够全面反映公司的经营状况。本文选取了沪深20 家上市房地产公司的财务指标。构建以下的财务指标体系(表1)。

2.2 财务指标处理由于各指标之间差异比较大，因此需要将数据转换，采用SPSS 软件对数据进行标准化处理。在所选指标中有正向指标，适度指标，逆向指标。则对适度指标流动比率、速动比率，逆向指标资产负债率进行取倒数的正向化处理。

2.3 因子分析法适用性检验根据上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度检验对20 个上市公司的17 个指标标准化数据进行相关性检验。如表2。

由上表得KMO 的值为79.8%，各指标之间存在一定的相关性，原始变量可以做因子分析。同时，巴特利特球形度检验的结果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的显著性水平下，原指标存在相关性。

2.4 主因子提取本文以主成分分析法构造因子变量，根据特征值大于1 提取主因子。通过主成分分析共提取了6 个主因子，累计贡献率达到89.695%，能够很好的解释总方差，足够表达出原始数据的信息。

3 基于聚类分析法划分财务风险等级

结合运用聚类思想将房地产上市公司财务风险进行分类。将上述20 家上市公司主因子得分作为新的变量，对其进行K 均值聚类分析，将风险等级划分为3 个等级：风险较小，风险一般，风险较高。运用SPSS 软件计算结果如表3。

由表可得风险较高的企业：宋都股份。

风险一般企业：浙江广厦、滨江集团、顺发恒业、金科股份、泰禾集团、中南建设、中弘股份、深振业、中航地产、华侨城、金融街、荣安地产、亿城股份。

风险较低的企业：万科地产、招商地产、新华联、荣盛发展、保利地产、南京高科。

上面分析结果中对于6 家风险较小的房地产公司，要保持好公司良好的财务管理状况，同时也要有一定的防范意识。对于13 家风险一般的房地产企业，可以以现行的财务管理制度进行运作，但应随时关注财务指标的变化情况，建立有效的财务预警机制，尽最大能力降低风险。对于风险较高的宋都股份，应引起公司内部和外界投资者的高度重视，及时根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应的对策，避免财务风险状况恶化。

4 结论

本文通过选取较有代表性的17 个财务指标，利用因子分析分为6 个主因子，并利用聚类分析对上市房地产公司进行分析并做出风险归类评价。这可以为房地产企业债权人，经营者，投资人决策者提供参考依据。对于债权人，特别是银行等金融机构及债券投资者最关心的是贷给企业的款项安全度。当银行金融机构贷给企业资金时也都要对企业做风险评估，以保障自己利益最大程度的安全。对于经营者来说，降低企业的财务风险，必然要提高盈利能力，偿债能力，运营能力，有利于资本结构的优化。良好的财务状况不仅影响公司内部团结稳定，另一方面树立企业的良好形象和信誉，增强投资者、债权人、政府机构等相关利益者对企业的信心。从经营者的角度出发，对房地产公司的风险等级划分，更能促使经营者对财务风险的重视和忧患意识，优化投资结构。从整体上，使得房地产行业健康循环发展。

参考文献：

[1]邵铁柱，于莎.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价[J].科技与管理，2013，15(1):91-93.

[2]李素红，陈立文.基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价[J].河北工业大学学报，2011，40(6):101-106.

篇9

一、财务经理委派制

山东事业部财务负责人由农房集团委派，接受农房集团的领导及监督，在此基础上山东事业部委派所属项目公司的财务经理，后者接受事业部的领导及监督。充分发挥委派财务经理的监督和服务作用，需要从管理体制和考核上全面的思考。山东各项目公司体量较大，对财务经理的要求较高。财务经理不仅要具有独立的房地产行业账务处理能力，熟悉农房集团的财务系统和报表系统，熟悉房地产行业税收政策和法规，还需要具有一定的综合协调能力。在具体执行中项目公司财务经理负责所属项目公司的财务核算和管理工作，其薪资由事业部确定，月发放标准根据集团规定执行，绩效奖金由事业部财务部做年度绩效考评后发放。

二、财务质量评估机制建立

根据财务质量评估要求，事业部财务部每季度最后一个月底前完成对各项目公司的财务质量评估，并形成书面评估报告。财务质量评估机制，作为项目公司相关职能部门年度工作绩效考核的依据之一。首先财务质量评估机制是对项目公司财务部门的考核。对财务部门的考核通过工作质量分值考核表来完成，考核表分日常管理工作和其他工作两部分，每一部分包含工作内容、工作要求及时间节点、责任人、执行情况、分值统计。财务部工作质量分值考核表采取月初计划报事业部备案，月末自评报事业部核实的方式。其次财务质量评估机制也是对项目公司财务管理的考核。对项目公司建立一套可以量化和规范的财务管理监督考核指标，包含项目公司的年度经济指标、资金管理、销售管理、成本管理等内容。财务经理对这些指标逐一进行跟踪，如有差异，分析差异产生的原因并进行评估反馈。

三、资金收支预算管理制

为协调各项目公司的资金运作，事业部在集团资金平台的基础上建立统一的事业部资金子平台，管理所属项目公司的资金。资金收支执行预算管理制。各项目公司应按月在系统中填报《月度资金收支情况一览表》、《月度资金使用计划表》，并按照项目公司实际情况分类分项认真如实填写，由项目公司财务部经理、总经理确认后上报事业部财务部。事业部财务部负责审核和平衡，并根据事业部财务管理流程，上报事业部总经理核准。资金计划的排列是与实际项目的推进计划相关联的，或多或少与实际都不合理，财务经理应依情况分析，对经常计划失真的项目公司，分析是管理不到位还是相关人员未按照项目进度编制计划。月度资金的使用应遵循量入而出、量力而行的原则。

四、合同跟踪管理制

在整个房地产项目开发过程中，从前期规划到配套安装、从总包工程到甲供材料将签订大量的合同。这些合同涉及的范围广、资金量大、付款条款不一，从财务角度如何对这些合同执行跟踪管理，及时发现问题、减少风险，保证成本核算的准确性，山东事业部特规定了以下执行办法：事业部财务部指定人员须参与重要合同谈判，参与合同会签，尤其对付款条款、保修金支付、发票内容、涉及税收落地的安装及材料混合型合同关注并提供专业性意见。对于集团有标准的格式合同，执行集团标准，其他合同由事业部总结合同履行条款标准；项目公司财务部须对采购系统生成的合同台账进行定期核查，合同台账核查须结合成本项目与相关会计会计科目的钩稽关系，如已付款金额、未付款金额、已收发票金额、保证金金额等，且合同台账的相关信息须与会计报表与账簿相符。财务部每月至少与采购系统自动生成的合同台账核对一次，及时发现合同增补或遗漏等问题，发现问题与相关部门协调解决。如发现合同违规等方面的问题，及时上报事业部；项目公司财务部负责合同付款环节的审批，财务审批须结合相关部门提交的付款依据核对合同付款条款避免超额付款，验证发票的真伪及合法性避免税务风险，核对合同签约单位、发票开具单位、付款单位的一致性避免法律风险。合同付款环节审批的关键是不能超出合同约定的范畴，且合同付款应与工程进度相吻合。如果发现实际付款超出了合同及工程进度的范畴，应与相关部门进行沟通，如需对原有合同进行补充约定的，应要求相关部门补齐资料，完善合同约定，财务部门按照补充后的合同执行。

五、财务分析报告落实制

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关键词　财务分析　物业管理公司　方法

中图分类号：F810 文献标识码：A

一、引言

随着我国房地产行业的兴起与发展，物业管理公司如雨后春笋般成长壮大起来，成为了我国社会主义市场经济建设过程中的新生力量。随着物业管理公司对现代财务管理重视程度的不断提高，很多物业管理公司也开始关注对自身财务数据的分析。物业管理公司的财务分析工作在整个财务管理体系中有着重要的意义，通过财务分析形成的数据与结论能够为公司管理层和相关利益团体的管理决策提供信息。总的来说，财务分析是企业进行财务核算的重要工具，能够有效帮助企业总结经营管理活动中的经验，发现问题，合理预测，提高效益。可以说，每一家公司的财务分析工作都涉及到分析现状、规划未来的内容，物业管理公司也是如此。物业管理公司财务报表需要针对不同使用者，采用不同的财务分析方法，分析的侧重点也不尽相同。物业管理公司的财务分析主要集中在对物业经营、房屋修缮、社区综合服务等经营活动领域，主要利用会计核算、统计等有关信息，对不同期间的经营活动产生的数据进行比较，大多采用对比分析方法，找出问题和根源，再采取措施修正，不断提高物业管理公司的财务管理水平。

二、物业管理公司财务分析的主要目的与应用分析

财务分析对于物业管理公司管理层和外部利益团体都有着重要意义。对于物业管理公司来说，只有对自身的财务数据进行深入、系统的分析，才能及时地发现自身经营管理过程中的问题，了解在哪些领域还有改进空间，从而做出正确的经营决策。对于外部利益相关者来说，由于各自的目的和需求大不相同，所以对于财务信息的要求也不一样。具体来说，对于业主来说，主要需要通过一些财务数据客观上了解物业管理公司是否有着高标准的服务质量。对于物业管理公司的管理层来说，需要通过财务分析判断公司的长短期偿债能力、盈利能力、现金流状况以及未来发展的整体趋势，从而对自身综合管理能力进行评价。对于投资者来说，主要需要了解物业管理公司的盈利能力；对于债权人来说，则需要重点关注物业公司的资产负债率、速动比率等与偿债能力相关的指标。由此可见，物业管理公司在进行财务分析工作时，满足内部管理层和外部利益相关者的需求都十分重要，在我国会计准则和相关财务报告编制规定的基础上，要尽可能地反映出多方需要的信息。总的来说，物业管理公司财务分析的具体目的与应用主要有以下几个方面。

（一）评价特定时点公司的财务状况。

财务分析最直接的是反映出公司一定时期下的资产、负债、所有者权益的构成状况，在此基础上评价出企业的经营效率、偿债能力、经营风险。对于物业管理公司来说，财务分析需要能够覆盖公司经营、管理、服务流程的每一个关键环节，对重大项目需要根据财务状况做出合理预测，做好成本预算；在具体的实施环节，也注意跟进观察，重视对新情况的分析，在公司内部的各个部门之间做好信息传递工作，注意工作前后期的财务对比分析，观察影响企业获利水平的各项指标以及异常波动的内容。

（二）评价物业管理公司的管理水平。

物业管理公司的管理水平在财务分析的过程中能够得到集中反映。总的来说，物业管理公司的经营过程就是运用自身的资产逐渐获得利益的过程，管理水平的高低在很大程度上就体现在资产的管理水平上，分析资产的管理水平，能够帮助物业管理公司评价自身的资产管理情况、营运情况，从而反映出公司的整体的管理水平。举例来说明，物业管理公司需要密切关注资产购买、投入使用、修缮、保管等各个环节的经费支出与最后的经济成果进行对照，主要分析资产的投入是否恰当，有没有由于管理不善带来的无谓损失，然后再评价相应资产的获利能力，从而不断提高物业管理公司的资产管理水平。

（三）衡量物业管理公司的盈利能力。

物业管理公司的经营管理目标多种多样。从广大物业管理公司的实际经营运作过程来看，单纯依靠物业管理相关服务所获得的利润其实并不高，然而，任何公司都是以盈利为最根本的目标，物业管理公司也不例外。鉴于此，物业管理公司也需要追求自身的新的利润增长点，因为公司的盈利能力不仅对公司管理层与投资者十分重要，对于债权人、投资者来说也具有重要意义。随着我国居民生活水平的普遍提高，物业管理公司的盈利能力往往也影响着人们对于物业公司的选择，人们都希望能够选择一家经营水平高、管理理念先进的物业管理公司。

物业管理公司财务分析的目的在于对公司财务状况、经营成果、管理水平的评价，为公司管理层和利益相关者进行经济决策提供重要依据。

三、物业管理公司财务分析的主要方法

物业管理公司的财务分析方式按照不同的侧重点有着不同的划分，具体来看，主要有以下两类方法体系。

（一）按照会计要素分类。

1、资产负债表分析。资产负债表分析是一类静止的分析方式，主要依据资产负债表的数据进行客观评价。资产负债表是对某一时点公司经营状况的全面反映，是财务报表体系中较为综合的一项。通过对物业管理公司资产负债表的分析，可以直观看出公司的长短期偿债能力、盈利能力以及潜在的经营风险。

2、损益表分析。对物业管理公司的损益进行财务分析主要是为了揭示一定时期内物业管理公司的经营成果。物业管理公司需要依靠损益表了解公司财务状况的发展变化，掌握自身的盈利能力状况，通过对收入、费用、利润等基础数据的分析，找出一段时间内公司经营的长处和不足，从而在控制成本费用、提高服务质量、拓宽服务领域等方面下功夫。

3、现金流量表分析。对于现代企业财务分析来说，现金为王的理念早已不陌生。现金流量表能够揭示出公司一个会计年度的现金流入与流出的信息，包括筹资、投资、分配等重要环节，为公司揭示出现金流量变化的情况与原因。对现金流量表的深入分析，能够便于公司衡量自身获取现金的能力，了解公司未来主要经营领域可能发生变化的方向，从而加深对公司财务分析工作的理解。

随着现代企业管理理念的不断更新，不少企业开始意识到单纯的对资产负债表、损益表、现金流向表的分析已经不能满足企业经营管理的需要，还需要将一些特定的分析方法应用到实际的财务数据之中。

（二）按照分析方式的分类。

一般来说，最常用的财务分析方法有横向分析、纵向分析、综合分析三大类。每一类分析方法都有使用的具体范围和特点。

1、横向分析。横向分析又叫做比较分析法。简单来说，就是将物业管理公司同一时期报表中的几个项目进行平行对比，反映出数据间的关系，我们最熟悉的构成分析与比率分析就是横向比较的广泛应用。

2、纵向分析。纵向分析主要通过物业管理公司多年的财务报表或比率进行对比，反映出这段期间物业管理公司财务状况的变化趋势，是一种趋势分析法，其中应用最多的是比率分析与指数分析两类。

3、综合分析。除了前面提到的横向分析、综合分析之外，现代物业管理公司越来越重视综合分析。虽然横向分析与纵向分析能够客观反映出企业的经营状况与变化趋势，但是对于公司整体管理水平的反映还存在一些空白地带，两种方式都有着各自的侧重点，如果能将其结合起来，就能很好地弥补单独依靠任何一种方法的缺陷和不足。鉴于此，为了更全面、系统地反映公司运营的总体状况，需要将上述两种分析方式有机结合起来进行综合判断，其分析结果不仅能够反映出公司当下经营中的优势和劣势，也能帮助公司找到改善管理的方向。目前综合分析方法中最为大家所熟知的是“杜邦分析法”。

综上所述，物业管理公司需要以财务报表的数据为基础进行分析，系统化地评价公司的财务状况、经营成果、管理水平。目前，我国的会计制度与公司法中都有明确的要求，物业管理公司必须要提供资产负债表、损益表、现金流量表、附注、财务情况说明书等内容，物业管理公司的财务分析工作正在朝着一个科学规范的方向迈进。

四、结语

在实际的财务分析工作中，横向分析往往是应用最多的分析方式，特别是比率分析法已经成为众多财务分析教科书中大书特书的分析方式。总的来看，横向分析与纵向分析分别能够从不同侧面反映出物业管理公司的管理水平。随着我国经济的不断发展，国民经济从单纯追求速度的阶段逐渐过渡到追求效率的阶段，物业管理公司应该顺应现代企业管理模式的潮流，结合自身的实际情况，合理运用各项资源，为业主提供更优质的服务，为外部投资者赢得更为客观的回报，这也是物业管理公司进行财务分析的最根本动机。

（作者：成都嘉宝商业物业经营管理有限公司财务中心，会计师，大专文化，毕业于西南财大商业经济管理专业专科）

参考文献：

[1]高永涛，杨国兴.集团化物业管理财务报告分析.现代物业2010（9）.

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关键词：房地产公司；财务管理；问题；解决对策

中图分类号：F426.6 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因为公司的财务管理出现了问题，有的导致公司财务困难，限制了企业的投资发展，有的甚至触犯了国家的法律法规，直接导致了企业的灭亡。随着房地产公司的进一步发展和国内公司对财务管理重要性认识的加深，越来越重视房地产公司财务管理的研究。房地产公司为了获得进一步的发展，就必须加强对财务的管理，提高财务管理水平。

1 房地产财务管理的作用

①提高资金使用率。加强房地产的财务管理可以避免资金的盲目投放，有效提高资金的使用效率，缩短资金使用周期，给企业带来较大的收益。同时，还能优化融资环境，为企业的进一步发展提供充足的资金保障。

②通过预算控制和预算调整可以有效控制项目成本。对项目成本的控制是决定企业成败的关键因素，企业财务管理可以通过预算控制和预算调整，设置项目开发的成本上限和总成本的控制范围对项目成本进行控制。

2 财务管理问题

①管理制度不完善。目前房地产企业缺乏完善科学的财务管理，虽然一些企业建立相应的管理制度，但是在实际应用中，仍旧是流于表现形式，缺乏具体的措施，由于财务管理制度不规范，进而影响到工作人员的主动性与积极性，加上缺乏清晰的总体经营战略，既影响员工的发展，又影响企业的长期发展。另外，房地产企业财务管理制度缺乏可操作性，企业财务工作过于盲目，导致财务分析无法得到应有的有效应用，加上理论与实践的相互脱节，从而使得项目在实施之前缺乏可行性分析。

②财务管理意识淡薄。在国内的房地产企业发展中，往往把公司管理工作的重点放在经济效益方面，缺乏对财务管理的足够重视，尤其是在公司的长远发展过程中，忽视了财务管理所具备的支撑作用。很多公司往往把财务管理的作用看成是记账、薪资发放等，对财务管理的支撑作用缺乏足够的重视。这种相对淡薄的财务管理意识不仅会影响公司的管理效果，还会在很大程度上制约公司的长远发展，增加公司经营的风险和面临的挑战。

③企业融资难。房地产企业人为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资，扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。但在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。

④风险意识不足。房地产企业缺乏财务管理风险意识，目前诸多的房地产企业各个部门统一由企业主自己所决定，加上缺乏较高的素质水平、学历水平、复杂关系，导致企业财务管理分工不明确，专业性不强，面对较多的投资机会，缺乏科学判断，盲目扩大生产规模，从而造成财务管理风险的增加，致使公司面临较大的风险控制；又比如企业财务人员业务不熟，对财务制度掌握不到位，一些财务人员只是为了迎合领导，缺乏应有的工作热情和积极性，从而造成腐败行为的发生，这样，必然会为企业发展带来不利影响。

3 财务管理解决对策

①强化财务管理意识。房地产企业必须强化财务管理意识，将整个财务管理作为企业生产经营和管理的重要组成部分，确保所有财务人员的高度配合，比如企业管理人员要从自身做起，增强财务管理理念，从高层抓起，严格遵守财务纪律和财务制度，要求财务人员要将财务工作重点放在财务预测、财务分析、成本控制等方面，照章办事，还必须要求财务人员全面参加公司的预决算、合同的会审和监督合同履行情况。

②健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度，如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序，提高会计质量。

③建立财务监督体制。加强内部审计，充分重视企业财务的内部审计的重要性，以具有专业水平的审计人员，并在此基础上保证审计部门的独立性、权威性，对所投资项目的成本、收入、回收期、收益严格分析，避免随意性过大，全面控制投资成本，以增加企业收益。同时，房地产企业还要加强财务管理部门执行全面预算管理的能力的培养，财务部门要按照财务预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为的定性约束。

④优化融资方式。在现有的社会经济环境下，房地产应该改善企业原有的融资模式，优化企业融资结构，具体方法如下：其一，借助房地产信托。在国家宏观调控政策下，房地产公司可以充分借助房地产信托这一渠道，为公司募集资金。其二，加强对资金的统一管理。公司的财务管理部门要加强对资金的统一管理，避免存在公司总部与分公司资金余缺不匀的现象。充分利用闲置资金，提高资金的使用效率。

⑤重视资金的信用管理。信用标榜着一家企业，是企业的一张脸。信用良好的企业能够为融资带来便利，可以获得条件优厚的长期低息贷款。这对于企业来说，非常重要，这样企业就会有更多的资金去经营更多的房地产项目。

⑥合理、合法运用税收筹划手段。房地产企业在土地增值税核算中选择对企业有力的扣费方式。比如在土地增值税核算中，房地产开发费用有两种扣除办法，作为公司的财务管理部门，要了解这两种扣除办法，并要选择对公司有利的扣除方式。

4 结 语

在房地产业竞争日趋激烈的今天，加强房地产公司的经营管理，尤其是公司的财务管理，具有非常重要的意义。公司财务管理质量的好坏直接关系公司的竞争力和公司的长远发展。从本公司的实际情况出发，深入问题的本质，强化投资管理，找到解决问题的对策，规避风险，不断完善房地产公司的管理体制，才能保证房地产公司的健康长远发展。

参考文献：

[1] 程英华.房地产公司财务管理的问题及解决措施研究[J].财务管理，2013，（146）.

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关键词：财务学专业；课程设置；启示

中图分类号：G640 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2014）20-0001-02

每一次社会和市场需求的发展变化都会带来财务管理教育的变革和发展。随着金融全球化的发展，金融市场的环境和条件、资本市场竞争的激烈程度都发生着前所未有的巨大变化。一系列新的复杂的财务管理问题，如复杂环境下的资产定价、衍生金融产品的创新与利用、跨国经营的财务管理、全球化趋势下的风险管理等应运而生。企业的理财环境正发生着天翻地覆的变化，同时也对如何培养适应社会需求的财务管理专业人才提出了新的挑战。由于西方国家建立和发展市场经济体制已有了数百年的历史，其教育体制既体现了对市场需求的高度适应又不乏规范。以美国为代表的一些世界著名大学培养了许多世界著名的财务学家，其毕业生也得到了所在国乃至世界财务管理界的普遍认可，这些学校在财务管理学科专业建设方面已取得了较大成果，因此，我们拟从新的视角出发，通过对国内外知名大学的财务管理专业课程设置的比较分析，从中获得一些对完善我国财务管理专业建设有益的启示，并在此基础上展开面向21世纪的财务管理专业课程体系的研究。

一、美国高校本科财务管理专业课程设置的现状分析

根据US NEWS最新美国大学商科排名，本文选取了美国的宾夕法尼亚大学、纽约大学、斯坦福大学、德克萨斯大学、佛吉尼亚大学和卡内基梅隆大学共六所高校为研究对象。通过搜集、整理和对比了这些大学财务管理专业课程设置情况，得出以下结论。

1.美国高校财务管理人才培养目标的侧重点不同。经过对资料的搜集，我们发现：美国各高校对所培养的财务管理人才应具备的能力比较相似，例如应具备扎实的专业基础和较高的解决问题的能力。但在具体方面也存在着一些差异：

从培养技能上来看，宾夕法尼亚大学强调培养“在财务工作方面要能担任风险资本运作、公司兼并与收购以及国内外的管理咨询等技能”；德克萨斯大学则强调“学生要掌握财务学的理论框架、分析工具及解决一系列财务问题的技能”。

从毕业生去向角度来看，美国高校将学生毕业后的去向定位较为明确，如宾夕法尼亚大学强调培养的学生能在“资产管理机构、国际商业投资银行、工商企业和金融机构以及政府和法律部门”从事相关工作；德克萨斯大学则强调培养的学生能在“非金融性公司、金融服务机构、能源公司及房地产公司”，而另一些高校则在培养目标中明确说明学生适于从事的工作。

2.美国高校的财务管理专业必修课较少，且存在一定差异。美国各高校的财务管理课程在专业必修课设置上有一定的差异，但是其主要特点是要求的必修课程数量较少。例如，宾夕法尼亚大学、纽约大学、德克萨斯大学、卡内基梅隆大学和斯坦福大学的专业必修课不超过5门，这些大学除了都设有公司财务外，其他必修课存在一定差异，如宾夕法尼亚大学的专业必修课程包括货币经济学与全球经济；德克萨斯大学的专业必修课程包括财务（金融）实习、投资管理和综合财务；纽约大学则包括金融市场基础。可见，美国高校在财务学的课程教学中倾向于让学生具备扎实的现代财务基础理论和方法，并就其培养方向的不同设置了特色化的基础必修课程。

3.美国高校财务管理专业选修课多，覆盖面广。美国大学可供学生选择的专业选修课非常多，几乎涵盖了整个财务管理的各个领域，如公司理财、国际金融、投资学和证券等领域，并且融合了经济学和管理学的内容。如宾夕法尼亚大学的专业选修课包括商业经济学，高级公司理财，投资管理，金融衍生工具，公司估价，国际金融，房地产投资：分析与融资，国际金融市场，国际银行学，市财政政策，固定收益证券，投资资金，行为金融学，风险资本与金融创新，兼并与收购，金融工程，金融监管研究等；德克萨斯大学的专业选修课包括货币、银行和经济条件，货币和资本市场，财务（金融）高级主题，国际金融学的前沿研究，大公司财务计划和政策，中小企业财务计划和政策，银行和金融中介机构，国际金融，高级组合管理和投资分析：理论和应用，财务风险管理，证券分析，财务分析，房地产估价和投资，房地产融资与联合组织等；斯坦福大学的专业选修课包括商务经济学，高级公司理财，投资管理，衍生金融工具，公司价值评估，国际公司，房地产投资：分析与融资，国际金融市场，国际银行业，城市财务政策，固定收益证券，经费投资，行为金融学，风险资本与创新融资，买断与并购金融，公司重构，金融工程，金融自学辅导等。

二、我国高校本科财务管理课程体系与美国高校的差异

我们搜集整理了我国厦门大学、中国人民大学、上海财经大学、中央财经大学、中南财经政法大学和东北财经大学等10余所高校本科财务管理课程设置与美国高校的课程设置进行对比，得出以下结论。

1.我国高校财务管理专业必修课程设置较多。在专业必修课程设置方面，与美国较少的专业必修课不同，我国高校的专业必修课都在8门以上。而且必修课程学生除了需要学习一些财务管理方面的课程之后，会计方面的课程也是必不可少的，并且各大高校的专业必修课所包含和涉及的内容领域并不完全相同。例如，中国人民大学的财务学专业必修课包括财务会计学、初级财务管理学、中级财务管理学、高级财务管理学、成本管理学、国际财务管理学、财务分析学、证券投资学、计算机财务管理学等；上海财经大学的财务学专业必修课包括财务分析与运算、公司财务、财务工程学、税务筹划、财务决策支持系统、基础会计、中级财务会计、成本会计、跨国公司财务等；东北财经大学的财务学专业必修课包括财务管理专业导论、公司理财、管理会计、国际财务管理、资产评估基础、财务分析、财务模型分析与设计等。

2.我国高校财务管理专业选修课范围狭小。与美国大学庞大的选修课程体系相比，我国大学的选修课程有一定的局限性，各所高校没有将财务管理所涉及的全部领域如投资、证券、兼并与收购和国际金融领域的课程全部列入选修课体系，而只有一些管理学方面的课程，相关的经济学课程也较少。例如，中国人民大学将人力资源管理概论、企业战略管理、组织行为学概论、经济法概论、税法、货币银行学等作为专业选修课；上海财经大学将企业价值评估、个人理财、兼并与收购、高级财务会计、公司治理、审计学、金融市场学等作为专业选修课；东北财经大学将成本会计、风险管理、内部控制、审计学概论、资产评估实务、高级财务管理等作为专业选修课。

3.我国高校财务管理专业课程内容缺乏科学性。我国高校目前财务学课程内容较陈旧，未能及时体现与反映国内外财务理论与实务发展的先进成果，例如对于理论实务界较为前沿的计量金融、货币与资本市场、运营管理、投资学和财务（金融）专题讲座等课程均未开设，与不断变革的市场环境以及人才培养目标脱节。财务学专业课程内容庞杂，大多数教材作者只求全、厚、广，而忽略了知识体系存在交叉。如财务管理与管理会计相关内容存在重复，加重了学生的学习负担，并且知识体系间没有基础和高级的层次划分。

三、美国财务学课程设置对我国的启示

1.明确的培养目标至关重要。美国财务管理课程的培养目标大可概括为，为公司财务管理和分析、投资银行和财务咨询培养专业人才，让学生能够在各类企业财务部门及银行从事相关的财务工作。让学生获得在商业和投资运行方面、金融机构和资本市场方面，基本的经济和金融组织框架方面的一个综合的理解。通过这些明确的培养目标，学生可以清楚地了解到自己在结束本科阶段的学习之后能够具备哪些能力，并且今后能够活跃在哪些工作领域。同时，如果学校的培养目标与学生的期望恰好相似，会大大激发学生的学习兴趣。

2.完善的专业课程体系设置是学生深入学习的基础。从以上现状分析可以看出，美国高校的专业课程设置除将一些重要的课程设置在专业必修课程中之外，另一些有分量的课程也会在选修课体系中出现，这与我国的重要课程集中在专业必修课程中的现状大不相同。在美国高校中，专业必修课程通常只有几门，学生可以全权根据自己的意愿来选择后续学习的课程，而在我国高校中，部分在美国高校中属于选修部分的课程直接被列入到了必修课程体系当中，学生即使不想修读，也别无选择，这样的课程设置可能会加重学生的抵触情绪。

另外，我国高校选修课程的可选性也远远不如美国高校，在美国高校的选修课中，所涉及的每一个领域，例如管理、经济、投资和金融等可能有三至四门相关课程可供选择，但在国内大学，可能仅有一门与之相关的课程可供选择。多门课程的学习毋庸置疑要比一门相关课程学习所带来的效果要明显，学生获得的知识更加广泛，对于某一领域的理解更为深刻。

3.提供选课咨询是学生选课的关键。国内大学的选课系统中通常只显示课程名称，对课程整体的描述或与之相关的信息寥寥无几。这种信息不对称的现象会引发一系列的问题，例如学生不清楚课程性质和内容，不清楚选修哪些课程会对日后的职业规划产生帮助等，这个弊端会使学生在选课时出现盲目选择的现象。在美国，像纽约大学和佛吉尼亚大学在学生选课前会安排一些导师或者小组来提供个性化的专业选课指导，通过解答学生对课程的疑问，并与学生探讨其所期望的发展方向，为学生的选课方案提供参考意见或进行指导。

4.专业方向细分有利于专业型人才的培养。美国高校在财务专业下设置一些专业方向，这样主攻各个专业方向学生的核心课程就集中在这一方向上。如密歇根大学以职业路线安排专业方向，一共分为一般财务、投资银行、公司财务、股票分析师、基金经理、销售与贸易、房地产、银行与保险、企业家等九个方向，在课程设置上也是按照这九个方向分别设置核心课程、基本课程和推荐课程。德克萨斯大学在财务（金融）专业下分为六个方向：公司财务和投资银行、能源财务、投资经理、金融市场/银行、房地产、一般财务。

专业方向的划分不仅符合了市场的各种需求，更重要的是，明确的方向是学生快速、顺利地找到自己的定位的关键。而在我国，财务管理专业下并没有众多分支。学生在选课时分不清方向，缺乏主攻某一领域的意识，没有擅长的技能等现象屡见不鲜，这些现象阻碍了我国财务管理专业型人才培养的脚步。

5.理论教学与实践教学应紧密结合。国外大学的一些教学模式很值得我们借鉴，如纽约大学有专门的财务（金融）的独立研究项目作为专业选修课，这个研究项目鼓励学生在财务（金融）领域选择感兴趣的课题进行独立的研究，在研究的过程中会有老师一对一的辅导，考评成绩合格即可得到相应的学分。

参考国外的教学模式，笔者认为我国高校应该加强实践教学，一方面学校应该为学生构建多元化的实践平台，如在银行、管理咨询公司、证券交易所等单位建立实习基地，让学生真正参与到实践中，缩短书本和实践的距离；另一方面学校可以建立诸如筹资谈判、投资分析、财务分析等模拟实验室，让学生有身临其境的学习感受，从而培养其分析决策能力、团队合作能力、应变能力等。

综上所述，国外高校财务管理专业丰富多样的选修课程和明确的培养目标和学生发展方向是我国在财务学专业课程设置上需要借鉴的地方。让学生明确自己今后所发展的方向，并且为学生提供相关课程的学习机会，才会为我国财务管理人才市场培养出优秀的专业人才。

参考文献：

[1]温素彬，彭敏，等.财务管理专业人才市场需求状况的调查分析[J].会计之友，2009，（12）.

[2]李世辉.基于新理财环境的财务管理专业本科培养模式探索[J].现代大学教育，2009，（2）.

[3]曾维君.基于应用型人才培养目标的财务管理教学改革的探讨[J].高等教育研究，2009，（1）.

[4]赵德武，马永强.中国财务管理教育改革发展30年回顾与展望[J].财经科学，2008，（11）.

[5]周剑涛.关于本科财务管理课程案例教学的几点思考[J].高等教育研究，2008，（9）.

[6]钱威，杨冬云.应用型高校财务管理课程改革探讨[J].教育探索，2012（5）.

篇13

关键词：财务管理；案例教学；上市公司；公开信息

一、前言

作为一门理论性和实践性都很强的学科，财务管理非常强调案例教学。由于企业内部财务信息保密性很强，普通企业一般不会主动公开其内部财务信息，基于企业内部财务信息设计合适的财务管理教学案例存在客观难题。另一方面，随着中国资本市场的发展，上市公司队伍越来越壮大，其信息披露越来越规范，其公开的财务信息已经成为很好的财务管理教学案例资源。因此，基于上市公司公开信息进行案例教学具有较强的可行性，本文尝试基于上市公司信息披露对财务管理案例教学进行探讨。

二、上市公司信息对财务管理案例教学的意义

（一）有助于提高案例教学的实践性

长期以来，财务管理教学案例主要来源于两个方面，一是直接引用国外教材中的教学案例，二是虚构内部财务信息设计财教学案例。其中，国外教学案例虽然切合一般理论，但不符合中国实际情况，对中国特殊制度环境和微观经济的财务管理体制考虑不足，不能完成针对中国学生的财务管理实践教学目标。虚构财务信息设计案例虽然操作起来简单，但与企业实际情况距离太远，信息的真实性较差，也制约了财务管理实践教学目标的实现。中国资本市场经过了20多年的发展，沪深两市的上市公司已经超过2000家，上市公司披露了海量的财务和非财务信息，积累大量的财务管理案例资源。此外，上市公司年报信息经过了注册会计师的审计，其真实性也得到了保证。因此，与传统的财务管理案例教学资源相比，利用上市公司信息设计教学案例有助于提高财务管理教学的实践性。

（二）有助于提高案例教学的趣味性

财务管理课程内容理论性强，数学公式推导多，虽然直接运用国外教学案例或者虚构内部财务信息设计案例来解释理论具有可行性，但与学生实际生活距离太远，导致案例教学过程比较乏味。大多数财务管理专业的学生非常有兴趣将来直接参与股票市场，非常关注上市公司股票价格的波动，这样可以积累个人理财经验，也可以将所学财务理论知识运用于实践。上市公司信息披露与股价波动关系密切，因此，利用上市公司信息设计财务管理教学案例，可以提高学生学习财务管理的积极性和主动性，可以将财务管理理论融入到个人理财实践操作之中，可使学生从被动接受转为主动参与，从而有助提高财务管理案例教学的趣味性。

（三）有助于提高案例教学的时效性

首先，财务管理理论知识不是静态不变的，随着时间推移和环境变化，财务管理内容、理论和方法也会相应变化，也要求财务管理教学案例应不断地更新。其次，财务管理课程受众对象也会随着时间推移而更新，也要求教学案例随之更新适应新的受众。而上市公司信息有一重要特点，就是随着时间推移会持续更新。因此，在财务管理案例教学中，利用上市公司信息设计教学案例能够保证获取最新教学案例资源，从而有助提高财务管理案例教学的时效性。

（四）有助于提高案例教学的连续性

一方面，财务管理内容非常综合，涉及范围非常广泛。另一方面，上市公司信息披露也非常综合，也非常广泛，且是按时间序列连续公布的。在财务管理教学中，可只需利用几个上市公司甚至一个上市公司的案例，就可以在横向维度上就将上市公司财务分析、投资管理、筹资管理和利润分配等财务管理教学案例连续演示出来，还可以在纵向（时间历史）维度上将同一公司不同年份的财务管理案例教学内容连续演示出来。因此，在财务管理教学中，利用上市公司信息设计教学案例能保证教学过程的一贯性，有助于提高案例教学的连续性。

三、运用上市公司信息对财务管理案例教学内容的初步设计

（一）财务分析案例教学内容初步设计

财务分析基本内容包括偿债能力、营运能力、获利能力和发展能力指标，在案例教学过程中，可以用一家上市公司的财务报表数据将这些指标计算出来。下面以偿债能力为例来说明财务分析案例教学内容设计首先，利用万科房地产股份有限公司公开的2004-2013年资产负债表、利润表数据，就可以将最近10年流动比率、速动比率、资产负债率、权益乘数、现金比率和利息保障倍数等偿债能力指标计算出来。其次，用Excel、Word等计算机软件将这些指标做成图表，并将其在ppt课件中可视化展示出来。最后，根据宏观经济环境变化，结合房地产行业特征和公司公布的其他信息，对万科公司偿债能力进行深入分析，即万科偿债能力基本情况和变化趋势作出判断，并分析其背后的驱动因素。用上述步骤，还可以对万科公司营运能力、盈利能力和发展能力指标进行计算和深入分析。

（二）投资管理案例教学内容初步设计

投资管理基本内容主要包括证券投资、项目投资两方面。在证券投资案例教学中，可以利用多家上市公司股票收益率时间序列数据对证券投资组合理论验证，即投资组合中股票数量越多，股票收益波动越平滑，说明多元化投资组合可分散风险。还可以利用某一上市公司数据来解释说明资本资产定价模型，如用万科公司股票日收益率数据和上证指数日收益率就可以说明该模型的意义。在项目投资案例教学中，利用上市公司IPO招股说明书、公开增发预案、定向增发预案等涉及到的募集资金运用资料，以上市公司具体的投资项目决策来解释说明回收期法、净现值法和内含报酬率等方法在投资预算决策中的应用。

（三）筹资管理案例教学内容初步设计

筹资管理基本内容主要包括筹资方式和资本结构理论两方面。在筹资方式案例教学中，对IPO筹资、公开增发融资、定向增发等股权融资方式都可以用上市案例来解释说明。譬如，可从上市可行性分析、上市辅导、上市申请、核准发行、路演询价、IPO价格确定、投资者申购、公开挂牌交易等步骤来演示某一上市公司IPO筹资全过程。对银行借款筹资、债券筹资等债务筹资方式也可以用上市公司公开的数据来说明问题。在资本结构理论案例教学方面，根据某一上市公司某种筹资方式的发行公告与上市公股价反应，可解释MM理论、成本理论、优序融资理论、信号传递理论与企业价值关系，从而在一定程度上对资本结构理论提供数据解释，将复杂的融资理论用数据和案例材料来说明。总之，上市公司日常筹资公告和年报中积淀了大量的上市公司各种筹资信息，在筹资管理这部分内容教学中，可将离学生生活较远的筹资方式和筹资理论用鲜活的案例资料展示出来。

（四）利润分配管理案例教学内容初步设计

利润分配管理基本内容包括现金股利政策和股票股利政策两方面。在现金股利政策案例教学中，可以选择一家高现金股利率和一家低现金股利率的上市公司作为案例，计算近年各年现金股利率，再结合其他公开信息，分析各自选择现金股利政策的原因；并可以分析两家公司现金股利公告与上市公司股价的关系。在股票股利政策案例教学中，可以选择一家高送股比例和低送股比例的上市公司作为案例，计算最近几年各年送股比例，结合其他财务和非财务信息，分析各自选择股票股利政策的动因；并可结合中国国情，分析两家公司股票股利公告与上市公司短期、长期股价的关系。

（五）运营资金管理案例教学内容初步设计

运营资金管理基本内容主要包括现金管理、应收账款管理、存货管理和短期融资管理。在现金管理案例教学中，可以利用上市公司财务报表数据，分析不同公司现金持有水平，对于某一特定公司（譬如，万科房地产股份有限公司），可以根据行业特点、宏观经济情况和公司特征，对其最佳现金持有量水平进行分析。在应收账款管理案例教学中，可以结合行业特征分析其应收账款持有水平，结合上市公司年报财务报表附注数据，对应收账款集中度、应收账款账龄和坏账计提情况、应收账款周转率等方面进行计算和分析。在存货管理案例教学中，也可以结合上市公司财务报表附注数据，对存货分类结构、存货跌价准备的计提情况进行计算和分析。在短期融资管理案例教学中，可以利用上市公司财务报表数据，对其短期借款、应付票据、应付账款和预收账款进行计算，并结合行业特征、宏观经济情况，以及公开的其他信息对其进行分析。

四、结束语

案例教学是财务管理实践教学的重要组成部分，实践教学是由教师、学生以及案例资源组成的系统。在该系统中，案例资源是案例教学的客体，是决定财务管理案例教学能能否成功的前提基础。在中国资本市场积淀了丰富、海量的财务管理教学资源背景下，本文就上市公司公开信息对财务管理案例教学的意义，以及对其在财务管理案例教学中的具体应用的可行性进行了初步探讨，对中国高校财务管理专业实践和案例教学有一定的参考价值。但是，本文只是就财务管理案例教学的具体内容进行初步设计，尚未设计出具体可操作、可供直接引用的教学案例。一方面，财务管理是一门理论和实践并重、内容繁多的课程；另一方面，上市公司财务和非财务信息也非常纷繁复杂；案例资源与财务管理知识的有机融合在案例设计实践也非常复杂。因此，为了提高中国财务管理案例教学的质量和水平，利用上市公司信息资源设计连续、系统的满足案例教学需要的具体、详细和可操作的案例，还有待进一步深入研究。

参考文献：

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[3] 陈辉，黄涛上市公司财务报表分析在财务管理教学中的运用[J]桂林航天工业高等专科学校学报，2004（2）

[4] 冯文龙，胡世强，王黎，杨平财务管理案例教学新模式探讨[J]教育与教学研究，2012（5）

[5] 蒋琳玲以上市公司公开信息为依据设计财务管理教学案例探讨[J]商场现代化，2011（33）

[6] 罗真，吕晓敏财务管理案例教学的思考[J]财会月刊，2005（29）

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[8] 王惠芳财务管理案例教学存在的问题及对策[J]北方经贸，2010（12）

篇14

[关键词]房地产行业；财务风险；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

随着我国国民经济的发展，房地产行业发展势头尤为迅速，由于我国房地产行业基础差、起步晚，各种行为都不规范等原因，致使房地产公司存在着巨大的财务风险隐患。目前房地产企业如何合理有效地避免财务危机对保证房地产行业长久稳定发展，乃至全民经济发展都具有非常重要的意义。

1房地产行业的财务风险成因分析

11宏观因素分析

房地产行业的外部环境包括政治因素、法律因素、经济因素、社会文化因素、自然环境因素和技术发展因素等，所以房地产行业的外部环境不受自己控制，当国家和地区经济情况发展变化时（经济全球化加快等），首先受到影响的就是房地产行业。目前国家对房地产开展的调控政策如：财政政策、货币政策、税收政策等，也影响房地产行业的发展。因此房地产行业很难控制未来发展的走势。同时又由于房地产开发项目具有周期长、回收期长、投资大等特点，导致公司发展也存在一定的缺陷，具体表现如下。

111市场不成熟

我国房地产是20世纪90年代初新兴产业，相对世界其他国家房地产行业来说，起步比较晚，发展速度猛烈，无论发展过程还是管理规范等都不够成熟，导致房地产发展过程中没有重心，盲目前进。出现一些企业将闲置资金投入到没有进行前期市场调查的房地产项目，导致房屋销售不畅，资金无法正常收回。

112政府政策影响

我国房地产行业发展速度过快，根基不稳，为了适应国民经济发展需要，政府多次出台宏观调控政策。当房价上涨趋势过快时，国家严格控制开发商贷款条件和利率，从而削弱房地产发展势头。当房地产行业发展进入低谷时，采取贷款放款优惠政策，鼓励国民购买，维持国民经济平衡发展。

113风险意识淡薄

由于房地产快速发展，使得房地产投资者在近二十年获得了高利润的回收，他们被胜利冲昏了头脑，忽略了风险意识。同时，房地产公司在规避风险意识方面缺乏相应的控制制度，没有实现按照制度进行风险控制。

12微观因素分析

121缺乏财务预算和财务管理意识

在房地产行业发展过程中，有将近四成的房地产公司在经营过程中仅停留在会计核算，而缺乏财务预算和事后财务分析，没有有效的发挥财务管理的职能。甚至有的房地产公司外聘会计公司做，由于会计对公司情况和业务不了解，不能做到日常财务数据的有效控制。

122盲目举债，资本结构不当

一些公司被刚开始的高利润冲昏了头脑，不计后果的将资金投入到房地产开发过程中，而缺乏开发项目的全盘考虑和长期规划，导致房地产项目开发后期资金运作困难，不得不向银行大量贷款，由于仅靠银行贷款，其借款渠道单一，导致负债成本过大。

123成本费用控制不严

由于目前房地产市场投资过热，房价过高，房地产暴利，使得房地产企业忽视了成本费用控制，主要表现在三方面：首先，不重视建设项目的规划阶段，经常出现项目方案还没有确定下来就着急开工进行建设，致使在项目建设过程中对项目方案反复修改，项目成本也随之增加；其次，招投标环节走过场，部分开发企业不愿搞公开招标；再次，普遍重视对施工阶段的成本控制，而忽视了设计阶段的成本控制。

2房地产行业财务风险特点

21财务杠杆使用过度

大多数房地产公司以向银行贷款的方式应对房地产开发所需要的大量资金，但是过度贷款会导致资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆使用过度意味着资金流动风险增高，稍有不慎公司就面临着巨大的还款压力。

22资金周转率偏低

由于房地产项目开发所需资源多，资金投入大，征地、土地开发、房屋开发都属于资金严重消耗部分。虽然房地产通过房屋预售、现房销售和物业管理等方式将资金收回，但周期比较长。

23资产期限不匹配

由于房地产的资金投入大，资产比较多，其流动资产主要是存货（包括原材料、周转材料、存货跌价准备、开发产品）。由于房地产存货流动性差，属于不易变现的资产，导致房地产公司流动资产和流动负债率不匹配，致使资金偿还压力过大。

24现金流入期限不均衡

由于房地产公司大部分资金采取外部资金投入并在项目开展期进行房屋预售等方式获得资金流入，致使房地产现金流入不可控，一年高一年低，现金流入期限出现严重的不均衡。使得现金流入较少的一年要面临资金短缺的流动性风险，现金流入较多的一年又会产生大量的资金冗余。

3房地产行业降低财务风险的对策

31加强财务活动过程管理

311筹资风险的管理

向银行贷款是房地产行业目前采取的主要融资方式。经过行业分析，房地产公司过度贷款会造成负债率过高。所以房地产公司融资方式应该采取以银行贷款为主，吸引外部投资等创新融资方式为辅，形成组合性融资，从而改变因负债率过高导致房地产行业财务风险，确保项目资金顺利流通，股东权益具有稳定的收益率。

312投资风险的管理

房地产开发项目属于高投资项目，其最重要工作的就是项目前期的需求分析和可行性调研，应充分了解国家政策、城市规划、土地使用情况、房屋供应信息以及房地产市场需求等。如果城市规划信息不准确，导致开发商选址的错误判断，最终会导致开发房屋出现滞销。

313现金流量风险管理

房地产公司从开始融资就承担着财务风险，所以在公司资金回收环节最为重要，而应收账款的及时回收是影响资金回收风险的重要因素。所以应加强对应收款项的管理，首先建立稳定的信用政策；其次客户购买房时确定客户的资信等级，评估购买用房公司的偿债能力；最后，确定合理的应收款方式和比例。

32建立完善的风险预警系统

如果房地产公司没有建立和完善财务风险预警管理系统，不能有效地避免财务风险，将会使财务危机扩大化，所以建立完善的财务预警系统至关重要。

321及时编制现金流量预算，建立短期财务风险预警系统

房地产财务短期内的主要工作是现金流量预算的编制，为了保证现金流量得到有效管理，房地产公司应该建立完善的预算及预测系统，以周、月、季、半年、年为阶段将具体项目汇总，分析预期收益、现金流量和财务状况等。

322建立财务风险预警模型，确定长期财务分析指标体系

财务预警指标一般包含反映企业负债偿还能力、盈利能力和资产运营能力等。房地产公司应该参照房地产特点，并根据自己公司的实际情况，具有侧重的对企业财务指标进行调整，从而建立适合企业长期发展的财务风险预警模型。

4结论

综上所述，只有不断提升房地产的财务管理水平，加强财务风险管理，才能保障房地产公司长久稳定发展，才能实现国民经济的科学合理发展。

参考文献：

[1]田林永当前房地产公司财务现状及管理建议[J].中国房地产金融，2011（5）