土地征收法律依据精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇土地征收法律依据，期待它们能激发您的灵感。

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【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算

在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。

一、税费与房地产估价的关系

我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。

所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。

二、与房地产估价相关的税法体系

税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。

资源税类：城镇土地使用税。

所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。

特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税。

财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。

三、收益法房地产估价涉及税费的核算

采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。

在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。

1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为3%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12%和4%。

（5）土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。

（6）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l%。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率，个人出租适用的税率为10%。

2、产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03%。

（5）土地增值税：其法律依据为《土地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30%、的院、50%和60%四个档次。

（6）土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。

所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出。其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。

由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。

四、用成本法估价所涉及到的有关税费

1、与取得土地使用权有关的税费

（1）通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

（3）通过向政府或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3-5%。

2、与房地产建设有关的税费分成两个部分

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关键词：房屋征收；补偿档案体系；档案管理

中图分类号：F24 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）11-0166-02

随着国家的发展以及现代化建设的不断推进，有关土地的征用以及房屋征收补偿方面的社会需求也在不断增多；随着公民法律意识的不断增强以及政府政务公开的相应实施，建立一套房屋征收补偿档案体系无论是对于政府的管理工作还是个人的经济利益都具有重要的作用。另外，建立房屋征收补偿档案除了在经济方面可以做好相应的法律依据，同时也是为见证国家历史的变迁以及社会经济发展做了一个良好的准备。房屋征收补偿档案管理是顺应社会潮流的产物，是经济社会发展到一定程度的必然需求，然而在建立房屋征收补偿档案体系的具体落实过程中还存在一些未能解决的问题，对于老百姓的接受程度以及理解程度也是一个不小的考验，房屋征收补偿体系的建立还需要进一步完善。

一、建立房屋征收补偿档案体系的重要意义

（一）建立房屋征收补偿档案体系具有重要历史见证意义

建立房屋征收补偿档案体系不但是经济利益的合法依据，更是历史发展过程中的必然要求，具有明显的见证历史变迁以及社会发展的重要作用。档案的定义中就明确指出，档案是指本身具有一定记录功能的文案。在实际的房屋征收补偿档案体系中，档案的建立更是具有历史性意义。首先，从城市改造的变迁上讲，由于房屋征收是城市发展的必然阶段，那么房屋征收实际上就是城市发展的镜子，建立档案记录这件事情本身就具有历史见证性。另外，从家庭的角度上看，大多数拆迁往往都意味着居住环境的改善甚至经济条件的改善。生活的方式也会由此改变，大多数都是从大家庭分出无数小家庭，各自组建自己的生活，这也是我国乃至世界主要家庭模式发展的一个小小的缩影。另外，房屋征收在很多时候还意味着一部分产业以及传统生活方式的改变或消失，取而代之的是新兴产业的崛起以及更加现代化、更加舒适的生活方式。总的来说，档案的建立具有重要历史见证意义，特别是房屋的征收补偿档案体系的建立，保护的不仅是我们的经济利益，更是我们宝贵的童年和回忆。

（二）建立房屋征收补偿档案体系具有经济学意义

从经济学的角度上来看，特别是在当前社会主义建设逐步进入关键时期的大环境下，建立房屋征收补偿档案体系的经济学意义十分明显。这一切都是建立在国家有关国有土地房屋征收的补偿条例上的，条例中明确指出，我国的土地征收必须要遵从经济补偿先行政策，经济补偿先行就是说要将涉及经济利益的部分首先弄清楚，然后在实行好经济利益分配的前提之下才允许实行拆迁等工作。而房屋拆迁中往往又存在各种各样的问题，包括宅基地的归属与变更问题，过度费用的发放问题、土地开发与储备以及人口计划生育的问题，还有一些有关商业门面建设和违章建筑的拆迁问题。总的来说，建立健全房屋征收补偿档案体系对于经济学领域的保障以及法律法规的执行度具有重要的影响和价值。而从个人经济利益的角度上来看，建立房屋征收补偿档案体系更是具有重要的保障作用。举例来看，老王家的房子是二层小楼，其中二楼盖于1998年，然而，由于缺乏档案管理体系的建立，在2010年时当地做普查与规划时并没有及时上报，所以档案的记录中并没有记载该房屋的具体建造时间。到了2015年本地要进行房屋征收以及拆迁工作时，对于这件事情，老王立即前往调取了档案记录，记录中明确记载了房屋的建造历程，因此二楼顺利进入补贴目录，仅此一项老王就获得了几十万元的经济补偿。这也充分说明了我国建立健全房屋征收补偿档案体系在经济学体系中的重要作用。

（三）对于缓解社会矛盾，保障公民合法权益具有参考意义

建立健全房屋征收补偿档案体系对于维护公平正义以及保障公民的合法权益都具有重要的作用。在实际拆迁活动中，经常会遇到因为希望多分一部分拆迁款而进行违章改造、违章建造的情况，这部分违章建筑不但给当地的治安和安全带来了危险，也是在浪费国家资源，并没有实际意义。而通过房屋征收补偿档案体系就可以轻松解决这个问题，通过档案的管理就可以很清晰地了解地方上建筑物的覆盖面积以及建筑情况，而违章改建不但不会影响拆迁款的数额还有可能会影响整体收益，而且违章建筑还有可能会形成罚款，从而保证了其他合法公民的权益。

（四）对于依法征收房屋提供了法律凭证

征收房屋本身是一个不断完善的过程，而档案管理体系的建立与发展正是记录这个发展的重要体现。房屋征收部门补偿工作存在的不足以及智慧也体现在档案当中，这样既有利于后期的管理与归纳总结，更是为我国政府部门的协调发展提供了第一手的宝贵资料。由于房屋的征收牵扯到的经济利益较大，对于家庭来说也是比较重要的事项，针对这类重大事项的解决最有说服力的就是法律依据，而征收房屋补偿档案体系的建立正是弥补了法律依据方面的空缺。不能简单说是为了保证开发商的利益还是为了保护个人住户的经济利益，应该是上升到法律的公平正义的高度上来保障双方的合法利益。征收房屋的规划与工作的开展在许多地区开展时间长、难度大等矛盾的主要问题就是缺乏足够的法律依据，双方僵持不下，各抒己见，这样既不利于双方当事人的合法权益，更是不利于人民的安居乐业以及社会的长治久安。

二、建立房屋征收补偿档案体系的原则与方法

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征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

【法律依据】

《土地管理法》规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。按照该耕地被征收前三年平均年产值倍数进行计算，补偿倍数最高不得超过30倍。

（来源：文章屋网 ）

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2021上海动迁的补偿标准为：1、房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；3、奖励性补偿费，该项标准是由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策来加以确定。

法律依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（来源：文章屋网 ）

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[关键词]固定资产；会计核算；纳税筹划

在各税种内各要素弹性的大小决定了各税种的税负弹性，或者说某一税种的税负弹性是构成该税种各要素的弹性的综合体现。可见，税负弹性越大，纳税筹划越有必要。企业固定资产纳税筹划涉及所得税、增值税、营业税、关税、房产税、城建税及教育附加费、城镇土地使用税、土地增值税、印花税和契税等税种。因此，对固定资产进行纳税筹划，可以更好地为企业节税。

一、固定资产会计核算中企业所得税的纳税筹划

企业可以利用税法允许的会计政策选择、使用年限和净残值的估计空间进行纳税筹划，还可针对不同类别的固定资产的使用年限在税法规定上的差异进行筹划，获取筹划利益。

(一)折旧方法选择的纳税筹划

1　法律依据：企业所得税法规定：“固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除”，“企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。”

2　筹划分析：(1)在比例税率下，如果各年的所得税税率不变，选择加速折旧法可把前期和润推至后期实现，使企业获得延期纳税的好处。(2)如果未来各年所得税税率呈上升趋势，企业在筹划时应根据折现率，比较税率提高增加的税负与延缓纳税收益的大小，做出最佳选择。(3)在通货膨胀的情况下，采用加速折旧法既可使企业缩短投资回收期，又可使企业加速折旧，从而取得延缓纳税的好处。(4)考虑货币时间价值因素，对不同折旧方法下获得的不同资金时间价值收益和承担不同的税负水平进行比较，在合乎税法规定的前提下，选择能给企业带来最大抵税现值的折旧方法。

但是，加速折旧法并不是任何情况下都适用：(1)盈利企业应采用加速折旧法。(2)亏损企业不宜采用加速折旧法。(3)企业处于减免税优惠期间，不宜采用加速折旧法。

但是某些学者则认为，利用加速折旧法进行税收筹划。在我国一般不具可操作性。

(二)折旧年限的纳税筹划

1　法律依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中规定：固定资产折旧的最低年限如下：(1)房屋、建筑物，为20年；(2)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；(3)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；(4)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；(5)电子设备。为3年。

2　筹划分析：一般说来，折旧年限取决于固定资产的使用年限，而使用年限本身就是一个预计的经验值，使得折旧年限容纳了很多人为的成分，为纳税筹划提供了可能性。缩短折旧年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回，可以使后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。

如把折旧年限从8年降到5年，在税率稳定的情况下，所得税的递延交纳，相当于向国家取得了一笔无息贷款。尽管折旧期限的改变并不从数字上影响到企业所得税税负的总和，但考虑到资金的时间价值，显然把折旧期限调为5年对企业更为有利。

但是当税率变动时，延长折旧期限也可能减轻税收负担。若企业正享受优惠政策，如果该项固定资产为该企业第一个获利年度购入，折旧年限为8年或5年，通过简单的计算就可以看出，8年的折旧年限更利于企业减轻税收负担。

(三)净残值的纳税筹划

1　法律依据：我国企业会计制度并没有明确规定预计净残值率。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中规定：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的净残值，固定资产的净残值一经确定，不得变更。由于情况特殊，需调整残值比例的，应报主管税务机关备案。

2　筹划分析：当企业处于所得税非减免税时期，纳税人应根据资产(尤其是预计无形损耗大的固定资产)的特点，及时向税务机关申请调低残值比例。残值比例调低后，折旧抵税增加，这既维护了纳税人的权利，也能给纳税人带来不可忽视的税收利益。例1，某企业原值1000万元的某电子设备，如果把残值比例从5％调整到0(假设企业的所得税税率为25％，折旧年限为3年)，那么，不考虑资金时间价值的情况下，折旧抵税获得的利益共增加1000×(5％-0)×25％=12.5(万元)。

二、固定资产会计核算中增值税的纳税筹划

(一)购进固定资产的纳税筹划

1　法律依据：自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号，以下简称条例)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号，以下简称细则)的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。

2　筹划分析：自2009年1月1日起，增值税转型改革在全国开始实施，对于增值税一般纳税人的企业来说，购进或者自制的固定资产可以抵扣进项税，但是要注意必须是企业2009年1月1日以后实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额，并且还要注意计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产净值×适用税率。

增值税纳税筹划的两个重要特征是纳税筹划行为具有行为合法性和前瞻性。要保证筹划行为具有合法性和前瞻性，纳税筹划人员除了要精通法律，与税务机关进行有效沟通外，还需要关注有关法规政策的变化。

(二)销售使用过的固定资产的纳税筹划

1　法律依据：自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：(1)销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。(2)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4％征收率减半征收增值税。(3)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4％征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

2　筹划分析：(1)对于销售2009年以后购买的固定资产按照一般货物的方法征收增值税，一般货物的增值税纳税筹划方法都可以用。(2)销售2009年以前购入的固定资产，依然使用老规定。(3)增值税试点的企业对销售本地区进入试点以前购买的固定资产，按4％征收率减半征收增值税；销售进入试点以后购买的固定资产，则按适用税率征收增值税。

企业应该针对不同固定资产的具体情况，采取具体的纳税筹划方案，使企业实现在合法条件下节税的目的，实现企业利益的最大化。

三、固定资产会计核算中其他税种的纳税筹划

(一)固定资产会计核算中房产税的纳税筹划

1　法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳”，第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％”。

2　筹划分析：这里“减除10％至30％后的余值”，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。由于扣除比例1.2％没有变动的余地，房产原值的大小直接决定房产税的多少，因此合理减少房产原值可以减少房产税。而中央空调、房产的附属设施和配套设施等建筑物、土地使用权都是影响应税房产原值的因素。若把除厂房、办公用房外的建筑物建成露天的，并在账簿中予以单独记载，则可减少房产原值。将中央空调设备作单项固定资产入账，可以不计入房产税的计税基础，从而免于缴纳房产税。另外。企业应注意房产税的税收优惠，并加以利用。

(二)土地增值税的纳税筹划

1　法律依据：根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税，而且土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率30％，最高税率60％。

2　筹划分析：在会计核算中，企业可计算土地增值税的起征点，根据相关法规来确定是否免征土地增值税；还应注意各级税率增收范围的临界点，衡量上级税率与下级税率对企业带来的最大税后收益，而不是盲目追求高价格或低税率。所以，企业要结合上述不同规定，制订科学合理的住房销售方案，以有效减轻或免除税负。

四、固定资产会计核算中纳税筹划的其他建议

(一)创造条件充分享受税收优惠政策

我国现行税法有许多优惠政策，对于符合优惠条件的企业一定要加以充分利用，不符合优惠条件但濒临优惠边缘的企业可以创造条件，使企业符合优惠条件。如新《企业所得税法》第28条规定，“国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％征收企业所得税”。因此，对技术类企业来说，可以加大产品的高科技含量，以期获得税收优惠。对于中西部地区的企业来说，应当创造条件，争取享受国家对西部开发的优惠政策。

(二)综合考虑各个税种的共同影响

由于各个税种的相关性，某一税种的计税基础降低，并不一定会带来总税负的减少，因此要把各个税种的纳税因素综合起来考虑。例如，厂房选址的不同(选择市区和选择县城)不仅会影响城镇土地使用税和房产税，还对所得税有影响。因为它们都可以计入管理费用，在所得税前扣除，减少应税所得额，从而影响所得税。可以看出，只有综合考虑各种变化抵销后的总影响，才能做出正确决策。

(三)追求税后收益最大化

固定资产纳税筹划应服从和服务于企业战略，筹划时不仅要考虑税收因素，还要考虑非税收因素，筹划的目的不是“税负最轻”或“纳税最小”，而是追求税后收益最大化，并以税后收益最大化为原则协调两个方面的均衡，即税收成本和非税收成本的均衡，以及税收成本中的隐性税收成本和显性税收成本的均衡。

五、结论